Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4937 del 27/02/2017

Cassazione civile, sez. II, 27/02/2017, (ud. 01/12/2016, dep.27/02/2017),  n. 4937

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Consigliere –

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

Dott. GRASSO Giuseppe – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24577/2012 proposto da:

EDILTOUR SRL, (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA RODI

32, presso lo studio dell’avvocato MARTINO UMBERTO CHIOCCI, che lo

rappresenta e difende unitamente all’avvocato MARIO MONACELLI;

– ricorrente –

contro

F.S., B.P., elettivamente domiciliati in

ROMA, VIA NOMENTANA 91, presso lo studio dell’avvocato GIOVANNI

BEATRICE, rappresentati e difesi dall’avvocato FRANCESCO DOMENICO

PUGLIESE;

– controricorrenti –

e contro

FISIOMEDICAL DI BURZIGOTTI E C. SAS;

– intimato –

avverso la sentenza n. 364/2011 della CORTE D’APPELLO di PERUGIA,

depositata il 28/07/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

01/12/2016 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE GRASSO;

udito l’Avvocato MECO Cinzia, con delega depositata in udienza

dell’Avvocato PUGLIESE Francesco D., difensore dei resistenti che si

riporta agli atti depositati;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CAPASSO Lucio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso per

quanto di ragione.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Tribunale di Perugia, Sezione distaccata di Gubbio, con sentenza depositata il 18/7/2008, affermò “il diritto reale di uso su una quota dell’area del piano interrato dell’edificio” in favore di B.P. e F.S., acquirenti dalla convenuta Ediltour s.r.l., per rogito notarile del (OMISSIS), di una porzione immobiliare al grezzo di un edificando fabbricato, condannando la convenuta al rilascio dell’area, previa demolizione della interposta parete divisoria. Con la medesima sentenza venne dichiarata inammissibile la domanda riconvenzionale spiegata nei confronti della convenuta dalla s.a.s. Fisiomedical, resasi acquirente di altra quota immobiliare.

Con sentenza depositata il 28/7/2011 la Corte di appello di Perugia, disatteso l’appello principale della Ediltour, accolto in parte l’appello incidentale del B. e della F., condannò la Ediltour al risarcimento del danno, liquidato nella complessiva somma di 800 Euro “in moneta attuale, per ogni anno o frazione di anno dalla data della consegna dell’immobile sino all’esecuzione della presente sentenza, oltre agli interessi legali”, confermando nel resto la sentenza di primo grado.

Nei limiti del perimetro decisorio di legittimità e al solo scopo di fornire gli elementi essenziali per prontamente comprendere le questioni sottoposte al vaglio di questa Corte, è utile chiarire che il B. e la F. avevano adito il Tribunale onde ottenere pronunzia di parziale nullità del contratto di compravendita immobiliare stipulato con la Ediltour, per avere la venditrice sottratto illegittimamente all’uso comune, con destinazione di parcheggio, il locale sotterraneo dell’edificio, nonostante il vincolo reale di destinazione pubblicistica derivante dal provvedimento concessorio comunale. La controparte si era difesa assumendo che la porzione immobiliare in oggetto non rientrava tra le parti comuni dell’edificio. Il Tribunale aveva accolto la domanda nei termini di cui sopra avendo riscontrato che la pertinente concessione edilizia e successiva variante contemplava, sulla base del recepito elaborato progettuale, la presenza di dodici posti auto, di cui sei al piano interrato, che l’area riservata in superficie non era in grado di contenere.

Avverso la decisione della Corte d’appello la Ediltour propone ricorso per cassazione. Resistono con controricorso i primigenei attori, i quali hanno anche depositato memoria illustrativa. La Fisiomedical non ha svolto difese.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente denunzia violazione degli artt. 1339, 1374 e 1419 c.c., L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, L. n. 122 del 1989, artt. 2 e 9.

Assume la Ediltour che nella specie trattavasi di posti in eccedenza rispetto a quelli imposti dal citato art. 41 sexies, come successivamente modificato, stante che, tenendo conto dei parametri di proporzionalità stabiliti dalla norma richiamata, l’area destinata al posteggio in superficie era più che sufficiente a soddisfare il precetto. Con la conseguenza che ogni ulteriore limite si traduceva in illegittima compressione del diritto di proprietà, dovendosi, peraltro, escludere, che si trattasse di una parte in proprietà comune per effetto dell’art. 1117 c.c.. L’indicazione in progetto dei dodici posti auto non costituiva criterio normativo, nè sul punto la società costruttrice aveva stipulato con il comune di Gubbio convenzione o atto d’obbligo.

Con il secondo motivo la ricorrente si duole del vizio motivazionale su un punto controverso e decisivo, poichè, in relazione a quanto prima esposto, il Giudice d’appello aveva illogicamente reputato non sufficiente un’area di mq 304 destinata al parcheggio, a fronte della ben minore misura di mq 135,95, scaturente dai conteggi di legge.

I primi due motivi, osmotici fra loro, esaminati unitariamente, meritano di essere accolti.

In materia di aree destinate al posteggio, ricavate al piano terreno, nel sottosuolo o in area contigua ad insediamenti residenziali, la disciplina applicabile è quella correttamente richiamata dalla sentenza impugnata (parcheggi previsti dalla L. n. 765 del 1967, art. 18 – cd. Legge Ponte – e succ. modifiche, integrativa della urbanistica n. 1150/1942; parcheggi autorizzati in deroga e a condizioni di favore dalla L. n. 122 del 1989 – cd. legge Tognoli – e parcheggi liberi).

L’istruttoria svolta risulta avere accertato che l’area in superficie destinata al parcheggio soddisfaceva i parametri obbligatori di cui alla citata Legge Ponte.

L’atto di provenienza individuava con esattezza i beni alienati, escludendo che fra essi fosse da ricomprendere il predetto seminterrato.

La questione giuridica oggetto del contendere e posta a base dei due motivi in esame consiste nell’accertare se i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge siano o meno soggetti a un qualche diritto d’uso da parte degli acquirenti delle unità immobiliari dell’edificio. Le S.U. (n. 12793 del 15/6/2015) hanno dato risposta negativa al quesito, dopo aver condivisamente esaminato a fondo la materia. Con la conseguenza che “il proprietario originario del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, purchè nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo”.

Ulteriormente chiarendosi che “L’atto d’obbligo non può essere inquadrato nel paradigma del contratto a favore di terzi previsto dall’art. 1411 c.c., poichè, come è stato più volte affermato dalle Sezioni Unite, ai fini della giurisdizione, la convenzione (o atto d’obbligo) tra un Comune e un privato costruttore, con la quale quest’ultimo, al fine di ottenere il rilascio di una concessione edilizia, si obbliga ad un facere o a determinati adempimenti nei confronti dell’ente pubblico non solo non costituisce un contratto di diritto privato, ma non ha neppure specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi semplicemente come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento concessorio finale, dal quale promanano soltanto poteri autoritativi della P.A., senza alcuna possibilità per i terzi privati di accampare diritti sulla base di esso (v. fra tante: Sez. Un. 20.4.1998, n. 4016; 11.7.1994, n. 6527; 24.6.1992, n. 7773)”. Nè, chiarisce ulteriormente la sentenza in commento, per affermare il contrario può ammettersi estensione analogica della norma “che pone limiti legali alla proprietà (sia pure per) ragioni d’interesse generale a carattere pubblicistico ovvero (per soddisfare) esigenze sociali di contemperare gli interessi di ciascun proprietario con quelli degli altri, onde non è configurabile la costituzione ovvero l’estensione di limitazioni del diritto di proprietà oltre i casi tassativamente previsti dalla legge”.

Con il terzo motivo vien dedotta la violazione della L.R. Umbria n. 31 del 1997, art. 26, ed allegato vizio motivazionale su un punto controverso e decisivo. Non solo la predetta norma era entrata in vigore (13/11/1997) in epoca successiva al rilascio della concessione edilizia (14/7/1997), ma la stessa prevedeva riserva per il parcheggio solo per gli edifici ospitanti insediamenti commerciali, e non artigianali, professionali e uso uffici, come nella specie.

Anche questo motivo è fondato.

La disciplina regionale richiamata dalla sentenza impugnata, oltre ad essere entrata in vigore dopo il rilascio della concessione edilizia (punto non controverso), quindi a procedimento amministrativo concluso, si occupa dei parcheggi relativi ad edifici ospitanti insediamenti commerciali. A differenza di quel che ha ritenuto il Giudice d’appello, dal titolo di provenienza e dalla concessione edilizia e atti correlati si ricava una destinazione ad attività artigianali.

Con il quarto motivo la ricorrente denunzia violazione dell’art. 2043 c.c., in relazione all’accoglimento del ricorso incidentale in punto di riconoscimento di danni risarcibili, essendo “evidente che (…) la decisione gravata è errata nel valutare la insufficienza dell’area a parcheggio, invece sufficiente ed adeguata agli standards normativi, alcun danno poteva essere riconosciuto agli appellanti in conseguenza dell’appello incidentale da essi proposto”.

L’esame dell’esposto motivo resta assorbito dall’accoglimento dei primi tre, che impone l’annullamento della sentenza e il rinvio degli atti per nuovo giudizio di merito, anche per il regolamento delle spese di questo.

PQM

Accoglie i primi tre motivi del ricorso e dichiara assorbito il quarto; cassa e rinvia, in relazione ai motivi riuniti, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Perugia in diversa composizione.

Così deciso in Roma, il 1 dicembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 27 febbraio 2017

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