Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4671 del 28/02/2018


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Civile Sent. Sez. 2 Num. 4671 Anno 2018
Presidente: BIANCHINI BRUNO
Relatore: GRASSO GIUSEPPE

SENTENZA

sul ricorso 26920-2013 proposto da:
APOSTOLO CLAUDIA, elettivamente domiciliata in ROMA,
VIA PIERLUIGI DA PALESTRINA 63, presso lo studio
dell’avvocato MARIO CONTALDI, che la rappresenta e
difende unitamente all’avvocato FABRIZIO GAIDANO;
– ricorrente 2017
3271

contro

PIRO ANTONIETTA, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA
I. GOIRAN 23, presso lo studio dell’avvocato GIANCARLO
CONTENTO, che la rappresenta e difende unitamente
all’avvocato SILVIA COSENTINO;
– controricorrente –

Data pubblicazione: 28/02/2018

nonchè contro

AMPRIMO ROSALIA;
– intimata

avverso la sentenza n. 1619/2013 della CORTE D’APPELLO
di TORINO, depositata il 23/07/2013;

udienza del 14/12/2017 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE
GRASSO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. SERGIO DEL CORE che ha concluso per il
rigetto del ricorso;
udito

l’Avvocato

CONTALDI

Stefania,

con

delega

depositata in udienza dell’Avvocato CONTALDI Mario,
difensore della ricorrente che ha chiesto
l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato CONTENTO Giancarlo, difensore della
resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso per
inammissibilità e infondatezza con condanna alle spese.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica

I FATTI DI CAUSA
La Corte d’appello di Torino, con sentenza pubblicata il
23/7/2013, riformata quella emessa dal Tribunale della stessa città,
in data 18/11/2009, accertata la legittimità del recesso di Antonietta
Piro dal contratto preliminare oggetto di causa, condannò Claudia
Apostolo al pagamento della somma di C 250.000,00; rigettò le

da costei avanzato nei confronti di Rosalia Amprimo.
Nel rispetto del perimetro decisorio di legittimità, il difforme

decisum consiglia di esporre i termini salienti della vicenda, siccome
riferita dalla Corte d’appello.
Antonietta Piro aveva convenuto Claudia Apostolo esponendo di
avere con costei stipulato, l’11/11/2005, un contratto preliminare di
compravendita, avente ad oggetto un immobile, versando, a titolo di
caparra confirmatoria la somma di C 100.000,00; che per la
stipulazione del contratto definitivo era stato fissato il termine ultimo
dell/1/3/2008, poi prorogato, dietro corresponsione dell’ulteriore
importo di C 50.000,00, in data 16/3/2006; che il notaio, incaricato
secondo gli accordi di contratto, dalla promissaria acquirente, aveva
evidenziato plurimi impedimenti al rogito (mancanza di titolo
d’acquisto del sottotetto, dal quale era stato ricavato un piano
abitativo collegato al sottostante appartamento da una scala interna e
della documentazione comprovante la regolarità edilizia); che,
pertanto, aveva manifestato la propria volontà di recedere dal
contratto, con diritto di ricevere il doppio della conferita caparra; che,
nonostante ciò, pervenuta lettera della controparte, con la quale
l’esponente veniva invitata a comparire per il confezionamento
dell’atto presso altro notaio, aveva, a sua volta, sollecitato la
promittente alienante a presentarsi per il giorno 28/2/2007 presso il
notaio di fiducia della promissaria acquirente; che, nonostante
espressa richiesta, alla data del 26/2/2007, la Apostolo non aveva

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domande della Apostolo e dichiarò inammissibile l’appello incidentale

fatto pervenire al notaio indicato dalla promissaria quanto in
precedenza precisato, oltre al certificato anagrafico, nonostante fosse
stato specificato che in mancanza della prova del pagamento
integrale degli oneri concessori per il cambio di destinazione d’uso
dell’intero complesso edilizio (cambio operato dalla società dante
causa della Piro) il contratto sarebbe stato affetto da nullità, ai sensi

entrambe le parti, alla data del 28/2/2007, non era stato possibile
procedere alla stipulazione, aveva chiesto dichiararsi legittimo il
proprio recesso e condannarsi la controparte al pagamento della
somma di C 300.000,00, oppure di C 200.000,00 (doppio della
caparra iniziale), oltre alla restituzione di C 50.000,00.
La convenuta, contestato l’assunto avverso, in via riconvenzionale
aveva chiesto accettarsi l’inadempimento della Piro, con conseguente
diritto di essa convenuta a trattenere la caparra, nonché le somme
versate, in attesa di esatta determinazione della prima e, in
subordine, affermarsi la piena proprietà del sottotetto, sulla base del
titolo di provenienza e che per la responsabilità in ordine al cambio di
destinazione d’uso del complesso edilizio e all’esatto adempimento
degli oneri derivanti dalla domanda di condono presentata nel 1994,
fosse tenuta a rispondere la s.a.s. Paguro, sua dante causa, della
quale chiedeva chiamata in giudizio.
Rosalia Amprimo, ex socia della disciolta società, costituitasi,
aveva chiesto il rigetto di tutte le avverse domande.
Il Tribunale ritenne inadempiente la promissaria acquirente e, di
conseguenza, legittimo il recesso della promittente alienante e,
condannata la Apostolo alla restituzione della somma di C 50.000,00,
rigettò le altre domande della Piro; rigettò, inoltre, la domanda rivolta
dalla convenuta nei confronti della terza chiamata.
La Corte torinese, alla quale la Piro si era rivolta, con l’anticipata
sentenza, opinava diversamente.

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dell’art. 2, comma 58 della I. n. 662/1996; che, pertanto, presenti

Confermata la sentenza di primo grado, che aveva affermato la
titolarità del sottotetto in capo alla promittente alienante, il punto non
condiviso dal Giudice d’appello è costituito dalla prova della regolarità
edilizia dell’immobile e dell’integrale pagamento di oneri e contributi
previsti dalla sanatoria.
La questione controversa riguarda la regolarità edilizia del cambio

immobiliare Agricola Mongreno) con istanza di condono presentata il
20/12/1994 e il 27/1/1995 al Comune di Torino e i cui oneri
concessori sarebbero stati pagati il 15/12/2004.
L’atto, rogato il 6/10/2000, con il quale, decorso il termine di
ventiquattro mesi per la formazione del silenzio assenso, la
promittente alienante aveva acquistato l’immobile, poiché successivo
al 31/12/1996, non avrebbe potuto limitarsi a richiamare gli estremi
della richiesta di condono e degli acconti, ma avrebbe dovuto, a pena
di nullità, indicare gli elementi costitutivi del maturato silenzio
assenso, o gli estremi della rilasciata concessione in sanatoria. Una
tale manchevolezza, che si ripercuoteva sull’atto che sarebbe dovuto
intercorrere fra le parti in causa, era state chiesto dal notaio di
colmare, così da soddisfare i requisiti previsti dalla I. n. 66/1996.
Prosegue a chiarimento la sentenza gravata: «l’art. 40 L. 47/1985 e
l’art. 2, 58° comma, L. 662/1996 vanno letti in modo coordinato alla
luce del criterio di ritenere applicabile il primo per tutto quanto non
diversamente regolato dalla L. 662/1996 con la conseguenza che
dette modalità redazionali dell’atto sono ormai da essa disciplinate
con norma da ritenersi ormai “a regime” per tale aspetto. Dal punto
di vista sostanziale, non appare poi configurabile una sorta di diritto
quesito – derivante dall’iniziale domanda di sanatoria – ad una
indefinita e permanente “circolazione provvisoria” dell’immobile
sempre alle medesime condizioni iniziali e senza tener conto delle
norme sopravvenute». Prosegue la sentenza precisando

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di destinazione d’uso operato dall’originario costruttore (la società

ulteriormente che lo scopo della legge è quello di giungere a
completamento delle procedure, «con la conseguenza che se anche
nel momento iniziale la “circolazione provvisoria” di un determinato
immobile è consentita a certe condizioni (in particolare, per quanto
ora interessa, menzionando nell’atto traslativo solo alcuni pagamenti
delle somme dovute) ciò non esclude che, se esse vengano a mutare

nei successivi atti traslativi». Pertanto, «l’atto di acquisto della
Apostolo avrebbe dovuto indicare gli estremi dei versamenti» della
sanatoria chiesta dalla Agricola Mongreno nel 1994 e, «allo stesso
modo, essi avrebbero comunque dovuto essere indicati nello
stipulando atto di compravendita Apostolo/Piro». Il che non era
avvenuto, con la conseguenza che la richiesta del notaio Mazzola era
legittima e la condotta della promittente alienante inadempiente,
dovendosi distinguere la responsabilità per l’abuso edilizio, gravante
in capo al’autore del fatto, con la circolazione dell’immobile, che non
può godere di «anomala sanatoria».
Non era poi verosimile ed in contrasto con il senso comune
affermare, seguendo l’appellata, che quel giorno l’atto non si sarebbe
comunque potuto stipulare essendo assente il notaio Mazzola e
presente solo il dott. Ajmerito, collaboratore del professionista che
aveva curato la pratica. Se per quel giorno si era disposta
convocazione, salvo evidenza contraria, era chiaro che il notaio fosse
pronto alla stipula, tosto che il suo collaboratore avesse verificato la
presenza dei documenti mancanti per la validità.
La Corte sabauda ha, infine, ritenuto che l’aver qualificato la
somma di C 50.000,00, versata in un secondo tempo, quale mero
acconto e non quale integrazione della iniziale caparra, siccome per
contro sostenuto dall’appellante, costituiva profilo marginale non
influente sul riparto delle spese, che dovevano restare integralmente
a carico della Apostolo.

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per effetto del sopravvenire di nuove norme, se ne debba tener conto

Avverso la statuizione d’appello propone ricorso per í cassazione
Claudia Apostolo, illustrando sei motivi di doglianza.
Resiste con controricorso Antonietta Piro.
Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo la ricorrente denunzia la violazione degli
artt. 1453, 1460, 1373, cod. civ., 40, I. n. 47/1985, dell’art. 2,
comma 58, I. n. 662/1996 e dell’art. 116, comma 2, cod. proc. civ.,
in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ.; nonché omesso esame
di un fatto controverso e decisivo, in relazione alla’rt. 360, n. 5, cod.
proc. civ.
Spiega la ricorrente che a fronte di plurimi inadempimenti
contestati dalla Piro era stato reputato fondato solo uno d’essi. In
particolare, il più pregnante degli addebiti (essere di proprietà
condominiale il sottotetto) era stato giudicato infondato in entrambi i
gradi del giudizio; la regolarità urbanistica della trasformazione del
sottotetto era stata anch’essa ingiustamente contestata e la
contestazione abbandonata in corso di causa, solo allorquando il
Comune di Torino aveva rilasciato alla Apostolo la concessione in
sanatoria; la Piro pretendeva ammontare ad C 200.000,00 la caparra,
che, invece era solo di C 150.000,00, stante che le ulteriori C
50.000,00 costituivano solo un acconto; la predetta era nel possesso
della documentazione che aveva affermato non essere disponibile.
Nonostante ciò la sentenza aveva omesso, così violando gli artt. 1453
e 1460, cod. civ., di comparare i rispettivi inadempimenti,
soppesandone causalità e proporzionalità. Inoltre, non erano stati
esaminati gli apprezzamenti difensivi, di cui alla comparsa
ek.t,
conclusionale e alla nota di replica, ponendo attenzione a-Ra quali si

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/

sarebbe dovuto prendere atto che alla data del 20/12/2006 la
controparte era receduta irreversibilmente dal contratto, con la
conseguenza che avrebbe dovuto reputarsi irrilevante quanto
verificatosi presso lo studio notarile successivamente. Inoltre non si
era posta attenzione al carteggio, verificando il quale sarebbe emerso
che la documentazione tanto pretesa era già nel possesso della Piro.

1.1.1. Stante che il prospettato inadempimento della Piro si
sarebbe concretizzato nel rifiuto di stipulare l’atto, a smentire
l’asserto sarebbe stato sufficiente accertare la fondatezza anche di
una sola delle ragioni sulla base delle quali la promissaria acquirente
aveva ricusato il proprio consenso all’atto definitivo. Avendo la Corte
torinese ritenuto fondata, come sopra narrato, l’eccezione
d’incommerciabilità del bene, a cagione della sua irregolarità
urbanistica, afferente al mutamento della sua primigenia destinazione
d’uso, la deduzione censuratoria non coglie nel segno.
1.1.2. Non assume rilievo alcuno il profilo di critica che muove
dall’affermazione della regolarità urbanistica del recupero del
sottotetto, trattandosi di questione abbandonata in corso di causa,
che non ha avuto alcun rilievo sulla decisione e della quale la
sentenza impugnata non fa cenno.
1.1.3. Infine, l’evocazione dell’art. 116, cod. proc. civ., non è
pertinente: il ricorso, infatti, non si duole dell’omesso esame di
condotte processuali, bensì di comportamenti extraprocessuali, sulla
base di una rappresentazione documentale (peraltro) non conoscibile
da questa Corte e, pertanto, non autosufficiente.
2. Con il secondo motivo la Apostolo lamenta la violazione degli
artt. 35, comma 12 e 40, I. n. 47/1985, dell’art. 2, comma 58, I. n.
662/1996 e dell’art. 116, comma 1, cod. proc. civ., in relazione
all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ.

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1.1. Il motivo non ha fondamento.

Asserisce la ricorrente che solo a cagione della mancata
allegazione della prova dei versamenti per oneri concessori afferenti
alla sanatoria richiesta dalla Immobiliare (dante causa della
esponente) nel 1995 la Corte aveva reputato l’incommerciabilità del
bene. Senza tenere conto che il 20/11/2007, in corso di causa, il
Comune ,di Torino aveva rilasciato la pertinente concessione in

particolare viene richiamata la comparsa conclusionale). Analizzando i
titoli di provenienza rogati dai notai Castiglione e Bertani si traeva
che il bene era perfettamente commerciabile, in quanto la parte
venditrice, all’epoca, aveva rilasciato dichiarazione di costruzione
anteriormente al 1° settembre 1967 e, di conseguenza, anche l’atto
tra le parti in causa era ben stipulabile. La Corte, prosegue la
ricorrente, pertanto, era incorsa in un grave errore di diritto, avendo
ritenuto non commerciabile l’immobile la cui costruzione era risalente
ad epoca anteriore al 1° settembre 1967, non assumendo rilievo la
circostanza che fossero mancanti le ricevute di versamento della
sanatoria richiesta nel 1995 per il mutamento di destinazione d’uso
dell’intiero complesso. Lo stesso era commerciabile ai sensi dell’art.
35, co. 12, I. n. 47/1985 e l’intervenuta concessione in sanatoria nel
2007 assorbiva in ogni caso la contestazione.
2.1. La doglianza non è condivisa dalla Corte.
Non è superfluo ulteriormente ricordare che l’irregolarità
urbanistica ritenuta sussistente dalla sentenza gravata riguarda
esclusivamente il mutamento di destinazione d’uso dell’intiero stabile,
del quale fa parte l’unità immobiliare promessa in vendita. La
circostanza, pertanto, che l’edificio (destinato ad uso non abitativo)
fosse stato edificato prima del 1967 non assume rilievo di sorta. Ha
perso, inoltre, rilievo, in corso di causa, come già si è accennato, il
mutamento di destinazione del sottotetto, reso abitabile dalla
Apostolo, trattandosi di abuso che quest’ultima ha dimostrato, sia

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sanatoria e che la questione era stata trattata nelle difese (in

pure in corso di causa, di aver sanato. La irregolarità urbanistica che
ha assunto, invece, significato decisivo riguarda, si ripete, il
mutamento di destinazione d’uso di tutto l’edificio, operato
dall’originario costruttore (la società Immobiliare Agricola Mongreno),
che perciò il 20/12/1994 e poi il 27/1/1995 aveva presentato
domanda di sanatoria al Comune di Torino.

derivanti dalla predetta istanza fu completato solo il 29/1/2009,
quindi, circa due anni dopo la data prevista per il rogito (pag. 12 della
sentenza).
Secondo la tesi della ricorrente la circostanza che al tempo della
presentazione dell’istanza di sanatoria, sotto il vigore della I. n.
47/1985, per la commerciabilità del bene e, quindi, per stipula di
validi atti di compravendita, fosse sufficiente allegare all’atto copia
della domanda di sanatoria, con la prova della sua presentazione e
del pagamento delle sole due prime rate (art. 40), aveva
definitivamente rimosso l’incommerciabilità dell’immobile, che, così
come era stato trasferito alla ricorrente, in data 6/10/2000 (ma prima
ancora dalla società costruttrice alla sua dante causa, con atto del
20/12/1995), poteva essere trasferito successivamente ad altri.
La prospettazione, pur suggestiva, presta il fianco ad insuperabili
osservazioni.
La procedura di sanatoria sottoposta al regime della I. n. 47/1985
al momento dell’entrata in vigore della successiva disciplina
imperativa, dettata dalla I. n. 662/1996, non si era cristallizzata in un
provvedimento amministrativo attributivo di stabile conformità
urbanistica al bene. Di conseguenza la rivendicazione di un diritto
quesito non ha fondamento e trovano piena applicazione le nuove
norme cogenti. Al tempo in cui si sarebbe dovuto addivenire al rogito
per cui è causa quella iniziale istanza di sanatoria, non esitata in uno
stabile provvedimento di sanatoria, risalente ad epoca anteriore

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In punto di fatto non è controverso che il pagamento degli oneri

all’entrata in vigore della nuova disciplina, avrebbe consentito la
valida commerciabilità del bene a condizione che fossero state
rispettate le sopravvenute prescrizioni inderogabili. Diversamente
opinando si darebbe vita ad un’anomala ultrattività della normativa
abrogata.
In disparte e glissando su ogni altra considerazione, l’apodittico

della ricorrente si sarebbe formato il “silenzio assenso”, per il decorso
di ventiquattro mesi, trova smentita, già in ipotesi, nel fatto che un
tale iato temporale non corre dalla presentazione della seconda
istanza, che completò la domanda di sanatoria, all’entrata in vigore
della I. n. 662/1996.
3. Con il terzo motivo il ricorso prospetta la violazione degli artt.
2934, 2935 e 2946, cod. civ., dell’art. 116, comma 1, cod. proc. civ.,
in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ.; nonché omesso esame
di un fatto controverso e decisivo, in relazione all’art. 360, n. 5, cod.
proc. civ.
Secondo quanto postula la ricorrente la Corte locale non ha
considerato che (siccome evidenziato nella relazione a firma del
geom. Mario Sciandra) il diritto del Comune di Torino a percepire il
conguaglio degli oneri concessori si era prescritto per il decorso del
decennio, non essendo intervenuti dal 1995 atti interruttivi. Né il fatto
che la esponente avesse spontaneamente versato nel 2009 la quota
parte dei predetti oneri, dovuti per l’intiero dalla Agricola Mongreno
mutava la conclusione, trattandosi dell’assolvimento di un debito già
estinto effettuato per «avere una maggiore tranquillità
psicologica».
3.1. Il motivo è inammissibile, trattandosi di questione – qui
dedotta quale mero fatto che assumerebbe rilievo in questa sede che non consta aver formato oggetto d’esame in appello.

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asserto secondo il quale alla data dell’acquisto (6/10/2000) da parte

4. Con il quarto motivo la ricorrente deduce omesso esame di un
fatto controverso e decisivo, in relazione all’art. 360, n. 5, cod. proc.
civ.; nonché violazione degli artt. 1375 e 2697, cod. civ., in relazione
all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ.
La Corte locale, nonostante la Piro avesse chiesto di provare che il
28/2/2007 nello studio notarile si trovasse anche il notaio Mazzola,

che la circostanza di una tale presenza fosse da reputarsi non
seriamente contestabile, per la semplice ragione che quello era il
professionista incaricato dalla Piro per il rogito. Un tale asserto viene
contestato dalla Apostolo, la quale esclude che la conclusione cui era
giunta la Corte di merito fosse ineluttabile, ma, anzi, ben possibile il
contrario, in presenza di una «finta convocazione» operata dalla
controparte. In ogni caso la decisione aveva violato l’art. 2697, cod.
civ.: la presenza del notaio non era affatto provata e proprio per
questo la parte onerata si era offerta di offrire la prova, alla quale non
era stata ammessa.
4.1. La censura è inammissibile.
Il n. 5 dell’art. 360, cod. proc. civ., post riforma operata dal d. I.
22 giugno 2012, n. 83, conv. nella I. 7 agosto 2012, n. 134, consente
di dolersi solo dell’omissione della motivazione su un punto
controverso e decisivo; pur dovendosi assimilare alla vera e propria
omissione le ipotesi, che qui non ricorrono, di
“motivazione apparente”, di “contrasto irriducibile tra affermazioni
inconciliabili” e di “motivazione perplessa ed obiettivamente
incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di
“sufficienza” della motivazione – S.U., n. 8053, 7/4/2014, Rv.
629830; S.U. n. 8054, 7/4/2014, Rv. 629833; Sez. 6-2, ord., n.
21257, 8/10/2014, Rv. 632914; Sez. 3, n. 12884, 22/6/2016, Rv.
640419.

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piuttosto che il solo collaboratore di costui, dott. Ajmerito, ha ritenuto

Il ragionamento svolto dalla Corte di merito, peraltro del tutto
plausibile, presenta in pieno i caratteri della giustificazione
motivazionale. La Corte d’appello, infatti, manifesta il convincimento
che, nel mentre l’affermazione della Apostolo costituiva una mera
illazione congetturale, la circostanza che quel giorno fosse stato
fissato l’appuntamento presso il notaio Mazzola faceva ritenere

il suo collaboratore avesse verificato la presenza della
documentazione necessaria richiesta dal predetto notaio. La
circostanza che la ricorrente opini diversamente non inficia affatto
l’argomentata opinione della Corte locale.
Gli artt. 1375 e 2697, cod. civ., è appena il caso di chiarire,
vengono evocati a sproposito: presupponendo, la violazione della
prima norma, che fosse da dare preferenza alla ricostruzione fattuale
della ricorrente, piuttosto che, come impone la legge, alla motivata
ricostruzione del giudice, e della seconda, che fosse stata violata la
regolA dell’onere probatorio.
5. Con il quinto motivo la Apostolo si duole del mancato esame di
un fatto controverso e decisivo, in relazione all’art. 360, n. 5, cod.
proc. civ.; nonché allega violazione degli artt. 100 e 112, cod. proc.
civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ.
La sentenza, confermata la quantificazione della caparra
confirmatoria nella misura di C 100.000,00, siccome stabilito in primo
grado, aveva condannato la ricorrente a versare la complessiva
somma di C 250.000,00 (C 200.000,00 costituente il doppio della
caparra ed C 50.000,00, quale acconto sul prezzo), senza tener conto
che il «Tribunale aveva già accolto la domanda di restituzione della
somma di C 50.000,00», con la conseguenza che il Giudice
dell’appello aveva duplicato la condanna alla restituzione di C
50.000,00.

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plausibile la disponibilità del professionista a redigere l’atto, tosto che

5.1. Trattasi di doglianza manifestamente priva di giuridico
fondamento, in quanto l’effetto sostitutivo della sentenza di riforma
emessa dalla Corte d’appello travolge, come ben noto, la sentenza di
primo grado integralmente riformata.
6. Con il sesto ed ultimo motivo viene argomentata la violazione
dell’art. 91, cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc.

relazione all’art. 360, n. 5, cod. proc. civ.
La controparte, spiega la ricorrente, aveva chiesto con specifico
motivo d’appello che l’acconto di C 50.000,00 fosse da considerare
integrazione della caparra, così da pretendere, quale doppio di
quest’ultima, la somma di C 300.00,00, con un maggior saldo,
pertanto, rispetto, all’epilogo d’appello, di C 50.000,00. Inoltre, il
motivo dell’appello della controparte, che ne costituiva cardine, era
stato disatteso. Di conseguenza, la decisione di porre a carico
esclusivo della esponente tutte le spese del giudizio appariva sorretta
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