Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 5562 del 08/03/2010

Cassazione civile sez. II, 08/03/2010, (ud. 03/06/2009, dep. 08/03/2010), n.5562

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente –

Dott. MENSITIERI Alfredo – Consigliere –

Dott. ATRIPALDI Umberto – Consigliere –

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – rel. Consigliere –

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

F.R., F.G., elettivamente domiciliati

in ROMA, VIA ATTILIO FRIGGERI 106, presso lo studio dell’avvocato

TAMPONI MICHELE, che li rappresenta e difende;

– ricorrenti –

contro

R.C., R.S., R.F.,

R.V., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA NICOTERA

29, presso lo studio dell’avvocato ST. SALERNO ALLOCCA, rappresentati

e difesi dagli avvocati SERRA GIACOMO, SALERNO GASPARE, ALLOCCA

GIORGIO;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 207/2004 della SEZ. DIST. CORTE D’APPELLO di

SASSARI, depositata il 02/04/2004;

udita la relazione della causa svolta nella Udienza pubblica del

03/06/2009 dal Consigliere Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria;

udito l’Avvocato TAMPONI Michele, difensore dei ricorrenti che ha

chiesto accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato SALERNO Gaspare, difensore dei resistenti che ha

chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

MARINELLI Vincenzo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. – La signora D.F.M. convenne in giudizio C., S., F. e R.V., esponendo di avere acquistato il (OMISSIS) da costoro un appezzamento di terreno, dietro corrispettivo della somma di L. venti milioni, ed assunzione dell’obbligo di frazionare, munire dei servizi di lottizzazione e mettere a disposizione dei venditori 3000 metri di detto terreno. Tanto premesso, l’attrice dedusse l’inadempimento dei convenuti chiedendo una sentenza sostituiva dell’atto pubblico di trasferimento.

I convenuti, costituitisi in giudizio, eccepirono l’inadempimento dell’obbligo di frazionamento, chiedendo la risoluzione del contratto. Con sentenza depositata il 26 settembre 2002, il Tribunale di Tempio Pausania, qualificato il contratto de quo come promessa di vendita, lo dichiaro’ risolto per colpa degli acquirenti ( R. e F.G., succeduti alla D., deceduta nelle more del giudizio), disponendo la restituzione del terreno ai venditori, che condanno’ alla restituzione del prezzo riscosso.

Osservo’ il giudice di primo grado che, a causa del sopravvenire di norme che lo impedivano, non si era provveduto al frazionamento convenuto, e che gli eredi non avevano provato la non imputabilita’ della sopravvenuta impossibilita’ della prestazione alla loro dante causa, la quale solo a distanza di dieci anni aveva convenzionato il piano di lottizzazione con il Comune di (OMISSIS). I F. proposero appello, deducendo che, pur versandosi in tema di contratto preliminare e di impossibilita’ di adempiere l’obbligo di urbanizzazione, la domanda di adempimento in forma specifica si sarebbe dovuta accogliere, riducendo il prezzo della vendita, in considerazione della reciprocita’ del sacrificio economico tra le parti. Eccepirono ancora che sarebbe stata inaccoglibile la domanda dei R. di risoluzione per colpa, in quanto proposta oltre i termini di cui all’art. 183 c.p.c., ed anche perche’ la perdita della possibilita’ di urbanizzazione del terreno in questione era dipesa non gia’ da colpevole inerzia, ma dalla intervenuta modifica della normativa.

2. – Con sentenza depositata il 2 aprile 2004, la Corte d’appello di Cagliari, sez. distaccata di Sassari, rigetto’ il gravame. Ritenne il giudice di secondo grado che non potesse, nella specie, accedersi alla richiesta di adempimento in forma specifica del contratto con riduzione del prezzo, essendosi concretato non gia’ un inesatto adempimento, ma l’inadempimento di una parte essenziale degli obblighi assunti, poiche’ la dotazione delle infrastrutture era elemento determinante nella utilizzabilita’ del terreno, con la conseguenza che l’adempimento richiesto avrebbe avuto ad oggetto un contratto diverso da quello voluto. Era da confermare anche la parte della sentenza impugnata che aveva disposto la restituzione reciproca del prezzo e del terreno, essendo stata la relativa istanza ritualmente proposta dai convenuti all’ultima udienza di trattazione.

Infine, in mancanza di prova in ordine a fatti idonei a giustificare il ritardo nell’adempimento del frazionamento del lotto di 3000 metri quadrati destinato ai venditori, la sopravvenienza di norme impeditive della urbanizzazione dello stesso terreno non poteva valere ad escludere la colpa dell’acquirente nell’aver avviato le relative procedure amministrative ad otto anni di distanza dalla stipula del preliminare.

3. – Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso R. e F.G., sulla base di 4 motivi, illustrati anche da successiva memoria. Hanno resistito con controricorso C., S., F. e R. V., che hanno a loro volta depositato memoria illustrativa.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – La prima censura ha ad oggetto la violazione o falsa applicazione degli artt. 1258, 1367, 1464 e 2932 c.c., nonche’ il difetto di motivazione. Sottolineano i ricorrenti che la vocazione edificatoria del terreno de quo era stata data per presupposta dalle parti non solo con riguardo al lotto di 3000 metri quadrati da frazionare e riservare ai venditori, ma con riguardo all’intero compendio immobiliare promesso in vendita alla D.. Sarebbe stata, dunque, costei a doversi dolere della sopravvenuta preclusione alla edificabilita’ a seguito della emanazione della L.R. Sardegna n. 45 del 1989: sicche’ la stessa D., legittimata a ritenersi svincolata dagli obblighi contrattuali, avrebbe avuto anche titolo a chiedere l’adempimento del contratto, rinunciando alla facolta’ di recesso accordatale dall’art. 1464 c.c., applicabile anche al contratto preliminare. La sopravvenienza dei vincoli imposti dalla citata legge regionale non aveva cagionato un intollerabile squilibrio tra le reciproche prestazioni, in quanto al sacrificio dei venditori, cui non si era potuto apprestare il lotto urbanizzato di mq. 3000, si era opposto il sacrificio della parte acquirente, che aveva visto vanificato il suo investimento per la inopinata preclusione alla programmata destinazione edificatoria. Di qui la conseguenza che l’impossibilita per i promittenti venditori di conseguire un lotto urbanizzato comportava una equa riduzione del complessivo corrispettivo pattuito, e costituiva un equilibrato bilanciamento della impossibilita’, per la promittente acquirente, di imprimere destinazione edificatoria al suolo che si era obbligata ad acquistare. Cio’ posto, l’errore della Corte di merito sarebbe consistito nel ritenere che si fosse trattato di inadempimento laddove, secondo i ricorrenti, sarebbe stata configurabile una parziale impossibilita’ sopravvenuta, non imputabile a nessuna delle parti. Ebbene, l’art. 1464 c.c. – osservano ancora i ricorrenti – tutela l’interesse della parte all’adempimento parziale (e ad una proporzionale riduzione della prestazione dalla stessa dovuta), e quindi, nella specie, il diritto della D. (e, per lei, dei suoi successori universali) a dare comunque esecuzione al contratto nonostante il terreno non presentasse piu’ la suscettibilita’ edificatoria posta a base dell’operazione.

2.1. – La doglianza non coglie nel segno.

2.2. – Essa si risolve sostanzialmente nella contestazione, da parte dei ricorrenti, della conclusione, cui e’ pervenuta la Corte di merito, circa la imputabilita’ agli stessi della mancata lottizzazione, divenuta giuridicamente impossibile per il sopravvenire della L.R. n. 45 del 1989, impositiva di limiti edificatori nell’area de qua.

Ebbene, tale circostanza, evocata dai ricorrenti quale factum principis impeditivo dell’adempimento della prestazione cui si era originariamente obbligata la D., sopravvenne, come evidenziato gia’ in primo grado, e sottolineato poi dalla Corte sarda, a molti anni di distanza dalla stipulazione del contratto preliminare di cui si tratta. Ed infatti, solo dopo otto anni erano state avviate le procedure amministrative per il frazionamento del lotto da destinare ai promittenti venditori, e, come rilevato dal Tribunale di Tempio Pausania, addirittura dopo dieci anni dalla stipula del preliminare era stata stipulata la convenzione con il Comune relativa al piano di lottizzazione.

2.3. – Un cosi’ rilevante ritardo costitui’, secondo la ricostruzione correttamente operata dai giudici di merito, colposo inadempimento della promissaria acquirente alla propria obbligazione, il cui indugio determino’, per effetto del sopravvenire di norme ostative – si sottolinea, a distanza di ben ventitre’ anni complessivi dalla stipulazione del preliminare – la impossibilita’ della prestazione cui la D. si era obbligata.

In siffatta ipotesi, non poteva trovare applicazione il rimedio, richiesto dai ricorrenti, di una pronuncia di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, a norma dell’art. 2932 c.c., con la contestuale riduzione del prezzo per realizzare un intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare l’interesse alla sostanziale conservazione del contratto.

Cio’ in quanto, secondo il plausibile e non censurabile convincimento della Corte di merito, la messa a disposizione dei promittenti venditori, in conformita’ a quanto convenuto, dell’area di 3000 metri quadrati fornita delle infrastrutture rappresentava un elemento determinante nella formazione dell’accordo: sicche’ la consegna dell’area non piu’ utilizzabile a scopo edificatorio, dovuta a causa imputabile alla promissaria acquirente, non sarebbe stata conforme ad un apprezzabile interesse degli originari convenuti, e non avrebbe avuto corrispondenza nell’assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare: donde la conseguenza della risoluzione del contratto per inadempimento. Invero, solo la consegna del lotto di tremila metri quadrati ai promittenti venditori sarebbe valsa a riequilibrare le due prestazioni.

2.4. – Per le esposte ragioni, nemmeno appare conferente il richiamo degli artt. 1258 e 1464 c.c., pur nella considerazione fatta valere nel ricorso, quanto, in particolare, a quest’ultimo, della sua applicabilita’, in via generale, anche con riguardo al contratto preliminare (v., al riguardo, Cass., sent. n. 4529 del 2001).

3. – Con il secondo motivo di ricorso, si lamenta violazione o falsa applicazione degli artt. 112 e 277 c.p.c., degli artt. 1218, 1224 e 1282 c.c., nonche’ difetto di motivazione. La Corte di merito avrebbe totalmente ignorato la documentazione prodotta in atti che escludeva la imputabilita’ alla D. della sopravvenuta impossibilita’ di lottizzazione: in particolare, si trattava dei documenti dimostrativi del tempestivo conferimento dell’incarico di predisposizione del piano di lottizzazione; della tardiva approvazione del piano di fabbricazione del Comune, e del tardivo rilascio da parte della Regione del nulla osta a lottizzare; della pronta stipula della convenzione del Comune, avvenuta subito dopo tale il conseguimento di tale nulla osta; della necessita’ di accertamento giudiziale dei confini del terreno e del ricorso per ottenere la nomina di un commissario ad acta per la stipula di un atto aggiuntivo alla convenzione a seguito del rifiuto al riguardo opposto dal Comune. La mancata considerazione di tali circostanze si sarebbe tradotta nella omessa pronuncia sul motivo di appello avverso la decisione di primo grado che aveva ravvisato in capo alla D. un grave inadempimento.

4. – Il motivo appena illustrato si appalesa strettamente collegato – si’ da renderne opportuna la trattazione congiunta – con il quarto, con il quale si deduce violazione o falsa applicazione degli artt. 112 e 277 c.p.c. e dell’art. 1256 c.c.. I ricorrenti lamentano che la sentenza di merito non si sia pronunciata sulla circostanza della pendenza dinanzi al Consiglio di Stato della controversia diretta ad accertare la illegittimita’ del rifiuto della concessione a lottizzare. Tale pendenza creava, infatti, ad avviso dei ricorrenti, una situazione di impossibilita’ temporanea della prestazione, ipotesi nella quale la obbligazione si estingue solo quando, in relazione al titolo o alla natura dell’oggetto, il debitore non possa piu’ essere ritenuto obbligato ad eseguire la prestazione ovvero il creditore non abbia piu’ interesse a conseguirla. Nella specie, nessuna di tali condizioni si era, ad avviso dei ricorrenti, verificata.

5.1. – Le censure non possono trovare ingresso nel presente giudizio.

5.2. – Non di omessa pronuncia si e’ trattato nella specie, ma esclusivamente del convincimento, maturato dai giudici di merito attraverso l’esame della documentazione prodotta in giudizio, della non raggiunta dimostrazione da parte degli odierni ricorrenti della non imputabilita’ ad essi della attuale impossibilita’ della prestazione: convincimento sul quale si sollecita sostanzialmente una rimeditazione, non consentita nella presente sede.

6. – La terza doglianza ha ad oggetto la violazione o falsa applicazione degli artt. 12 e 183 c.p.c., nonche’ degli artt. 1282, 1458, 1463 e 2033 c.c.. Avrebbe errato la Corte di merito nell’ignorare la censura che era stata proposta nei confronti della sentenza di primo grado per aver deciso sulla domanda riconvenzionale di risoluzione – cosi’ interpretata una richiesta formulata solo all’udienza di precisazione delle conclusioni dagli originari convenuti, attuali resistenti inammissibile perche’ formulata ben oltre il termine perentorio di cui al quinto comma dell’art. 183 c.p.c.. Una conseguenza perversa dell’accoglimento di tale domanda nuova sarebbe stata poi la mancata applicazione degli interessi di legge sull’importo capitale percepito nel 1967 alla cui restituzione i promittenti venditori erano stati condannati nel 2002.

7.1. – La censura e’ destituita di fondamento nella prima parte, inammissibile quanto alla seconda.

7.2. – Come rilevato dalla Corte d’appello, la domanda di restituzione del prezzo fu specificamente formulata dagli attuali resistenti all’ultima udienza di trattazione: donde la non configurabilita’ della pretesa tardivita’ della domanda di risoluzione.

7.3. – Inammissibile, infine, risulta la censura nella parte relativa alla mancata corresponsione di interessi sulla somma che gli attuali resistenti sono stati condannati a restituire ai ricorrenti per effetto della risoluzione del contratto. Cio’ in quanto la questione, decisa nel giudizio di primo grado, non e’ stata ricompresa nel thema decidendum del giudizio di appello, rimanendo cosi’ definita.

8. – Conclusivamente, il ricorso deve essere rigettato. In ossequio al criterio della soccombenza, i ricorrenti vanno condannati in solido al pagamento delle spese del giudizio, che vengono liquidate come da dispositivo.

PQM

LA CORTE Rigetta il ricorso. Condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio, che liquida in complessivi Euro 3000,00, di cui Euro 2800,00 per onorari.

Cosi’ deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 3 giugno 2009.

Depositato in Cancelleria il 8 marzo 2010

 

 

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