Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 6169 del 10/03/2017

Cassazione civile, sez. trib., 10/03/2017, (ud. 10/11/2016, dep.10/03/2017),  n. 6169

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIELLI Stefano – Presidente –

Dott. DE MASI Oronzo – Consigliere –

Dott. ZOSO Liana M.T. – rel. Consigliere –

Dott. STALLA Giacomo Maria – Consigliere –

Dott. SANDRINI Enrico Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3772-2013 proposto da:

AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro tempore,

elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI PORTOGHESI 12, presso

l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

U.F., elettivamente domiciliato in ROMA VIA TAGLIAMENTO 55,

presso lo studio dell’avvocato NICOLA DI PIERRO, rappresentato e

difeso dall’avvocato LUCIA CAPACCIOLI giusta delega in calce;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 132/2012 della COMM.TRIB.REG. della Toscana,

depositata il 25/10/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

10/11/2016 dal Consigliere Dott. LIANA MARIA TERESA ZOSO;

udito per il ricorrente l’Avvocato PALATIELLO che ha chiesto

l’accoglimento;

udito per il controricorrente l’Avvocato CAPACCIOLI che si riporta al

controricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL

CORE SERGIO che ha concluso per l’accoglimento per quanto di ragione

del ricorso.

Fatto

ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

MOTIVAZIONE SEMPLIFICATA.

1. U.F. e U.I. in data 21.8.2003 vendevano, per la quota di un mezzo ciascuno, alla società Predim s.r.l. un terreno sito in Orbetello per il prezzo indicato in atto di Euro 1.590.583,96. L’agenzia delle entrate accertava a carico di U.F. la plusvalenza da assoggettare a tassazione separata per l’anno 2003 calcolata sull’imponibile di Euro 2.033.967,00, assumendo che il valore del bene ceduto era pari ad Euro 4.070.000,00. Proponeva ricorso il contribuente U.F. e la commissione tributaria provinciale di Grosseto lo accoglieva con sentenza che era confermata dalla commissione tributaria regionale della Toscana. Osservava la CTR che, a norma della L. n. 244 del 2007, art. 1, comma 265 per gli atti formati anteriormente al 4 luglio 2006 l’Ufficio poteva indicare, in sede di accertamento del maggior reddito, il valore definitivo accertato ai fini dell’imposta di registro; tuttavia tale valore costituiva mera presunzione semplice e non poteva da solo fondare una rettifica in via presuntiva della dichiarazione. Ciò posto, si doveva considerare che l’ufficio aveva fondato il suo accertamento sulla stima dell’agenzia del territorio, la quale aveva ritenuto la prevalente edificabilità dell’area nell’anno 2003, laddove, invece, il terreno non aveva la qualifica di area edificabile per mancanza dei necessari strumenti attuativi formalmente in vigore, come si evinceva dall’attestazione del Comune di Orbetello secondo cui, alla data del 21 agosto 2003, l’area in discussione non era edificabile poichè il piano Peep non era stato approvato definitivamente e la variante urbanistica per la zona Peep di Neghelli faceva rinvio alle previsioni del piano particolareggiato che non risultava mai essere stato approvato. Inoltre il contribuente aveva prodotto il preliminare della vendita sottoscritto nell’anno 2001 e registrato nell’anno 2002 nel quale il prezzo era stato convenuto tra le parti in Euro 1.549.370,70. Infine il fatto che nel successivo atto di compravendita stipulato dalla società acquirente Predim s.r.l. nel giugno 2004 il prezzo fosse superiore a quello indicato nell’atto del 21 agosto 2003, era dovuto alla circostanza che in tale atto era richiamato lo schema di preconvenzione per l’attuazione del programma integrato di intervento sottoscritto in data 28 maggio 2004.

2. Avverso la sentenza della CTR propone ricorso per cassazione l’Agenzia delle entrate affidato a quattro motivi. Il contribuente si è costituito in giudizio con controricorso illustrato con memoria.

3. Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in relazione alla L. n. 244 del 2007, art. 1, comma 265, alla L. n. 88 del 2009, art. 24, al D.L. n. 223 del 2006, art. 35, al D.P.R. n. 917 del 1986, art. 67, comma 1, lett. b ed al D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51. Sostiene la ricorrente che la CTR è incorsa in falsa applicazione e violazione delle norme indicate per aver ritenuto che all’accertamento del reddito da plusvalenza dovessero applicarsi norme che, invece, riguardavano gli accertamenti dei corrispettivi ai fini Irpef ed Iva ed avere, così, affermato che l’accertamento del reddito da plusvalenza non potesse basarsi sul valore accertato ai fini dell’imposta di registro, con conseguente esclusione dell’onere della prova contraria a carico del contribuente.

4. Con il secondo motivo deduce nullità della sentenza, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, per aver la CTR pronunciato extra petita laddove ha affermato che il terreno non era edificabile mentre si doveva considerare che la questione dell’edificabilità del terreno non era stata fatta oggetto di specifico motivo d’appello.

5. Con il terzo motivo deduce violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 3, in relazione al D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2 ed al D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52. Sostiene la ricorrente che, contrariamente a quanto ritenuto dalla CTR, il terreno di cui si tratta doveva considerarsi edificabile poichè il piano regolatore generale che prevedeva l’edificabilità dell’area era stato approvato dalla giunta della regione Toscana in data 15 novembre 1999, come specificato nella certificazione allegata all’atto di compravendita, e, dunque, anteriormente alla data della stipula dell’atto stesso.

6. Con il quarto motivo deduce insufficiente motivazione su un fatto controverso decisivo per il giudizio, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, poichè la CTR ha dato rilievo alla circostanza della stipula del preliminare di vendita nel 2001 sulla base dello stesso prezzo poi dichiarato nel definitivo ed ha negato rilievo alla rivendita effettuata dalla società acquirente Predim s.r.l. soltanto un anno dopo ad un prezzo sensibilmente superiore.

7. Il Collegio ha deliberato, come da decreto del Primo Presidente di data 14.9.2016, la redazione della motivazione in forma semplificata.

8. In ordine al primo motivo di ricorso, osserva questo Collegio che la Corte di legittimità ha affermato per lungo tempo il principio secondo cui l’amministrazione finanziaria era legittimata a procedere in via induttiva all’accertamento del reddito da plusvalenza patrimoniale sulla base dell’accertamento di valore effettuato in sede di applicazione dell’imposta di registro e che era onere probatorio del contribuente superare (anche con ricorso ad elementi indiziari) la presunzione di corrispondenza del prezzo incassato con il valore di mercato accertato in via definitiva in sede di applicazione dell’imposta di registro, dimostrando di avere in concreto venduto ad un prezzo inferiore (Cass. n. 19622 del 01/10/2015, Cass. n. 5070 del 02/03/2011; Cass. n. 21055 del 28/10/2005; Cass. n. 19548 del 07/10/2005).

Tale orientamento è stato poi abbandonato quanto la Corte di legittimità ha avuto modo di acclarare (Cass. n. 11543 del 06/06/2016; Cass. n. 6135 del 11/02/2016) che il principio di presunzione di corrispondenza del prezzo incassato a quello coincidente con il valore di mercato accertato in via definitiva in sede di applicazione dell’imposta di registro (salvo dimostrazione incombente sulla parte contribuente di avere in concreto venduto o acquistato ad un prezzo inferiore) doveva ritenersi ormai superato alla stregua dello ius superveniens di cui al D.Lgs. 14 settembre 2015, n. 147, art. 5, comma 30, che cosi testualmente recita:

“il testo unico delle imposte sui redditi, approvato con D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, artt. 58, 68, 85 e 86 e D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, artt. 5, 5 bis, 6 e 7 si interpretano nel senso che per le cessioni di immobili e di aziende nonchè per la costituzione e il trasferimento di diritti reali sugli stessi, l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro di cui al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, ovvero delle imposte ipotecaria e catastale di cui al D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347”. Quest’ultima norma, infatti, ponendosi espressamente quale norma d’interpretazione autentica, è applicabile retroattivamente. Da qui la conclusione che la presunzione di cui sopra non può essere più legittimata, secondo il disposto del D.Lgs. n. 147 del 2015, succitato art. 5, comma 3, solo sulla base del valore, anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro, neppure per le controversie già iniziate sotto il vigore della disciplina previgente. Ne consegue che deve farsi rigorosa applicazione del disposto dell’art. 68 TUIR che prevede, al comma 1, in relazione al precedente art. 67, che le plusvalenze realizzate mediante cessione di terreni sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto del ben ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Nel caso che occupa mette conto considerare che non solo, per le ragioni addotte, non vale la presunzione di corrispondenza del corrispettivo percepito con il valore definitivamente accertato aì fini dell’imposta di registro ma che detto valore neppure risulta accertato, essendo la relativa questione ancora sub iudice in conseguenza del ricorso proposto dal contribuente avverso l’avviso di liquidazione con cui il valore è stato rettificato in Euro 4.070.000,00.

Ne deriva l’infondatezza del motivo proposto.

9. Il secondo ed il terzo motivo debbono essere esaminati congiuntamente in quanto sottendono la medesima questione giuridica. Osserva la corte che, in tema di imposta di registro, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito con modificazioni dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, che ha fornito l’interpretazione autentica del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, l’edificabilità di un’area, ai fini di sostenere l’inapplicabilità del sistema di valutazione automatica previsto dal D.P.R. n. 131 cit., art. 52, comma 4, dev’essere desunta dalla qualificazione ad esso attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi. L’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, senza che assumano alcun rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata approvazione o la modificazione dello strumento urbanistico, in quanto la valutazione del bene dev’essere compiuta in riferimento al momento del suo trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, avente carattere istantaneo (Cass., Sez. Un. n. 25505 del 30/11/2006; Cass. N. 11182 del 21/05/2014). Si ritiene, invero, che quello che interessa al legislatore fiscale è che venga adottato un diverso criterio di valutazione dei suoli, quando questi siano avviati sulla strada della edificabilità poichè, normalmente, già l’avvio della procedura per la formazione del PRG determina una “impennata” di valore, pur con tutti i necessari distinguo riferiti alle zone e alla necessità di ulteriori passaggi procedurali. Il fulcro della norma interpretativa è costituito dalla precisazione che la edificabilità dei suoli, ai fini fiscali, non è condizionata dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo proprio perchè il valore del terreno nelle contrattazioni aumenta per effetto della sola adozione di un piano regolatore che ne preveda l’edificabilità.

La CTR non si è attenuta a tale principio di diritto, avendo ritenuto che la mancata approvazione del piano attuativo delle previsioni del P.R.G. rendesse l’area inedificabile e che il corrispettivo indicato in atto dalle parti fosse, in ragione di ciò, congruo. Avrebbe dovuto, invece, considerare che, pur essendo la concreta edificabilità soggetta all’approvazione di ulteriori atti, il valore dell’area, nella valutazione effettuata dalle parti, era da rapportarsi al fatto che essa era edificabile secondo lo strumento di programmazione urbanistica generale.

Il ricorso va, dunque, accolto e l’impugnata decisione va cassata con rinvio alla Commissione Tributaria Regionale della Toscana in diversa composizione che, adeguandosi ai principi esposti, procederà alle necessarie verifiche e deciderà nel merito oltre che sulle spese di questo giudizio di legittimità.

Il quarto motivo rimane assorbito.

PQM

La Corte accoglie il secondo ed il terzo motivo di ricorso, rigettato il primo ed assorbito il quarto, cassa l’impugnata decisione in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Commissione Tributaria Regionale della Toscana in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, il 10 novembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 10 marzo 2017

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