Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4782 del 01/03/2018


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Civile Ord. Sez. 6 Num. 4782 Anno 2018
Presidente: SCHIRO’ STEFANO
Relatore: SOLAINI LUCA

ORDINANZA
sul ricorso 2375-2017 proposto da:
STAROCCI RENATA, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA
CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e
difesa dall’avvocato TINA CHIARELLI;
– ricorrente contro
CEP SPA CONSORZIO ENTI PUBBLICI;
– intimata avverso la sentenza n. 4692/6/2016 della COMMISSIONE
TRIBUTARIA REGIONALE di ROMA, depositata il 20/07/2016;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non
partecipata del 06/12/2017 dal Consigliere Dott. LUCA SOLAINL

Data pubblicazione: 01/03/2018

R.G. 2375/17
Con ricorso in Cassazione affidato a due motivi, nei cui confronti l’ente impositore
non ha spiegato difese scritte, il ricorrente impugnava la sentenza della CTR del
Lazio, relativa a due avvisi di accertamento in tema d’IC per il 2008, su un terreno,
in ordine al quale si contesta da parte del contribuente la natura concretamente
edificabile, nell’anno in contestazione, per vincoli paesistici e idrogeologici.
Il ricorrente denuncia, con un primo motivo, la violazione a falsa applicazione di
norme di diritto, in particolare, dell’art. 2 del d.lgs. n. 504/92 e dell’art. 36 comma 2
del D.L. n. 223/06., in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c, nonché errata
interpretazione della sentenza della Suprema Corte di Cassazione a sezioni unite n.
25506/06, in quanto, ad avviso del ricorrente, in virtù del principio di diritto
richiamato dalla citata sentenza, se è vero che un’area può considerarsi edificabile
indipendentemente dagli strumenti attuativi adottati dal Comune e approvati dalla
Regione (essendo sufficienti quelli di pianificazione generale dell’area) è altrettanto
vero che l’aspettativa di edificabilità di un suolo non comporta ai fini della
valutazione fiscale l’equiparazione sic et simpliciter alla edificabilità, bensì comporta
soltanto l’assoggettamento a un regime di valutazione differente da quello specifico
dei terreni agricoli (v. p. 8 e 9 del ricorso).
Con un secondo motivo, il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’art.
7 della legge n. 212/00, in riferimento al metodo di valutazione utilizzato e alla
genericità della perizia di stima dell’ente impositore, nonché violazione e falsa
applicazione dell’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360 primo comma n. 3 c.p.c.,
essendo onere dell’ente impositore dimostrare il fondamento della propria pretesa
impositiva.
Il Collegio ha deliberato di adottare la presente decisione in forma semplificata.
Il primo motivo è infondato.
Infatti, secondo il consolidato orientamento di questa Corte “In tema di imposta di
registro, a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 36, comma 2, del d.l. 4 luglio 2006,
n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, di
interpretazione autentica del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, l’edificabilità di un’area,
ai fini dell’inapplicabilità del sistema di valutazione automatica previsto dall’art. 52,
quarto comma, del d.P.R. n. 131 cit., è desumibile dalla qualificazione attribuita nel
piano regolatore generale adottato dal Comune, anche se non ancora approvato
dalla Regione ovvero in mancanza degli strumenti urbanistici attuativi, dovendosi
ritenere che l’avviso del procedimento di trasformazione urbanistica sia sufficiente a
far lievitare il valore venale dell’immobile, senza che assumano alcun rilievo
eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata
approvazione o la modificazione dello strumento urbanistico, in quanto la
valutazione del bene deve essere compiuta in riferimento al momento del suo
trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, avente carattere istantaneo.
L’impossibilità di distinguere, ai fini dell’inibizione del potere di accertamento, tra
zone già urbanizzate e zone in cui l’edificabilità è condizionata all’adozione dei piani
particolareggiati o dei piani di lottizzazione non impedisce, peraltro, di tener conto,
nella determinazione del valore venale dell’immobile, della maggiore o minore
attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli
ulteriori oneri di urbanizzazione” (Cass. n. 11182/14, Cass. sez. un. n. 25506/06).

Ric. 2017 n. 02375 sez. MT – ud. 06-12-2017
-2-

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nel caso di specie, i giudici d’appello hanno evidenziato come per la valutazione del
valore del terreno, non possa più farsi riferimento alla natura agricola dello stesso
ma debba, comunque, farsi riferimento alla sua natura edificabile, in conseguenza
dell’adozione del PRG, quand’anche, per l’assenza di strumenti pianificatori attuativi,
vadano valutate le potenzialità edificatorie “in termini concreti e effettivi” (p. 2 della
sentenza impugnata). Pertanto, non appare sussistere la dedotta violazione di
legge, in quanto, i principi regolatori della materia, sui quali anche la parte
contribuente sembra convenire, sono rispettati, in particolare, su nessun
fondamento normativo e giurisprudenziale poggia la distinzione fra aree non
inedificabili (cioè, che hanno perso il carattere dell’inedificabilità) e le aree
potenzialmente edificabili (v. pp. 8 e 9 del ricorso), se non sul piano concreto della
corretta valutazione del valore venale delle stesse.
Il secondo motivo, in via preliminare, appare inammissibile, in quanto, sotto
l’apparente rubrica di violazione di norme di diritto, in effetti, solleva censure
all’accertamento di fatto dei giudici d’appello, e alla corretta valutazione del
materiale probatorio (Cass. n. 11892/16).
Nel merito, la censura sarebbe infondata, in quanto, la CTR prende in
considerazione, seppur sinteticamente, la sussistenza di vincoli e limiti
all’edificabilità dell’area, tuttavia, li considera non rilevanti per una valutazione
dell’area secondo il suo valore venale, alla luce delle concrete possibilità di
edificazione e non più secondo il criterio della valutazione automatica ai fini della
liquidazione dell’ICI.
La mancata predisposizione di difese scritte da parte dell’ente impositore esonera il
Collegio dal provvedere sulle spese.
Va dato atto della sussistenza dei presupposti, per il versamento, da parte del
ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto
per il ricorso.
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
Rigetta il ricorso.
Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della
sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente principale,
dell’ulteriore importo pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 – bis
dello stesso articolo 13.
Così deciso in Roma, alla camera di consiglio del 6.12.2017

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