Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4908 del 01/03/2018


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Cassazione civile, sez. VI, 01/03/2018, (ud. 14/12/2017, dep.01/03/2018),  n. 4908

Fatto

Nel 2010 C.L., D.F.V., P.S., Pe.Ra., Pu.An., Sa.Sa., S.A. e So.Se. convennero dinanzi al Tribunale di Milano le società Monte s.r.l. e La Valtellina Beta di M.P. & c. s.a.s. (che in seguito si fonderà per incorporazione nella ELMAR s.r.l., e come tale sarà d’ora innanzi sempre indicata), esponendo che:

(-) erano condomini del fabbricato sito a (OMISSIS);

(-) al piano terra del fabbricato esisteva un locale, di proprietà della ELMAR e concesso in locazione alla Monte s.r.l., adibito a bar;

(-) da questo bar, nel quale si eseguivano intrattenimenti musicali, provenivano immissioni sonore intollerabili;

chiesero pertanto la condanna di ambedue le convenute a cessare le suddette immissioni, ad insonorizzare il locale ed a risarcire i danni patiti dagli attori;

con sentenza 5.4.2013 n. 4717 il Tribunale dichiarò cessata la materia del contendere relativamente alla domanda di cessazione delle immissioni moleste; condannò la ELMAR al pagamento in favore degli attori, complessivamente, di 309.600 Euro; condannò la Monte s.r.l. a rivalere la ELMAR di quanto pagato agli attori;

la sentenza venne appellata dalla ELMAR;

con sentenza 11.12.2015 n. 4745 la Corte d’appello di Milano accolse parzialmente il gravame, rigettando la domanda risarcitoria proposta dai soli D.F.V. e C.L., e per l’effetto riducendo la complessiva condanna della ELMAR e 232.200 Euro;

la sentenza d’appello è stata impugnata per cassazione dalla ELMAR s.r.l. con ricorso fondato su tre motivi ed illustrato da memoria;

hanno resistito con controricorso unitario, illustrato da memoria, D.F.V., P.S., Pe.Ra., Pu.An., Sa.Sa., S.A. e So.Se.;

Considerato che:

col primo motivo di ricorso la ELMAR lamenta, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3, la violazione dell’art. 2043 c.c.;

espone a tal riguardo una tesi così riassumibile:

(-) la Corte d’appello ha ravvisato una colpa aquiliana della ELMAR nella mancata adozione degli interventi necessari ad impedire il verificarsi del danno, ed in particolare nel non avere vigilato sull’uso che della cosa locata faceva il conduttore, in modo da evitare che provocasse danno agli altri condomini;

(-) il locatore d’un immobile, tuttavia, non è affatto tenuto a garantire che il conduttore non arrechi danni a terzi, e non può rispondere verso questi ultimi dei fatti illeciti commessi dal conduttore, per la ragione che non ha alcun obbligo di prevenirli;

il motivo è fondato;

la Corte d’appello ha ritenuto che la ELMAR dovesse rispondere ai sensi dell’art. 2043 c.c., dei danni lamentati dagli attori, per avere tenuto una condotta colposa;

l’elemento oggettivo dell’illecito (la condotta) è stato ravvisato nel “non essere intervenuta nè avere vigilato sull’uso che della cosa locata facevano i conduttori, in modo da evitare che provocasse danno agli altri proprietari”;

l’elemento soggettivo dell’illecito (la colpa) è stata ravvisata nella circostanza che la ELMAR “fosse a conoscenza, sin dalla proposizione del ricorso ex art. 700 c.p.c.da parte degli odierni appella(ti) delle immissioni (..), sebbene il ricorso nei suoi confronti sia stato respinto, non avendo il giudice ritenuto necessari interventi strutturali”;

quest’ultima statuizione non è corretta, e costituisce effettivamente una violazione dell’art. 2043 c.c., nella parte in cui tale norma esige l’accertamento in concreto della colpa;

le Sezioni Unite di questa Corte, già da molti anni, hanno stabilito che nell’ipotesi in cui le immissioni moleste siano prodotte dal detentore d’un immobile, l’eventuale sussistenza della legittimazione passiva del proprietario di questo, non ne comporta l’automatica responsabilità per il risarcimento dei danni, essendo, all’uopo, necessaria la sussistenza dell’elemento soggettivo della colpa e del nesso oggettivo di causalità (e non di mera occasionalità) fra la concessione dell’immobile al terzo ed i danni subiti dal fondo contiguo (Sez. U, Sentenza n. 2711 del 21/07/1969);

in applicazione di questo principio, questa Corte ha già affermato che “in materia di immissioni intollerabili, allorchè le stesse originino da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 c.c., per i danni da esse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell’immobile, solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non già per avere omesso di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudi. a carico di terzi” (Sez. 3, Sentenza n. 11125 del 28/05/2015);

or bene, la colpa civile rilevante ai fini dell’art. 2043 c.c. può consistere tanto nella violazione di precetti giuridici (legge, regolamenti, contratti), quanto nella violazione di regole di comune prudenza;

nel primo caso, l’accertamento della colpa esige la previa individuazione della regola giuridica che il presunto responsabile avrebbe dovuto rispettare, e che non rispettò;

nel secondo caso, l’accertamento della colpa aquiliana esige che si stabilisca previamente quale sarebbe dovuta essere la condotta prudente da seguire, in funzione delle circostanze e della qualità soggettiva dell’agente: ciò vuol dire che dall’uomo comune sarà esigibile la diligenza del bonus paterfamilias, e dall’imprenditore commerciale quella dell’homo eiusdem generis et condicionis, secondo la regola generale dettata per qualsiasi tipo di obbligazione, ivi comprese quelle da fatto illecito, dall’art. 1176 c.c., (sulla necessità che anche la colpa aquiliana sia valutata in base ai criteri di diligenza dettati dall’art. 1176 c.c., commi 1 e 2, si veda ex multis Sez. 3, Sentenza n. 2639 del 10/03/1998);

nella vicenda oggi all’esame di questa Corte, deve escludersi che la ELMAR avesse un obbligo di vigilanza, di intervento o di veto nei confronti del locatore, che scaturisse da norme positive o contrattuali;

in tanto, perciò, si sarebbe potuta affermare la sussistenza della colpa della ELMAR, in quanto si fosse accertato che un astratto proprietario di immobili “diligente”, al posto della odierna ricorrente, avrebbe tenuto una condotta diversa;

la “condotta diversa” teoricamente esigibile dal proprietario d’un immobile che intenda locarlo ad uso di pubblico esercizio non potrebbe che consistere in due atti: o rifiutare la locazione, o recedere dal contratto, posto che sarebbe inesigibile dal locatore, obbligato a garantire il pacifico godimento della cosa locata, una manus iniectio sul conduttore volta ad impedirgli di far chiasso;

la conclusione è che, per potere affermare la sussistenza d’una colpa aquiliana della ELMAR, si sarebbe dovuto accertare in punto di fatto se, al momento in cui questa concesse in locazione il proprio immobile alla Monte s.r.l., potesse o non potesse prevedere con l’ordinaria diligenza, alla luce di tutte le circostanze del caso concreto, che la società conduttrice avrebbe con ragionevole certezza arrecato danni a terzi, provocando immissioni intollerabili;

tale accertamento, tuttavia, nel nostro caso è mancato: la Corte d’appello si è limitata ad accertare che la ELMAR, due anni prima dell’introduzione del presente giudizio, fosse a conoscenza dell’esistenza di immissioni moleste, provocate però dal precedente conduttore dell’immobile (la società Queency s.r.l.);

pertanto, affermando la sussistenza d’una colpa aquiliana senza avere previamente accertato in fatto la sussistenza d’una condotta imprevidente, la Corte d’appello ha falsamente applicato l’art. 2043 c.c.;

la sentenza va dunque cassata con rinvio alla Corte d’appello di Milano, la quale nel riesaminare l’appello della ELMAR applicherà il seguente principio di diritto:

“il proprietario d’un immobile concesso in locazione non risponde dei danni provocati dal conduttore in conseguenza di immissioni sonore intollerabili, a meno che non si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando la diligen.za di cui all’art. 1176 c.c., che il conduttore avrebbe certamente recato danni a temi con la propria attività”;

il secondo ed il terzo motivo di ricorso restano assorbiti;

le spese del presente giudizio di legittimità saranno liquidate dal giudice del rinvio.

P.Q.M.

(-) accoglie il primo motivo di ricorso; dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Sesta Civile della Corte di Cassazione, il 14 dicembre 2017.

Depositato in Cancelleria il 1 marzo 2018

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