Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 5414 del 07/03/2014

Civile Sent. Sez. 3 Num. 5414 Anno 2014
Presidente: BERRUTI GIUSEPPE MARIA
Relatore: BARRECA GIUSEPPINA LUCIANA

SENTENZA

sul ricorso 12869-2008 proposto da:
ZARAMELLA MILENA ZRMMLN23C64G224H,

elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA G.B. VICO l, presso lo
studio dell’avvocato PROSPERI MANGILI LORENZO, che la
rappresenta e difende unitamente all’avvocato BALDON
FRANCESCO giusta procura speciale in calce;
– ricorrente –

2014
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contro

PIA FONDAZIONE VINCENZO STEFANO BREDA ;
– intimata –

avverso la sentenza n. 570/2007 della CORTE D’APPELLO

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Data pubblicazione: 07/03/2014

di

VENEZIA,

SEZIONE

AGRARIA,

depositata

il

14/05/2007, R.G.N. 2562/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 16/01/2014 dal Consigliere Dott.
GIUSEPPINA LUCIANA BARRECA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. VINCENZO GAMBARDELLA che ha concluso
per l’accoglimento del ricorso;

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udito l’Avvocato LORENZO PROSPERI MANGILI;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
l.-

Con la decisione ora impugnata, pubblicata il 14 maggio

2007, la Corte d’Appello di Venezia – Sezione Specializzata
Agraria ha rigettato l’appello proposto da Milena Zaramella nei
confronti della Pia Fondazione Vincenzo Stefano Breda avverso

Agraria del 9.5/11.10.2006. Con questa sentenza era stata
rigettata la domanda della Zaramella diretta ad esercitare il
diritto di prelazione, ai sensi dell’art. 8 della legge n. 560
del 1965 sulla porzione del fondo, di proprietà della
Fondazione, dalla stessa condotto in affitto, quale
coltivatrice diretta, e promesso in vendita a terzi, con
contratto preliminare, per una superficie più ampia di quella
oggetto del contratto di affitto.
2.-

Proposto appello da parte della Zaramella, la Corte

d’Appello ha, come detto, rigettato il gravame, ritenendo che
l’affittuario coltivatore diretto, a fronte della vendita di un
fondo rustico, condotto solo in parte in affitto, non possa
esercitare il diritto di prelazione per questa sola parte. La

la sentenza del Tribunale di Padova – Sezione Specializzata

Corte d’Appello ha perciò confermato la sentenza di rigetto del
Tribunale, condannando l’appellante al pagamento delle spese
del grado.
3.-

Avverso la sentenza Milena Zaramella propone ricorso

affidato ad un unico motivo.
La Pia Fondazione Vincenzo Stefano Breda non si difende.
Parte ricorrente ha depositato memoria.

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MOTIVI DELLA DECISIONE
l.-

Con l’unico motivo di ricorso si prospetta violazione e

falsa applicazione di norma di diritto ex art. 360 n. 3 cod.
proc. civ., in relazione all’art. 8 della legge n. 590 del
1965, al fine di contestare l’interpretazione data a questa

consentirebbe l’esercizio del diritto di prelazione per la sola
parte del fondo condotto in affitto, laddove la vendita
riguardi un fondo di maggiore estensione, onde evitare
l’eccessivo frazionamento delle unità produttive.
La ricorrente osserva che la

ratio

della norma risiede nel

concedere all’affittuario coltivatore diretto la possibilità di
acquisire, a parità di condizioni, la proprietà del terreno
detenuto in affitto al fine di incrementare l’azienda agricola
con l’unico elemento mancante e che perciò la giurisprudenza
della cassazione ha ritenuto, con i precedenti richiamati in
appello e ribaditi in ricorso, che siano ammessi la prelazione
ed il riscatto parziali del fondo, nel momento in cui il
proprietario abbia deciso di vendere non solo il fondo in
affitto all’avente diritto alla prelazione, ma anche altri
corpi, più o meno separati, destinati ad altro uso o affittati
a terzi.
Espone che, nel caso di specie, la campagna affittata, nelle
intenzioni delle parti, avrebbe costituito un’unità poderale di
sufficiente ampiezza, tale da poter essere sfruttata
autonomamente dall’affittuario, senza sacrificare l’utilità

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norma dalla Corte d’Appello, secondo cui la stessa non

economica delle altre restanti proprietà del concedente: la
Corte d’Appello non avrebbe compiuto alcuna valutazione del
caso concreto, trascurando perfino il dato costituito
dall’estensione del fondo dato in affitto, superiore a ben
quattro ettari, nonché il fatto che l’altro terreno offerto in

aveva una diversa destinazione e l’offerta di vendita era stata
unitaria soltanto per poter alienare l’intero compendio con
un’unica procedura d’asta.
2.- Il ricorso è fondato.

Il principio da applicare e che si intende qui ribadire è
quello per il quale l’affittuario coltivatore diretto di una
porzione di un più ampio fondo può esercitare il diritto di
prelazione (ed il succedaneo diritto di riscatto) con riguardo
esclusivamente alla parte del fondo da lui coltivata qualora
l’intero predio sia diviso in più porzioni distinte ed
autonome, sia sotto il profilo giuridico – poiché concesse
separatamente a coltivatori diversi in forza di contratti di
affitto separati – sia sotto l’aspetto economico – in quanto
indipendenti per caratteristiche ed esigenze colturali e
produttive -‘ sempre che lo scorporo della porzione oggetto
della prelazione (e del riscatto) non pregiudichi notevolmente
la possibilità di coltivazione del fondo unitariamente
considerato ovvero – per identità di

ratio –

non comporti

l’imposizione, sulle restanti parti, di servitù ed oneri reali,
tali da comprometterne l’esclusività del godimento e menomarne

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vendita dalla Fondazione Breda, oltre quello in contestazione,

il valore di scambio (così già Cass. n. 4659/88, nonché n.
12025/98, n. 1103/04, n.23222/05, n. 25406/09). Ed è appunto in
forza di tale principio che, quale corollario, si è esclusa la
decadenza dal diritto di prelazione quando il fondo per il
quale il coltivatore diretto abbia questo diritto venga

l’indicazione di un prezzo unitario ed il prelazionario non
provveda al versamento del prezzo nel termine fissato dall’art.
8, comma sesto, della legge n. 590 del 1965, costituendo la
specificazione del prezzo un obbligo posto a carico del
proprietario e potendo la relativa determinazione avvenire
anche nel giudizio per il riscatto (Cass. S.U. n. 8488/95,
nonché Cass. n. 7231/06 e n. 14754/07, e, di recente, Cass. n.
19862/13).
2.1.- Non è conforme al disposto dell’art. 8 della legge n. 590

del 1965, così come interpretato dalla giurisprudenza appena
richiamata, l’affermazione della Corte d’Appello di Venezia
secondo cui si sarebbe «costantemente escluso che il soggetto
affittuario, a fronte di un’ipotizzata vendita di un unitario
fondo, condotto solo in parte in affitto, possa esercitare 11
diritto di prelazione per questa sola parte e non già per
l’intero>>.

La perentorietà di tale affermazione, che la Corte

di merito ha assunto come coerente con la volontà del
legislatore di evitare che, attraverso la prelazione parziale,
si addivenga ad un eccessivo frazionamento dei fondi, ha
indotto la Corte a prescindere da ogni ulteriore valutazione,

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promesso in vendita a terzi unitamente ad altri fondi con

circa la portata, nel caso concreto, di siffatto eventuale
frazionamento e circa l’autonomia colturale ed economica del
fondo già oggetto di affitto, e quindi della prelazione.
Per contro, come detto, il costante orientamento di questa
Corte, cui si intende dare continuità, prende le mosse

purché, in concreto, si verifichi la duplice condizione che la
porzione di fondo coltivata dall’affittuario sia autonoma dal
punto di vista strutturale, funzionale e produttivo, e che lo
scorporo

della

porzione

oggetto

della

prelazione

non

pregiudichi notevolmente la possibilità di coltivazione del
fondo

unitariamente

considerato

ovvero

non

comporti

l’imposizione, sulle restanti parti, di servitù ed oneri reali,
tali da comprometterne l’esclusività del godimento e menomarne
il valore di scambio. La Corte d’Appello avrebbe dovuto
verificare se fossero soddisfatte tali condizioni, mentre la
decisione risulta adottata prescindendo del tutto da siffatta
verifica.
Il ricorso va perciò accolto.
La sentenza impugnata va cassata e la causa va rinviata alla
Corte d’Appello di Venezia, in diversa composizione, anche per
la decisione sulle spese del giudizio di cassazione.
Per questi motivi

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e
rinvia

alla

Corte

d’Appello

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di

Venezia,

in

diversa

dall’ammissibilità, in astratto, della prelazione parziale,

composizione, anche per la decisione sulle spese del giudizio
di cassazione.

Così deciso in Roma, il 16 gennaio 2014.