Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 5661 del 09/03/2010

Cassazione civile sez. III, 09/03/2010, (ud. 11/01/2010, dep. 09/03/2010), n.5661

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VARRONE Michele – Presidente –

Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere –

Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere –

Dott. TALEVI Alberto – rel. Consigliere –

Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

N.C.i.D., (OMISSIS), elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA FEDERICO CONFALONIERI 5, presso lo studio

dell’avvocato MANZI LUIGI, che la rappresenta e difende unitamente

all’avvocato GOSTNER GERHART con delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

M.I., MAYRHOFER IRMGARD & C SNC;

– intimati –

sul ricorse 26195-2005 proposto da:

M.I., (OMISSIS), personalmente e nella sua

qualità di legale rappresentante della società MAYRHOFER IRMGARD e

Co. snc elettivamente domiciliata in ROMA, VIA E. Q. VISCONTI 20,

presso lo studio dell’avvocato FAVA PAOLO, che lo rappresenta e

difende unitamente all’avvocato WALCHER ERWIN con delega a margine

del ricorso;

– ricorrente –

contro

N.C. in D.;

– intimati –

avverso la sentenza n. 125/2004 della CORTE D’APPELLO di TRENTO

Sezione Distaccata di BOLZANO, emessa il 23/06/2004; depositata il

30/06/2004; R.G.N. 43/2004;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

11/01/2010 dal Consigliere Dott. ALBERTO TALEVI;

udito l’Avvocato CARLO ALBINI (per delega Avvocato LUIGI MANZI);

udito l’Avvocato ERWIN WALCHER;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FINOCCHI GHERSI Renato, che ha concluso per il rigetto di entrambi i

ricorsi.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nell’impugnata decisione i fatto oggetto della causa e lo svolgimento del processo vengono esposti (v. la traduzione in atti) come segue.

“In fatto:

Con contratto di locazione del (OMISSIS) N.S., M.N., N.C.- D. e D.B. locavano a M.P. le porzioni materiali 1, 2 e 6 della p. ed. 139 in C.C. Bressanone di comune proprietà quali locali commerciali.

Nel contratto il conduttore s’impegnava a riconsegnare gli immobili in buono stato di manutenzione alla scadenza del contratto.

In un momento successivo il conduttore M.P. di fatto cedeva i locali commerciali locati alla società Mayrhofer Peter &

Co. OHG da lui fondata e amministrata. (… omissis …).

Infine N.C.- D., rimasta unica proprietaria dei detti immobili, disdiceva il rapporto di locazione entro il termine previsto del 31.12.1992. M.P. e la società da lui amministrata omettevano di liberare e riconsegnare l’immobile oggetto del contratto di locazione, per cui N.C.- D. ricorreva innanzi alla Pretura di Bolzano Sezione distaccata di Bressanone, che successivamente pronunciava la sentenza n. 3/94 del 14.12.1993 – 12.1.1994 con la quale tra l’altro si stabiliva che il rapporto di locazione era scaduto al 31.12.992 e M.P. quindi veniva condannato a liberare l’immobile.

Contemporaneamente nella detta sentenza veniva fissato il termine per l’esecuzione dello sgombero dell’immobile al 30.9.1994 ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 56.

Già prima, dal gennaio 1993, N.C.- D. aveva incominciato a restituire a M.P. i canoni che egli continuava a bonificare regolarmente e continuò a farlo fino a giugno 1994 a titolo di risarcimento per la perdita del valore di avviamento che spettava al conduttore ai sensi dell’art. 34 della suddetta legge.

M.P. e la società da lui gestita però occupavano i locali commerciali anche oltre il 30.9.1994, fatto che induceva N.C.- D. a richiedere la liberazione dei locali da parte del competente Giudice dell’esecuzione, liberazione che poteva venire eseguita solo a metà dicembre 1994.

Solo in seguito ad un contatto stipulato l’8.5.1.995 N. C.- D.riusciva a locare nuovamente i detti locali commerciali a H.P.F. per il periodo dall’1 7.1995 fino al 30.6.2001 per un canone mensile di L. 6.000.000..

N.C.- D. con atto di citazione regolarmente notificato del 29.8.1995 citava M.P. e la società Mayrhofer Peter & Co. OHG innanzi al Tribunale di Bolzano per ottenere il risarcimento del danno e i pagamenti arretrati.

(… omissis …).

N.C.- D. chiedeva quindi la condanna di M. P. e della Mayrhofer Peter & Co. OHG al pagamento di L. 164.168.674 o di qualsiasi altro importo dovuto a qualsiasi titolo.

L’attrice dimetteva una serie di documenti M.P. e la società Mayrhofer Peter & Co. OHG. si costituivano in giudizio con memoria di risposta del 6.11.1995, chiedevano che venissero rigettate le richieste attoree (… omissis …).

A titolo di rimborso per gli interventi migliorativi asseritamene eseguiti, i due convenuti chiedevano infine in via riconvenzionale la condanna di N.C.- D. al pagamento di L. 40.000.000 o dell’ammontare che doveva risultare adeguato.

(… omissis …).

M.P. decedeva il (OMISSIS), per cui veniva disposta l’interruzione del procedimento. N.C.- D. chiedeva la revocazione del procedimento contro gli eredi ignoti del defunto, che inizialmente rimanevano contumaci.

La società Mayrhofer Peter & Co. OHG si costituiva nuovamente in giudizio tramite la nuova amministratrice I.M. e confermava le precedenti deduzioni e richieste.

Infine anche M.C., M.G. e M. S. si costituivano in giudizio come potenziali eredi del defunto M.P., per richiedere la loro esclusione dal procedimento per motivi ora non più condivisibili.

Il Tribunale di Bolzano adito pronunciava, la sentenza n. 56/04 del 22-26.01.2004 con cui dichiarava:

la contumacia degli eredi di M.P.;

accertava e dichiarava che M.C., M.G. e M.S. e i loro figli minorenni nel frattempo avevano rinunciato all’eredità di M.P. e che quindi non potevano essere considerati aventi causa del defunto;

condannava gli eredi di M.P. e la società Mayrhofer Peter & Co.

OHG, rappresentati ciascuno dal proprio rappresentante legale, a versare all’attrice N.D.C. in solido l’importo di Euro 31.950,00, oltre agli interessi legali e alla rivalutazione (come indicato nei motivi della decisione), nonchè l’ulteriore importo di Euro 403,59 oltre agli interessi legali, nonchè a rifondere le spese del procedimento che vengono liquidate in Euro 21.012,50, oltre alle spese forfetarie e spese connesse e consequenziali; dichiarava la compensazione di tutte le spese processuali sorte tra l’attrice da una parte e M.C., M.G. e M.S. dall’altra.

(… omissis …).

Contro questa sentenza ricorrevano in appello Mayrhofer Irmgard & Co.

OHG in qualità di avente causa di Mayrhofer Peter & Co. OHG e M.I. personalmente, che dichiarava di essere unica erede del defunto M.P. e che chiedeva la revoca della contumacia degli eredi di M.P. dichiarata nel procedimento di grado inferiore.

Il 10.3.2004 presentavano ricorso dell’8.3.2004 innanzi a questa Sezione distaccata della Corte d’Appello e contestavano in particolare: il calcolo scorretto del risarcimento del danno riconosciuto a N.C.- D. riconducibile in parte al fatto che il ritardo dei conduttori nello sgombero dei locali era stato fatto risalire all’1.7.1994, nonostante con sentenza n. 3/94 della Pretura di Bolzano Sezione distaccata di Bressanone il termine per l’esecuzione dello sgombero fosse stato fissato il 30.9.1994 e in parte all’altro fatto che loro, i precedenti conduttori erano anche stati condannati a risarcire il danno per mancato guadagno di canoni di locazione che secondo le dichiarazioni di N.C.- D. la stessa avrebbe subito nel periodo dal 31.12.1994 fino al 30.6.1995;

l’errata valutazione delle prove in relazione agli arretrati ancora da pagare per le forniture di acqua e elettricità da parte del primo Giudice, anche perchè la locatrice non aveva, dato indicazioni precise in merito alla collocazione temporale di tali crediti;

e infine il calcolo scorretto e la determinazione di spese processuali ingiustificatamente alte, che in base alla decisione del primo Giudice dovevano essere versate a favore di N.D. C., Gli appellanti chiedevano quindi la sospensione dell’esecutorietà della sentenza impugnata e nel merito il rigetto di tutte le richieste avanzate da N.C.- D. nel procedimento di primo grado o, in via subordinata, la riduzione del risarcimento del danno da versare a quest’ultima a Euro 6.508,91 – oltre a interessi e rivalutazione. L’udienza di comparizione delle parti e di trattazione della causa veniva fissata il 5.5.2004.

Dopo la regolare notifica del ricorso e del decreto di fissazione di udienza a N.C.- D. disposta dagli appellanti, questa si costituiva nuovamente in giudizio con memoria del 22.04.2004, contestava tutte le deduzioni di controparte e chiedeva il rigetto del ricorso con spese a carico della controparte.

Con la stessa memoria N.D.C. proponeva ricorso incidentale per chiedere nuovamente la condanna di Mayrhofer Irmgard Co. OHG e di M.I. al risarcimento per il mancato guadagno dovuto ai minori importi di affitto che lei N.D. C. avrebbe incassato dall’1.1.1993 fino al 30.6.1995. nonchè al rimborso di tutte le spese e delle perdite che lei N.D. C. aveva subito in seguito ai lavori di ristrutturazione resisi necessari dopo lo sgombero che secondo le indicazioni della stessa ammontavano a L. 59.053.985, ovvero Euro 30.498,84 complessivamente.

(… omissis …).

All’odierna udienza veniva letto il dispositivo dopo la decisione pronunciata all’udienza non pubblica da parte del Giudice”.

Con sentenza n. 125/04 decisa 23.6.2006 e depositata il 30.6.04 la Corte d’Appello di Trento provvedeva come segue.

“… sia l’appello che l’appello incidentale vengono parzialmente accolti e la sentenza impugnata viene riformata con il rigetto di ogni contraria pretesa e istanza ha così deciso:

1. La Mayrhoter Irmgard & Co. OHG in qualità di avente causa della Mayrhoter Peter & Co. OHG, nonchè M.I. vengono condannate a versare in solido a N.C.- D. per le ragioni menzionate nei Motivi della decisione l’importo di Euro 17.000,08 oltre a interessi e rivalutazione come stabilito dalla sentenza di primo grado composto da Euro 13.017,82 dall’1.1.1995 e da Euro 3.989,26 dall’1.9.1995 fino al saldo.

2. La Mayrhofer Irmgard & Co. OHG in qualità di avente causa della Mayrhoter Peter & Co.OHO., nonchè M.I. vengono condannate a pagare in solido la metà delle spese processuali sorte in capo all’attrice N.C.- D. nel procedimento di primo grado e a pagare a quest’ultima per questo motivo l’importo di Euro 7.480,00 oltre a CAP del 2% e IVA del 20%.

3. Le ulteriori spese del procedimento di primo grado vengono compensate tra le parti.

4. La sentenza impugnata per il resto viene confermata.

5. La Mayrhofer Irmgard. & Co. OHG. in qualità di avente causa della Mayrhofer Peter & Co. OHG. nonchè M.I. vengono condannate a versare in solido all’appellata N.C.- D. la metà delle spese da lei sostenute nel procedimento di secondo grado e quindi a versare a quest’ultima l’importo di Euro 3.110,00 oltre a GAP del 2% e IVA del 20%, nonchè la metà di tutte spese connesse e consequenziali.

6. Le altre spese sorte nel procedimento di secondo grado vengono compensate tra le parti”.

Contro questa decisione ha proposto ricorso per Cassazione N. C. in D. esponendo tre motivi.

Ha resistito con controricorso ed ha proposto ricorso incidentale I.M. personalmente e nella sua qualità di legale rappresentante della MAYERHOFER IRMGARD e CO. s.n.c., esponendo un motivo M.I. personalmente e nella sua qualità di legale rappresentante della MAYERHOFER IRMGARD e CO s.n.c. ha depositato “NOTE DIFENSIVE”.

N.C. in D. ha depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va anzitutto disposta la riunione dei ricorsi.

I primi due motivi di ricorso principale vanno esaminati insieme in quanto connessi.

N.C. in D., con il primo motivo, lamenta “Nullità della sentenza di secondo grado per violazione e falsa applicazione di norme di diritto – art. 1591 c.c. ed L. n. 392 del 1978, art. 34 – violazione e falsa applicazione dei principi di cui agli artt. 1591 c.c. e L. n. 392 del 1978, art. 34, contraddittorietà ed erroneità della motivazione (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5)” esponendo doglianze da riassumere nel modo seguente. La Corte di Appello di Trento, confermando quanto stabilito dal primo giudice, ha sancito che la mora del conduttore per illegittima detenzione dei locali dell’immobile locato doveva essere considerata a decorrere dal giorno 01.07.1994. Ciò in quanto, la ritenzione dei locali operata dal conduttore fino al 30.06.1994 era giustificata e legittimatà dal mancato conferimento fino a quella data dell’intera indennità di avviamento da parte della locatrice prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 34. Secondo la Corte d’Appello, dunque, la mora del conduttore che, indebitamente detiene, occupa ed utilizza i locali dell’immobile oltre i termini contrattualmente e legalmente stabiliti verrebbe sanata dalla L. n. 392 del 1978, art. 34, allorchè il proprietario e/o locatore del medesimo immobile non abbia ancora completamente corrisposto al locatario l’indennità per il mancato avviamento. La decisione della Corte locale segue un indirizzo giurisprudenziale che, a parere della parte ricorrente,non pare coperto dalla legislazione vigente. Si pone, infatti, un conflitto tra la norma dell’art. 1591 c.c. e la L. n. 392 del 1978, artt. 34 e 56. La parte ricorrente espone poi varie argomentazioni a sostegno delle sue censure.

Con il secondo motivo la ricorrente N.C. in D. denuncia “Violazione e falsa applicazione di norme di diritto – art. 360 c.p.c., n. 3, in relazione all’art. 1591 c.c., L. n. 392 del 1978, artt. 34 e 56; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa punti decisivi della controversia – artt. 360 c.p.c., n. 5” esponendo doglianze da riassumere nel modo seguente.

Secondo la sentenza impugnata sarebbe incontestabile che l’indennità di avviamento fosse versata – a mezzo di rimborso del canone di locazione – solamente nel giugno 1994; ed al conduttore spettava, pertanto, il diritto di ritenzione dell’immobile fino al pagamento completo dell’indennità, il quale avrebbe escluso la mora. Tale argomentazione pone a carico della ricorrente una sanzione per un comportamento ad essa medesima non imputabile. Era, infatti, il Pretore di Bressanone che aveva stabilito il termine di esecuzione del 30 settembre 1994. Prima di tale data la ricorrente non aveva alcun obbligo nè necessità alcuna di versare l’indennità di avviamento, considerato che non sussisteva alcuna possibilità di esecuzione forzata del provvedimento del Pretore. Il versamento dell’indennità condiziona, secondo l’art. 34 della Legge sull’Equo canone, solamente l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile, ma non incide sulla mora del conduttore. In tale senso militano varie sentenze della Corte di cassazione (citate nel ricorso; come Cass. 21.11.2001 n. 14728; nel caso considerato in tale decisione, infatti, il conduttore aveva rifiutato la restituzione dell’immobile a causa del mancato versamento dell’indennità dovuta.

Soltanto allora si potrà parlare di esercizio di un legittimo diritto di ritenzione, non, tuttavia, nell’ipotesi per cui è causa).

I primi due motivi sono privi di pregio, poichè l’impugnata decisione si basa su una motivazione sufficiente, logica, non contraddittoria e rispettosa della normativa in questione.

In particolare erra la parte ricorrente nell’interpretare la sopra citata sentenza n. 14728/01 in senso conforme alla sua tesi. A tal proposito va infatti ribadito il seguente principio di diritto “Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 27 e 34 (e, in regime transitorio, dagli artt. 68, 71 e 73 citata legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato ai solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno.” (Cass. Sentenza n. 15721 del 11/07/2006); e va precisato che tale principio si applica a prescindere dall’eventualità che sia scaduto o no il termine previsto dall’art. 56 cit.

Con il terzo motivo la ricorrente N.C. in D. denuncia “Violazione e falsa applicazione di norme di diritto artt. 1591, 1223 e 1225 c.c. e art. 112 c.p.c. – contraddittoria ed erronea motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5)” esponendo censure da riassumere nel modo seguente. Il giudice di primo grado aveva riconosciuto alla ricorrente anche il danno per mancato incasso di canoni di locazione nel periodo dal 01.01.1995 al 30.06.1995 nell’ammontare complessivo di Euro 18.592,45. Il giudice di secondo grado, in parziale accoglimento dell’appello proposto, ha ritenuto non addebitatale al conduttore il fatto che il ricorrente ha potuto trovare un nuovo conduttore solamente a partire dal giorno 1.07.1995; in quanto la liberazione dell’immobile nel dicembre 1994 non avrebbe costituito poi una “grande sorpresa” per la ricorrente e la stessa, quindi, avrebbe avuto modo di prepararsi in tempo per il periodo dopo la liberazione; spettava, quindi, alla ricorrente condurre le trattative con gli aspiranti conduttori in modo da poter consegnare l’immobile all’inizio dell’anno 1995. Ma è provato che la ricorrente già a partire dal 01.01.1993 disponeva di diverse offerte di locazione dell’immobile ad un canone mensile di L. 6.000.000. E’ stato provato, inoltre, che uno di tali offerenti, tale H.P.F., aveva firmato il nuovo contratto di locazione in data 08.05.1995 e che il rapporto di locazione aveva avuto inizio a far data dal 01.07.1995.

Non può certo essere addebitata alla ricorrente la circostanza che il nuovo conduttore, da tempo interessato all’immobile, avesse bisogno della certezza di poter disporre dell’immobile stesso e del tempo necessario per potere trasferire la gestione della sua azienda fino a quel momento gestita in altra sede. E’ stato provato, oltretutto, che l’immobile era stato lasciato in pessimo stato di manutenzione da parte dei resistenti e che la proprietaria aveva dovuto adeguare lo stato dell’immobile alle esigenze del nuovo conduttore. Soprattutto in considerazione di quest’ultima circostanza era ben prevedibile per la locatrice che il nuovo conduttore non sarebbe stato disposto a firmare e a dare esecuzione al nuovo contratto di locazione appena liberati i locali da parte degli odierni resistenti.

Anche il terzo motivo deve ritenersi privo di pregio in quanto pure sui punti in questione la motivazione esposta dalla Corte di merito si sottrae al sindacato di legittimità in quanto sufficiente, logica, non contraddittoria e rispettosa della normativa in questione.

Il ricorso principale va dunque respinto.

M.I. personalmente e nella sua qualità di legale rappresentante della MAYERHOFER IRMGARD e CO. s.n.c., con l’unico motivo di ricorso incidentale, denuncia “violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. e artt. 112 e 115 c.p.c.; erronea motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia” esponendo “…avverso il capo della sentenza che statuisce, in parziale riforma della sentenza di primo grado, l’obbligo del conduttore di rimborsare le spese di cui alla fattura n. (OMISSIS) di data (OMISSIS) della ditta Cimadom, ed intestata al sig. F., dell’importo di L. 7. 724.290 relativa a lavori di imbianchino resisi necessari per sistemare piccoli danni a muri e soffitti venutisi a creare in seguito al rilascio dell’immobile da parte del M. …” doglianze da riassumere nel modo seguente. Il giudice di prime cure aveva giustamente rigettato tale pretesa della N., rilevando come il c.t.u. stesso avesse evidenziato che le spese erano state pagate direttamente dal F. e che in ogni caso mancava la prova di un’avvenuta compensazione o di un conguaglio di dette spese con i canoni. Il Giudice d’Appello, invece, sostiene che se è pur vero che la fattura è intestata al F. ed è stata pagata da quest’ultimo, è anche vero che a sensi dell’art. 8 del contratto di locazione di data 8.05.1995 stipulato tra la N. ed il F., è previsto che il nuovo conduttore esegua a sue spese tutte le modifiche e ristrutturazioni necessarie, salvo poi far avere alla locatrice un conteggio esatto di tutti i lavori e compensare i canoni con le spese autorizzate dalla stessa e quindi ne deduce che in definitiva i lavori siano stati effettivamente pagati dalla N.. Orbene la deduzione della Corte d’Appello è svincolata da qualsiasi riscontro probatorio, in quanto non solo non è dato sapere se e quali lavori la N. ha autorizzato, ma nemmeno quali spese siano state effettivamente sostenute dalla stessa, perchè compensate con i canoni di locazione. L’onere probatorio era tutto di parte N..

Anche il ricorso incidentale va respinto in quanto pure sui punti in questione la motivazione esposta dalla Corte di merito si sottrae al sindacato di legittimità in quanto impeccabile (sufficiente, logica, non contraddittoria e rispettosa della normativa in questione).

Considerato il rigetto di entrambi i ricorsi, sussistono giusti motivi per compensare integralmente le spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta. Compensa le spese del giudizio di Cassazione.

Così deciso in Roma, il 11 gennaio 2010.

Depositato in Cancelleria il 9 marzo 2010

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