Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 57 del 04/01/2018

Cassazione civile, sez. II, 04/01/2018, (ud. 05/10/2017, dep.04/01/2018),  n. 57

Fatto

ESPOSIZIONE DEL FATTO

Con citazione del 5.5.2006 la Copat srl conveniva innanzi al Tribunale di Pordenone A., Al. e M.G., esponendo di avere concluso, nel gennaio e febbraio 2005, con i convenuti distinti contratti preliminari aventi ad oggetto un’area di circa 3 ha con vocazione edificatoria.

Con apposita clausola del contratto (clausola n. 8) i promittenti alienanti garantivano espressamente l’assenza di qualsivoglia vincolo, onere o gravame sui terreni.

La Copat versava dei contratti in esecuzione la somma di 230.000,00 Euro a Me.Al. e di 191.500,00 Euro a M.A. e G..

I promittenti alienanti rilasciavano altresì procura speciale alla Copat per l’adempimento delle incombenze amministrative.

Sul finire dell’anno 2005 la Copat, in occasione di verifiche finalizzate ala perimetrazione dell’area, apprendeva che su detta area insistevano alcune servitù o vincoli di cui non era stata fatta menzione nei contratti preliminari, vale a dire: una servitù di canalette irrigue, una servitù di linea telefonica e soprattutto una servitù di elettrodotto Enel.

Tanto premesso e rilevato che tali servitù comportavano una diminuzione di valore dei terreni oggetto dei preliminari, proponeva domanda ex art. 2932 c.c., in favore della Copat chiedendo una diminuzione del prezzo pattuito nei contratti preliminari, ai sensi dell’art. 1489 c.c., e la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni, anche in conseguenza della revoca della procura speciale, nel frattempo intervenuta.

Il tribunale di Pordenone trasferiva ex art. 2932 c.c., a Copat Costruzioni la complessiva quota indivisa dei beni oggetto dei preliminari e disponeva che, entro due mesi dal passaggio in giudicato della sentenza, Copat corrispondesse ai convenuti il prezzo residuo, pagamento cui veniva subordinata l’efficacia traslativa della sentenza medesima.

La Corte d’Appello, con la sentenza n. 369/2013, rigettava l’appello principale proposto da Copat e quello incidentale proposto dai signori M. e confermava integralmente la sentenza impugnata.

La Corte territoriale, in particolare, escludeva l’applicabilità dell’art. 1489 c.c., in quanto detta disposizione si riferiva a servitù non apparenti, laddove nel caso di specie era pacifico che tutte le servitù erano – evidenti-, come dimostrato dalle fotografie in atti.

Rilevava inoltre che, considerata l’entità economica dell’operazione e la qualifica di operatore professionale del promissario acquirente, doveva escludersi in radice che Copat ignorasse lo stato dei luoghi.

Riteneva inoltre non contestata la circostanza che i preliminari fossero stati preparati dalla Copat, onde nessun rilievo poteva riconoscersi alla clausola n. 8), con la quale si garantiva espressamente l’assenza di qualsivoglia vincolo, onere o gravame sui terreni.

Sempre avuto riguardo alla conoscenza dei vincoli,rilevava come tale conoscenza poteva desumersi dal fatto che nel giugno 2005, vale a dire pochi mesi dopo la conclusione dei preliminari, il legale rappresentante della promissari acquirenti dimostrava di conoscere la reale situazione dei luoghi, per aver esibito unitamente ad un’istanza presentata al Comune di Pordenone una planimetria in cui veniva ben evidenziata la linea elettrica di alta tensione.

Respingeva altresì l’appello incidentale dei promittenti alienanti, rilevando, da un lato che l’obbligo di pagamento del prezzo in capo al promissario acquirente non può che farsi risalire alla data del passaggio in giudicato della sentenza, dall’altro che non risultava provato il maggior danno da svalutazione monetaria ex art. 1224 c.c., richiesto dagli appellanti incidentali.

Per la cassazione di detta sentenza, ha proposto ricorso Copat costruzioni, affidandosi a cinque motivi.

I signori M. hanno resistito con controricorso ed hanno altresì proposto ricorso incidentale con due motivi, cui la Copat resiste con controricorso.

In prossimità dell’odierna udienza entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

Diritto

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo Copat Costruzioni denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1489 e 1491 c.c., anche in relazione all’art. 12 Disp. sulla legge in generale, nonchè la violazione e falsa applicazione dell’art. 1372 c.c., ex art. 360 c.p.c., n. 3, censurando la statuizione che ha affermato la non applicabilità al caso di specie dell’art. 1489 c.c..

Ad avviso della ricorrente, il requisito dell’apparenza della servitù non rileva quando, come nel caso di specie, il venditore ha specificamente dichiarato che il bene era libero da pesi o oneri.

In tal caso, dovrebbe applicarsi in favore della controparte il principio dell’ “affidamento”, in quanto detta dichiarazione esonererebbe l’acquirente dall’onere di verificare la condizione di libertà da vincoli del bene oggetto del contratto.

Il motivo è destituito di fondamento.

Come questa Corte ha, anche di recente, affermato, nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi, la responsabilità del venditore ai sensi dell’art. 1489 c.c. è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l’abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio; senza che rilevi, in tali ipotesi, la dichiarazione del venditore, della inesistenza di pesi o oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell’affidamento (Cass. 8 aprile 2013, n. 8500).

Si osserva al riguardo che pure l’orientamento citato dal ricorrente, secondo cui l’espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l’acquirente dall’onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell’affidamento nell’altrui dichiarazione (Cass. 976 del 19.1.2006), deve ritenersi applicabile nella sola ipotesi in cui i pesi sul bene erano conoscibili, e non anche quando, come nel caso in esame, la Corte abbia accertato non già la mera conoscibilità, ma l’effettiva conoscenza, da parte del promissario acquirente, delle servitù.

Ed invero, secondo la stessa formulazione letterale dell’art. 1489 c.c., il presupposto cui è subordinata la domanda di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto, è costituito dal fatto che il compratore non abbia conoscenza dei suddetti oneri, mentre la stessa garanzia non ha alcuna rilevanza nell’ipotesi in cui l’acquirente era a conoscenza dello stato di fatto e di diritto del bene acquistato.

Non appare poi condivisibile la prospettata applicazione estensiva o analogica dell’art. 1491 c.c., in presenza di specifica disposizione, quale appunto l’art. 1489 c.c., che disciplina la fattispecie in esame, relativa o oneri o diritti reali sulla cosa venduta.

Il secondo motivo, articolato in due distinte censure, denuncia, con la prima doglianza, l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, ex art. 360 c.p.c., n. 5), in relazione alla statuizione, contenuta nella sentenza impugnata, sul difetto di rilevanza della clausola n. 8 del contratto (con la quale si garantiva l’assenza di pesi sugli immobili in questione), in quanto il contratto era stato materialmente stilato dalla Copat.

La seconda doglianza concerne la nullità della sentenza, per avere la Corte territoriale omesso di esaminare la questione relativa alla modalità di sottoscrizione dei contratti, erroneamente ritenuta pacifica, omettendo di pronunciarsi sulla richiesta di ammissione delle prove testimoniali, già escluse dal primo giudice.

La prima censura è inammissibile atteso che la Corte territoriale non solo ha specificamente preso in esame il fatto costituito dalla materiale redazione del contratto, ma, ai sensi dell’art. 348 ter c.p.c., comma 5, ha rigettato l’impugnazione su tale punto proposta dall’odierna ricorrente, sulla base delle stesse ragioni di fatto poste a fondamento della pronuncia di primo grado, ritenendo provato e sostanzialmente non contestato che il contratto fosse stato materialmente stilato da Copat srl.

E ciò, sulla base dell’interpretazione degli atti difensivi, riservata al giudice di merito e che non risulta contraddetta dal contenuto degli atti (atto di citazione di appello e capitoli di prova formulati nella memoria istruttoria del 23.12.2006) riportati in ricorso dall’odierna ricorrente, i quali hanno ad oggetto il coinvolgimento dei promittenti alienanti nella determinazione del contenuto negoziale, ma non anche il diverso aspetto relativo alla materiale redazione della scrittura.

Si osserva, in ogni caso, che la materiale redazione dei contratti preliminari da parte della Copat non costituisce la principale ratio della pronuncia di inefficacia della clausola n. 8 del contratto, ma un ulteriore argomento ad adiuvandum.

Del pari inammissibile la dedotta nullità della sentenza per omessa pronuncia sulla richiesta di ammissione delle prove testimoniali, già escluse dal primo giudice.

Il vizio di omessa pronuncia, che determina la nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c., rilevante ai fini di cui all’art. 360, comma 1, n. 4, dello stesso codice, si configura infatti esclusivamente con riferimento a domande attinenti al merito e non anche in relazione ad istanze istruttorie, per le quali l’omissione è denunciabile soltanto sotto il profilo del vizio di motivazione (Cass. 13716 /2016).

Con il terzo, articolato, motivo si denuncia la nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1367 c.c., nonchè dell’art. 1341 e 1370 c.c., anche in relazione all’art. 1489 c.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 4.

La prima doglianza censura la statuizione della sentenza impugnata nella parte in cui esclude la rilevanza della clausola n. 8 per il solo fatto che il contratto era stato materialmente stilato da Copat.

La doglianza è inammissibile, perchè non coglie la ratio della sentenza impugnata.

Come si è già evidenziato, la Corte territoriale non ha fatto discendere l’inefficacia della clausola n. 8) dal solo fatto che il preliminare era stato materialmente redatto da Copat, ma ha utilizzato tale circostanza come argomento ad adiuvandum, ad ulteriore sostegno dell’inefficacia di detta clausola dei contratti preliminari.

Tale statuizione è fondata su una pluralità di rationes decidendi, ed in particolare sul fatto che la disposizione dell’art. 1489 c.c., si riferisce alle sole servitù non apparenti, mentre nel caso in esame si trattava di servitù apparenti e per di più conosciute dalla Copat.

Con la seconda doglianza la ricorrente lamenta la violazione delle norme in tema di interpretazione del contratto, ed in particolare del principio di conservazione delle singole clausole, stabilito dall’art. 1367 c.c., nonchè per avere qualificato come clausola di stile” il già menzionato art. 8). Conviene premettere che in materia contrattuale è rimesso all’apprezzamento del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretto da congrua e corretta motivazione, lo stabilire se una determinata clausola contrattuale sia soltanto “di stile” ovvero costituisca espressione di una concreta volontà negoziale, con efficacia normativa del rapporto.

E’ stato tuttavia precisato che, sia per il principio di conservazione delle clausole contrattuali, sia perchè rispondente all’interesse dell’acquirente di un immobile a non esser limitato nella disponibilità e nel godimento del medesimo, non può ritenersi generica ed indeterminata, e pertanto di stile, la clausola secondo la quale l’alienante garantisce la libertà del bene da ipoteche, pesi e trascrizioni pregiudizievoli, pur se essa è sintetica e onnicomprensiva, laddove essa non aggiunga ulteriori argomenti al riguardo(Cass. n. 19104 del 2.9.2009).

Orbene, nel caso di specie la Corte territoriale ha adeguatamente argomentato la propria qualificazione della clausola n.8) come “clausola di stile”, accertando che le servitù in oggetto erano “apparenti” ed anzi “evidenti” e conosciute dalla promissaria acquirente.

Ha pertanto richiamato l’orientamento di questa Corte, secondo cui la responsabilità ex art. 1489 c.c. è esclusa sia nel caso in cui il compratore abbia effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, che nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino da opere visibili e permanenti, perchè il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell’acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il principio di autoresponsabilità (Cass. 2856/1995 e Cass. 8500/2013).

Ciò comporta che la garanzia di cui trattasi è da intendersi esclusa, nel caso in cui le limitazioni fossero effettivamente conosciute dall’acquirente, applicandosi la presunzione legale che il compratore a conoscenza delle servitù abbia ugualmente accettato il bene con quelle limitazioni, anche a fronte della dichiarazione del venditore, della inesistenza di pesi o oneri sul bene medesimo, non operando in tal caso il principio dell’affidamento nella rilevanza negoziale delle dichiarazioni della controparte.

A tale principio si è conformata la Corte territoriale, sulla scorta dell’accertamento di fatto, alla stregua del quale la Copat era a conoscenza dell’esistenza delle servitù da qualificarsi come -apparente” ed anzi – evidente”, secondo quanto ritenuto nella sentenza impugnata. Quanto sopra assorbe l’esame delle ulteriori doglianze formulate in relazione alla dedotta violazione degli artt. 1362 e ss., nonchè 1341 e 1370 c.c..

Il quarto motivo censura la pronuncia della Corte d’Appello laddove afferma che nella fattispecie in esame si sarebbe trattato di -oneri apparenti”, ravvisando sia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1061 c.c., che l’omesso esame di un fatto decisivo, ex art. 360 c.p.c., n. 5).

Il motivo presenta profili di inammissibilità, in quanto la medesima questione viene prospettata mediante mezzi di impugnazione eterogenei, quali la violazione di norme di diritto, che presuppone accertati gli elementi del fatto, e l’omesso esame di un fatto decisivo (Cass. 31.1.2013, n. 2299).

Il motivo è inammissibile anche sotto altro profilo, poichè esso, nei termini in cui è formulato, non censura l’omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti, nè la violazione dell’art. 1061 c.c., ma evidenzia, piuttosto, una insufficiente motivazione, non più censurabile alla luce del nuovo disposto dell’art. 360 codice di rito, comma 1, n. 5), (Cass. SS.UU. n. 8053/2014), lamentando, in buona sostanza, che la Corte territoriale non abbia valutato in modo adeguato le risultanze dell’istruttoria espletata.

L’omesso esame di un fatto decisivo non può infatti consistere nella difformità dell’apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice di merito rispetto a quello preteso dalla parte, spettando solo a detto giudice di individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove e scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione e dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge, in cui un valore legale è assegnato alla prova (ex plurimis Cass. n. 6064/08).

Nel caso di specie la Corte territoriale ha accertato l’evidenza della servitù sulla base delle caratteristiche delle opere e della loro visibilità, come risultante non solo dalla loro descrizione, ma anche dalle fotografie in atti, definite più che eloquenti, ed ha inoltre evidenziato che la situazione giuridica dei luoghi era puntualmente desumibile dalle planimetrie presentate in Comune dalla Copat, pochi mesi dopo la conclusione dei preliminari: in tali planimetrie era ben descritta ed evidente, la linea elettrica dell’alta tensione, evidenziata da una doppia linea tratteggiata, che attraversava i terreni in oggetto.

A fronte di tale accertamento di fatto, riservato al giudice di merito, adeguatamente motivato, in quanto si fonda sulle riproduzioni fotografiche e sulle acquisizioni documentali, appare inammissibile il rilievo della ricorrente, che contesta, nel merito, che fosse rilevabile che la servitù di elettrodotto insisteva proprio sul fondo oggetto dei preliminari.

Il quinto motivo denuncia la violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c., censurando la statuizione della sentenza impugnata, secondo cui il promissario acquirente era a conoscenza dell’esistenza delle servitù. Secondo la prospettazione della ricorrente tale conclusione era stata desunta da elementi indiziari privi dei caratteri di gravità, precisione e concordanza richiesti dalla legge.

Il motivo è destituito di fondamento.

Conviene premettere che in tema di prova per presunzioni, il giudice deve esercitare la sua discrezionalità nell’apprezzamento e nella ricostruzione dei fatti in modo da rendere chiaramente apprezzabile il criterio logico posto a base della selezione delle risultanze probatorie e del proprio convincimento ed è tenuto a seguire un procedimento che si articola necessariamente in due momenti valutativi: in primo luogo, occorre una valutazione analitica degli elementi indiziari per scartare quelli intrinsecamente privi di rilevanza e conservare, invece, quelli che, presi singolarmente, presentino una positività parziale o almeno potenziale di efficacia probatoria. Successivamente, è doverosa una valutazione complessiva di tutti gli elementi presuntivi isolati, per accertare se essi siano concordanti e se la loro combinazione sia in grado di fornire una valida prova presuntiva, che magari non potrebbe dirsi raggiunta con certezza considerando atomisticamente uno o alcuni di essi (Cass. 9108/2012;5374/2017).

A tale principio si è conformata la Corte territoriale, la quale ha posto in rilievo una serie di indici della conoscenza dell’esistenza della servitù in capo alla promissaria acquirente, costituiti dalla veste professionale della stessa, dalla rilevanza economica dell’affare (valore di oltre 2.500.000 Euro), dalla situazione dei luoghi e della evidenza ictu oculi della servitù senza necessità di svolgere particolari accertamenti.

Ha altresì evidenziato che già pochi mesi dopo la conclusione dei contratti preliminari(nel giugno 2005) la planimetria presentata al Comune di Pordenone dal legale rappresentante della Copat, indicava chiaramente l’esistenza sui terreni oggetto del preliminare della linea elettrica di alta tensione.

Considerato dunque che, quanto meno a quella data, la promissaria acquirente era a conoscenza delle servitù, la Corte ha dato rilievo al fatto che solo nel gennaio dell’anno successivo la Copat contestò formalmente l’esistenza di dette servitù ai promittenti alienanti, ritenendo particolarmente significativa l’inerzia della Copat nei confronti delle controparti nell’immediatezza e dopo la presentazione dell’istanza: condotta che induce a ritenere, in virtù di canoni di ragionevolezza, che la conoscenza della servitù non fosse necessariamente contestuale o acquisita nell’immediatezza della data di presentazione dell’istanza.

Ora, se è vero che tale fatto non costituisce prova diretta della conoscenza della servitù alla data di conclusione dei preliminari, in quanto antecedenti, la Corte ha peraltro correttamente dato rilievo pure a tale elemento, nella valutazione complessiva degli indici presuntivi, giungendo pertanto alla conclusione, non sindacabile nel presente giudizio, di adeguatezza degli elementi, complessivamente considerati, a dimostrare la conoscenza delle servitù, in capo alla promissaria acquirente, già al momento della conclusione dei preliminari.

Passando al ricorso incidentale dei signori M., il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 1224 e 2697 c.c., artt. 112,115 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4), censurando la statuizione della sentenza impugnata che ha escluso il riconoscimento ai promittenti alienanti del maggior danno derivante da svalutazione monetaria, in quanto, da un lato i promittenti alienanti non si erano qualificati come imprenditori, e dall’altro non erano stati allegati fatti dai quali potesse riconoscersi il maggior danno ex art. 1224 c.c., dovendo riconoscersi il maggior danno in tutti i casi in cui, durante la mora, il saggio medio di rendimento del titoli di Stato sia stato superiore al saggio degli interessi legali.

Secondo i ricorrenti non ha alcuna rilevanza la categoria di appartenenza del creditore o la deduzione di alcuna altra circostanza che non sia il notorio fenomeno inflattivo.

Il motivo è infondato.

Secondo il consolidato indirizzo di questa Corte, cui il collegio intendere dare continuità, in caso di inadempimento di una obbligazione di valuta, quale quella in esame, il maggior danno di cui all’art. 1224 c.c., comma 2, – spettante a qualunque creditore ne chieda il risarcimento, senza necessità di inquadrarlo in una apposita categoria – è determinato in via presuntiva nell’eventuale differenza, durante la mora, tra il tasso di rendimento medio annuo netto dei titoli di Stato di durata non superiore a dodici mesi e il saggio degli interessi legali (Cass. Ss.Uu. 19499/2008; Cass. n. 3954/2015).

Il danno da svalutazione monetaria dunque non è “in re ipsa”, ma deve essere provato dal creditore, quantomeno deducendo e dimostrando che il saggio medio di rendimento netto dei titoli di Stato di durata annuale è stato superiore, nelle more, agli interessi legali (Cass. 11943/2016).

A tale indirizzo si è attenuta la pronuncia impugnata.

Non risulta infatti che i ricorrenti incidentali abbiano specificamente dedotto e dimostrato che il saggio medio di rendimento netto dei titoli di Stato di durata annuale è stato superiore, nel periodo in esame, agli interessi legali, limitandosi a richiamare genericamente, solo nella memoria di replica, la già menzionata massima delle Ss. UU. n. 19499/2008, che individua il maggior danno ex art. 1224 c.c. ,nella differenza tra rendimento dei titoli di Stato ed interessi legali.

Il secondo motivo del ricorso incidentale denuncia la violazione degli artt. 1372 e 2932 c.c., lamentando che la Corte territoriale abbia omesso di dare rilievo alla pattuizione delle parti, di anticipato pagamento del prezzo, ed abbia subordinato la corresponsione del saldo al passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 c.c..

Il motivo è infondato.

Come evidenziato nella sentenza impugnata, la pattuizione di pagamento anticipato del corrispettivo a carico del promissario acquirente, contenuta negli originari contratti preliminari, deve ritenersi superata dalla pronuncia della sentenza costituiva di cui all’art. 2932 c.c., atteso che le pronunce costitutive che tengono luogo dell’obbligo di concludere un contratto, essendo fonte autonoma di rapporti giuridici, spiegano i loro effetti solo dal momento del loro passaggio in giudicato (Cass. 17688/2010).

Da ciò discende che, ai fini della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto avente per oggetto il trasferimento della proprietà di un bene, colui che chiede il trasferimento non è necessariamente tenuto ad eseguire la propria prestazione, ancorchè esigibile, purchè ne faccia offerta, essendo all’uopo idonea anche la sola manifestazione di volontà del promissario acquirente, contenuta nell’atto di citazione, di corrispondere il residuo prezzo (Cass. 9314/2017).

In conclusione, vanno rigettati sia il ricorso principale che quello incidentale.

Considerata la soccombenza reciproca va disposta l’integrale compensazione tra le parti delle spese del presente giudizio.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, sussistono i presupposti per il versamento, sia da parte della ricorrente principale che dei ricorrenti incidentali, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13 comma 1 bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso principale e quello incidentale.

Spese compensate.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, sussistono i presupposti per il versamento, sia da parte della ricorrente principale che dei ricorrenti incidentali, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, il 5 ottobre 2017.

Depositato in Cancelleria il 4 gennaio 2018

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