Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 6015 del 13032018

Cassazione civile, sez. III, 13/03/2018, (ud. 14/11/2017, dep.13/03/2018),  n. 6015

Fatto

Nel 2004, R.d.T.G., in proprio e quale mandatario di P.M., R.d.T.F., P.A., M.G. e M., concedeva in locazione ad uso abitativo un immobile in (OMISSIS) a Ri.Gi., S.A., S.S., V.G., L.N..

Nel 2012 i locatori intimavano lo sfratto per morosità ai conduttori, avvalendosi della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto e chiedendo contestualmente l’emissione nei loro confronti di un decreto ingiuntivo per le rate di canone già scadute e a scadere fino al rilascio dell’immobile.

Nel corso del giudizio gli attori chiedevano, previo mutamento del rito, l’accoglimento della propria domanda di risoluzione di diritto del contratto di locazione facendo valere la clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso, ed in subordine chiedevano la risoluzione per inadempimento del contratto; chiedevano anche la condanna dei convenuti al pagamento dei canoni e dell’indennità di occupazione dovuti fino alla data di riconsegna dell’immobile.

I convenuti eccepivano che dovesse essere portato in compensazione l’importo del deposito cauzionale, che era stato trattenuto dagli attori, ed altre somme per oneri condominiali corrisposti e non dovuti; gli attori controeccepivano che il deposito era stato da loro incamerato a titolo di penale per i danni, come previsto dalla clausola n. 11 del contratto di locazione.

Il Tribunale, all’esito del giudizio di primo grado, dichiarava il contratto risolto di diritto, accertava a quanto ammontasse il debito dei conduttori fino al rilascio dell’immobile, accertava il diritto dei conduttori alla restituzione del deposito cauzionale e, operata la compensazione tra le rispettive poste, li condannava al versamento del residuo debito in favore degli attori-locatori. In particolare, il tribunale, accertato l’inadempimento dei conduttori, affermava che fosse loro dovuta la restituzione del deposito cauzionale, in considerazione del rilascio dell’immobile avvenuto nel corso del giudizio e della previsione dell’art. 1383 c.c., escludente la possibilità di cumulo tra la prestazione principale prevista dal contratto da parte dei locatori e quella diretta ad ottenere il pagamento della penale prevista per l’inadempimento.

I locatori proponevano appello, in relazione al punto della decisione in cui non era stato riconosciuto loro il diritto a trattenere la somma pattuita a titolo di penale per i danni, predeterminata nell’art. 11 del contratto in misura pari al deposito cauzionale.

L’appello è stato rigettato. La Corte d’Appello di Firenze, con la sentenza n. 1356/2015 qui impugnata, afferma che i locatori hanno avanzato una duplice richiesta: da un lato, volta ad ottenere la risoluzione di diritto azionando anche la clausola penale, prevista, come la risoluzione di diritto, nell’art. 11 del contratto; poi anche il pagamento dei canoni scaduti e a scadere, incorrendo nel divieto di cui all’art. 1383 c.c.. Afferma che gli appellanti avrebbero potuto richiedere la penale per il danno da ritardo nel rilascio, che costituisce una diversa ipotesi di inadempimento rispetto all’inadempimento nel pagamento della prestazione principale, a sua volta disciplinata da una clausola separata del contratto, la n. 15, ma in mancanza di una indicazione in tal senso, trattandosi di due previsioni autonome, non potevano pretendere di trattenere la penale pattuita in caso di inadempimento per la diversa ipotesi del danno da ritardo.

Propongono ricorso per cassazione articolato in due motivi i signori R.d.T.. Gli intimati non hanno svolto attività difensiva in questa sede.

Diritto

LE RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli artt. 1383 e 1453 c.c. in relazione all’art. 360 c.c., comma 1, n. 3.

Riportano la clausola n. 11 del contratto, richiamata anche espressamente nella sentenza d’appello, in cui si prevede che: “La violazione (anche disgiuntamente) da parte dei conduttori anche di un solo patto in tema di: uso dell’ immobile e divieto di sublocazione, comodato o cessione (clausola n. 2), pagamento canone e suoi adeguamenti (clausola n. 3), divieto di esecuzione di opere non autorizzate (clausola n.8), divieto di tenere animali, introdurre veicoli, occupare parti comuni od esterne dell’edificio, produrre rumori od esalazioni fastidiosi, svolgere attività contro la morale (clausola n. 10), sarà causa di risoluzione di diritto del contratto a norma dell’art. 1456 c.c. e della perdita del deposito cauzionale e dei relativi interessi a titolo di penale per il danno di cui all’art. 1453 c.c., salva la risarcibilità del danno ulteriore”.

Criticano la sentenza impugnata laddove ha ritenuto che essi avessero chiesto congiuntamente e illegittimamente la risoluzione di diritto, la condanna al pagamento dei canoni scaduti e dei canoni a scadere (o indennità di occupazione), ed anche la corresponsione della penale, pattuita quale determinazione preventiva e forfettaria del danno in misura pari al deposito cauzionale, in violazione del divieto dettato dall’art. 1383 c.c. (rubricato Divieto di cumulo: creditore non può domandare insieme la prestazione principale e la penale se questa non è stata stipulata per il semplice ritardo).

Sostengono che la corte d’appello sarebbe incorsa in violazione di diritto non avendo essi agito in giudizio per ottenere la prestazione principale, ovvero per chiedere l’adempimento del contratto, bensì la risoluzione del contratto per inadempimento dei conduttori e, oltre alla risoluzione, anche il pagamento di quelle somme che, ex art. 1591 c.c., i conduttori erano comunque tenuti a pagare sino al rilascio. In questa fattispecie, assumono che essi legittimamente avrebbero potuto incamerare la penale prevista anche quale liquidazione preventiva e forfettaria del danno da inadempimento.

Ciò premesso in generale in ordine alla distinzione tra azione di risoluzione e azione di adempimento ai fini del cumulo, introducono un ulteriore distinguo.

Affermano cioè che, anche qualora non si volesse condividere la loro premessa, in ogni caso, occorrerebbe tenere distinte le somme richieste dai locatori per il periodo precedente alla risoluzione del contratto, a titolo di canoni di locazione, da quelle richieste, e dovute dai conduttori per il periodo successivo alla risoluzione del contratto nel quale hanno continuato ad occupare l’immobile: quelle somme, nella ricostruzione dei ricorrenti, non sono in ogni caso più canoni, e quindi non coincidono con la prestazione principale, ma costituiscono una indennità di occupazione, seppur in misura pari all’ammontare del canone, ex art. 1591 c.c. Sostengono quindi che si tratti di due prestazioni diverse con cause diverse, l’una avente natura di corrispettivo per il godimento, l’altra di indennizzo per il mancato rilascio a seguito di risoluzione contrattuale. Per cui, il ragionamento della corte d’appello, volto ad escludere la cumulabilità tra prestazione principale (canoni) e penale, in ogni caso non sarebbe corretto in relazione alle somme dovute per la occupazione proseguita dopo la risoluzione, non aventi natura di canoni di locazione, e non essendo le stesse riconducibili alla nozione di prestazione principale.

Aggiungono poi che la corte d’appello sarebbe incorsa anche nella violazione dell’art. 1453 c.c., in quanto il danno da inadempimento non è soltanto quello pari alla mancata corresponsione dei canoni, ma può avere anche altre componenti, quali il pregiudizio per non aver potuto disporre delle somme dovute al momento previsto.

Con il secondo motivo, i ricorrenti deducono violazione e falsa applicazione dell’art. 1591 c.c., in relazione all’art. 360 c.c., comma 1, n. 3.

Tornano a criticare l’equiparazione fatta dalla sentenza impugnata tra la natura delle somme richieste per le mensilità non ancora maturate (che i locatori qualificano indennità di occupazione) e quelle richieste a titolo di canoni di locazione.

Sostengono che la corte territoriale erroneamente le accomunerebbe, qualificandole tutte come corrispettivo, mentre la natura delle somme dovute per i canoni a scadere sarebbe risarcitoria, perchè gli stessi integrerebbero i danni da mora per la ritardata consegna dell’immobile (nella misura minima, predeterminata dall’art. 1591 c.c. come pari al canone pregresso), e in particolare attribuiscono ad esse la funzione riparatoria del danno non da inadempimento ma da ritardo nella riconsegna dell’immobile. Quindi lo ricostruiscono come danno derivante non dalla violazione dell’obbligazione principale,ma dalla violazione dell’obbligazione restitutoria, costituente pur sempre di una ipotesi di responsabilità contrattuale, soggetta al termine di prescrizione di dieci anni.

Concludono lamentando la violazione di legge da parte della corte d’appello, laddove equipara il canone di locazione alla indennità di occupazione.

I due motivi possono essere trattati congiuntamente in quanto connessi. La questione, che pongono infatti concerne l’interpretazione da dare all’art. 1383 c.c., che vieta il cumulo tra prestazione principale e clausola penale, la cui interpretazione pone problemi più complessi laddove l’obbligazione non si esaurisca con il compimento di un singolo atto ma esista un rapporto di durata, a prestazioni continuate o periodiche come nella locazione, e quindi laddove si ponga il rapporto tra l’art. 1383 c.c. e l’art. 1591 c.c.

I motivi proposti sono fondati, nei termini che seguono.

Va premesso che, in ossequio al principio dell’autonomia contrattuale, le parti hanno facoltà di predeterminare con una clausola penale l’entità del risarcimento sia per l’ipotesi di inadempimento, sia per la distinta ipotesi di ritardo nell’adempimento, nonchè, cumulativamente, per entrambe, con la conseguenza che l’effetto proprio della clausola (cioè quello di limitare l’onere del risarcimento dei danni alla misura predeterminata dalle parti) non può operare se non con riferimento all’ipotesi prevista dalle stesse parti (Cass. n. 2975 del 2005, Cass. n. 16492 del 2002).

Nel caso di specie, le parti avevano previsto separatamente, con due autonome clausole contrattuali, una penale per diverse ipotesi di inadempimento, non soltanto legate al mancato pagamento dei canoni ma ad altre violazioni degli accordi contrattuali ritenute gravi dal locatore, tant’è che era stata abbinata ad esse la possibilità di richiedere la risoluzione di diritto, e risulta accertato dalla corte d’appello che il locatore nel chiedere la risoluzione di diritto abbia anche trattenuto la somma (incamerata a titolo di deposito cauzionale) prevista come penale per l’inadempimento.

Come è noto, la clausola penale è un patto accessorio di un contratto che ha una duplice funzione: – una coercitiva all’adempimento e un’altra risarcitoria del danno conseguente all’inadempimento.

Sia l’una sia l’altra funzione sono svolte creando, accanto all’obbligazione principale, una obbligazione penale: – le due obbligazioni coesistono, ma non sono suscettibili di attuazione cumulativa. Nel caso di inadempimento si verifica un concorso alternativo tra esse. – il creditore può domandare e ottenere la prestazione principale o la penale, ma non entrambe. E’ questo il cosiddetto divieto di cumulo previsto dall’art. 1383 c.c. in base al quale la prestazione in forma specifica e la penale non possono cumularsi, a meno che la penale non sia posta a risarcimento del solo danno per ritardo.

Restringendo l’analisi al rapporto tra art. 1383, che pone il divieto del cumulo, e art. 1591 (che prevede che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno), ovvero al modo di operare del divieto di cumulo in un contratto che si articola in una serie di prestazioni protratte nel tempo, in cui, nell’ipotesi della locazione, alla concessione in godimento di un bene corrisponde l’obbligo per chi ne fruisce di pagare un canone, esso non può operare che per le (sole) prestazioni già maturate al momento in cui il creditore si attiva per far accertare l’altrui inadempimento.

In via generale, nelle obbligazioni di durata assistite da clausola penale, il divieto di cumulo tra la prestazione principale e la penale, previsto dall’art. 1383 c.c., può riguardare le sole prestazioni già maturate e rimaste inadempiute. Per queste, il locatore deve optare se richiedere l’integrale pagamento della prestazione principale o se chiedere in luogo di esso, il pagamento della penale se prevista (e salva la risarcibilità del maggior danno, se pattuita).

In relazione invece alle prestazioni ancora non maturate, per le quali permane l’obbligo dell’adempimento, o comunque di pagare un corrispettivo pari al canone di locazione finchè si continua a fruire della medesima contro prestazione, il divieto di cumulo non opera perchè, come già affermato da questa Corte, in caso contrario sarebbe consentito al debitore sottrarsi alla propria obbligazione attraverso il proprio inadempimento (Cass. n. 6979 del 1995, Cass. n. 2976 del 2005, Cass. n. 24910 del 2015).

Senzaltro è errata quindi, nella sentenza impugnata, l’esclusione della possibilità di cumulo tra penale e somme dovute a titolo di canoni ancora a scadere al momento della risoluzione del contratto, per il principio di diritto espresso dalle già richiamate Cass. n. 2976 del 2005 e Cass. n. 24910 del 2015: “Nelle obbligazioni di durata assistite da una clausola penale, il divieto di cumulo ex art. 1383 c.c. fra la prestazione principale e la penale concerne le sole prestazioni già maturate ed inadempiute, ma non anche quelle non ancora maturate, non coperte dalla penale, giacchè, in caso contrario, il debitore potrebbe sottrarsi all’obbligazione attraverso il proprio inadempimento. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, in ipotesi di risoluzione di diritto del contratto di affitto di azienda, aveva escluso che il risarcimento dovuto per la tardiva riconsegna dell’immobile, ex art. 1591 c.c., potesse ritenersi compreso in una penale azionata per il mancato pagamento del canone)”.

Diversamente opinando, infatti, si lascerebbe una delle due parti arbitra di aumentare il danno effettivo subito dalla controparte a proprio piacimento, prolungando l’inadempimento, fidando sul fatto che l’ammontare della somma che le sarà richiesto di pagare a titolo di risarcimento è predeterminata. Una tale interpretazione, invece di valorizzare la funzione della clausola penale come elemento contrattuale volto a ridurre la conflittualità in caso di inadempimento e a garantire il creditore (che, nel momento in cui prevede il suo inserimento nel testo del contratto, valuta che l’ammontare della penale sia congruo rispetto ad un eventuale danno contrattuale) la renderebbe un elemento di alterazione dell’equilibrio contrattuale, in caso di inadempimento, a vantaggio del debitore. La sentenza impugnata va quindi cassata con rinvio, affinchè la corte d’appello, adeguandosi al principio di diritto sopra indicato, distingua quali sono, tra quelle richieste, le prestazioni non cumulabili con la penale, dovendosi in ogni caso escludere dal divieto di cumulo le prestazioni scadute dopo la risoluzione del contratto.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata per quanto di ragione e rinvia alla Corte d’Appello di Firenze in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Corte di cassazione, il 14 novembre 2017.

Depositato in Cancelleria il 13 marzo 2018

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