Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4947 del 02/03/2018

Civile Sent. Sez. 5 Num. 4947 Anno 2018
Presidente: DI IASI CAMILLA
Relatore: RANALDI ALESSANDRO

SENTENZA

sul ricorso 25110-2011 proposto da:
LUNA IMMOBILIARE SRL in persona dell’Amm.re Unico pro
tempore, elettivamente domiciliato in ROMA V.LE DELLE
MEDAGLIE D’ORO 201, presso lo studio dell’avvocato
STEFANO SGADARI, che lo rappresenta e difende giusta
delega in calce;
– ricorrente contro

AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro
tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che lo rappresenta e difende;

Data pubblicazione: 02/03/2018

- controricorrente

–

avverso la sentenza n. 342/2010 della COMM.TRIB.REG.
di ROMA, depositata 1’11/11/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 21/11/2017 dal Consigliere Dott.
ALESSANDRO RANALDI;

Generale Dott. FEDERICO SORRENTINO che ha concluso per
il rigetto del ricorso;
udito per il ricorrente l’Avvocato SGADARI che ha
chiesto l’accoglimento;
udito per il controricorrente l’Avvocato GAROFOLI che
ha chiesto il rigetto.

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore

FATTI DI CAUSA

1. Con atto di compravendita del 11.7.2006 la Luna Immobiliare S.r.l. ha
acquistato un appezzamento di terreno edificabile sito nel comune di Guidonia di
Montecelio, di mq. 1.552, dichiarando un prezzo di cessione di C 48.000.
L’Agenzia delle Entrate di Roma ha rettificato il valore dichiarato di C 48.000 in
quello di C 207.000, richiedendo alla società il pagamento delle maggiori
imposte, oltre alle sanzioni ed interessi.

eccessiva del terreno perché caratterizzato da inedificabilità assoluta, come
confermato dal fatto che il Comune aveva opposto diniego alla richiesta di
permesso di costruire di un fabbricato di civile abitazione, osservando che
l’intervento edificatorio richiesto ricadesse in zona destinata in parte a “verde
pubblico attrezzato” ed in parte a “viabilità”.
3. La CTP ha respinto il ricorso, ritenendo congruo il valore determinato
dall’Ufficio. Ha osservato che il terreno, in base al PRG adottato dal comune,
risulta destinato in parte a completamento edilizio, con indice di edificabilità pari
a 2,31 mc/mq, e in parte a verde pubblico attrezzato; che il terreno di
conseguenza va valutato in base alla sua destinazione, che nella specie ha un
modesto ma sussistente indice di edificabilità; che a nulla rileva il diniego a
costruire del Comune, che può avere riguardato unicamente il “dove” costruire e
non il “quanto” di cubatura da realizzare.
4. Il successivo gravame proposto dalla società contribuente è stato respinto
dalla CTR di Roma con sentenza depositata il 11.11.2010.
5. Il contribuente chiede la cassazione della sentenza di appello, con ricorso

affidato a tre motivi.
6. L intimata Agenzia delle Entrate resiste con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo la ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione
degli artt. 51 e 52 d.P.R. n. 131 del 1986, in relazione all’art. 50 della legge
regionale n. 38 del 1999, dell’art. 111 Cost. e dell’art. 360, n. 3, cod. proc. civ.
nonché il vizio motivazionale in relazione all’art. 360, n. 5, cod. proc. civ.
Deduce che la CTR non ha valutato appieno la pluralità complessiva dei
vincoli urbanistici e naturalistici gravanti sul terreno oggetto di accertamento,
con particolare riguardo alla sua inedificabilità assoluta, in quanto ricadente in
zona “F1” ed interamente destinato a “verde pubblico attrezzato” ed in parte a

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2. La Luna Immobiliare ha adito la CTP di Roma, eccependo la valutazione

”viabilità”, come definitivamente statuito nella Determinazione di rigetto n.
6/2007 del Comune.
2. Con il secondo motivo deduce l’omessa, insufficiente e contraddittoria
motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 n.
5 cod. proc. civ.
Eccepisce che il richiamo della CTR a quanto sostenuto dalla CTP dell’Ing.
Pasqualucci non si concilia con la ritenuta correttezza della rivalutazione operata
dall’Ufficio, posto che il consulente aveva chiarito come il terreno in questione

stesso terreno, il ritenuto “modesto indice di edificabilità” con la sua affermata

“notevole potenzialità di espansione edilizia”.
3. I motivi che precedono possono essere trattati congiuntamente, in quanto
entrambi attinenti alla questione concernente l’edificabilità del terreno per cui è
causa. Essi sono manifestamente infondati.
Nessuna violazione di legge o vizi motivazionali sono rinvenibili nelle
argomentazioni adottate dalla sentenza impugnata, che ha congruamente e
correttamente ritenuto che l’Ufficio ha determinato il valore del suolo tenendo
conto della sua destinazione urbanistica e dell’indice di edificabilità, con riguardo
alla cubatura su di esso realizzabile ed al valore a mq. del prodotto edilizio finito.
L’obiezione di parte ricorrente secondo cui non si sarebbe tenuto conto
adeguatamente della pluralità complessiva dei vincoli urbanistici e naturalistici
gravanti sul terreno oggetto di accertamento, sulla scorta della citata
Determinazione di rigetto n. 6/2007 del Comune, non considera che in detto
provvedimento il Comune non fa riferimento al terreno nella sua interezza, ma
solo in relazione alla specifica richiesta di intervento edilizio presentata dalla
società.
E’ invece indubbio che il terreno in questione ricade in zona B2 del P.P. di
Villalba, con destinazione parte a completamento edilizio, con indice di
edificabilità pari a 2,31 mc/mq e parte a verde pubblico attrezzato; sicché
l’Ufficio non ha fatto altro che attenersi a quanto previsto dall’art. 51 del d.P.R.
n. 131/1986, parametrando il valore venale in comune commercio del bene alle
inequivoche indicazioni edificatorie fornite dal Comune.
Del resto, costituisce principio pacifico in giurisprudenza quello secondo cui
l’inapplicabilità, ai sensi dell’art. 52, quarto comma, del d.P.R. n. 131 del 1986,
del criterio di valutazione automatica “per i terreni per i quali gli strumenti
urbanistici prevedono la destinazione edificatoria”, non è esclusa dall’esistenza di
vincoli di piano che incidono sulla edificabilità (nella specie, area “verde”
destinata a parchi urbani esistenti e progettati), atteso che tali vincoli non
sottraggono i terreni al regime fiscale proprio dei suoli edificabili ma incidono

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fosse del tutto inedificabile. Si chiede come possa conciliarsi, relativamente allo

soltanto sulla concreta determinazione del valore venale dei terreni stessi (Sez.
5, Sentenza n. 12256 del 19/05/2010, Rv. 612980). Inoltre, l’inclusione di
un’area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di
interesse pubblico incide senz’altro nella determinazione del valore venale
dell’immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue
potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile ex
art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d’inedificabilità assoluta,
stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti

edificabile (Sez. 5, Sentenza n. 23814 del 23/11/2016, Rv. 641988).
Ne consegue come il carattere edificatorio del terreno in questione sia stato
correttamente e adeguatamente valutato dall’Ufficio e che, al riguardo, le
argomentazioni della CTR vadano esenti dalle censure prospettate.
4. Con il terzo motivo la società ricorrente lamenta la nullità della sentenza
per violazione o falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ. in relazione all’art.
360, n. 4, cod. proc. civ.
Deduce l’omessa pronuncia della sentenza impugnata in ordine alla eccepita
presenza di un ulteriore vincolo sul terreno in questione, dovuto alla presenza di
una ferrovia posta a confine, come tale incidente sulla natura e consistenza
giuridica del bene in accertamento, oggi documentalmente provato a seguito
della avvenuta notificazione del Decreto di occupazione d’urgenza preordinata
all’espropriazione, emesso ai sensi dell’art. 22 bis d.P.R. 327/2001 dal Direttore
Territoriale Produzione in data 6.6.2011 e notificato il 1-6.7.2011, relativamente
alle particelle n. 751 e n. 752 del terreno acquistato dalla ricorrente.
Il motivo è inammissibile, trattandosi all’evidenza non di una omessa
pronuncia su un motivo di ricorso ma semmai, ed eventualmente, di una carenza
motivazionale su un punto comunque non decisivo della controversia, posto che,
anche ammessa la sussistenza del vincolo per la presenza della ferrovia, esso
non escluderebbe in assoluto la natura edificabile del terreno, con tutto quanto
ne consegue in termini di correttezza giuridica e motivazionale del
provvedimento impugnato.
5. Il ricorso va, pertanto, rigettato, con conseguente condanna della società
ricorrente al pagamento in favore dell’Agenzia controricorrente delle spese
processuali, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento in favore
dell’Agenzia delle Entrate delle spese processuali, liquidate in C 4.800,00, oltre al

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(/)

distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l’originaria natura

rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% ed oltre agli accessori di
legge.

Così deciso in Roma il 21 novembre 2017