Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 5792 del 13/03/2014

Civile Sent. Sez. 3 Num. 5792 Anno 2014
Presidente: SEGRETO ANTONIO
Relatore: STALLA GIACOMO MARIA

SENTENZA

sul ricorso 28028-2007 proposto da:
ROMANELLI PAOLO, elettivamente domiciliato ex lege in
ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI
CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato
MAGRO MARIA BEATRICE, giusta delega in calce;
– ricorrente contro

2014
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CURATELA FALL ROMANELLI FIN SPA, in persona del suo
Curatore Dott.

FRANCESCO MANCINI,

elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA UGO DE CAROLIS 34/B, presso
lo

studio

CECCONI

dell’avvocato

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MAURIZIO,

Data pubblicazione: 13/03/2014

rappresentata e difesa dall’avvocato PAPARO SERGIO
giusta delega in calce;
– controricorrente –

avverso la sentenza n. 652/2007 della CORTE D’APPELLO
di FIRENZE, depositata il 09/05/2007 R.G.N.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 15/01/2014 dal Consigliere Dott. GIACOMO
MARIA STALLA;
udito l’Avvocato MARIA BEATRICE MAGRO;
udito l’Avvocato MAURIZIO CECCONI per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. AURELIO GOLIA che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

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1407/2005;

Ric.n.28028/07 rg.
Svolgimento del giudizio.

Il

curatore del

Fallimento Romanelli

Finanziaria

spa

(dichiarato il 24.9.03) intimava a Romanelli Paolo licenza per
finita locazione al 31 luglio 2005 relativamente al contratto registrato, ma non trascritto – con il quale la società in bonis

decorrere dal 10 agosto 96, una villetta ad uso abitativo.
Con sentenza n.516 dell’il febbraio 2005, l’adito tribunale di
Firenze accoglieva la domanda e condannava il conduttore al
rilascio dell’immobile.
Interposto gravame dal Romanelli Paolo, interveniva la sentenza
n.652 del 9 maggio 2007 con la quale la corte di appello di
Firenze confermava la sentenza di primo grado.
Avverso la sentenza di appello viene proposto ricorso per
cassazione da parte del Romanelli, sulla base di un unico ed
articolato motivo, incentrato sulla opponibilità al curatore
fallimentare del contratto in oggetto ai sensi dell’articolo 80
1.fall.. Resiste con controricorso il Fallimento Romanelli
Finanziaria spa, il quale ha anche depositato memoria ex articolo
378 cpc per l’udienza del 5 luglio 2013; udienza in esito alla
quale veniva disposto il rinvio della causa a nuovo ruolo per un
difetto di notificazione alla parte ricorrente dell’avviso di
fissazione di udienza.
Motivi della decisione.

Con l’unico motivo di ricorso si lamenta violazione e falsa
applicazione di norme di diritto, ex articolo 360 1^co.n.3) cpc,
3

gli aveva concesso in locazione, per la durata di 70 anni a

Ric.n.28028/07 rg.

con riferimento agli articoli 1599, terzo comma, 2923, secondo
comma cc e 80 1.fall., avendo la corte di appello ritenuto
l’inopponibilità

al

curatore

fallimentare

del

vincolo

ultranovennale di locazione nonostante che: – questi non potesse
considerarsi terzo rispetto al contratto di locazione (nella

l’amministrazione finanziaria), stante la previsione generale di
subentro nel contratto di cui all’articolo 80 1.fall.; – lo stesso
curatore avesse nella specie palesato la propria natura di
controparte negoziale subentrata, e non di terzo, nel momento in
cui aveva attivato un rimedio giudiziale (l’intimazione di licenza
per finita locazione) di natura tipicamente contrattuale;
inconferenti fossero i richiami agli articoli 1599 e 2923 cc, i
quali

rendevano

effettivamente

ultranovennale non trascritto,

inopponibile

il

vincolo

ma soltanto nei confronti

dell’acquirente dell’immobile locato, non anche dei creditori.
A corredo del motivo viene formulato il seguente quesito di
diritto ex articolo 366 bis cpc, qui applicabile ratione temporis:
“se un contratto di locazione regolarmente registrato ma non
trascritto presso la conservatoria RRII (ora Agenzia del
Territorio) sia opponibile alla curatela fallimentare, che
subentra al proprietario dichiarato fallito, solo nei limiti del
novennio dalla sua registrazione”.
Il ricorso è infondato.
Va in primo luogo considerato che l’articolo 2915, secondo comma,
codice civile stabilisce – nel disciplinare gli effetti del
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specie avente comunque data certa mediante registrazione presso

Ric.n.28028/07 rg.
pignoramento nell’esecuzione individuale

in pregiudizio
intervengono

del creditore

che “non hanno effetto

pignorante e del creditori che

nell’esecuzione gli

efficacia rispetto al terzi

–

atti

e le domande

acquirenti

la

per la cui

legge richiede

la

trascrizione, se sono trascritti successivamente al pignoramento”;

rispetto ai terzi

acquirenti’

è

‘l’efficacia

espressamente subordinata alla

trascrizione dagli articoli 1599, terzo comma, e 2923, secondo
comma, cod.civ.
Non vi sono motivi (apparendo anzi irrazionale il contrario)
per ritenere che il principio di inopponibilità del vincolo
ultranovennale non trascritto non debba, alla stessa maniera,
valere anche per l’esecuzione concorsuale, attesi – da un lato l’effetto di spossessamento e pignoramento generale dei beni del
debitore che scaturisce dalla dichiarazione di fallimento ex
art.42 1.fall. e – dall’altro il principio desumibile
dell’articolo 45 1.fall. secondo cui “le formalità necessarie per
rendere opponibili gli
dichiarazione

atti al terzi, se compiute

dopo

la

di fallimento, sono senza effetto rispetto ai

creditori”.
E’ vero che la problematica in questione è resa peculiare,
nell’esecuzione concorsuale, dalla previsione dell’articolo 80
1.fall., secondo cui il fallimento del locatore non scioglie il
contratto di locazione nel quale subentra il curatore; ma tale
previsione deve essere interpretata, sulla base delle predette
considerazioni generali e sistematiche, nel senso che il subentro

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per il contratto di locazione ultranovennale,

Ric.n.28028/07 rg.
ope legis nel contratto si verifica solo ‘se’ e ‘nei limiti in
cui’ quest’ultimo risulti opponibile alla massa dei creditori. Nel
caso di specie, il contratto (debitamente registrato) è opponibile
ai creditori sotto il profilo della data certa anteriore al
fallimento ex articolo 2704 cc, non anche sotto il profilo del

condizione di generale opponibilità, l’ulteriore incombente della
trascrizione ex articolo 2643 n.8 cod.civ.
A nulla dunque rileva né che il curatore abbia nella specie
esperito il rimedio tipicamente contrattuale della licenza per
finita locazione (rimedio correttamente adito, essendo pacifico
che egli sia subentrato nel contratto in quanto tale, senza con
ciò risultare peraltro assoggettato al vincolo di durata
ultranovennale); né che l’inefficacia del vincolo in questione
possa essere fatto valere anche dall’acquirente dell’immobile
locato in sede di liquidazione fallimentare (non precludendo tale
eventualità il diritto della massa dei creditori, per il tramite
del curatore, di acquisire e porre in vendita l’immobile locato in
stato di libertà e, per ciò soltanto, di maggiore appetibilità
commerciale).
Queste considerazioni sono state del resto già affermate da
vari precedenti di legittimità.
Se è vero – come osservato dal Romanelli – che Cass. n. 111 del
09/01/2003 si è pronunciata in una fattispecie non perfettamente
collimante con la presente, perché relativa all’opponibilità della
locazione ultranovennale all’aggiudicatario dell’immobile locato e

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vincolo di durata ultranovennale richiedente per legge, quale

Ric.n.28028/07 rg.
non ai creditori, altrettanto indubbio è che il principio di
inopponibilità è stato dalla decisione in esame fondato su
considerazioni ritenute espressamente valevoli anche per i
creditori concorrenti; là dove è stato affermato che:
“l’inopponibilità

all’aggiudicatario

della

locazione

inopponibilità della stessa locazione al creditori pignoranti ed
al creditori intervenuti nell’esecuzione, al sensi dell’art. 2915,
2^

co.

cod.

civ.,

applicabile

anche

al

fallimento

in

considerazione della equivalenza al pignoramento del vincolo di
indisponibilità che con l’apertura della procedura investe i beni
del fallito (art. 42 1.fall.). Tale inopponibilità, per sua stessa
natura, non può conoscere limiti derivanti da un non prospettabile
obbligo del creditori di rispettare la locazione. Conclusioni
diverse non possono giustificarsi in relazione all’art. 80, l^ co.
1. fall., secondo cui ‘il fallimento del locatore, salvo patto
contrario, non scioglie il contratto di locazione d’immobili, ma
il curatore subentra nel contratto’. Infatti, il subentro ex lege
del curatore è subordinato alla opponibilità del contratto di
locazione ed ha luogo nel limiti di tale opponibilità. Pertanto,
nel caso di locazione ultranovennale, avente data certa ma non
trascritta, il curatore subentra in una locazione opponibile alla /
procedura nei limiti dei nove anni”.
Identico principio è stato poi ribadito da Cass. 8.2.08 n.3016,
secondo cui:

“In tema di locazione d’immobile avente durata

ultranovennale, al sensi dell’art. 80 legge fall., il fallimento

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ultranovennale non trascritta è correlata, del resto, alla

Ric.n.28028/07 rg.

del locatore non scioglie il contratto, subentrando il curatore
nella identica posizione contrattuale del fallito, purché la
locazione sia opponibile alla massa del creditori ex art.45 legge
fall. (Il principio è stato affermato dalla S.C. con riguardo alla
locazione di un fondo stipulata fino all’esaurimento delle cave

derivandone che legittimamente alla scadenza del novennio dalla
stipulazione il curatore poteva farne valere l’inefficacia per il
periodo eccedente tale limite temporale)”.
Ne segue il rigetto del ricorso, con condanna di parte
ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio
liquidate, come in dispositivo, ai sensi del DM Giustizia 20
luglio 2012 n.140.
Pqm
(24k e.227Z

–

rigetta il ricorso;

–

condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del

giudizio di cassazione che liquida in euro 4.200,00, di cui euro
200,00 per esborsi; oltre accessori di legge.
Così deciso nella camera di consiglio della terza sezione civile
in data 15 gennaio 2014.

esistenti, senza che il contratto fosse stato trascritto,