Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4871 del 28/02/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 4871 Anno 2014
Presidente: ODDO MASSIMO
Relatore: PARZIALE IPPOLISTO

SENTENZA
sul ricorso 32891-2006 proposto da:
IMMOBILIARE ACITREZZA SRL C.F. 04603040157, in persona
dell’amministratore unico, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA
ANAPO 29, presso lo studio dell’avvocato NINNI GUIDO, che la
rappresenta e difende unitamente all’avvocato FUMAGALLI
ALBERTO, come da procura speciale in calce al ricorso;
– ricorrentecontro
CONDOMINIO PIAZZA SANTO STEFANO 5 MILANO;
– Intimato—

sul ricorso 2264 2007 proposto da:
–

CONDOMINIO PIAZZA SANTO STEFANO 5 MILANO C.F.
95531050151,

gwI/ 3

in persona

dell’amministratore

pro-tempore,

Data pubblicazione: 28/02/2014

elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GIUSEPPE FERRARI 35,
presso lo studio dell’avvocato VINCENTI MARCO, che lo
rappresenta e difende unitamente all’avvocato CIRLA AUGUSTO,
come da procura speciale a margine del controricorso;

contro
IMMOBILIARE ACITREZZA SRL C.F. 04603040157, in persona
dell’amministratore unico, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA
ANAPO 29, presso lo studio dell’avvocato NINNI GUIDO, che la
rappresenta e difende unitamente all’avvocato FUMAGALLI
ALBERTO, come da procura speciale in calce al ricorso;

– controricorrente al ricorso incidentale avverso la sentenza n. 417/2006 della CORTE D’APPELLO di
MILANO, depositata il 21/02/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del
12/11/2013 dal Consigliere Dott. Ippolisto Parziale;
udito l’avv. Ninni, che si riporta agli atti e insiste nel ricorso;
udito il sostituto procuratore generale RUSSO Libertino Alberto, che
conclude, previa riunione, per l’accoglimento del ricorso principale e
l’assorbimento del ricorso incidentale.

FATTO E DIRITTO
1. – Così riassume la vicenda processuale la sentenza impugnata.

«Con sentenza depositata in Cancelleria il giorno 25 I 2/ 2004 (n. 2582/04) il
Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa n. 6441 / 92 RG,
promossa da IMMOBILIARE ACITREZZA S.r.l. contro
CONDOMINIO PIAZZA S. STEFANO 5- MILANO ha dichiarato la
nullità dell’atto di citnione, della procura in calce alla dtaione stessa e degli atti
successivi.
sent Ric. 2006 n. 32891 e ric 2007 n. 2264 – sez. 52 – ud. 12-11-2013.doc

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– controricorrente e ricorrente in via incidentale-

giudkio era stato introdotto con atto di citazione con il quale la srl Immobiliare
Acitreua, in liquidckione, aveva convenuto in giudkio il Condominio di Piaua
S. Stefano 5, Milano, chiedendo che fosse dichiarata l’inesistenza di servitù di
passaggio a favore del Condominio, attraverso l’ingresso di Piaua S. Stefano 5 e
gli adiacenti locali di esclusiva proprietà dell’attrice.

causam dell’amministratore del Condominio e facendo “riserva di eccqione di
legittimckione ad processum o ad causam”, ad esibkione avvenuta del “verbale
dell’Assemblea Straordinaria di messa in liquidckione” della società attrice. Aveva
chiesto, in via riconvenzionale, di accertare la proprietà dei singoli Condomini sugli
enti dedotti in causa, avendo l’amministratore la “piena capacità di rappresentanza
ove si controverta su beni condominiali”».
2. – La Corte d’appello riteneva invece intervenuta una regolare ratifica
della procura a stare in giudizio e, affrontando il merito, dichiarava
carente di legittimazione il condominio, perché, così come indicato
nell’atto di citazione dalla società oggi ricorrente, «i fatti che si lamentano
come abusivo esercizio della servitù sono… fatti di singoli condomini».
3. Impugna la sentenza con ricorso principale l’immobiliare Acitrezza,
affidandosi a due motivi. Resiste con controricorso e propone ricorso
incidentale il Condominio. Resiste con controricorso al ricorso
incidentale l’Immobiliare, che ha depositato memoria.
4. La causa, trattata alla pubblica udienza del 23 novembre 2012, è
stata rinviata a nuovo ruolo per la produzione della delibera
condominiale a ratifica dell’operato dell’amministratore, delibera
regolarmente depositata.

MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorsi, in quanto proposti avverso la medesima sentenza, vanno
riuniti ai sensi dell’art. 335 cpc.
1. I motivi del ricorso principale
sent Ric. 2006 n. 32891 e ric 2007 n. 2264 – sez. 52 – ud. 12-11-2013.doc

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Si era costituito il convenuto Condominio, eccependo il difetto di legittimatio ad

1.1 Con il primo motivo di ricorso viene dedotta la violazione
dell’articolo 1131, secondo comma, codice civile. Era stata proposta
un’azione di mero accertamento (negato ria servitutis) da parte della
società immobiliare senza ulteriori richieste in ordine alla rimozione o
alla esecuzione di opere. Quindi, in giudizio poteva stare solo il

Condominio in conformità all’orientamento più volte espresso dalla
Corte di cassazione e tra gli altri con Cass. 1975 n. 3751 e Cass. 1987 n.
2010.
1.2. Con il secondo motivo si deduce la violazione dell’articolo 1131,
secondo comma e 112 c.p.c. nonché errore di motivazione. La Corte di
appello ha male interpretato la domanda che era rivolta nei confronti
del Condominio, pronunciando su una domanda non proposta con
conseguente violazione dell’articolo 112 c.p.c. e ha mal motivato,
fondando le sue argomentazioni su una errata valutazione in fatto,
perché i singoli condomini esercitavano la servitù non già in proprio,
ma nell’interesse di tutti e a favore di tutti.
2. Il ricorso incidentale
Con ricorso incidentale, affidato ad un unico motivo, il Condominio
lamenta l’erronea decisione della Corte d’appello di Milano, che ha
ritenuto valida, per 1?immobiliare, la procura a stare in giudizio, così
come successivamente ratificata. Il ricorrente Condominio osserva che
la procura iniziale non fu conferita dal liquidatore, unico abilitato al
riguardo. Si tratta di atto invalido non suscettibile di sanatoria con
effetto retroattivo, non essendo quindi sufficiente la conferma del
mandato, ancorché effettuata dal legale rappresentante della ricorrente
in appello.
3. Il ricorso incidentale, pur contenente una questione pregiudiziale,
dovrà essere esaminato all’esito del principale. Al riguardo, questo
Collegio condivide il principio affermato dalle SU secondo il quale
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&

deve ritenersi che «anche alla luce del principio costituzionale della ragionevole
durata del processo, secondo cui fine primario di questo è la realizzazione del diritto
delle parti ad ottenere risposta nel merito, il ricorso incidentale proposto dalla parte
totalmente vittoriosa nel giudizio di merito, che investa questioni pregiudiziali di
rito, ivi comprese quelle attinenti alla giurisdizione, o preliminari di merito, ha

parte, e deve essere esaminato con priorità solo se le questioni pregiudiziali di rito o
preliminari di merito, rilevabili d’ufficio, non siano state oggetto di decisione
esplicita o implicita (ove quest’ultima sia possibile) da parte del giudice di merito.
Qualora, invece, sia intervenuta detta decisione, tale ricorso incidentale va
esaminato dalla Corte di cassazione, solo in presenza dell’attualità dell’interesse,
sussistente unicamente nell’ipotesi della fondatezza del ricorso principale» (Cass.
SU 2009 n. 5456).
3. Il ricorso principale è fondato con riguardo ad entrambi i motivi
proposti.
3.1 Quanto al primo, col quale si censura l’assunto secondo il quale
l’amministratore del condominio non sarebbe legittimato passivo nella
negatoria di una servitù esercitata dai singoli condomini, occorre in
primo luogo rilevare che la Corte territoriale ha motivato la sua
decisione con quanto di seguito si riporta. «Nell’atto di citazione, nell’unico
punto in cui si affronta l’argomento, è detto testualmente: ‘Nelle more del giudizio
peraltro, alcuni condomini, abusando della tolleranza dell’attrice, e sfruttando il
fatto che dall’ingresso di esclusiva proprietà dell’Immobiliare Acitrezza, percorrendo
il corridoio, ci si può immettere nell’atrio principale, utilizzano appunto detto
ingresso illegittimamente e talvolta occupano lo stesso corridoio con biciclette e pacchi.
Tale situazione non è ovviamente accettabile ed al fine di tutelare la proprietà
dell’unità immobiliare, la Immobiliare Acitrezza srl in liquidazione, come in
epigrafe rappresentata e difesa[.1”. I fatti che si lamentano come abusivo esercizio
di una servitù sono, con tutta chiarezza, fatti di singoli condomini. Vero è che nelle
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natura di ricorso condizionato, indipendentemente da ogni espressa indicazione di

conclusioni si chiede che sia dichiarata “l’inesistenza di alcuna servitù di passaggio
a favore del condominio”, ma l’unico modo di interpretare tali conclusioni, in modo
che siano coerenti con il corpo dell’atto stesso, è di considerare l’espressione
condominio” nelle conclusioni come formula sintetica (impropria) per indicare “i

“,

condomini”. Altrimenti, se rifi rito al condominio, l’atto sarebbe carente della

legittimaRione a stare in giudkio per fatti e diritti che riguardano singoli condomini,
e non le parti comuni».
Occorre osservare, al riguardo, che il secondo comma dell’art. 1131
cod. civ., nel prevedere la legittimazione passiva dell’amministratore in
ordine ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini
(senza distinguere tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di
condanna), deroga alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralità di
soggetti passivi, soccorrendo, così, all’esigenza di rendere più agevole ai
terzi la chiamata in giudizio del condominio, senza la necessità di
promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti dei condomini
(Cass. n. 1485 del 1996). Inoltre, pare utile ancora richiamare il
condiviso principio secondo cui «in tema di ckioni negatone e confessorie
[servitutis] la legittimnione passiva dell’amministratore del condominio sussiste
tutte le volte in cui sorga controversia sull’esisterka e sulla estensione di servitù
prediali costituite a favore o a carico dello stabile condominiale nel suo complesso o
di una parte di esso; invero, le servitù a vantaggio dell’intero edificio in condominio,
contraddistinte dal fatto che futilitas da esse procurate accede allo intero stabile e
non ai singoli appartamenti individualmente considerati, vengono esercitate
indistintamente da tutti i condomini nel loro comune interesse, e, pertanto, pur
appartenendo a costoro e non al condominio in quanto tale, posto che questo è privo
di personalità giuridica, integrano un bene comune inerente alla sfera della
rappresentanza processuale del suddetto amministratore, a norma del secondo
comma dell’art. 1131 cod. civ. » (Cass. n. 6396 del 1984).
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e.sposkione in fatto. Da ciò consegue che il condominio in quanto tale non ha

3.2 É fondato anche il secondo motivo, posto che il richiamo alla
qualità di condomini di coloro che genericamente esercitavano
indebitamente il passaggio e il tenore letterale del petitutn (dichiarare
“l’inesistenza di alcuna servitù di passaggio a favore del condominio”)
non consentivano alcun dubbio sulla proposizione di una negatoria

rappresentante delle parti comuni per l’utilità delle quali i singoli
condomini esercitavano il passaggio.
4. Il ricorso incidentale
Risultando fondato il ricorso principale, occorre esaminare il ricorso
incidentale, che appare inammissibile e comunque infondato.
Occorre rilevare, in primo luogo, che non sono rubricati i vizi
lamentati. La censura riguarda l’affermazione della sentenza
dell’avvenuta sanatoria della nullità della procura rilasciata al difensore
della società in liquidazione da un procuratore nominato
dall’amministratore della società anteriormente alla messa in
liquidazione, in virtù della ratifica operata dal nuovo amministratore.
Al riguardo, la Corte territoriale ha osservato quanto segue.
«L’IMMOBILIARE ACITREZZA ha prodotto il verbale dell’assemblea
27 / 711989 nella quale è stata deliberata la messa in liquidckione della società e
sono state confermate “le procure e i mandati conferiti dalla società a tutt’oggi
esistenti”. Tale delibera era e.splicitamente citata nell’atto di citazione quale fonte
dei poteri del procuratore Malia Londrini, che agiva in giudkio. Il liquidatore, che
pure avrebbe avuto il potere di modificare le procure e i mandati esistenti, li ha fatti
propri non modificandoli. La successiva revoca dello stato di liquidnione non incide
sulla validità dell’atto di citckione, che va valutata al momento della sua
proposizione. In ogni caso il nuovo amministratore ha fatto propri e ratificati gli
atti fin qui compiuti dal procuratore».

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servitutis nei confronti dell’amministratore del condominio in quanto

A fronte di tale puntuale motivazione, il motivo di ricorso risulta
generico e non indica le norme violate. In ogni caso, la decisione della
Corte territoriale appare corretta alla luce del seguente condiviso
principio di diritto: «la procura generale “ad litem”, espressamente prevista
dall’art. 83, 2° co. cod. proc. civ., se proveniente dall’organo della società abilitato a

indipendentemente dalle vicende modificative dell’organo che l’ha rilasciata,
trattandosi di atto dell’ente e non della persona fisica che lo rappresentava; ciò vale
anche nel caso che la società sia posta in liquidazione ed il legale rappresentante, che
abbia rilasciato la procura, sia sostituito dal liquidatore» (Cass. n. 11847 del
22/05/2007).
5. La sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della
Corte di appello di Milano, che pronuncerà anche sulle spese.

P.T.M.
La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie il ricorso principale e dichiara
inammissibile il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata e
rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Milano, che pronuncerà
anche sulle spese.
Così deciso in Roma, Camera di Consiglio del 12 novembre 2013
L’ESTENSORE

IL PRESIDhNTE

conferirla, resta valida e imputabile all’ente finché non venga revocata,