Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 5596 del 11/03/2014

Civile Sent. Sez. 3 Num. 5596 Anno 2014
Presidente: BERRUTI GIUSEPPE MARIA
Relatore: CARLEO GIOVANNI

SENTENZA

sul ricorso 11449-2010 proposto da:
COCCO

SERAFINA

CCCSFN40L70L245G,

elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA MARCO PAPIO 15, presso lo
studio dell’avvocato GARGIULO ANTONIO, rappresentata
e difesa dagli avvocati TRAMONTANO ANGELA, FIORDORO
ANTONIO giusta delega in atti;
– ricorrente contro

GALLOTTA ANTONIETTA GLLNNT61L71L245M, DI GENNARO
FRANCESCO DGNFNC55B21L245J, elettivamente domiciliati
in ROMA, V.GIUSEPPE AVEZZANA 51, presso lo studio

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Data pubblicazione: 11/03/2014

dell’avvocato LA VIA ALESSANDRA, rappresentati e
difesi dall’avvocato SANGIOVANNI GIUSEPPE giusta
delega in atti;
– controricorrenti nonchè contro

– intimata –

Nonché da:
CARA S.R.L. 00642540537, in persona del Presidente
del Consiglio di Amministrazione, sig. ARMANDO
CARBONE, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA
POMPONIO LETO 2, presso lo studio dell’avvocato
STRONATI CLAUDIO, rappresentata e difesa
dall’avvocato MANZO FRANCESCO giusta delega in atti;
– ricorrente incidentale contro

COCCO SERAFINA CCCSFN40L70L245G, DI GENNARO FRANCESCO
DGNFNC55B21L245J, GALLOTTA ANTONIETTA
GLLNNT61L71L245M;
– intimati –

avverso la sentenza n. 1385/2009 della CORTE
D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 04/05/2009 R.G.N.
2964/08 e 3010/08;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 22/11/2013 dal Consigliere Dott. GIOVANNI
CARLEO;

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CARA S.R.L. 00642540537;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. MARIO FRESA che ha concluso per
l’inammissibilita’ in subordine il rigetto dei

ricorsi.

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ex art.447 bis cpc depositato il 4.5.2004 Cocco
Serafina esponeva di condurre in locazione ad uso abitativo
un’unità immobiliare sita in Torre Annunziata alla via Maresca
12; che tale immobile, già di proprietà della CA.RA. srl il

Gallotta Anna per il prezzo di E 35.000,00 senza
preventivamente informare essa conduttrice, rimasta priva
della facoltà di esercitare la prelazione nell’acquisto ai
sensi degli artt. 3 legge 431/98 e 38 legge 392/78. Ciò
premesso, chiedeva accertarsi l’inadempimento della CA.RA.,
riconoscersi il suo diritto ad esercitare il riscatto previa
declaratoria di inefficacia del contratto di compravendita
suindicato, trasferirsi a suo favore la proprietà
dell’immobile dal 5.11.2003, dietro versamento del prezzo di
vendita. In esito al giudizio, in cui si costituivano sia la
CA.RA. sia i coniugi Di Gennaro, il Tribunale di Torre
Annunziata accoglieva le domande attrici, dichiarando
inefficace nei confronti della Cocco la compravendita,
accertando il riscatto dell’immobile in favore della
ricorrente,ordinando a quest’ultima il versamento, in favore
dei coniugi Di Gennaro, della somma di euro 35.000.00, oltre
interessi e rivalutazione. Avverso tale decisione proponevano
appello i coniugi Di Gennaro e la CA.RA. ed in esito al
giudizio, in cui si costituiva la Cocco, la Corte di Appello
di Napoli con sentenza depositata in data 4 maggio 2009, in

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5.11.2003 era stato alienato ai coniugi Di Gennaro Francesco e

riforma dell’impugnata sentenza, rigettava la domanda proposta
dalla Cocco, diretta ad ottenere il riconoscimento del diritto
della stessa ad esercitare, con riferimento all’immobile di
cui è causa, il diritto di riscatto nei confronti delle
controparti ed ordinava al Conservatore dei RR II di Napoli di

sentenza impugnata, compensava le spese del doppio grado.
Avverso la detta sentenza la soccombente ha quindi proposto
ricorso per cassazione articolato in tre motivi, illustrato
da memoria. Resistono con controricorso i coniugi Di Gennaro
nonché la società CA.RA., la quale ha proposto a sua volta
ricorso incidentale condizionato. I coniugi Di Gennaro hanno
altresì depositato memoria illustrativa a norma dell’art.378
c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE

In via preliminare, deve rilevarsi che il ricorso principale e
quello incidentale sono stati riuniti, in quanto proposti
avverso la stessa sentenza.
Procedendo all’esame del ricorso principale, va rilevato che,
con la prima doglianza, deducendo la violazione e la falsa
applicazione degli artt. 2 commi l e 3 lettera g) legge
431/98, 38 e 39 legge 392/78, nonché carenza di motivazione su
un fatto controverso, la ricorrente ha censurato la sentenza
impugnata per aver la Corte di Appello erroneamente
interpretato le norme sopra indicate, trascurando che la
CA.RA. nel giugno 2003 aveva inviato la disdetta per la prima

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A

provvedere alla cancellazione della trascrizione della

scadenza del 30.4.2004, senza indicare la motivazione per
evitare l’insorgenza del diritto di prelazione in favore del
conduttore ai sensi dell’art.3 lett. g) legge 431/98.
Inoltre – il rilievo sostanzia la successiva doglianza per
violazione e falsa applicazione dell’art.1362 cod. civ. – la

giudice nell’interpretare il contratto deve arrestarsi al
significato letterale delle parole. Infatti l’interprete deve
indagare quale sia l’effettiva intenzione della parte e,
conseguentemente, deve valutare il suo comportamento anche
successivo.
Infine – e si passa ad esaminare l’ultima doglianza, svolta
per violazione e/o falsa applicazione degli artt. l legge
Cost. 1 del 1948, 23 legge n.87/1953 nonché per carenza
motivazionale – la ricorrente, premesso che l’attribuzione del
diritto di prelazione o di riscatto al solo conduttore che
abbia contratto con un locatore poco abbiente sarebbe
“irrazionale”, eccepisce l’illegittimità costituzionale
dell’art.3 lettera g) legge n.431/98, in relazione agli artt.
3 e 47 comma 2 Cost., nella parte in cui limita
l’attribuzione dei benefici previsti dagli artt.38 e 39 della
legge 392/78 al caso in cui il locatore intenda vendere
l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili
ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a
propria abitazione.

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Corte territoriale avrebbe errato quando ha statuito che il

I motivi in questione, che vanno esaminati congiuntamente in
quanto sia pure sotto diversi ed articolati profili,
prospettano ragioni di censura intimamente connesse tra loro,
non colgono nel segno e vanno disattesi.
A riguardo, deve premettersi che il contratto de

quo,

esattamente in data 1.1.1984, prorogato per legge di quattro
anni in quattro, recava infine il termine

– utile per la

comunicazione della disdetta da parte del locatore-

venuto a

scadenza in epoca successiva al 30 dicembre 1998, esattamente
nel gennaio 2000, e vedeva pertanto realizzato il presupposto
della rinnovazione nel vigore della nuova legge.
Ora, secondo l’ormai consolidato orientamento di questa Corte,
l’art.2 u.c. L. n. 431 del 1998 va interpretato nel senso che,
se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della
nuova legge, per mancanza di una disdetta che il locatore
avrebbe potuto fare, ma che non ha fatto, il rapporto resta
assoggettato a tale nuova disciplina integralmente, e quindi
con riferimento anche alla doppia durata quadriennale, alla
stregua della legislazione vigente al momento della scelta.
(v. Cass. n. 7985/2010 in motivazione. Conformi, Cass.n.
15005/08 e Cass.n. 17995/07).
Sulla base di tale premessa, consegue quindi che, nel caso di
specie, essendo entrata in vigore la disciplina stabilita dal
comma 1 dell’art.2 citato, il contratto

de quo,

a far data

dall’1.1.2000, prevedeva una durata di anni quattro, decorsi i

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stipulato prima della entrata in vigore della legge n.431/98,

quali il contratto si sarebbe rinnovato per un periodo di
ulteriori quattro anni fino al 2008, salvi i casi in cui il
locatore intendesse adibire l’immobile agli usi o effettuare
sullo stesso le opere di cui all’art.3 ovvero vendere
l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al

Nell’ultima ipotesi, a fronte del diniego di rinnovazione
della locazione alla prima scadenza – ai fini di una vendita
dell’immobile a terzi – comunicatogli dal locatore secondo le
modalità di legge, il conduttore avrebbe potuto esercitare il
diritto di prelazione con le modalità di cui agli articoli 38
e 30 della legge n.392/78.
Senonchè nelle more la società locatrice nel giugno del 2003
ebbe ad inviare alla conduttrice una generica lettera di
“disdetta contratto di locazione” manifestando la volontà di
non “più rinnovare il relativo contratto di locazione con
naturale scadenza in data 30 aprile ’04 per finita locazione”,
senza indicare alcuno degli specifici motivi che
giustificassero il diniego di rinnovazione alla prima scadenza
e soprattutto senza alcun riferimento alla sua eventuale
intenzione di vendere l’immobile a terzi.
Sulla base di tali fatti, occorre quindi stabilire se la
generica disdetta inviata dalla società locatrice abbia fatto
nascere o meno nella conduttrice il diritto di prelazione e di
riscatto azionati nella presente controversia.

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medesimo articolo 3.

Ora, se è vero che, nella comunicazione del locatore del
diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell’art. 3 della
legge 9 dicembre 1998, n. 431, deve essere specificato, a pena
di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati
dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo

della serietà e della realizzabilità dell’intenzione dedotta
in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto
rilascio, circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso
indicato nell’ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami
l’applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del
locatore (v. Cass.n.936/2013), è altrettanto vero che, qualora
il locatore si limiti a manifestare la propria opposizione
alla rinnovazione senza addurre alcuna giustificazione,
notificando al conduttore una disdetta senza alcuna menzione
della volontà di cedere a terzi la proprietà dell’immobile anche perché, magari, tale volontà non si è ancora formata la disdetta è priva di effetti con conseguente diritto dei
conduttore a ottenere solamente la rinnovazione del contratto
per l’ulteriore quadriennio, normativamente previsto in
difetto di diniego.
Del resto, questa Corte ha già avuto modo di statuire a
riguardo che, nel vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431, in
caso di alienazione a terzi, successivamente alla intimazione
della disdetta da parte del locatore, dell’immobile locato, in
tanto sussiste il diritto di prelazione del conduttore e,

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da consentire, in caso di controversia, la verifica “ex ante”

quindi, il diritto di riscattare, nei confronti del terzo
acquirente, l’immobile condotto in locazione, in quanto il
locatore abbia manifestato, nella disdetta, la intenzione di
vendere a terzi l’unità immobiliare. Al contrario, il diritto
di prelazione (e di riscatto) non sorge qualora la disdetta

la disdetta è stata, illegittimamente, intimata per la prima
scadenza- unicamente il diritto del conduttore alla
rinnovazione del contratto”. (sul punto v. Cass. n.25450/2010)
Ed invero, “prevedendo, la norma da ultima richiamata una
ipotesi di prelazione ex lege e, quindi, introducendosi con la
stessa una limitazione alla autonomia contrattuale della parte
locatrice, quanto alla scelta del soggetto cui alienare il
proprio immobile, è palese che con la stessa, a norma
dell’art. 14 preleggi, è stata introdotta una disposizione che
fa eccezione a regole generali e la stessa, pertanto, non si
applica oltre i casi e i tempi in essa considerati (cfr. Cass.
n. 4914/2003; Cass. n. 9206/2001, Cass. n.8468/99, Cass.
n.25450/2010 in motivazione).
Ma vi è di più. Si deve infatti sottolineare che il
riconoscimento del diritto di prelazione non è normativamente
previsto, in favore del conduttore in assoluto, in quanto
conduttore, ma solo nella limitata ipotesi in cui il locatore
gli abbia intimato disdetta per la prima scadenza,
comunicandogli di voler cedere la proprietà a terzi. E ciò,
come misura atta a compensare in qualche modo il sacrificio

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A

sia immotivata, derivando da tale circostanza – accertato che

del mancato godimento dell’immobile tolto in locazione, per
l’ulteriore quadriennio normativamente previsto, a fronte
della utilità, per il locatore, purchè sprovvisto di altri
immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente
adibito a propria abitazione, di poter vendere a terzi il

mercato per gli immobili liberi.
Ed è appena il caso di sottolineare come quest’ultima
considerazione, volta a chiarire la

ratio

della norma in

esame, evidenzi senza necessità di ulteriore commento la
manifesta infondatezza e l’irrilevanza ai fini della
decisione – della questione di illegittimità costituzionale
sollevata dalla ricorrente.
Ciò premesso, considerato che il tema decisionale del giudizio
di appello aveva ormai ad oggetto unicamente la fondatezza o
meno della domanda proposta dalla Cocco, diretta ad ottenere
il riconoscimento del diritto della stessa ad esercitare il
diritto di prelazione e di riscatto nei confronti delle
controparti; considerata l’infondatezza delle doglianze
proposte,con cui la ricorrente ha lamentato la pretesa
erroneità del rigetto della detta domanda, da parte della
Corte di secondo grado; considerato che la sentenza non merita
le censure avanzate, correggendosi la motivazione nei termini
innanzi precisati ex art.384 ultima parte c.p.c; tutto ciò
considerato, ne deriva il rigetto del ricorso per cassazione
in esame,

in esso assorbito il

ricorso incidentale

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4

\-

bene, ad un prezzo maggiore, corrispondente a quello di

condizionato proposto dalla società CA.RA., per violazione
dell’art.3 co.1 lettera g) legge 431/98 e per omessa pronuncia
su un motivo di gravame.
Sussistono giusti motivi per compensare fra tutte le parti le
spese di questo giudizio per l’obiettiva controvertibilità

dell’alternarsi degli esiti delle decisioni di merito.
P.Q.M.
La Corte, decidendo sui ricorsi riuniti, rigetta il ricorso
principale, assorbito quello incidentale condizionato.
Compensa tra tutte le parti le spese del giudizio di
legittimità.
Così deciso in Roma in camera di Consiglio in dat. 22.11.2013

della questione trattata, e ciò, anche alla luce