Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 6144 del 24/02/2022

Cassazione civile sez. II, 24/02/2022, (ud. 25/01/2022, dep. 24/02/2022), n.6144

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. COSENTINO Antonello – Presidente –

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere –

Dott. ABETE Luigi – Consigliere –

Dott. VARRONE Luca – rel. Consigliere –

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso 26723/2020 proposto da:

B.S., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA ILDEBRANDO

GOIRAN 23, presso lo studio dell’avvocato ADRIANA ROMOLI, che lo

rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

L.D., T.A., elettivamente domiciliati in ROMA,

VIA FLAMINIA 388, presso lo studio dell’avvocato IVANO TOZZI, che li

rappresenta e difende;

– controricorrenti incidentali –

avverso la sentenza n. 1036/2020 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 11/02/2020;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

14/01/2022 dal Consigliere Dott. LUCA VARRONE.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. L.D. e T.A. convenivano in giudizio B.S. per accertare la loro proprietà dell’immobile sito in (OMISSIS), nonché l’illegittima occupazione dello stesso da parte del convenuto e, di conseguenza, per sentirlo condannare all’immediato rilascio dell’immobile. Gli attori chiedevano altresì la condanna al pagamento di un’indennità di occupazione in misura pari al canone di locazione da essi corrisposto per l’appartamento che erano stati costretti a prendere in locazione non potendo disporre dell’appartamento in esame; chiedevano la condanna del convenuto al risarcimento dei danni da determinarsi in via presuntiva facendo riferimento al cosiddetto danno figurativo e quindi al valore locativo del bene usurpato in relazione al tempo in cui erano stati privati della disponibilità dell’immobile.

A sostegno delle proprie domande gli attori deducevano di aver acquistato nel marzo 2006 la suddetta unità immobiliare che risultava occupata senza titolo dal convenuto B..

2. Si costituiva in giudizio il convenuto che eccepiva in via preliminare la litispendenza ex art. 39 c.p.c. e chiedeva la sospensione del giudizio in attesa della definizione del giudizio instaurato nei confronti di C.C., venditore dell’appartamento in proprio e quale procuratore degli altri comproprietari e degli acquirenti T. e L. per l’accertamento dell’invalidità dell’atto di compravendita del 16 marzo 2006 in quanto simulato. Chiedeva il mutamento del rito e in via subordinata il rigetto della domanda in quanto infondata.

3. Il Tribunale di Roma dichiarava gli attori proprietari dell’immobile e ordinava al B. l’immediato rilascio, con condanna al pagamento della somma di Euro 98.400 oltre a rivalutazione monetaria ed interessi.

4. B.S. proponeva appello avverso la suddetta sentenza.

5. La Corte d’Appello di Roma, per quanto ancora di interesse, rigettava i motivi di impugnazione, accogliendo solo in parte la riduzione del risarcimento del danno.

La Corte respingeva l’istanza di riunione avanzata dall’appellante. Successivamente il difensore dell’appellante depositava un foglio di precisazione delle conclusioni con il quale eccepiva il giudicato esterno relativamente alla sentenza emessa dalla medesima Corte di Appello di Roma avente ad oggetto l’accertamento della validità e dell’efficacia del contratto di compravendita del 16 marzo 2006 stipulato da C.C. e dai T. – L..

Secondo il giudice dell’appello non sussistevano i presupposti del giudicato esterno, in quanto la sentenza non era corredata da idonea certificazione. In ogni caso, non poteva spiegare effetti favorevoli per l’appellante atteso che era stata respinta la sua impugnazione avverso la sentenza del Tribunale di rigetto delle domande proposte per far valere l’invalidità del contratto di compravendita del 16 marzo 2006 ed era stato confermato anche il rigetto della domanda risarcitoria proposta dal medesimo B..

La Corte aveva accolto l’appello del B. solo nei confronti di C.C., condannando quest’ultimo al risarcimento del danno per la responsabilità contrattuale connessa agli obblighi assunti con il preliminare del 1997. Tale pronuncia non era idonea a spiegare effetti nei confronti degli appellati, terzi rispetto a tale contratto preliminare.

La Corte d’Appello di Roma, nella successiva causa proposta da T. – L. oggetto del nuovo appello del B., evidenziava che la sentenza di primo grado aveva ritenuto sufficientemente provata la proprietà degli attori dell’immobile oggetto di causa, mediante la produzione dell’atto pubblico rogato dal notaio Ce.Gi. il 16 marzo 2006 e delle procure speciali rilasciate a C.C. dagli altri comproprietari e allegate all’atto. Quanto all’illegittima occupazione dell’appartamento rilevava che il B. non aveva contestato di occupare l’immobile ma aveva sostenuto di essere stato legittimamente immesso nello stesso da C.C. in forza del contratto preliminare di compravendita stipulato il 12 luglio 1977, al quale non era mai seguita la stipula del contratto definitivo. Secondo il giudice di primo grado il contratto preliminare non poteva legittimare l’occupazione del B. perché era stato stipulato in proprio dal solo C. e non dagli altri comproprietari e perché non era stata pattuita la contestuale consegna del bene, sicché doveva accogliersi anche la domanda di risarcimento del danno formulata dagli attori per la perdita della disponibilità del bene e per l’impossibilità di conseguire dallo stesso l’utilità potenzialmente ricavabile.

La Corte d’Appello, richiamata la distinzione tra l’azione di rivendica e quella di restituzione, la prima avente carattere reale in quanto fondata sul diritto di proprietà e la seconda volta ad ottenere il bene, in quanto fondata sull’inesistenza ovvero sul sopravvenuto venir meno di un titolo di detenzione da parte di colui che ne dispone, qualificava come azione di restituzione quella proposta dagli attori T. – L., con conseguente onere probatorio diverso rispetto all’azione di rivendica.

La domanda azionata, infatti, si fondava sull’inesistenza di un titolo alla detenzione del bene da parte del B. e non sul riconoscimento del diritto di proprietà, sicché l’onere probatorio era stato assolto. Risultava provata, infatti, l’avvenuta consegna del bene in base a un titolo successivamente venuto meno, mentre il convenuto non aveva opposto un titolo valido che legittimasse l’occupazione e il godimento del bene. Tale prova non era stata fornita dal B., in quanto il contratto preliminare di compravendita stipulato il 12 luglio del 1997 non era sufficiente, non essendo stato seguito dalla stipula del contratto definitivo e non essendo prevista la consegna anticipata del bene. Le questioni relative alla validità dell’atto di compravendita del 16 marzo 2006 per l’estinzione del mandato non potevano essere presa in considerazione sia perché il B. non aveva svolto una domanda riconvenzionale volta a far valere l’invalidità o inefficacia del contratto sia perché erano eccezioni proposte da un soggetto terzo rispetto al rapporto tra falsus procurator e rappresentato.

Doveva respingersi anche l’eccezione sollevata dall’appellante di inefficacia e invalidità del contratto di compravendita del 2006 per effetto della carenza delle trascrizioni successive. In proposito doveva osservarsi che la pubblicità della trascrizione era meramente dichiarativa e non costitutiva e che il principio di continuità della trascrizione aveva la funzione di risolvere il conflitto tra più acquirenti del medesimo diritto, mentre il B. non era titolare di una fondata pretesa volta ad ottenere la caducazione degli effetti del contratto di compravendita sulla base della trascrizione di una domanda di esecuzione ex art. 2932 c.c., del preliminare. Infatti, il preliminare era stato sottoscritto da uno solo dei comproprietari e, dunque, era inidoneo a legittimare la richiesta di trasferimento coattivo ex art. 2932, anche limitatamente alla sola quota appartenente allo stipulante. Doveva pertanto riconoscersi l’insussistenza di un titolo legittimante l’occupazione e confermarsi la condanna al rilascio immediato dell’immobile.

6. La Corte, invece, accoglieva il motivo di appello sulla quantificazione del danno limitatamente al periodo successivo alla cessazione del canone di locazione di altro appartamento da parte degli attori. Per questa parte, infatti, la domanda risarcitoria non poteva essere accolta in difetto di prova del pregiudizio patrimoniale realmente sofferto.

7. B.S. ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di quattro motivi.

8. L.D. e T.A. hanno resistito con controricorso e hanno proposto ricorso incidentale fondato su di un unico motivo.

9. Il ricorrente con memoria depositata in prossimità dell’udienza ha insistito nella richiesta di accoglimento del ricorso.

10. Il collegio a seguito di riconvocazione, tenutasi in data 25 gennaio 2022 ha disposto il rinvio a nuovo ruolo della decisione a seguito della ordinanza n. 1162 del 2022 della terza sezione di questa Corte con la quale è stata rimessa alle sezioni Unite la seguente questione di massima di particolare importanza: se il danno da illegittima occupazione di immobile sia configurabile come un danno “in re ipsa”, nel senso di rapportarsi alla mera circostanza della perdita della disponibilità del bene, ovvero richieda la prova – da fornirsi anche per presunzioni – della concreta intenzione del proprietario di mettere a frutto l’immobile.

11. La medesima questione è oggetto in via diretta dell’unico motivo del ricorso incidentale e in via indiretta del terzo motivo del ricorso principale.

12. Si rende necessario, pertanto, il rinvio a nuovo ruolo della discussione e della decisione del ricorso in oggetto.

PQM

La Corte rinvia a nuovo ruolo.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile in data 14 gennaio 2022 e, a seguito di riconvocazione, il 25 gennaio 2022.

Depositato in Cancelleria il 24 febbraio 2022