Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 5936 del 08/03/2017


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Cassazione civile, sez. trib., 08/03/2017, (ud. 10/11/2016, dep.08/03/2017),  n. 5936

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIELLI Stefano – Presidente –

Dott. DE MASI Oronzo – Consigliere –

Dott. ZOSO Liana Maria Teresa – Consigliere –

Dott. STALLA Giacomo Maria – rel. Consigliere –

Dott. SANDRINI Enrico Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11879/2012 proposto da:

D.A., A.P. nq di legale rappresentante della

Soc.tà BORGO IMMOBILIARE, SOCIETA’ BORGO IMMOBILIARE in persona del

legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliati in ROMA

VIA DEGLI SCIPIONI 268-A, presso lo studio dell’avvocato ALESSIO

PETRETTI, che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati

FRANCESCO DAMINELLI, ELENA TOMASI, giusta delega a margine;

– ricorrenti –

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE DIREZIONE PROVINCIALE DI LODI, in persona del

Direttore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI

PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo

rappresenta e difende;

– controricorrente –

e contro

AGENZIA DELLE ENTRATE DI ROMA;

– intimato –

avverso la sentenza n. 135/2011 della COMM. TRIB. REG. della

LOMBARDIA, depositata il 10/11/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

10/11/2016 dal Consigliere Dott. GIACOMO MARIA STALLA;

udito per i ricorrenti l’Avvocato PETRETTI che ha chiesto

l’accoglimento;

udito per il controricorrente l’Avvocato PALATIELLO che si riporta al

controricorso;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

DEL CORE Sergio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO

La Borgo Immobiliare srl, in persona del legale rappresentante A.P., nonchè quest’ultima in proprio ed D.A., propongono quattro motivi di ricorso per la cassazione della sentenza n. 135/36/11 del 10 novembre 2011 con la quale la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, a conferma della prima decisione, ha ritenuto legittimo l’avviso di rettifica e liquidazione loro notificato, per imposta di registro, ipotecaria e catastale, a titolo di maggior valore di un terreno sito in Comune di Colturano, e venduto – con rogito in data (OMISSIS) – dalla A. e dal D. alla Borgo Immobiliare srl.

La Commissione Tributaria Regionale, in particolare, ha ritenuto che: – il terreno in questione dovesse reputarsi edificabile per la maggior volumetria (metri cubi 19.521) risultante da Delib. di approvazione del “Programma Integrato di Intervento” emessa dal Comune di Colturano il giorno stesso della vendita; l’accertamento, nell’avviso di rettifica in oggetto, del valore venale attribuito al terreno così edificabile (al lordo dei costi di urbanizzazione e convenzionati) fosse ormai coperto da giudicato interno, in quanto ritenuto legittimo dalla commissione tributaria provinciale con statuizione non appellata, sul punto specifico, dai contribuenti.

Resiste con controricorso l’Agenzia delle Entrate.

I ricorrenti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c., con documenti.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

p. 1.1 Con il primo ed il secondo motivo di ricorso si deduce – ex art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5 – violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 43, nonchè omessa o insufficiente motivazione su un fatto decisivo della controversia. Per avere la Commissione Tributaria Regionale quantificato la volumetria edificabile con riferimento non già al momento dell’atto di trasferimento, ma ad un momento successivo. In particolare, la maggior cubatura attribuita al terreno (mc. 19.521, in luogo dei pregressi mc. 8.000) derivava nella specie da un atto, la delibera comunale approvativa dell’intervento edilizio: – successiva al trasferimento (in quanto adottata alle ore 21:00 dell'(OMISSIS), mentre il rogito notarile di vendita era intervenuto alle ore 17:32 del medesimo giorno); – comunque divenuta inefficace per decorso dei termini attuativi di legge (tanto che il programma integrato di intervento sarebbe poi stato definitivamente riapprovato soltanto nell’agosto 2008, con convenzione edificatoria stipulata, dalla società acquirente, nel novembre 2008, dunque oltre un anno dopo la cessione).

p. 1.2 Questi due motivi di ricorso, suscettibili di trattazione unitaria per la loro intima connessione, sono destituiti di fondamento.

E’ vero che, in base al D.P.R. n. 131 del 1986, art. 43, il valore del bene costituente la base imponibile deve essere determinato, per contratti del tipo in oggetto, “alla data dell’atto”; e tuttavia, il giudice di merito non si è discostato da tale precetto, posto che la maggior suscettibilità edificatoria del terreno è stata qui verificata proprio alla data dell’atto; vale a dire, con riguardo alla situazione riscontrabile l'(OMISSIS). Va in proposito considerato che in una fattispecie nella quale l’edificabilità del terreno doveva ritenersi del tutto pacifica, rilevava unicamente l’accertamento del volume edificabile alla data del trasferimento.

Ed a tale data, riferisce il giudice di merito una capacità edificatoria corrispondente a 19.521 m3.

Quanto alle fonti del suo convincimento, rileva in primo luogo la circostanza che il giorno stesso del rogito di vendita venne emanata la delibera di approvazione dell’intervento urbanistico recante appunto questa volumetria. La circostanza valorizzata dai ricorrenti – secondo cui quest’ultima delibera sarebbe intervenuta non “prima” del trasferimento, ma poche ore “dopo”, deve ritenersi del tutto ininfluente.

In primo luogo – ed a parte il fatto che tale delibera venne comunque adottata prima della registrazione dell’atto oggetto di rettifica – rileva come il giorno stesso della cessione fossero evidentemente già esistenti tutti i presupposti per la maggiore volumetria, così come sarebbero poi stati formalmente recepiti, la sera stessa del rogito, nella delibera del consiglio comunale; sicchè la pura contingenza di un modesto sfasamento orario nulla sposta sulla sostanza di una situazione caratterizzata da una qualità del bene compravenduto (suscettibilità edificatoria nella suddetta entità) che doveva ritenersi già insita al momento della compravendita.

In secondo luogo, si è più volte affermato (in tema di Ici, ma sulla base di un principio valevole anche per l’accertamento del valore venale del bene ai fini delle imposte in discussione) che anche soltanto l’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile; e che, nella determinazione del valore di un terreno edificabile, occorre tenere conto “della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie” (Cass. SSUU n. 25506 del 30/11/2006; successivamente, Cass. nn. 16714/07; 15558/09; 15174/10; 20137/12). Si tratta di un principio che rileva al fine non soltanto di stabilire l’edificabilità in quanto tale del terreno, ma anche il quantum di tale edificabilità e, attraverso di esso, il valore commerciale del bene.

E che queste potenzialità edificatorie fossero tali, al momento della cessione del terreno in oggetto, da effettivamente accreditare la volumetria presa a riferimento dall’avviso di rettifica opposto, doveva logicamente evincersi – come ravvisato dal giudice di merito con ragionamento incensurabile – proprio dall’imminenza “ad horas as” dell’emanazione della relativa delibera comunale. A nulla poteva poi rilevare la circostanza che quest’ultima fosse divenuta inefficace per mancata attuazione nei termini di legge, giacchè sono gli stessi ricorrenti a ricordare come il suo contenuto sostanziale (vale a dire, per quello che qui conta, la previsione di una cubatura per 19.521 m3) venne, nei mesi successivi, puntualmente ribadito con analoghi provvedimenti deliberativi del P.I.I., formalmente adottati, e poi attuati in regime convenzionato.

In tale contesto, non poteva dunque negarsi che il terreno fosse effettivamente assistito – già “alla data dell’atto”‘, D.P.R. n. 131 del 1986, ex art. 43 – da potenzialità edificatoria assai concreta ed oggettivamente determinabile nel maggior quantum accertato; di per sè idonea a giustificare la rettifica di valore.

Nessuna delle censure mosse è dunque positivamente riscontrabile; nè esse potrebbero trovare accoglimento sulla base delle produzioni allegate dai ricorrenti alla memoria ex art. 378 c.p.c. (sent. penale Tribunale Lodi 640/15; comunicazione Comune Colturano 2.11.16), in quanto inammissibili ex art. 372 c.p.c. e, comunque, irrilevanti ai fini della decisione.

p. 2.1 Con il terzo motivo di ricorso si lamenta violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, nonchè omessa o insufficiente motivazione su un fatto decisivo della controversia, costituito dalla determinazione del valore del terreno. Ciò perchè la Commissione Tributaria Regionale aveva ritenuto congruo il valore accertato dall’Ufficio (euro 2.174.285,00) nonostante che quest’ultimo non avesse preso in esame valutazioni comparative di terreni analoghi trasferiti nel triennio antecedente; nè esso aveva considerato che il medesimo terreno era stato acquisito nel dicembre 2005 dai venditori A. e D. per un valore, non contestato dall’Amministrazione Finanziaria, di euro 300.000,00. Sicchè, “dato che le condizioni urbanistiche del terreno non sono mutate da una vendita all’altra (…)”, il valore accertato risultava del tutto sproporzionato; mentre congruo risultava il prezzo di vendita dichiarato in atto (Euro 450.000).

p. 2.2 La doglianza non può trovare accoglimento.

Quanto all’affermata violazione normativa, basterà osservare come il valore dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari debba essere determinato, in sede di controllo da parte dell’Ufficio sulla base di atti di trasferimento similari, nonchè di “ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni”.

Orbene, già si è detto che la rettifica si è basata, appunto, sull’elemento di valutazione costituito dal sopravvenire di un forte incremento di capacità edificatoria dell’area; parametro (proveniente dall’Amministrazione Comunale, nei termini che si sono indicati) che l’Ufficio legittimamente poteva dunque utilizzare sulla base del disposto normativo in oggetto.

Quanto alla mancata considerazione del minor prezzo pagato per l’acquisto del bene da parte dei venditori D. ed A., non può dirsi – in considerazione delle stesse dichiarazioni svolte dai ricorrenti – che si trattasse di atto di acquisto utile ai fini di una stima comparativa; se solo si consideri che il terreno venne acquistato con un indice di edificabilità pari ad 8000 m3, e poi rivenduto con un indice superiore al doppio. Aspetto quest’ultimo che, da una parte, priva di fondamento l’assunto secondo cui tra l’atto di acquisizione e la compravendita in questione non sarebbe intercorsa alcuna variazione dell’assetto urbanistico ed edificatorio dell’area; e che, dall’altra, appariva idoneo ad incrementare, non solo quantitativamente ma anche qualitativamente, lo sfruttamento edilizio della stessa, così come poi acclarato – a conferma di un valore pregresso – dalla convenzione del novembre 2008.

Escluso dunque che il giudice di appello abbia violato la legge, ovvero sia incorso in vizio di motivazione, resta che la presente censura mira ad inammissibilmente ottenere, nella presente sede di legittimità, una diversa considerazione di elementi fattuali ed estimativi prettamente di merito; risultando pertanto, sotto questo aspetto, finanche inammissibile.

p. 3.1 Con il quarto motivo di ricorso ci si duole – ex art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3, 4 e 5 – di violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 346 c.p.c., nonchè di omessa motivazione su un fatto decisivo. Ciò perchè la Commissione Tributaria Regionale aveva ritenuto preclusa – in quanto disattesa dal primo giudice, e non riproposta in appello – la disamina della questione concernente la decurtazione dal valore venale dei costi di urbanizzazione e degli altri costi di attuazione del P.I.I. (come da conteggio del Comune in atti); nonostante che tale questione fosse stata ritualmente riproposta nell’atto di appello e nella memoria in appello 10.10.2011.

p. 3.2 Questa doglianza è fondata.

Si legge nella sentenza impugnata: “il contribuente non ha riproposto con l’atto di appello l’ulteriore domanda, avanzata in primo grado, relativa alla mancata considerazione, in tutto o in parte, dei costi che, per effetto degli accordi con il Comune, la Borgo Immobiliare si era accollata per l’edificabilità del terreno. Nel silenzio dell’atto di appello sull’argomento si è già formato il giudicato, e la domanda non può essere riproposta in questa sede”.

Contrariamente a tale assunto, risulta dagli atti di causa (così come riprodotti in ricorso ed attingibili da questa Corte di legittimità, stante la natura processuale del “fatto” dedotto nel vizio da vagliare) che i contribuenti, ancorchè in via subordinata, avessero espressamente riproposto nell’atto di appello (pag. 5) il profilo dell’incidenza sul valore dell’area, come sopra stabilito, dei costi di edificabilità e realizzazione del piano di intervento. Aspetto già dedotto in primo grado, e sul quale – pure – si era sviluppato il contraddittorio, anche con produzione di documenti e conteggi provenienti dall’amministrazione comunale.

Orbene, la mancata pronuncia sul punto da parte della commissione tributaria regionale, sull’erroneo presupposto della mancata riproposizione della questione in appello, integra in effetti il vizio contestato; sotto i profili tanto dell’erroneo rilievo ostativo di un (inesistente) giudicato interno, quanto della carenza motivazionale conseguente al travisamento del fatto processuale.

In relazione a tale motivo, pertanto, la sentenza andrà cassata, con rinvio alla CTR Lombardia che, in diversa composizione, dovrà pronunciarsi sulla questione dell’incidenza, sul valore del terreno risultante dalla maggior volumetria di cui si è detto, dei costi di edificazione secondo il piano di intervento.

Il giudice di rinvio deciderà anche sulle spese del presente procedimento di legittimità.

PQM

LA CORTE

– rigetta il primo, secondo e terzo motivo di ricorso;

– accoglie il quarto motivo di ricorso;

– cassa, in relazione al motivo accolto, la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla CTR Lombardia, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Quinta Civile, il 10 novembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 8 marzo 2017

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