Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 6003 del 04/03/2020

Cassazione civile sez. VI, 04/03/2020, (ud. 04/12/2019, dep. 04/03/2020), n.6003

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente –

Dott. ABETE Luigi – Consigliere –

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere –

Dott. OLIVA Stefano – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3488/2019 R.G. proposto da:

F.G., rappresentato e difeso dall’avv. Vittorio

D’angelo, con domicilio in Ascoli Piceno, alla Piazza Roma n. 23.

– ricorrente –

contro

N.P.E., rappresentato e difeso dall’avv. Paolo Volpi,

con domicilio eletto in Roma, via Carlo Felice n. 63, presso l’avv.

Barbara Sermarini.

– controricorrente –

N.P.G..

– intimato –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Ancona n. 1395/2018,

depositata in data 13.7.2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno

4.12.2019 dal Consigliere Giuseppe Fortunato.

Fatto

FATTI DI CAUSA

F.G. ha evocato in giudizio N.P.G. ed N.P.E., esponendo che, con atto del (OMISSIS), N.P.D. gli aveva venduto l’immobile sito in (OMISSIS), in catasto al fl. (OMISSIS), part. (OMISSIS); che il bene era abusivamente occupato dai convenuti.

Ha chiesto il rilascio del bene, con vittoria di spese.

Gli occupanti, costituendosi in giudizio, hanno dedotto che il contratto era invalido per incapacità di intendere e di volere del venditore e che, in ogni caso, era stata stipulata una donazione. Il Tribunale di Ancona ha respinto la domanda, sostenendo che le parti avevano concluso un preliminare di vendita, che non dava titolo al rilascio dell’immobile verso gli occupanti.

La pronuncia è stata confermata in appello.

La Corte territoriale ha ritenuto che il dato letterale del contratto evidenziasse che le parti non avevano concluso una vendita definitiva, poichè l’atto era denominato “preliminare di vendita” e che, inoltre, l’art. 15, prevedeva che le parti dovessero perfezionare un successivo rogito notarile al fine di trasferire la proprietà immobiliare. Ha reputato non decisivi la consegna anticipata, il pagamento del prezzo, la riserva di usufrutto e l’obbligo dell’acquirente di visitare periodicamente il venditore.

Per la cassazione della sentenza F.G. ha proposto ricorso in due motivi, illustrati con memoria.

N.P.E. ha depositato controricorso mentre N.P.G. è rimasto intimato.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione dell’art. 112 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, lamentando che il giudice abbia d’ufficio qualificato il contratto come preliminare, senza che nessuna delle parti avesse contestato il perfezionamento di una vendita.

Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 132 c.p.c., per assenza di motivazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, nonchè l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, per aver la sentenza omesso di motivare sulle ragioni per le quali ha ritenuto che fosse stato concluso un preliminare e non una vendita definitiva, e per aver omesso di esaminare l’art. 15 del contratto in relazione all’art. 14 della medesima scrittura, trascurando che detta clausola prevedeva che, qualora il contratto fosse stato registrato a cura e spese dell’acquirente, esso sarebbe stato trasformato in atto notarile successivamente e nel più breve tempo possibile sempre che le condizioni di salute del venditore ne avessero consentito la presenza dinanzi al notaio, mentre, in caso contrario o qualora il venditore fosse deceduto, sarebbe stato nominato un procuratore o l’atto sarebbe stato stipulato dagli eredi.

A parere del ricorrente, proprio l’art. 14 provava la conclusione di un definitivo di vendita, tanto più alla luce del punto 4 della scrittura, ove era stato usato il termine “venditore”, del punto 5, ove si faceva presente che l’atto era finalizzato a costituire in favore del venditore una rendita integrativa della pensione, al punto 6, ove si specificava che il venditore “cedeva, trasferiva e vendeva l’immobile”, al punto 7, ove si riservava al venditore l’uso del bene fino alla morte, al punto 8, ove poteva leggersi che il venditore avrebbe conservato l’uso del bene e la rendita della porzione di terreno circostante, e al punto 9, ove si riconosceva all’acquirente il possesso anticipato dell’immobile.

Occorreva inoltre considerare che il ricorrente aveva adito il tribunale per ottenere la reintegra nel possesso del bene e che la domanda era stata accolta.

I due motivi sono infondati.

1.1. Riguardo al vizio di ultrapetizione, deve anzitutto rilevarsi che la qualificazione del contratto come preliminare era stata già operata dal tribunale senza che però il ricorrente, nel proporre appello, avesse lamentato la violazione dell’art. 112 c.p.c..

La suddetta violazione, da parte del giudice di primo grado, non può essere prospettata per la prima volta nel ricorso per cassazione ove il ricorrente non l’abbia dedotto come specifico motivo di gravame nel giudizio d’appello (Cass. 11382/2011; Cass. 4623/1987).

Difatti, il vizio di extra-petizione non determina una nullità insanabile della sentenza, di modo che è denunciabile solo con gli ordinari mezzi di impugnazione, non essendo rilevabile d’ufficio dal giudice dell’impugnazione (Cass. s.u. 14083/2004; Cass. 10516/2009; Cass. 465/2016).

In ogni caso, la suddetta violazione ricorre quando il giudice pronunci oltre i limiti delle pretese o delle eccezioni fatte valere dalle parti oppure su questioni che non abbiano formato oggetto di giudizio o che non siano rilevabili d’ufficio, attribuendo un bene non richiesto o diverso da quello domandato.

Tale vizio – che si caratterizza per l’alterazione dell’inderogabile corrispondenza tra petitum e decisum – non è, pertanto, configurabile in ordine ad una sentenza che qualifichi diversamente il fatto posto a fondamento della domanda senza mutare gli elementi oggettivi della domanda (Cass. 1279/1983; Cass. 5973/1985).

Non sussiste inoltre il denunciato vizio di motivazione, avendo la pronuncia chiaramente evidenziato – in maniera logica e pienamente intellegibile – le ragioni per le quali ha ritenuto che il contratto fosse un preliminare di vendita e non un contratto definitivo.

2. Riguardo alla violazione delle regole di ermeneutica contrattuale, va anzitutto osservato che l’interpretazione dei contratti e degli atti negoziali in genere, in quanto accertamento della comune volontà delle parti, costituisce attività propria del giudice di merito.

Stabilire se le parti abbiano inteso contrarre un definitivo o un rimettere la costituzione del rapporto ad una successiva manifestazione di volontà delle parti si risolve in un accertamento di fatto incensurabile in cassazione ove, come nello specifico, sia adeguatamente motivato e se costituisca il risultato di un’interpretazione condotta nel rispetto delle regole sancite dagli artt. 1362 e ss. c.c. contrattuale (Cass. 8881/2000; Cass. 7429/2002; Cass. 5635/2002; Cass. 24150/2007).

Deve, in proposito, evidenziarsi che la Corte distrettuale, nel qualificare la scrittura del (OMISSIS) come preliminare di vendita immobiliare, ha valorizzato l’elemento letterale risultante dalla denominazione dell’atto e dal contenuto dell’art. 15 che, per l’ipotesi che il contratto fosse stato registrato, prevedeva la stesura del rogito notarile in tempi rapidi al fine di perfezionare il trasferimento della proprietà.

Tale ultimo inciso è stato ritenuto decisivo dal giudice di merito, avendo questi osservato che la previsione di un successivo atto di trasferimento non si giustificava se non che per il fatto che il contratto non era stato voluto e concepito dalle parti come idoneo a realizzare immediatamente effetti traslativi.

Tale assunto non è inficiato dal contenuto della clausola sub 14, che, limitandosi a prevedere la conclusione del rogito nel più breve tempo possibile mediante la comparizione personale del venditore dinanzi al notaio o, in caso di impedimento, di un suo procuratore (o degli eredi), non consentiva di ritenere che i contraenti avessero inteso attuare, con la scrittura, l’immediato trasferimento dell’immobile. Come correttamente rilevato dal giudice di merito, detti effetti traslativi erano stati – invece – espressamente differiti al successivo perfezionamento della vendita in forma notarile, mentre la predetta pattuizione prevedeva esclusivamente modalità alternative di perfezionamento del definitivo per l’eventualità che il venditore non potesse presenziare personalmente alla stipula.

Non si ravvisa quindi alcuna violazione del criterio letterale, come invece prospettato in ricorso, neppure riguardo alle altre espressioni utilizzate dalle parti (quali l’uso del termine “venditore”, o dei verbi “cede, trasferisce, vende”), del tutto compatibili con entrambe le fattispecie negoziali (Cass. 24150/2007; Cass. 17682/2007).

E’ inoltre esclusa la violazione del criterio di interpretazione sistematica, avendo la sentenza esaminato il rilievo assunto dall’adempimento del contratto mediante il pagamento del prezzo e la consegna anticipata, ritenendoli – in ossequio all’insegnamento di questa Corte (Cass. 12583/1995) – compatibili con la natura (preliminare) del contratto e comunque non prevalenti sul previsto differimento degli effetti reali al momento del rogito (Cass. 12583/1995).

Nessun rilievo – neppure a fini interpretativi – poteva assumere la pronuncia di reintegra in possesso, che non spiegava alcun rilievo nel presente giudizio in cui il rilascio del bene era stato richiesto mediante un’azione di natura petitoria, avendo il ricorrente invocato il rilascio nella dichiarata qualità di proprietario dell’immobile (Cass. 25052/2018; Cass. 23121/2015; Cass. s.u. 7305/2014).

La domanda di reintegra si differenzia per “petitum” e “causa petendi” da quella petitoria e lo stesso esame dei titoli costitutivi dei diritti fatti valere dalle parti è compiuto nel procedimento possessorio al solo fine di dedurre elementi sulla sussistenza del possesso, restando impregiudicata ogni questione sulla conformità a diritto della situazione di fatto oggetto di tutela (Cass. 3793/2019; Cass. 2300/2016).

L’accoglimento della domanda di reintegra era – dunque – dato interpretativo neutro, considerato che la tutela possessoria è attribuita anche al mero detentore qualificato (Cass. 12751/2010; Cass. 3627/2014), tale essendo il promissario acquirente che abbia ottenuto la disponibilità del bene in virtù di un preliminare ad effetti anticipati (Cass. 6489/2011; Cass. 16412/2017).

Il ricorso è in definitiva dichiarato inammissibile.

Le spese seguono la soccombenza, con liquidazione in dispositivo. Si dà atto che sussistono le condizioni per dichiarare che il ricorrente è tenuto a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l’impugnazione, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater.

PQM

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali, apri ad Euro 200,00 per esborsi ed Euro 3000,00 per compenso, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali, in misura del 15%.

Dà atto che sussistono le condizioni per dichiarare che il ricorrente è tenuto a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l’impugnazione, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 4 dicembre 2019.

Depositato in Cancelleria il 4 marzo 2020

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