Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 6166 del 10/03/2017

Cassazione civile, sez. trib., 10/03/2017, (ud. 10/11/2016, dep.10/03/2017),  n. 6166

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIELLI Stefano – Presidente –

Dott. DE MASI Oronzo – Consigliere –

Dott. ZOSO Liana Maria Teresa – rel. Consigliere –

Dott. STALLA Giacomo Maria – Consigliere –

Dott. SANDRINI Enrico Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3730-2012 proposto da:

AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro tempore,

elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI PORTOGHESI 12, presso

l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

U.F.;

– intimato –

avverso la sentenza n. 107/2010 della COMM. TRIB. REG. della Toscana,

depositata il 13/12/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

10/11/2016 dal Consigliere Dott. LIANA MARIA TERESA ZOSO;

udito per il ricorrente l’Avvocato PALATIELLO che ha chiesto

l’accoglimento;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL

CORE SERGIO che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

MOTIVAZIONE SEMPLIFICATA.

1. U.F. in data 21.8.3003 vendeva alla società Predim s.r.l. un terreno sito in (OMISSIS) per il prezzo indicato in atto di Euro 1.590.583,96 e l’agenzia delle entrate notificava avviso di rettifica e liquidazione con il quale elevava il valore ad Euro 4.070.000,00. Proponeva ricorso il contribuente sostenendo che il valore indicato dall’agenzia delle entrate nell’avviso di liquidazione non era congruo in quanto il terreno non era edificabile, secondo lo strumento urbanistico in vigore, dato che la variante generale al PRG era stata adottata ma non approvata da parte dell’organo preposto della regione Toscana. La commissione tributaria provinciale di Grosseto respingeva il ricorso. Proposto appello da parte del contribuente, la commissione tributaria regionale della Toscana lo accoglieva sul rilievo che il terreno oggetto della compravendita all’epoca del trasferimento, seppure era edificabile secondo il PRG approvato dalla giunta regionale, risultava di fatto non edificabile per mancanza dei necessari strumenti attuativi in quanto la variante urbanistica per la zona Peep di Neghelli, all’interno della quale il terreno era ubicato, faceva rinvio alle previsioni del piano particolareggiato che non risultava mai essere stato approvato.

2. Avverso la sentenza della CTR propone ricorso per cassazione l’Agenzia delle entrate svolgendo un motivo. Il contribuente non si è costituito in giudizio.

3. Con l’unico motivo la ricorrente deduce violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in relazione al D.Lgs. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006, D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52. Sostiene la ricorrente che il piano regolatore generale che prevedeva l’edificabilità dell’area era stato approvato dalla giunta della regione Toscana in data 15 novembre 1999, come specificato nella certificazione allegata all’atto di compravendita, e, dunque, anteriormente alla data della stipula dell’atto stesso. La CTR aveva ritenuto rilevante, agli effetti dell’applicazione dell’imposta di registro, un concetto di edificabilità in concreto dipendente dal fatto che lo strumento attuativo del piano regolatore generale non era stato approvato. Sennonchè il D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, che aveva fornito l’interpretazione autentica del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, stabiliva che l’edificabilità di un’area doveva essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi.

4. Il Collegio ha deliberato come da decreto del Primo Presidente di data 14.9.2016, la redazione della motivazione in forma semplificata.

5. Osserva la corte che, in tema di imposta di registro, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito con modificazioni dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, che ha fornito l’interpretazione autentica del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, l’edificabilità di un’area, ai fini di sostenere l’inapplicabilità del sistema di valutazione automatica previsto dal D.P.R. n. 131 cit., art. 52, comma 4, dev’essere desunta dalla qualificazione ad esso attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi. L’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è, infatti, sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, senza che assumano alcun rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata approvazione o la modificazione dello strumento urbanistico, in quanto la valutazione del bene dev’essere compiuta in riferimento al momento del suo trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, avente carattere istantaneo (Cass., Sez. Un. n. 25505 del 30/11/2006; Cass. N. 11182 del 21/05/2014). Si ritiene, invero, che quello che interessa al legislatore fiscale è che venga adottato un diverso criterio di valutazione dei suoli, quando questi siano avviati sulla strada della edificabilità poichè, normalmente, già l’avvio della procedura per la formazione del PRG determina una “impennata” di valore, pur con tutti i necessari distinguo riferiti alle zone e alla necessità di ulteriori passaggi procedurali. Il fulcro della norma interpretativa è costituito dalla precisazione che la edificabilità dei suoli, ai fini fiscali, non è condizionata dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo proprio perchè il valore del terreno nelle contrattazioni aumenta per effetto della sola adozione di un piano regolatore che ne preveda l’edificabilità.

La CTR non si è attenuta a tale principio di diritto, avendo ritenuto che la mancata approvazione del piano attuativo delle previsioni del P.R.G. rendesse l’area inedificabile e che il valore di essa dovesse, conseguentemente, essere ridotto. Il valore, invece, va calcolato avuto riguardo all’edificabilità dell’area siccome prevista dal P.R.G. e rapportato alle caratteristiche concrete del fondo nonchè agli eventuali limiti allo sfruttamento edificatorio.

Il ricorso va, dunque, accolto e l’impugnata decisione va cassata con rinvio alla Commissione Tributaria Regionale della Toscana in diversa composizione che, adeguandosi ai principi esposti, procederà alle necessarie verifiche e deciderà nel merito oltre che sulle spese di questo giudizio di legittimità.

PQM

La Corte accoglie il ricorso dell’Agenzia Entrate, cassa l’impugnata decisione e rinvia alla Commissione Tributaria Regionale della Toscana in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, il 10 novembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 10 marzo 2017