Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 5418 del 05/03/2010

Cassazione civile sez. II, 05/03/2010, (ud. 04/11/2009, dep. 05/03/2010), n.5418

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente –

Dott. MENSITIERI Alfredo – rel. Consigliere –

Dott. ODDO Massimo – Consigliere –

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere –

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 26292/2005 proposto da:

M.T. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA MARIANNA DIONIGI 17, presso lo studio dell’avvocato FIORI

Roberto, che lo rappresenta e difende giusta procura speciale del

17/9/09, rep. 27036;

– ricorrente –

contro

P.L. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, P.LE CLODIO 12, presso lo studio dell’avvocato RESTIVO Diego,

che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2548/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 03/06/2005;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

04/11/2009 dal Consigliere Dott. ALFREDO MENSITIERI;

udito l’Avvocato FIORI Roberto, difensore del ricorrente che ha

chiesto l’accoglimento del ricorso; udito l’Avvocato RESTIVO Diego,

difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 25 marzo 1999 M.T. conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Roma, P.L. chiedendone la condanna al pagamento della somma di L. 70.000.000, con interessi moratori dal 19 ottobre 1998.

Deduceva l’attore:

che aveva venduto al P., con atto notarile del (OMISSIS), un lotto di terreno edificabile sito in Comune di (OMISSIS), con voltura della concessione edilizia n. (OMISSIS) per il prezzo di L. 110.000.000, interamente pagato;

che il convenuto, con scrittura privata contestuale alla stipula dell’atto pubblico, si era obbligato a corrispondergli la somma di cui è causa “qualora il Comune di (OMISSIS) avesse rilasciato la concessione per la costruzione di ulteriore fabbricato come da richiesta di variante presentata dallo stesso M.”;

che il Comune aveva concesso la variante, autorizzando la costruzione dell’ulteriore fabbricato come da progetto presentato dal M.;

che esso attore aveva inutilmente chiesto il pagamento della somma al P..

Si costituiva il convenuto che chiedeva il rigetto della domanda avversaria in quanto, a suo dire, controparte non aveva adempiuto la sua obbligazione e proponeva altresì domanda riconvenzionale affinchè fosse dichiarata la risoluzione della scrittura privata tra le parti del (OMISSIS) per inadempimento del M. con condanna di quest’ultimo alla restituzione della somma complessiva di L. 29.850.000 ricevuta in acconto, oltre rivalutazione monetaria e interessi, e al risarcimento dei danni tutti, subiti e subendi, nella misura di L. 250.000.000 o in quella diversa da accertarsi in corso di causa,con rivalutazione monetaria e interessi.

In particolare il P. deduceva che il M. aveva tenuto un comportamento improntato a mala fede ancor prima della stipula dell’atto di compravendita, in quanto:

gli aveva tenuto nascosto di aver ricevuto in data (OMISSIS) la notificazione da parte del Comune di (OMISSIS) di un’ordinanza di sospensione dei lavori, a seguito di illegittima gettata di cemento armato dallo stesso realizzata; non era riuscito ad ottenere la variante per la costruzione di un manufatto quadrifamiliare, oggetto della scrittura privata del (OMISSIS);

aveva presentato, all’insaputa di esso P., successivamente alla stipula della scrittura integrativa, una domanda di variante per la costruzione di un manufatto trifamiliare; aveva commesso gravi errori e irregolarità nello svolgimento della pratica di concessione edilizia, che avevano, prima, impedito il rilascio della stessa e, poi, causato la sua scadenza, costringendo esso convenuto a porvi rimedio, chiedendo una nuova concessione,con notevole dispendio di spese e di tempo.

In sede di comparsa conclusionale il P. precisava di aver ottenuto la concessione edilizia (OMISSIS), esclusivamente grazie al proprio interessamento.

Prodotti documenti, reso da parte dell’attore l’interrogatorio formale ed escussi cinque testimoni, con sentenza del 20 gennaio 2002 l’adito Tribunale rigettava la domanda attorea,dichiarava l’inefficacia della clausola integrativa del prezzo di vendita e condannava il M. a restituire al P.: a) la somma di Euro 5.164,57 con gli interessi legali dal 6 marzo 1997 al saldo; b) la somma di Euro 5.164,37 con gli interessi legali dal 23 maggio 1997 al saldo; c) la somma di Euro 3.537,73,con gli interessi legali dal 26 novembre 1997 al saldo.

Condannava altresì quel giudice il M. a corrispondere al convenuto a titolo di risarcimento danni la somma di Euro 15.495,00 con interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al saldo, nonchè al rimborso in favore di controparte delle spese processuali.

Proposto gravame dal M. il quale chiedeva la riforma della decisione di prime cure con condanna del P. al pagamento della somma di Euro 22.285,12 con interessi dal 12 maggio 1997 nonchè delle spese di entrambi i gradi del giudizio e costituitosi il convenuto che chiedeva il rigetto dell’appello, con sentenza del 3 giugno 2005 la Corte d’appello di Roma rigettava l’impugnazione e condannava l’appellante alle maggiori spese del grado.

Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione M. T. sulla base di tre motivi.

Resiste con controricorso P.L..

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso si denunzia,in riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 5, insufficiente e contraddittoria motivazione circa la qualificazione del comportamento tenuto dal M. durante la pendenza della condizione di cui alla scrittura (OMISSIS) e conseguente violazione dell’art. 1358 c.c..

Osserva il ricorrente che tutti e tre i motivi addotti dal primo giudice a dimostrazione di un preteso comportamento di esso M. non conforme a buona fede erano non solo insufficienti,ma gravemente contraddittori. La Corte Territoriale aveva recepito e fatto proprie tali motivazioni e nulla sostanzialmente aveva aggiunto a sostegno della decisione di prime cure sulla pretesa “mala fede” dell’attuale ricorrente. Rimanevano infatti fermi alcuni fatti e circostanze che, come il pagamento della ” B.”, degli oneri concessori,dello sbancamento e della costruzione delle fondazioni da parte del P. si potevano solo spiegare con l’esistenza di una precisa comune volontà e di un programma di edificazione in comune.

Ed infatti altri pagamenti (calcestruzzo etc.) erano stati fatti da esso M.. Che in ciò poi potesse ravvisarsi una società di fatto (societas unius rei, giuridicamente possibile) come sostenuto dalla difesa di esso ricorrente in sede di gravame di merito o che invece si reputasse inesistente siffatta società come statuito dalla Corte capitolina, poco contava, specie perchè tale assetto era stato superato con la conclusione dell’atto definitivo di compravendita di tutto il terreno da esso M. al P..

Con il secondo mezzo si deduce, in riferimento all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine all’interpretazione della scrittura integrativa del (OMISSIS) e violazione degli artt. 1362, 1363, 1366, 1369 e 1371 c.c..

Rileva parte ricorrente che i giudici del merito avevano data per scontata un’interpretazione della scrittura (OMISSIS) e della condizione alla quale era subordinato il pagamento del supplemento del prezzo non solo non corrispondente ai principi stabiliti dal nostro ordinamento in materia di interpretazione, ma addirittura con tali principi decisamente contrastante e quindi con violazione di tutte le norme come sopra epigrafate.

La comune intenzione dei contraenti facilmente ricavabile da una interpretazione della scrittura aggiuntiva alla luce del preliminare e della compravendita per notar T., secondo buona fede nonchè nel senso più conveniente alla natura e all’oggetto del contratto era che l’acquirente P. acquistasse e pagasse una superficie maggiore per poter costruire un fabbricato più grande e che il venditore M. vendesse una superficie più ampia ricevendo una maggiorazione di prezzo,sempre che il compratore riuscisse a realizzare legalmente una costruzione più grande.

Tutto ciò si era realizzato: infatti, non solo vi era stata l’approvazione della variante n. (OMISSIS) (la cui tardività era dovuta al P. e non al M.) ma il P. aveva avuto, sia pure con la riconferma di quella variante il (OMISSIS), la possibilità di costruire (il che aveva fatto) un fabbricato di ben nove appartamenti (e non più una semplice bifamiliare come inizialmente stabilito dalla concessione (OMISSIS). Ma su tale dato e sulla sua rilevanza ai fini dell’avveramento della condizione di cui alla scrittura aggiuntiva i giudici del merito avevano completamente omesso di pronunziare e motivare.

Con il terzo motivo si denunzia, infine insufficiente e contraddittoria motivazione circa altri punti decisivi della controversia. Osserva il ricorrente che se le opere di sbancamento e fondazione erano state fatte “sciente e volente” P. nel tempo in cui si era tentato di costruire in comune, la motivazione del giudice “a quo” che negava l’accordo di edificazione in comune ma non teneva conto che le opere erano stata conosciute, volute e pagate dall’attuale resistente, si rivelava insufficiente e contraddittoria.

Ove di tale punto la Corte territoriale avesse tenuto conto avrebbe dovuto,in accoglimento del terzo motivo del gravame di merito,quantomeno riformare la decisione di prime cure in ordine al risarcimento del danno costituito proprio dai danari da P. pagati a C. e dalle spese per togliere le costruzioni eseguite d quest’ultimo.

L’esame congiunto dei tre motivi di ricorso porta al rigetto dello stesso per le ragioni che qui di seguito vanno ad esporsi.

Nel disattendere le sostanzialmente omologhe censure avanzate dal ricorrente in sede di gravame di merito la Corte romana ha in particolare affermato che mancava in atti una prova certa e tranquillante circa l’effettiva conclusione tra le parti di un comune programma edificatorio la cui eventuale conclusione non costituiva del resto motivo sufficiente per sostenere che il M. avesse effettivamente diritto a percepire la somma di cui alla convenzione aggiuntiva.

Premesso, infatti, che in forza del contratto preliminare l’attuale ricorrente si era obbligato a trasferire al P. solo una porzione (di mq. 1000) di un più ampio suolo edificabile di sua proprietà e che il promittente venditore aveva garantito al promissario acquirente l’avvenuta approvazione del progetto per la costruzione di una bifamiliare non si comprendevano le ragioni per cui dalla previsione che del pagamento della B. (id est degli oneri concessori) dovesse farsi carico il compratore,fosse possibile desumere la conclusione tra le parti di un accordo in base al quale la (futura) attività di edificazione dovesse avvenire in comune. Ed anche ammettendo, in tesi, che l’attuale resistente, resosi acquirente dell’intero suolo,prima della voltura in suo favore della concessione n. (OMISSIS) rilasciata al M., potesse aver raggiunto con quest’ultimo un non meglio definito accordo per la realizzazione “in comune” del programma edificatorio di cui al predetto provvedimento amministrativo, ciò non costituiva ancora prova che il P. fosse a conoscenza, come asserito da controparte, della natura abusiva degli scavi e della gettata di cemento effettuata dal M. medesimo e della intervenuta sospensione dei lavori da parte del Comune.

Mancava poi in atti prova certa, contrariamente a quanto sostenuto dal M., che la istanza di variante alla concessione (OMISSIS) fosse stata presentata “congiuntamente” dal predetto e dal P. nel (OMISSIS), mentre quanto alla contestazione mossa dall’attuale ricorrente all’affermazione del primo giudice secondo cui il progetto di variante presentato al Comune sarebbe stato diverso da quello previsto nella scrittura aggiuntiva, era agevole rilevare che se era vero che nella scrittura mancava una compiuta descrizione dell’altro fabbricato”, dall’interrogatorio formale reso dal M. in prime cure si ricavava però che effettivamente, in base agli accordi raggiunti tra le parti, la variante doveva prevedere la realizzazione di un ulteriore edificio “bifamiliare” (in aggiunta a quello già autorizzato) sicchè in caso di sua approvazione la costruzione avrebbe avuto la definitiva consistenza di un edificio quadrifamiliare e non trifamiliare.

Andava poi condivisa l’affermazione del Tribunale che aveva ritenuto non diligente e contraria a buona fede la condotta del M. il quale solo nel (OMISSIS) aveva presentato una domanda per la voltura in favore dell’acquirente P., della concessione (OMISSIS), con la conseguenza che il predetto non poteva dare esecuzione ai lavori assentiti senza incorrere nelle sanzioni penali di cui alla L. n. 10 del 1977, art. 17, lett. b).

Quanto, ancora, all’ulteriore deduzione dell’attuale ricorrente secondo cui in effetti sarebbe stato il P. a rendersi inadempiente all’obbligo di pagamento dell’ulteriore importo di L. 70.000.000 ha rilevato la Corte territoriale che essa si ricollegava ad una “lettura” dei fatti di causa e delle risultanze processuali priva di adeguati riscontri.

Se infatti poteva essere condivisa la tesi secondo cui il sovraprezzo in questione doveva rappresentare una sorta di compenso riconosciuto al venditore M. per l’attività svolta diretta a conseguire la possibilità di edificazione sul fondo di una costruzione di dimensioni maggiori rispetto a quelle inizialmente autorizzate, compenso il cui pagamento era condizionato all’effettivo raggiungimento del risultato utile prospettato (realizzazione di un edificio quadrifamiliare), l’attuale ricorrente, nel contestare l’esistenza di un inadempimento del P., aveva omesso di considerare:

a) che il risultato utile pattuito non era stato in effetti interamente conseguito in quanto al P. era stata rilasciata una concessione per la realizzazione di una costruzione trifamiliare;

b) che tale risultato era stato conseguito soltanto nel (OMISSIS), dopo circa cinque anni dalla conclusione della scrittura aggiuntiva con il rilascio della concessione edilizia n. (OMISSIS) in esito ad una istanza presentata il (OMISSIS) dallo stesso P.;

c) che le opere edilizie realizzate sul fondo del M. erano risultate per dimensioni ed ubicazione “incompatibili” e comunque ostative alla realizzazione del progetto edilizio approvato, sicchè la loro eliminazione era propedeutica all’inizio dei lavori.

Ebbene, come ognun vede, tali considerazioni costituiscono apprezzamento di fatto in ordine alla sussistenza di un comportamento del M. non conforme a buona fede che ha condotto alla conferma da parte del giudice d’appello del rigetto della sua domanda di pagamento della somma di L. 70.000.000 e all’accoglimento di quella risarcitoria del P., non solo completo ed esauriente, ma altresì sorretto da motivazione adeguata,esente d vizi logici e da errori giuridici e pertanto incensurabile nell’attuale sede di legittimità.

Alla stregua delle svolte argomentazioni il proposto ricorso va respinto mentre la peculiarità della controversia giustifica la compensazione tra le parti delle spese di questo giudizio.

PQM

La Corte, rigetta il ricorso e compensa le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, il 4 novembre 2009.

Depositato in Cancelleria il 5 marzo 2010