Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4953 del 02/03/2018

Civile Sent. Sez. 5 Num. 4953 Anno 2018
Presidente: DI IASI CAMILLA
Relatore: DE MASI ORONZO

SENTENZA
sn , 1 ricorso 8552-2015 proposto da:
RIMINI IMMOBILIARE SRL UNICO SOCIO in persona .del
legale rappresentante pro tempore, domiciliato in ROMA
PIAZZA CAVOUR presso la cancelleria della CORTE

DJ

CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’Avvocato
ROSARIO CALI
2018
164

con studio in PALERMO VIA PI MA’VC ,

GIOVACCHINO 11 (avviso postale ex art.

l “R )

giusta

delega a margThe;
–

ricorrente

–

contro
COMUNE DI SOMA CAPITALE;
intimato –

Data pubblicazione: 02/03/2018

avverso la sentenza n. 948/2914 della COMM.TRIB.REG.

di ROMA, depositata il 14/02/2014;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 06/02/2018 dal Consigliere Dott. ORONZO DE
MASI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore

il rigetto del ricorso.

Generale Dott. FEDERICO SORRENTINO che ha concluso per

FATTI DI CAUSA

Con l’impugnata sentenza n. 948/9/14, depositata il 14/V2014, la Commissione Tributaria
Regionale del Lazio ha accolto parzialmente l’appello principale del Comune di Roma e
riformato la decisione di primo grado che aveva respinto il ricorso proposto dalla società
contribuente, la quale si era opposta all’avviso di accertamento per il recupero della maggiore
imposta comunale sugli immobili (ICI), relativamente alla annualità 2003, tra l’altro, sul rilievo
che era stato incongruamente elevato il valore di un’area edificabile sita in Roma, località Eur

determinata dal medesimo Comune per un terreno limitrofo.
Secondo il Giudice di appello il valore finale dell’area va ridotto in ragione di un errore di
calcolo, agevolmente rettificabile, in cui è incorso il Comune capitolino, ma l’atto impositivo
risulta adeguatamente motivato, conosciuta o comunque conoscibile dalla contribuente,
ancorché non allegata; la richiamata perizia di stima redatta dalla ABT s.r.l. su incarico della
Commissione Ministeriale per la ricognizione del patrimonio dell’Ente Eur, ex art. 1, comma 2
del D.Lgs. del 17 agosto 1999 n. 304, pubblicata in G.U. n. 62 del 15 marzo 2000, attendibile
la valorizzazione dell’area in quanto fa riferimento ai valori immobiliari del 2000, mentre quella
redatta dalla società Risorse per Roma fa riferimento ai – più risalenti – valori del 1998,
l’aumento di valore dell’area, per l’accresciuta capacità edificatoria, dipende dall’Accordo di
Programma, il cui iter amministrativo, iniziato nel 2000, si è concluso nel 2003, e quindi
dalla “destinazione edificatoria” dell’area piuttosto che dalla sua “immediata utilizzazione”, la
base imponibile non può fare riferimento alla misura dell’indennità di espropriazione di un
terreno limitrofo, ancorché omogeneo, in quanto la normativa applicabile nel 1995
“determinava rilevanti abbattimenti del valore venale del bene” ablato, nessuna disparità di
trattamento è configurabile rispetto alla società EUROPARCO avendo il Comune di Roma tenuto
conto dei termini di decadenza per l’esercizio del potere di accertamento.
Avverso la sentenza di secondo grado la contribuente propone ricorso per cassazione, affidato
a cinque motivi, mentre in Comune di Roma non ha svolto attività difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo d’impugnazione la ricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., primo
comma, n. 3, violazione e falsa applicazione degli artt. 7, L. n. 212 del 2000, e 11, D.Lgs. n.
504 del 1992 (come modificato e/o sostituito dall’art. 1, comma 162, L. n. 296 del 2006),
nonché dell’art. 2697 c.c., giacché la CTR ha ritenuto non necessaria l’allegazione della perizia
di stima della ABT s.r.I., cui fa rinvio l’avviso di accertamento impugnato, in quanto conosciuta
o conoscibile dalla contribuente in ragione della intervenuta pubblicazione sulla G.U. del 15
marzo 2000, ed evidenzia che siffatta pubblicazione riguarda soltanto il decreto ministeriale di
trasformazione dell’Ente Eur; il giudicante inoltre non ha tratto le dovute conseguenze dal
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Castellaccio, dichiarato facendo comparativo riferimento alla indennità di espropriazione

mancato deposito in giudizio, sia della predetta perizia, che delle quotazioni dell’Osservatorio
del Mercato Immobiliare (OMI) relative al secondo semestre 2006, dati sulla scorta dei quali è
stato determinato il valore venale dell’area fabbricabile.
Con il secondo motivo

deduce, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., primo comma, nn. 3 e 4,

violazione e falsa applicazione degli artt. 5 e 11, D.Lgs. n. 504 del 1992, nullità della sentenza
per violazione di norme procedurali, segnatamente, gli artt. 36, D.Lgs. 546 del 1992, 132
c.p.c., 118 disp. att. c.p.c., 2697 c.c.,

motivazione omessa, contraddittoria, apparente,

giacché la CTR, pur intrattenendosi sulla questione della cubatura realizzabile, non ha fornito

(160.581,12 mc.) decisamente inferiore indicata negli anni 2002 e 2001, e neppure affronta la
diversa questione, oggetto di motivo di gravame, concernente la mancata indicazione dei
prezzi medi rilevati dal mercato per aree omogenee che, ad avviso dell”ente impositore,
giustificano, applicando il metodo sintetico-comparativo, la valorizzazione dell’area.
Con il terzo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., primo comma, nn. 3 e 4, violazione e
falsa applicazione degli artt. 2, 5, e 11, D.Lgs. n. 504 del 1992 (come modificato e/o sostituito
dall’art. 1, comma 162, L. n. 296 del 2006), nullità della sentenza per violazione di norme
procedurali, segnatamente, gli artt. 36, D.Lgs. 546 del 1992, 132 c.p.c., 118 disp. att. c.p.c.,
2697 c.c., motivazione omessa, contraddittoria, apparente, giacché la CTR ha ritenuto
legittima la valorizzazione dell’area da parte del Comune mediante il riferimento al valore che
essa avrebbe assunto in un diverso periodo d’imposta, ed ha finito così per attribuire efficacia
retroattiva agli strumenti urbanistici, di natura convenzionale, perfezionati solo il 22 dicembre
2003, con la conclusione appunto della trattativa volta a modificare l’edificabilità dei terreni
situati nella zona Eur Castellaccio, a fronte della cessione gratuita di quelli situati nella zona
Pratone delle Valli o Volusia, senza considerare che per la determinazione del valore
dell’immobile occorre fare riferimento all’edificabilità dell’area desunta dal P.R.G. adottato dal
Comune e vigente al 1° gennaio dell’anno d’imposizione.
Con il quarto motivo deduce, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., primo comma, n. 3, violazione e
falsa applicazione di norme di diritto, in particolare, gli artt. 5, D.Lgs. n. 504 del 1992, e 37,
D.P.R. n. 327 del 2001, giacché la CTR non ha considerato che nella dichiarazione ICI la
contribuente ha fatto corretto riferimento, per il calcolo della base imponibile, all’indennità di
espropriazione determinata dal Comune per un terreno limitrofo, avente caratteristiche
similari a quello per cui è causa, stante la sostanziale coincidenza dei criteri previsti dalle
relative disposizioni di legge, che impongono di tenere conto del valore venale dell’area
fabbricabile.
Con il quinto motivo

deduce, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., primo comma, nn. 3 e 4, nullità

della sentenza per violazione di norme procedurali, segnatamente, gli artt. 36, D.Lgs. 546 del
1992, 112, 132 c.p.c., 118 disp. att. c.p.c., 2697 c.c., motivazione omessa, contraddittoria,
apparente, giacché la CTR si è limitata a rilevare l’errore di calcolo in cui è incorso il Comune
nel determinare il valore finale dell’area (Euro 51.183.313,82, anziché Euro 41.118.994,02),
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alcuna condivisibile argomentazione sulla misura (286.863,36 mc.) accertata, a fronte di quella

senza tuttavia esaminare gli ulteriori errori denunciati, e riportati nella perizia di parte a firma
del Prof. Nigro, e rispondere in merito alla contraddittorietà degli accertamenti afferenti le
annualità 2001, 2002 e 2003, avuto riguardo alle diverse perizie di stima utilizzate.
La prima censura va disattesa alla luce del principio, più volte ribadito da questa Corte,
secondo cui, in tema di ICI, l’obbligo di allegazione all’atto impositivo, o di riproduzione al suo
interno, di ogni altro atto dal primo richiamato, previsto dall’art. 7, L. n. 212 del 2000 (Statuto
del contribuente), avendo la funzione di rendere comprensibili le ragioni della decisione,
riguarda i soli atti necessari per sostenere quelle ragioni intese in senso ampio, non limitate

sono esclusi dall’obbligo dell’allegazione gli atti irrilevanti a tal fine e gli atti (quelli a contenuto
normativo, anche secondario quali le delibere o i regolamenti comunali) giuridicamente noti
per effetto ed in conseguenza dell’avvenuto espletamento delle formalità di legge relative alla
loro pubblicazione (Cass. 13105/2012; n. 25375/2008).
Ovviamente, per la motivazione degli avvisi di accertamento, l’obbligo dell’Amministrazione di
allegare gli atti citati nell’avviso (L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 7) va inteso in necessaria
correlazione con la finalità “integrativa” delle ragioni che, per l’Amministrazione emittente,
sorreggono l’atto impositivo, secondo quanto dispone la L. n. 241 del 1990, art. 3, comma 3,
considerato che il contribuente ha diritto di conoscere tutti gli atti il cui contenuto viene
richiamato per integrare tale motivazione, ma non il diritto di conoscere il contenuto di tutti
quegli atti cui si faccia rinvio nell’atto impositivo, e solo perché ad essi si operi un riferimento,
ove la motivazione sia già sufficiente (e il richiamo ad altri atti abbia, pertanto, mero valore
“narrativo”), oppure se, comunque, il contenuto di tali ulteriori atti (almeno nella parte
rilevante ai fini della motivazione dell’atto impositivo) sia già riportato nell’atto noto.
Peraltro, in caso di impugnazione dell’avviso sotto tale profilo, non basta che il contribuente
dimostri l’esistenza di atti a lui sconosciuti cui l’atto impositivo faccia riferimento, occorrendo
la prova che almeno una parte del contenuto di quegli atti, non riportata nell’atto impositivo,
sia necessaria ad integrarne la motivazione (Cass. n. 26683/2009).
E la odierna ricorrente ha dimostrato, con la proposizione del ricorso introduttivo del giudizio,
di avere avuto piena conoscenza dei presupposti dell’atto impositivo, dei quali puntualmente
ha contestato la fondatezza, senza pregiudizio per il diritto di difesa, profilo quest’ultimo
neppure specificamente dedotto.
Quanto alla conoscenza della perizia appartenente al procedimento volto alla trasformazione
in società per azioni dell’Ente EUR, la circostanza è stata desunta dalla pubblicazione sulla
Gazzetta Ufficiale del decreto ministeriale di trasformazione, che della relazione di stima del
patrimonio dell’Ente Eur fa espressa menzione, e l’effettiva conoscenza di cui qui si discute
può essere dimostrata anche per presunzioni, avuto riguardo la procedimento ad evidenza
pubblica volto alla trasformazione dell’Ente in società per azioni ed alla accessibilità della
relativa documentazione.

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cioè a quelle puramente giuridiche ma comprensive anche dei presupposti di fatto, per cui

Quanto alle quotazioni OMI, è appena il caso di osservare che esse risultano dal sito web
dell’Agenzia delle Entrate, ove sono gratuitamente e liberamente consultabili, e che secondo
questa Corte, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, sono altresì
utilizzabili dal giudice ai sensi dell’art. 115, comma 2, c.p.c. (Cass. n. 25707/2015).
La seconda, terza e quarta censura, scrutinabili congiuntamente per ragioni di connessione,
vanno disattese.
Ad avviso della società ricorrente la decisione di secondo grado non spiega il significativo
incremento della cubatura edificabile riferita all’anno 2003, rispetto a quella riferita agli anni

P.R.G. vigente al 1° gennaio dell’anno d’imposizione, considerato che il nuovo valore delle
aree site in località Eur Castellaccio si sarebbe attualizzato soltanto con il perfezionamento
della convenzione siglata il 22/12/2003, e neppure tiene conto del dato comparativo costituito
dalla misura della indennità di espropriazione determinata dal Comune di Roma per limitrofo
terreno edificabile, nonostante il valore venale del bene costituisca presupposto comune sia
della predetta indennità, che della base imponibile dell’ICI.
Sulla scorta del consolidato insegnamento di questa

Corte, in tema di ICI, a seguito

dell’entrata in vigore dell’art. 11 quaterdecies, comma 16, del D.L. n. 203 del 2005, convertito
con modificazioni nella L. n. 248 del 2005, e dell’art. 36, comma 2, del D.L. n. 223 del 2006,
convertito con modificazioni dalla L. n. 248 del 2006, che hanno fornito l’interpretazione
autentica dell’art. 2, comma 1, del D.Lgs n. 504 del 1992, l’edificabilità di un’area, ai fini
dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale,
deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel Piano regolatore generale
adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione
e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi. (Cass. S.U. n. 25506/2006; Cass. n.
16714/2007; n. 20137/2012).
L’inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell’immobile impone, peraltro, di
tenere conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità
delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di
urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio, e si è al riguardo ribadito che
l’art. 2, comma 1, D.Lgs n. 504 del 1992, prevedendo che un terreno sia considerato
edificatorio quando la edificabilità risulti dagli strumenti urbanistici generali o attuativi, oppure
quando, per lo stesso terreno, esistano possibilità effettive di costruzione, delinea una nozione
di area edificabile, a fini fiscali, ampia ed ispirata alla mera potenzialità edificatoria.
Orbene, dopo aver ridotto il valore imponibile finale dell’area per rimediare ad un errore di
calcolo dell’ente impositore,

la CTR ha reputato legittima la valorizzazione operata dal

Comune in quanto frutto di un motivato giudizio estimativo che tiene debita considerazione,
a fini impositivi, degli effetti anche della mera pendenza del procedimento urbanistico volto al
cambio di destinazione delle aree rispetto alle previsioni del P.R.G. (da M1 a M2).

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2002 e 2001, e non tiene conto della edificabilità dell’immobile desumibile dalle previsione del

La decisione non appare censurabile perché retta dall’affermazione, non adeguatamente
confutata dalla contribuente, che il valore venale delle aree per cui è causa risulta espresso
mediando tra quello individuato con il metodo analitico ricostruttivo del valore di
trasformazione, e quello individuato con il metodo sintetico-comparativo, avuto in questo caso
riguardo a “stime in anni prossimi su terreni similari”, il tutto sulla base dei parametri
contenuti nella perizia redatta dalla ABT s.r.I., su incarico della Commissione Ministeriale per
la ricognizione del patrimonio dell’Ente Eur (nominata ex art. 1, comma 2 del D.Lgs. del 17
agosto 1999 n. 304), la quale fa riferimento ai valori dell’anno 2000, quindi, più attendibili di

riferimento a valori risalenti al 1998.
La sentenza del Giudice di appello, per un verso, dà conto della tenuta degli elementi forniti
dall’ente impositore rispetto alle contestazioni della contribuente, analizzate e confutate, non
attribuisce alla perizia della società ABT, piuttosto che a quella della società Risorse per Roma,
alcuna forza dimostrativa privilegiata, ma esplicita le ragioni della operata verifica,
richiamando gli elementi fattuali utilizzati, per altro verso, fa applicazione di principi
largamente accolti nelle sentenze di questa Corte, in forza dei quali l’ICI va dichiarata (dal
contribuente) ed accertata (dall’ente impostore) sulla base del valore di mercato dell’area, ed
allo scopo di determinare, con riferimento all’attualità, il più probabile valore unitario medio di
mercato delle aeree fabbricabili o potenzialmente fabbricabili, a prescindere dal criterio di
stima utilizzato (diretto comparativo, in base ai prezzi di mercato noti, indiretto, facendo
riferimento al valore di trasformazione), si deve tenere conto della vocazione edificatoria,
ancorché trasfusa in uno strumento urbanistico non operativo, in quanto tale elemento è
sufficiente a far incrementare il valore in comune commercio dei suoli, tanto più ne è prossima
l’effettiva utilizzazione edificatoria, il che spiega anche la crescita dell’entità volumetrica
esprimibile dalla superficie, sicché assume sicuro rilievo per la determinazione della base
imponibile e, quindi, della imposta dovuta.
Ed ai fini qui considerati, non v’è dubbio che l’Accordo di Programma costituisce un istituto con
precise possibilità di incidenza sugli strumenti urbanistici, per la realizzazione di progetti che
richiedono l’azione integrata di una pluralità di soggetti pubblici, e che quello concernente il
Programma Urbanistico Eur Castellaccio e la compensazione dei Parchi Volusia e Pratone delle
Valli ha pacificamente comportato una significativa variazione (da zona M1 a zona M2) delle
previsioni degli strumenti urbanistici comunali, variazione della quale non appare illogico
tenere conto, ai fini della quantificazione della base imponibile dell’ICI, sin dall’avvio del
relativo procedimento e, quindi, anche anteriormente alla formale sottoscrizione della
convenzione, per cui le ulteriori critiche della ricorrente si risolvono, contrapponendo differenti
valutazioni del bene, nella inammissibile richiesta di riesame nel merito della causa.
Giova, inoltre, considerare che, in tema ICI, ai fini della determinazione del valore imponibile,
la misura del valore venale in comune commercio deve essere tassativamente ricavata dai
parametri vincolanti previsti dall’art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504 del 1992, che, per le aree
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quelli riportati nella stima effettuata dalla società Risorse per Roma, la quale fa invece

fabbricabili, hanno riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla
destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno
necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi
analoghe caratteristiche, per cui la CTR ha correttamente escluso che i parametri legali
consentono di fare riferimento alla indennità di espropriazione, calcolata secondo una disciplina
orientata ad altri fini, per di più nell’ambito di procedimento ablativo risalente nel tempo e
riguardante, senz’altra specificazione, un appezzamento di terreno limitrofo a quello oggetto
dell’accertamento.

genericamente di “ulteriori errori denunciati”, e che affliggerebbero l’avviso di accertamento
impugnato, senza però tenere conto del principio secondo cui “È inammissibile, per violazione
del criterio dell’autosufficienza, il ricorso per cassazione col quale si lamenti la mancata
pronuncia del giudice di appello su uno o più motivi di gravame, se essi non siano
compiutamente riportati nella loro integralità nel ricorso, sì da consentire alla Corte di
verificare che le questioni sottoposte non siano “nuove” e di valutare la fondatezza dei motivi
stessi senza dover procedere all’esame dei fascicoli di ufficio o di parte.” (ex multis, Cass. n.
17049/2015).
Non v’è luogo a provvedere sulle spese del giudizio di legittimità in assenza di attività
difensiva della parte intimata.
P.Q.M.
LA CORTE, rigetta il ricorso.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del testo unico approvato con il D.P.R. 30 maggio 2002,
n. 115, introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni
per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato — Legge di stabilità 2013), dà
atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore
importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma
1-bis, dello stesso art. 13.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 6 febbraio 2018.

Va, infine, disattesa la quinta censura formulata alla ricorrente, la quale riferisce alquanto