Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 5889 del 11/03/2010

Cassazione civile sez. II, 11/03/2010, (ud. 19/11/2009, dep. 11/03/2010), n.5889

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente –

Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere –

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere –

Dott. PETITTI Stefano – rel. Consigliere –

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

CONSORZIO MARINA DI TOR SAN LORENZO, in persona del Presidente D.

R.G., elettivamente domiciliato in Roma, Via Fabio Massimo

n. 60, presso lo studio dell’Avv. PISTOIESE Mario, che lo rappresenta

e difende per procura speciale a margine del controricorso;

– ricorrente –

contro

G.M., B.W., T.A.,

M.A., C.N., C.P., D.

B.F., R.N., C.D.D.,

C.D.A., elettivamente domiciliati in Roma, Viale

Carso n. 23, presso lo studio dell’Avv. SALERNI Arturo, che li

rappresenta e difende per procura speciale a margine del ricorso;

– controricorrenti –

nonchè nei confronti di:

A.A., M.R., V.L., P.

F.;

– intimati –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 4468/03,

depositata in data 23 ottobre 2003.

Udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 19

novembre 2009 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;

sentito, per il ricorrente, l’Avvocato Mario Pistoiese, che ha

chiesto l’accoglimento del ricorso;

sentito, per i resistenti, l’Avvocato Graziano Pungi con delega, che

ha chiesto il rigetto del ricorso;

sentito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FUCCI Costantino, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza depositata il 23 ottobre 2003, la Corte d’appello di Roma, in totale riforma della sentenza del Tribunale della medesima città – che aveva rigettato la domanda di alcuni proprietari di unità immobiliari ubicate nel Comune di (OMISSIS), località (OMISSIS), di sentir dichiarare la natura obbligatoria del Consorzio Marina di Tor San Lorenzo, nonchè la carenza di poteri impositivi dello stesso, perchè mai istituito – accoglieva la domanda e dichiarava la natura non obbligatoria di detto consorzio.

La Corte d’appello rilevava che il Tribunale, ritenute le domande degli attori volte ad accertare l’inesistenza di obblighi contributivi nei confronti del Consorzio – avente natura obbligatoria e non. volontaria -, aveva sottolineato come l’obbligo di partecipazione alle spese consortili e a quelle di conservazione e utilizzazione delle cose comuni gravasse su tutti i lottisti, essendo irrilevante, in concreto, la natura obbligatoria o volontaria del Consorzio. Tutti i lottisti, infatti, avevano tratto utilità dalle attività gestionali del Consorzio (pulizia e manutenzione delle strade, fornitura di illuminazione e acqua, potatura delle piante, servizio di guardavia), avendo essi aderito per fatti concludenti al Consorzio stesso, versando spontaneamente e per lungo tempo le quote per tali spese. Il Tribunale aveva poi evidenziato la rilevanza della clausola di obbligatoria partecipazione al costituendo consorzio contenuta negli atti di acquisto dei singoli lotti, rilevando come al Consorzio avessero poi aderito 350 lottisti su 370; il che aveva dato luogo alla gestione consortile dei servizi comuni, senza possibilità per il singolo di sottrarsi. Da ultimo, il Tribunale aveva anche evidenziato l’esistenza di una communio incidens nel comprensorio.

La Corte d’appello giungeva a conclusioni diverse sulla base dei seguenti rilievi. Premesso che la questione della obbligatorietà o meno del Consorzio costituiva il vero thema decidendum della controversia, rilevava innanzitutto che il riferimento alla costituzione in loco di un consorzio obbligatorio non era desumibile dalla convenzione intercorsa tra la società lottizzatrice e il competente Comune nel 1967, in quanto tale convenzione non era stata trasfusa in un atto pubblico. Procedeva quindi a verificare se il Consorzio obbligatorio si fosse costituito per l’adesione di almeno il 70% dei lottisti; clausola, questa, contenuta non già della convenzione di lottizzazione, ma nel primigenio atto del 1968, con il quale la Marina di Tor San Lorenzo s.p.a. vendette alla Coop. Edilizia Deposito locomotive – Roma San Lorenzo a r.l. i lotti di terreno ubicati nel comprensorio nel quale parte acquirente aveva dichiarato “(…) di obbligarsi esplicitamente per sè e i suoi aventi causa a partecipare all’eventuale costituendo consorzio per la manutenzione delle strade e servizi comuni del comprensorio, qualora la costituzione venisse disposta dalla società venditrice o richiesta da tanti lottisti che rappresentino il 70% dell’intero comprensorio urbanizzato”.

Pertanto, escluso che la società lottizzatrice avesse costituito il consorzio obbligatorio, il problema era quello di verificare se il Consorzio volontario, sorto nel 1975 avesse o no raggiunto il 70% delle adesioni dei lottisti per divenire obbligatorio.

In proposito, la Corte riteneva che non potesse essere condiviso l’apprezzamento del Tribunale sulla sussistenza di tali adesioni, anche per comportamenti concludenti, in quanto mancava in atti la prova del superamento di detta soglia. L’unico dato contabile sul quale il Tribunale aveva fondato il proprio convincimento era costituito dal verbale di assemblea straordinaria del 13 ottobre 1996 nel quale si dava atto unilateralmente dell’adesione di circa 350/360 consorziati; ma in realtà, l’onere della prova delle adesioni in tale misura – che incombeva sul Consorzio – non poteva ritenersi assolto, nè poteva a tal fine essere utile il richiamato verbale, posto che le indicazioni in esso contenute non erano idonee a consentire la identificazione dei lottisti aderenti e denotavano anzi la sostanziale inattendibilità del conteggio basato su attestazioni unilaterali degli organi, “interni” e interessati, del Consorzio.

Nè, secondo la Corte d’appello, poteva essere ritenuta provata l’adesione per fatti concludenti e in particolare attraverso la produzione delle ricevute attestanti l’avvenuto pagamento da parte dei lottisti, posto che questi non avevano mai disconosciuto il loro obbligo di pagamento delle spese di gestione, ponendo in discussione solo quelle voluttuarie, e posto che i pagamenti attenevano alle spese di gestione, mentre il pagamento da parte di tre lottisti delle quote di i-scrizione al Consorzio ne attestavano solo l’adesione volontaria allo stesso che non per ciò solo poteva ritenersi trasformato in obbligatorio.

Nè infine l’obbligatorietà poteva desumersi per l’avvenuta costituzione di una communio incidens, dal momento che tale circostanza non teneva conto del fatto che i proprietari che si trovino in un medesimo comprensorio possono – ma non debbono – unirsi per gestire in comune alcuni servizi, con facoltà di scegliere liberamente lo strumento contrattuale (associazione di fatto, cooperativa, consorzio .) ritenuto più idoneo allo scopo.

In conclusione, difettando la prova del raggiungimento del quorum non sussisteva a carico degli appellanti – che non avessero aderito spontaneamente – alcun obbligo di partecipazione al Consorzio.

Per la cassazione di questa sentenza ricorre il CONSORZIO MARINA DI TOR SAN LORENZO sulla base di tre motivi, illustrati da memoria;

resistono, con controricorso, G.M., B. W., T.A., M.A., C. N., C.P., D.B.F., R. N., C.D.D. e C.D.A., mentre gli intimati A.A., M.R., V. L. e P.F. non hanno svolto attività difensiva.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, il ricorrente Consorzio deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 920, 1100, 1102, 1104, 1110 e 1121 cod. civ..

Dopo aver ricordato i diversi orientamenti espressi dalla giurisprudenza di legittimità sulla natura dei consorzi, il ricorrente censura la sentenza impugnata per avere omesso di valutare l’incidenza e la prevalenza delle norme relative alla comunione quanto alla disciplina dei consorzi. Tale prevalenza è stata da ultimo affermata dalla S.C., che ha considerato i Consorzi d’urbanizzazione degli enti atipici, nei quali l’atipicità sarebbe data dalla presenza di elementi propri dell’associazione non riconosciuta e di elementi tipici della comunione. In ogni caso, il dato costante nella citata giurisprudenza di legittimità è la prevalenza accordata agli accordi raggiunti tra i partecipanti al Consorzio; e, nel caso di specie, l’art. 21 dello statuto rinvia alle norme regolanti la comunione e quindi anche all’art. 1104 cod. civ., che sancisce l’obbligo di contribuzione dei partecipanti alla comunione non solo per le spese di conservazione e godimento della cosa comune, ma anche per tutte le spese deliberate dalla maggioranza.

Con riferimento agli originar atti di acquisto, poi, la necessità di aderire al consorzio nasceva dalla necessità preliminare e oggettiva di conseguire delle strutture essenziali per l’utilizzazione e la realizzazione delle singole unità abitative. Concorrevano, quindi, oggettivamente tutti gli elementi della comunione: comunione incidentale, quanto alle porzioni di fondo che, per il fatto del distacco dalla maggiore consistenza originaria e per la loro destinazione a funzioni comuni, assumevano il carattere di nuova entità accessoria alle proprietà individuali; comunione volontaria quanto alle porzioni di fondo che, per le convenzioni tra i singoli e per la loro destinazione al soddisfacimento di un interesse comune, erano divenute autonome. Da qui, dunque, la necessità e l’obbligatorietà di dare luogo ad un’organizzazione (associazione consortile) che realizzasse e gestisse le opere di urbanizzazione necessaria, senza che ciò implicasse alcuna questione di quorum, essendo indispensabile il concorso di tutti.

Il motivo è infondato.

La Corte d’appello, dopo aver premesso che il vero thema decidendum era costituito dall’accertamento della esistenza o no di un consorzio obbligatorio tra i proprietari degli immobili ubicati nel comprensorio di Marina di Tor San Lorenzo, ha dato al quesito una motivata risposta negativa, escludendo altresì che la pretesa obbligatorietà potesse discendere dalla esistenza di una comunione incidentale tra i proprietari delle aree, osservando in proposito che l’assunto del Consorzio non teneva conto del fatto che “i proprietari che si trovino in un medesimo comprensorio possono – ma non debbono – unirsi per gestire in comune alcuni servizi, con facoltà di scegliere liberamente lo strumento contrattuale (a titolo esemplificativo: associazione di fatto, cooperativa, consorzio) ritenuto più idoneo”.

A fronte di tale motivata statuizione, il Consorzio ricorrente argomenta le proprie censure sostenendo che la obbligatorietà della partecipazione dei proprietari al pagamento di tutte le spese di manutenzione e di gestione del Consorzio discenderebbe dall’applicazione delle norme sulla comunione. Dimentica, peraltro, il Consorzio ricorrente di considerare che il pagamento delle spese riconducibili all’art. 1104 cod. civ., non era affatto contestato dagli originari attori e che la esistenza di un Consorzio obbligatorio tra i comproprietari, nella valutazione espressa in proposito dalla Corte d’appello, non costituiva affatto l’unica soluzione praticabile per ottenere il concorso dei soggetti obbligati alle relative spese.

In sostanza, dall’insistito richiamo nel motivo di ricorso alla disciplina della comunione non discende alcuna fondata ed idonea critica alla sentenza impugnata, la quale, da un lato, ha preso atto della mancata contestazione, da parte degli attori, dell’obbligo di cui al citato art. 1104 cod. civ., e, dall’altro, ha tuttavia escluso che l’esistenza stessa di un tale obbligo implicasse necessariamente la costituzione di un consorzio di natura obbligatoria.

Con il secondo motivo, il Consorzio deduce il vizio di contraddittorietà della motivazione su un punto essenziale della controversia e conseguente violazione e falsa applicazione degli artt. 1100 e 1104 cod. civ..

Secondo il ricorrente, la Corte d’appello sarebbe incorsa nel vizio denunciato laddove ha, da un lato, dato atto che le controparti hanno riconosciuto l’obbligo di dover sostenere le spese di realizzazione e conservazione delle cose comuni, ai sensi dell’art. 1104 cod. civ., e, dall’altro, dato atto del disconoscimento di tale obbligatorietà, a meno che il Consorzio non dia prova del conseguimento del quorum del 70%. Mal si concilierebbe, ad avviso del ricorrente, il principio secondo il quale un soggetto che affermi di non appartenere al Consorzio – che è un organismo per la gestione e attuazione della volontà dei consorziati – sia tenuto e si senta obbligato a corrispondere la quota dovuta per la gestione delle opere, ma non si senta obbligato a far parte dell’organismo consortile.

Il ricorrente contesta poi il carattere voluttuario delle spese di guardiania, al pagamento delle quali i resistenti non hanno inteso concorrere.

Il motivo è infondato.

Il Consorzio ricorrente, in realtà, censura non già un’affermazione della Corte d’appello posta a fondamento della decisione adottata, quanto piuttosto la ricostruzione delle posizioni assunte dai resistenti nel giudizio in ordine agli obblighi dagli stessi riconosciuti.

La questione alla quale ha invece risposto la Corte d’appello era quella della obbligatorietà o meno del consorzio. A tal fine la Corte territoriale ha individuato le possibili fonti di tale obbligatorietà e, sulla base di una motivazione del tutto plausibile, ha ritenuto che non ricorressero, nella specie, le due ipotesi in cui si sarebbe dovuta ravvisare una obbligatoria partecipazione dei proprietari dei lotti al consorzio. A fronte di tale argomentata esclusione, il ricorrente ripropone la tesi della obbligatorietà, adducendo un elemento, quello di un ipotetico contrasto tra la previsione del concorso alle spese di gestione della cosa comune e la non obbligatoria partecipazione al Consorzio volontariamente costituito al fine della gestione dei beni e dei servizi comuni, già valutato dalla Corte d’appello. Il tutto, peraltro, senza prendere adeguatamente in considerazione le argomentazioni svolte nella sentenza impugnata.

Quanto poi al contestato carattere voluttuario delle spese di guardiania, va rilevato che l’affermazione non si rinviene nella motivazione della sentenza impugnata, ma unicamente nella parte in cui vengono riportate le posizioni assunte dalle parti nel corso del giudizio. Del resto, oggetto del giudizio non era la qualificazione di dette spese come spese di gestione dei beni e dei servizi comuni, ma unicamente l’obbligatorietà o no dell’appartenenza al Consorzio per i proprietari di cose in comune. In ogni caso, posto che gli originare attori non avevano contestato il loro obbligo di contribuire alle spese ai sensi dell’art. 1104 cod. civ., era onere del Consorzio fornire la prova che anche le spese in ordine alle quali sussisteva contestazione da parte degli originari attori rientravano in quelle previste dalla citata disposizione.

Con il terzo motivo il Consorzio denuncia il vizio di cui all’art. 360 cod. proc. civ., n. 5, per mancata valutazione di risultanze processuali e documentali e omessa e insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo, nonchè violazione dell’art. 1372 cod. civ..

L’affermazione della Corte d’appello, secondo cui l’obbligo contrattualmente assunto con la venditrice di partecipare ad un costituendo consorzio sarebbe stato efficace solo nel caso in cui il Consorzio fosse stato costituito dalla stessa società venditrice, non terrebbe conto dei documenti prodotti e delle pattuizioni in essi contenute. In primo luogo, osserva il Consorzio, la valutazione del giudice di appello non terrebbe adeguatamente conto della natura dell’obbligo di partecipare al consorzio presente in tutti gli atti di acquisto dei singoli proprietari; obbligo qualificabile come obligatio propter rem, ricollegabile alla esistenza di servitù reciproche insistenti sui vari lotti del comprensorio. L’obbligo di partecipare al consorzio non gravava sulla società venditrice ma sarebbe sorto non appena un Consorzio fosse stato costituito, sicchè l’obbligatorietà non derivava affatto dal raggiungimento di un quorum di partecipanti al Consorzio, ma da un vero e proprio obbligo contrattuale, vincolante per le parti ex art. 1372 cod. civ.. In questa ottica, la previsione di un quorum operava, quindi, non come condizione per l’obbligatorietà della partecipazione, ma solo come condizione per ottenere il riconoscimento da parte delle autorità.

La Corte avrebbe poi errato sia nel disattendere le prove relative alla partecipazione di oltre 350 lottisti al Consorzio, sia nel ritenere non utili le attestazioni contenute nel verbale dell’assemblea straordinaria del 13 ottobre 1996.

Da ultimo, il Consorzio ribadisce l’obbligatorietà della partecipazione dei lottisti al Consorzio per effetto dell’applicazione dell’art. 1104 cod. civ..

Il motivo è infondato.

Il Consorzio imputa alla sentenza impugnata di non aver considerato che la partecipazione obbligatoria al consorzio stesso sarebbe derivata da una clausola contenuta nei singoli atti di acquisto, che costituiva una obbligazione propter rem. Ma, con motivazione adeguata, coerente e immune da vizi logico-giuridici, la Corte d’appello ha rilevato che la partecipazione sarebbe divenuta obbligatoria solo nel caso in cui fosse stato raggiunto il quorum del 70% dei lottisti; evenienza, questa, che non si era verificata.

Nè la semplice qualificazione come propter rem della obbligazione assunta con la sottoscrizione dell’atto di acquisto del lotto avrebbe comportato la natura obbligatoria del Consorzio al quale l’acquirente si era impegnato ad aderire. Come si è ampiamente chiarito nella giurisprudenza di questa Corte, infatti, “in tema di consorzi volontari costituiti fra proprietari d’immobili per la gestione di parti e servizi comuni, la partecipazione o l’adesione ad esso da parte dell’acquirente di un immobile compreso nel consorzio deve risultare da una valida manifestazione di volontà” (Cass., n. 6666 del 2005). L’obbligo di chi subentra nella proprietà di un immobile facente parte di un consorzio, dunque, non può essere affermato ritenendo l’obbligazione di pagamento delle spese consortili una obbligazione propter rem, giacchè tali obbligazioni ®sono caratterizzate dal requisito della tipicità, con la conseguenza che possono sorgere per contratto solo nei casi e col contenuto espressamente previsti dalla legge” (Cass., n. 25289 del 2007, e precedenti ivi citati).

Per altro verso, il motivo presenta profili di inammissibilità sia per violazione del principio di autosufficienza del ricorso, sia sotto il profilo della mancata riproduzione in ricorso dei documenti citati e posti a fondamento della proposta censura, sia perchè, con particolare riferimento alla valutazione delle prove relative al raggiungimento della soglia del 70% dei lottisti, la censura si sostanza in una inammissibile richiesta di un diverso apprezzamento del materiale probatorio, sulla base del rilievo che sono sempre gli organi interni che provvedono ad accertare la partecipazione alle assemblee, le ricevute dei pagamenti, le iscrizioni nel libro dei soci, sicchè le circostanze indicate nel verbale avrebbero dovuto ritenersi pacifiche. Ma è noto che “il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione denunciabile con ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 360 cod. proc. civ., comma 1, n. 5, si configura solo quando nel ragionamento del giudice di merito sia riscontrabile il mancato o insufficiente esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili d’ufficio, ovvero un insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione; tali vizi non possono consistere nella difformità dell’apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, spettando solo al giudice di merito individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l’attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova, mentre alla Corte di Cassazione non è conferito il potere di riesaminare e valutare autonomamente il merito della causar bensì solo quello di controllare, sotto il profilo logico e formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione compiuti dal giudice del merito, cui è riservato l’apprezzamento dei fatti” (v. , tra le più recenti, Cass., n. 15849 del 2007; Cass., n. 18119 del 2008).

Quanto, infine, alla pretesa obbligatorietà della partecipazione alle spese ai sensi dell’art. 1104 cod. civ., essa, come si è già rilevato, non è in alcun modo contestata dagli originari attori, e valgono in proposito le considerazioni già svolte.

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del Consorzio ricorrente, in applicazione del principio della soccombenza, al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, nella misura liquidata in dispositivo, in favore dei controricorrenti, mentre, in assenza di attività difensiva da parte degli altri intimati, non vi è luogo a provvedere sulle spese nei loro confronti.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento, in favore dei contro ricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 2.000,00 per onorari, oltre spese generali e accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 19 novembre 2009.

Depositato in Cancelleria il 11 marzo 2010

 

 

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