Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4948 del 02/03/2018

Civile Sent. Sez. 5 Num. 4948 Anno 2018
Presidente: DI IASI CAMILLA
Relatore: RANALDI ALESSANDRO

SENTENZA
sul ricorso 29893-2011 proposto da:
AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro
tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che lo rappresenta e difende;
– ricorrente contro

CIUFFREDA ANGELA, elettivamente domiciliata in ROMA
VIA CARDINAL DE LUCA 22, presso lo studio
dell’avvocato VINCENZO D’ISIDORO, che la rappresenta e
difende con procura speciale del Not. Dr. F. RINALDI
di BARI rep. n. 28766 del 07/11/2012;

Data pubblicazione: 02/03/2018

- controricorrente nonchè contro
AR INDUSTRIE ALIMENTARI SPA, GRASSO SALVATORE;
– intimati la

n.

sentenza

COMM.TRIB.REG.SEZ.DIST.

di

FOGGIA,

375/2010

della

depositata

il

22/10/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 21/11/2017 dal Consigliere Dott.
ALESSANDRO RANALDI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. FEDERICO SORRENTINO che ha concluso per
l’accoglimento del ricorso;
udito per il ricorrente l’Avvocato GAROFOLI che ha
chiesto l’accoglimento.

avverso

FATTI DI CAUSA

1. Con atto registrato il 24.7.2006 Angela Ciuffreda e Salvatore Grasso
hanno venduto alla A.R. Industrie Alimentari S.p.a. un vasto appezzamento di
terreno comprensivo di un fabbricato e di aree pertinenziali, in agro del Comune
di Foggia. L’Agenzia delle Entrate, in sede di accertamento, ha elevato il valore
del terreno da C 1.750.000 ad C 4.134.786, richiedendo alle parti il pagamento
delle maggiori imposte, oltre alle sanzioni ed interessi. Ciò sulla scorta della

deliberazione derogatoria del Consiglio comunale, allo scopo di consentire alla
società acquirente la realizzazione di un insediamento industriale agroalimentare.
2. Con separati atti le parti acquirenti e venditrici hanno adito la CTP di
Foggia, adducendo vizi di legittimità e di merito dell’atto accertativo.
3. La CTP, previa riunione dei ricorsi, li ha accolti, compensando le spese di
giudizio, ritenendo sostanzialmente non provato il maggior valore accertato.
4. Il successivo gravame proposto dall’Ufficio è stato respinto dalla CTR di
Bari, sez. staccata di Foggia, con sentenza depositata il 22.10.2010.
5. L’Agenzia delle Entrate chiede la cassazione della sentenza di appello, con
ricorso affidato a sei motivi.
6. La contribuente Angela Ciuffreda resiste con controricorso e con memoria
ex art. 378 cpc.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo l’Ufficio lamenta la violazione di legge per avere la
CTR dichiarato l’inammissibilità dell’appello per mancanza di motivi, nonostante
nella stessa sentenza ammetta l’esistenza del motivo di censura dedotto
riguardante il vizio di motivazione.
Il motivo è privo di pregio, posto che l’appello del ricorrente non è stato
dichiarato inammissibile: dalla mera lettura della sentenza impugnata si ricava
che la CTR ha esaminato nel merito la vicenda sottoposta al suo giudizio, sicché
la doglianza si rivela ultronea.
2. Con i motivi dal secondo al sesto l’Agenzia ricorrente lamenta diversi vizi
mot(vazionali sul fatto controverso e decisivo attinente alla prova del maggior
valore dei fondi compravenduti, in particolare: deduce che la sentenza è
apodittica laddove afferma che le prove addotte dall’Ufficio non sono idonee a
fornire valida dimostrazione del valore accertato; sostiene che la sentenza erra
nell’attribuire valore decisivo al prezzo dichiarato nell’atto di compravendita,

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diversa destinazione urbanistica dei terreni, passati da agricoli a edificabili con

trattandosi dell’atto oggetto di accertamento, senza considerare la diversa
vocazione edificatoria assunta dal terreno in virtù della delibera comunale;
deduce che la motivazione non considera l’effettivo valore venale del cespite,
omettendo di procedere ad un’analisi compiuta e ad una valutazione di carattere
estimativo del bene; espone che la CTR assume che la congruità del prezzo deve
tener conto dei costi sostenuti dall’impresa per rendere edificabile l’area
acquistata, ma rileva come tali costi non siano corroborati da alcuna
documentazione; denuncia che la CTR ha omesso di motivare in merito alla

particelle individuate dalla delibera n. 185/2005, precisando che trattasi di
particelle vocate a zona industriale edificabile, per le quali i giudici avrebbero
dovuto necessariamente constatare l’inadeguatezza del prezzo convenuto,
considerato interamente agricolo.
2.1. Si tratta di censure fondate nei termini di seguito indicati.
2.2. E’ incontroverso in atti che il Consiglio comunale deliberava, in via
derogatoria alle disposizioni sancite nei piani urbanistici, la edificabilità dei
terreni in questione, allo scopo di consentire alla società compratrice la
realizzazione di un insediamento industriale agro-alimentare.
2.3. A fronte di ciò, la motivazione della sentenza impugnata è gravemente
carente nella parte in cui non tiene adeguatamente conto di tale pregnante
variazione di destinazione urbanistica, che non può non incidere contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di appello – sulla determinazione
del valore venale dei terreni. Tale incidenza non è stata adeguatamente
valorizzata dal giudice di merito, posto che la stessa è stata illogicamente
svalutata con argomentazioni generiche e pretestuose, oltre che giuridicamente
erronee, in quanto non rispettose del dato normativo che impone, ai sensi
dell’art. 51 del d.P.R. n. 131/1986, una valutazione del valore venale del bene
che tenga conto, fra le altre cose, di «ogni altro elemento di valutazione, anche

sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni».
Ebbene, è la stessa CTR ad affermare che il terreno in questione ricade in
parte in area edificabile, stante la deroga in favore dell’acquirente per la
realizzazione di un complesso industriale agro-alimentare. Senonché tale
operazione in sentenza viene definita “eccezionale”, e viene apoditticamente
ritenuta irrilevante soltanto perché, comunque, gran parte del terreno in esame
ricade “in zona agricola”. In tal modo, con una valutazione manifestamente
illogica ed incongrua, oltre che giuridicamente scorretta, la CTR attribuisce
prevalenza alla destinazione agricola di parte del terreno, non attribuendo alcun
peso specifico, ai fini tributari che qui rilevano, alla indubbia destinazione edilizia
di altra parte del bene immobile, addirittura per la realizzazione di un complesso

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destinazione urbanistica dei fondi oggetto del foglio n. 179 e designati con le

industriale. Ed è evidente che l’accertamento demandato all’Ufficio per la
determinazione della base imponibile dell’imposta, in relazione al valore venale
del bene, prescinde dalle modalità, ordinarie o derogatorie, attraverso le quali il
Comune ha conferito natura edificatoria ai beni immobili oggetto di
compravendita.
2.4. Del resto, la giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto l’influenza sul
valore del bene e la rilevanza anche ai fini delle imposte di registro e INVIM, non
soltanto dell’area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, ma

urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria di
fatto in quanto potenzialmente edificatorio, anche al di fuori di una previsione
programmatica, in considerazione dell’esistenza di taluni fatti indice, come la
vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti,
l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione
primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati e qualsiasi altro
elemento obbiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica (Sez. 5, Sentenza
n. 26494 del 21/12/2016, Rv. 641954). Nel caso di specie, peraltro, neanche si
pone un problema di area edificabile di fatto, risultando pacificamente la
destinazione edificatoria di diritto di parte dei fondi compravenduti, con tutto
quanto ne consegue in termini di necessaria valutazione del relativo valore
venale.
2.5. L’assoluta trascuratezza giuridico-motivazionale di tale fondamentale
aspetto della vicenda impone la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio
alla CTR pugliese, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese
della presente fase.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei limiti di cui in motivazione, cassa e rinvia alla
Commissione tributaria regionale della Puglia, in diversa composizione, anche
per la pronuncia sulle spese per la fase di legittimità.
Così deciso in Roma il 21 novembre 2017

anche dell’area edificabile di fatto, vale a dire del terreno che, pur non essendo