Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 5029 del 28/02/2017


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Cassazione civile, sez. III, 28/02/2017, (ud. 02/12/2016, dep.28/02/2017),  n. 5029

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente –

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere –

Dott. RUBINO Lina – Consigliere –

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere –

Dott. MOSCARINI Anna – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22189-2014 proposto da:

ASPERIENCE SPA, in persona dell’Amministratore Unico dott.

C.D., elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA ADRIANA 8, presso

lo studio dell’avvocato GIOVANNI FRANCESCO BIASIOTTI MOGLIAZZA, che

la rappresenta e difende unitamente all’avvocato DANIELA GAMBARDELLA

giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

INIZIATIVE IMMOBILIARI SRL IN LIQUIDAZIONE, in persona del suo

liquidatore p.t. Dott.ssa O.G., elettivamente domiciliata

in ROMA, VIA BOEZIO 6, presso lo studio dell’avvocato GAETANO

TREZZA, che la rappresenta e difende giusta procura in calce al

controricorso;

PRELIOS SPA, in persona del suo procuratore Avv. B.A.,

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA BOEZIO 6, presso lo studio

dell’avvocato GAETANO TREZZA, che la rappresenta e difende giusta

procura in calce al controricorso;

TIGLIO I SRL in persona del suo legale rappresentante p.t. Dott.

R.C., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA BOEZIO 6, presso lo

studio dell’avvocato GAETANO TREZZA, che la rappresenta e difende

giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 3829/2013 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 23/07/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

02/12/2016 dal Consigliere Dott. ANNA MOSCARINI;

udito l’Avvocato DANIELA GAMBARDELLA;

udito l’Avvocato GAETANO TREZZA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SERVELLO GIANFRANCO che ha concluso per l’inammissibilità in

subordine rigetto.

Fatto

FATTI DI CAUSA

La Corte d’Appello di Roma, con sentenza del 23 luglio 2013, confermava la pronuncia di prime cure che aveva rigettato la domanda di Data Management S.p.A. (già Akros Informatica s.r.l.), conduttore, proposta nei confronti del locatore Tiglio I s.r.l., volta ad accertare la responsabilità del locatore ai sensi dell’art. 1578 c.c., per aver dato in locazione un immobile affetto da vizi, e a condannare il locatore alla riduzione del canone del 25% nonchè al risarcimento dei danni, a vario titolo qualificati e quantificati.

Il contraddittorio era stato esteso in primo grado anche alle società Pirelli & co. Real Estate S.p.A. ed Iniziative Immobiliare s.r.l., che nel tempo avevano acquistato la proprietà dell’immobile, subentrando nel contratto di locazione alla Tiglio I s.r.l..

La Corte territoriale confermava anche la condanna della Data Management, richiesta in via riconvenzionale in prime cure dalla Tiglio, al pagamento in favore di essa degli oneri accessori previsti dal contratto ed accoglieva l’appello incidentale di Tiglio I s.r.l., condannando la Data Management S.p.A. al pagamento della somma di Euro 79.216,80, a titolo di canone di locazione per i mesi di gennaio e febbraio 2004, oltre alle spese del grado di appello nei confronti di Tiglio I s.r.l., compensate le altre.

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione la Asperience S.p.A. (già Data Management e Akros Informatica) proponendo 9 motivi di ricorso. Si sono costituite in giudizio con controricorso la Iniziative Immobiliari srl., la Prelios S.p.A. (già Pirelli & Co. Real Estate) e la Tiglio I s.r.l. La ricorrente e la Tiglio I s.r.l. hanno depositato memoria.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è inammissibile in base all’art. 360 bis c.p.c. in quanto le questioni di diritto decise dalla Corte d’Appello sono conformi alla giurisprudenza consolidata di questa Corte (ex multis Cass. Sez. 3 n. 25278 del 2009: “Allorquando il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, nè il risarcimento del danno o l’esatto adempimento, nè avvalersi dell’eccezione di cui all’art. 1460 cod. civ., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell’eventuale riduzione dell’uso pattuito ovvero accollandosi l’onere delle spese necessarie per adeguare l’immobile locato all’uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso”; Cass. Sez. 3 11198 del 2007: “Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 cod. civ. (la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 cod. civ., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’ idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non l’esperibilità dell’azione di esatto adempimento) quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto, va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino una mera infiltrazione, nel qual caso diviene operante l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell’art. 1576 cod. civ., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale.”

Sul 1^ motivo genericamente definito “responsabilità del locatore”.

Esso è inammissibile perchè, in violazione dell’art. 366 c.p.c., n. 4, non contiene l’indicazione delle norme di diritto che si assumono violate. E’ altresì inammissibile perchè ripropone l’esame del merito: il ricorrente insiste sull’esistenza di un impianto viziato fin dall’origine quando, invece, la Corte d’Appello con ampia e diffusa argomentazione, ha affrontato ed escluso l’operatività, nel caso in esame, della garanzia per i vizi in presenza di vistosi difetti nella manutenzione posta a carico del conduttore.

Secondo la Corte territoriale, infatti, la fattispecie era da ricondursi ad un difetto di manutenzione di un impianto vetusto da parte del conduttore e non a vizi intrinseci del medesimo ai sensi dell’art. 1578 c.c..

Sul 2^ motivo: violazione dell’art. 1575 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3. La Corte d’Appello avrebbe errato nel non accertare la responsabilità del locatore ai sensi dell’art. 1575 c.c., n. 1, per inadempimento dell’obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione. Il motivo è infondato. La Corte d’Appello ha ben presente la differenza tra le due garanzie, per i vizi originari e per la consegna in buono stato di manutenzione, ed ha ritenuto che, nel caso in esame, fosse rilevante non l’art. 1578 c.c. ma l’art. 1575 c.c. che non è affatto violato dalla sentenza impugnata ma anzi applicato.

Sul 3^ motivo: Violazione dell’art. 1578 c.c. in relazione alla riconoscibilità dei vizi in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

La Corte territoriale avrebbe errato nel ritenere che i vizi fossero conosciuti dal conduttore o comunque riconoscibili con l’ordinaria diligenza.

Il motivo è inammissibile perchè avrebbe dovuto essere dedotto come vizio di motivazione e non quale violazione di legge, in quanto la norma è correttamente applicata dalla Corte d’Appello ed è inammissibile perchè volto ad un nuovo apprezzamento dei fatti, incensurabile in questa sede.

Il vizio di violazione o falsa applicazione di norme di diritto – deducibile come motivo di ricorso per cassazione osservando il principio dell’indicazione analitica dei motivi di doglianza – si risolve in un giudizio sul fatto contemplato dalla norma di diritto applicabile al caso concreto e la relativa denunzia deve avvenire mediante la specifica indicazione dei punti della sentenza impugnata che si assumono essere in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie o con l’interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza e/o dalla dottrina prevalente. Ne consegue che deve considerarsi inammissibile il ricorso per cassazione con il quale si censura, come violazione di norma di diritto, e non come vizio di motivazione, un errore in cui si assume che sia incorso il giudice di merito nella ricostruzione di un fatto giuridicamente rilevante, sul quale la sentenza doveva pronunciarsi (Cass. n. 10385/2005; Cass. n. 9185/2011).

Sul 4^ motivo: Nullità della sentenza per violazione degli artt. 132, 156 e 161 c.p.c. e art. 360, n. 4.

Il motivo è infondato, nella motivazione della decisione impugnata non c’è alcun “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili”, necessario per integrare il dedotto vizio processuale; nè la motivazione può ritenersi meramente apparente.

La Corte d’Appello ha sostenuto che la presunta insufficienza dell’impianto non poteva consistere in altro se non nei vizi denunciati e cioè la mancanza di condizionamento dei corridoi, dei pianerottoli, delle scale e degli ascensori poichè non era stato dedotto null’altro: correttamente la Corte territoriale ha ritenuto che vizi ulteriori costituissero domanda nuova.

Sul 5^ motivo: Violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’atto di appello sul punto, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5 per mancato esame di un fatto decisivo per il giudizio.

Il motivo è inammissibile perchè fa riferimento ad un concetto di “inadeguatezza dell’impianto” che la Corte ha esaminato ed escluso, ritenendo che vi fosse piuttosto un malfunzionamento addebitabile alla mancata manutenzione del conduttore.

Il motivo è comunque inammissibile, vuoi perchè la violazione dell’art. 112 c.p.c. postula l’omesso esame di una domanda o di un’eccezione e va dedotta in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4 vuoi anche perchè la censura di “omesso esame del fatto” esula dal paradigma del novellato art. 360 c.p.c., n. 5.

Le Sezioni Unite (v. SU n. 8053/2014), interpretando il nuovo testo dell’art. 360 c.p.c., n. 5, applicabile nella specie, hanno affermato che la riforma deve essere valutata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione, con la conseguenza che sarebbe denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sè, purchè il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione. Ed hanno aggiunto che l’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, nel testo rinnovato introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti ed abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, determinerebbe un esito diverso della controversia), con la conseguenza che, nel rispetto delle previsioni dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6 e art. 369 c.p.c., comma 2, n. 4, ai fini della ammissibilità del vizio in questione, il ricorrente deve indicare il “fatto storico” il cui esame sia stato omesso, il “dato” – testuale o extratestuale – da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”.

E’ in proposito da evidenziare che secondo la giurisprudenza di questo giudice di legittimità costituisce fatto decisivo ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, quello la cui differente considerazione è idonea a comportare, con certezza, una decisione diversa (v. tra le altre Cass. n. 18368 del 2013 oltre la già citata S.U. n. 8053 del 2014), in quanto per potersi configurare il vizio di motivazione su di un punto (o fatto) decisivo è necessario un rapporto di causalità fra la circostanza che si assume trascurata e la soluzione giuridica data alla controversia tale da far ritenere che quella circostanza, se fosse stata considerata, avrebbe portato ad una diversa soluzione della vertenza, con un giudizio di certezza e non di mera probabilità (v. tra numerose altre Cass. n. 25608 del 2013).

Nella specie i fatti dedotti non risultano in alcun modo decisivi nel senso attribuito a questo termine dalla giurisprudenza di legittimità sopra richiamata ed inoltre i suddetti fatti risultano comunque ampiamente esaminati nella decisione impugnata, dovendo pertanto ritenersi che la censura in esame si sostanzi non nella denuncia di omesso esame di fatti decisivi bensì – inammissibilmente – nella sollecitazione ad una lettura ed interpretazione dei suddetti fatti diversa da quella operata dalla Corte di Appello.

Sul VI motivo: violazione degli artt. 434 e 112 c.p.c. in relazione all’atto di appello sul punto, art. 360 c.p.c., n. 5 per mancato esame di un fatto decisivo per il giudizio. Il fatto decisivo sul quale la Corte d’Appello avrebbe omesso di pronunciare sembrerebbe l’esclusione della natura condominiale dell’impianto che è motivata in modo immune da censure: il motivo di ricorso manca di autosufficienza e appare comunque strumentale alla rivalutazione di apprezzamenti di stretto merito.

Sul 7^ motivo: violazione artt. 115 e 116 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

La Corte d’Appello avrebbe errato, pur ritenendo che l’impianto era originariamente mal funzionante, nel non trarne, sembrerebbe, tutte le conseguenze in ordine all’esistenza di un vizio astrattamente originario.

Anche questa censura è inammissibile perchè implica un apprezzamento di fatto diverso da quello compiuto dai giudici del merito, precluso in questa sede.

E’ altresì inammissibile perchè, avendo la Corte territoriale escluso che il malfunzionamento potesse essere dovuto a vizi originari della cosa ed avendo accertato che esso dipendeva da responsabilità del conduttore, la ricorrente non avrebbe dovuto prospettare alcuna violazione delle norme indicate in epigrafe, relative alle prove, ma semmai, un difetto di motivazione. In tema di valutazione delle risultanze probatorie in base al principio del libero convincimento del giudice, la violazione degli artt. 115 e 116 è apprezzabile, in sede di ricorso per cassazione, nei limiti del vizio di motivazione di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, che, nel testo novellato del 2012, ha subito, secondo un’icastica locuzione, una riduzione al “minimo costituzionale”, qui ampiamente rispettato.

Sull’8^ motivo: Violazione degli artt. 434 e 112 c.p.c.. Con questo motivo di ricorso si evidenzia la violazione delle norme indicate in epigrafe dalla sentenza nella parte in cui non trae dalla previsione del riparto delle spese condominiali su base millesimale la conseguenza della presenza, nel caso di specie, del condominio di edifici, con tutte le conseguenze derivanti da detto accertamento.

Il motivo manca di autosufficienza e sviluppa argomentazioni che rendono non percepibile la violazione delle norme in rubrica.

Sul capo di sentenza che ha accolto l’appello incidentale: violazione dell’art. 345 nella formulazione anteriore alla L. 18 giugno 2009, n. 69 e art. 437 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4.

Ad avviso dei ricorrenti la circostanza della condizione sospensiva presente nel contratto, che avrebbe dovuto condurre ad escludere come dovuti i canoni di locazione relativi ad alcune mensilità, sarebbe allegazione nuova in appello.

Il motivo è privo di decisività, perchè – come sostiene la resistente – senza quel documento, la domanda avrebbe dovuto essere accolta anche per la mensilità di marzo (dal momento che dalla documentazione prodotta in primo grado e cioè dal contratto di compravendita risultava l’esistenza della condizione, ma non la data della sua verificazione). Peraltro è errato il riferimento all’art. 345 c.p.c. perchè nella fattispecie era applicabile l’art. 437 c.p.c..

L’esame complessivo dei motivi comporta il rigetto del ricorso.

Le spese del giudizio di legittimità, liquidate come ìn dispositivo alla stregua dei parametri di cui al D.M. n. 55 del 2014, seguono la soccombenza e sono

liquidate in favore delle resistenti avuto riguardo all’art. 4, comma 2 della tariffa.

Infine, dal momento che il ricorso risulta notificato successivamente al termine previsto dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 18, deve darsi atto della sussistenza dei presupposti di cui al D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, introdotto dalla citata L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al rimborso delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in favore delle resistenti in Euro 7.290,00 (di cui Euro 200.00 per esborsi) oltre accessori come per legge e contributo spese generali del 15%. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento a carico della parte ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, il 2 dicembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 28 febbraio 2017

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