Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4582 del 26/02/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 4582 Anno 2014
Presidente: TRIOLA ROBERTO MICHELE
Relatore: ABETE LUIGI

SENTENZA
sul ricorso 14028 — 2008 R.G. proposto da:
SOLLI ELDA — c.f. SULDE23H49E224P – rappresentata e difesa in virtù di procura
speciale a mar gine del ricorso dall’avvocato Alfredo Zaza d’Ausilio ed elettivamente
domiciliata in Roma, alla via Circumvallazione Clodia, n. 145/a, presso lo studio
dell’avvocato G. Frataccia.
RICORRENTE
contro
CONDOMINIO di VIA GARIBALDI, n. 3, GAETA — c.f. 90009220592 – in persona
dell’amministratore pro tempore, autorizzato a resistere in giudizio giusta delibera
assembleare del 5.6.2008, rappresentato e difeso in virtù di procura speciale a mar gine del
controricorso dall’avvocato Aldo Tatta ed elettivamente domiciliato in Roma, alla via Carlo
Felice, n. 103, presso lo studio dell’avvocato Giancarlo Berchicci.

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CONTRORICORRENTE
Avverso la sentenza n. 1458 dei 28.10.2005/28.3.2007 della corte d’appello di Roma,

Data pubblicazione: 26/02/2014

Udita la relazione della causa svolta all’udienza pubblica del 30 gennaio 2014 dal consigliere
dott. Luigi Abete,
Udito l’avvocato Aldo Tatta per il condominio controricorrente;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del sostituto procuratore generale dott.ssa Francesca
Ceroni, che ha concluso per la declaratoria di inammissibilità ovvero di improcedibilità del

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato in data 9.5.1991 Elda Solli citava a comparire innanzi al pretore di
Gaeta il condominio del fabbricato sito in Gaeta, alla via Garibaldi, n. 3.
Deduceva che era proprietaria di un locale ubicato al piano terra del predetto stabile;
altresì che nello stabile era ricompreso un appartamento di proprietà condominiale
inizialmente destinato ad alloggio del portiere e successivamente, a decorrere dal 1972, locato
a terzi nei mesi estivi.
Chiedeva che si facesse ordine al condominio convenuto, in persona dell’amministratore
pro tempore, di rendere il conto dei proventi della locazione del suindicato appartamento ed,
all’esito, che il medesimo convenuto fosse condannato a corrisponderle la quota di sua
spettanza con rivalutazione monetaria ed interessi.
Costituitosi, il condominio, tra l’altro, eccepiva che l’attrice, giacché proprietaria di un
locale terraneo, era estranea alla ripartizione dei proventi della locazione dell’immobile già
destinato ad alloggio del portiere.
All’esito dell’istruttoria con sentenza n. 749/2001 il tribunale di Latina – divenuto nelle
more giudice competente per il primo grado — rigettava la domanda dell’attrice, altresì
condannandola alla rifusione delle spese.
Interponeva appello Elda Solli, instando per l’integrale riforma della gravata sentenza.

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ricorso; in subordine, per il suo accoglimento per quanto di ragione,

Si costituiva e resisteva il condominio di via Garibaldi, n. 3, invocando il rigetto
dell’avverso gravame ed, in via incidentale, la liquidazione in maggior misura delle spese del
primo grado di giudizio.
Con sentenza n. 1458 dei 28.10.2005/28.3.2007 la corte d’appello di Roma rigettava
l’appello principale; accoglieva l’appello incidentale, per l’effetto rideterminando in maggior

pagamento; condannava la medesima appellante al pagamento delle spese del grado
d’appello.
Segnatamente la corte territoriale evidenziava che l’appellante “non ha prodotto il titolo
che legittimerebbe la pretesa” (così sentenza d’appello, pag. 6); che “l’atto d’acquisto del
locale per Notar Di Macco… che la costituisce condomina dello stabile di via Garibaldi n. 3
in Gaeta, fa richiamo esplicito, per quel che concerne , al regolamento di condominio depositato presso il Notaio rogante in data
29.5.65″ (così sentenza d’appello, pag. 6); che “detto regolamento neppure in questa sede
risulta prodotto” (così sentenza d’appello, pag. 7) ; che, al contempo, immeritevole di seguito
era l’assunto dell’appellante secondo cui il regolamento contemplante l’alloggio del portiere,
idoneo a dar ragione dell’invocata comproprietà ed in concreto applicato sarebbe stato quello
depositato presso il medesimo notaio Di Macco in data 11.3.1963; che, invero, in tema di
diritti reali non vi è margine perché il titolo “possa essere surrogato dalla prassi, ovvero
dedotto da elementi presuntivi o indiziari” (così sentenza d’appello, pag. 8); che, al contempo,
“quantunque… si sia fatta applicazione di quel Regolamento antecedente — come sostiene
l’appellante – tuttavia, ciò non determina la cancellazione o l’abrogazione di quello
successivo, che resta la fonte dei diritti per quei condomini nei cui atti di acquisto è
menzionato” (così sentenza d’appello, pag. 7) , che, d’altro canto, “la questione circa la
proprietà, benché si configuri come logica premessa della domanda, non impone una

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ammontare le spese del giudizio di primo grado e condannando Elda Solli al relativo

pronuncia in merito e pertanto non delinea ipotesi di litisconsorzio necessario sostenuta
dall’appellato condominio” (così sentenza d’appello, pag. 7) .
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso Elda Solli, chiedendone sulla scorta di un
unico motivo la cassazione con il favore delle spese di lite.
Il condominio di via Garibaldi n. 3 di Gaeta ha depositato controricorso, chiedendo

del giudizio.
La ricorrente ha depositata memoria ex art. 378 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l’unico motivo la ricorrente deduce in relazione all’art. 360, 1° co., n. 3), c.p.c. la
violazione e falsa applicazione di norme di diritto.
All’uopo adduce che, contrariamente a quanto affermato dalla corte distrettuale, il suo
diritto di comproprietà sull’appartamento destinato ad abitazione del portiere “deriva: a) dal
disposto dell’art. 1117, 2° comma, c.c., ove si indicano quali beni di proprietà comune “….b) dalla circostanza che l’art. 1 del
regolamento… del 11/3/1963 secondo cui: , èstato applicato senza soluzione di
continuità per oltre un ventennio (anche, a tutt’oggi), e la SOLLI per oltre un ventennio ha
corrisposto le proprie quote condominiali, partecipando alle spese per la portineria”

(così

ricorso, pag. 5); che, conseguentemente, “è ineludibilmente maturata l’usucapione ex art.
1158 c.c. del diritto di comproprietà pro quota a favore della SOLLI” (così ricorso, pag. 6);
che “il regolamento del 29/05/1965… non è mai stato applicato, né del medesimo ve ne è
traccia negli atti ufficiali del Condominio convenuto” (così ricorso, pag. 6).

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dichiararsi inammissibile e, comunque, rigettarsi l’avverso ricorso; con il favore delle spese

Il ricorso è immeritevole di seguito in dipendenza del pregnante profilo di inammissibilità
che si prospetta.
Il condominio controricorrente ha eceepito, preliminarmente, di esser “stato evocato in
giudizio scriza

stato mal nominati-vai-mute E M‘ekl”, it

Condominio non è un soggetto giuridico, dotato di una propria personalità, ma un semplice

5).
L’eccezione anzidetta è destituita di fondamento.
E’ sufficiente in questa sede evidenziare, nel segno e della previsione del 3° co. dell’art.
164 c.p.c. e della previsione, di più ampia portata, del 3° co. dell’art. 156 c.p.c., che la
costituzione del condominio controricorrente è valsa in ogni caso a sanare qualsivoglia vizio
ipoteticamente inficiante il ricorso a questa Corte di legittimità (cfr. Cass. 22.1.1999, n. 590,

secondo cui la eventuale nullità della citazione e/o della notificazione di questa al convenuto
in primo grado ed in appello è sanata, a norma del combinato disposto degli artt. 164 e 156
c.p.c., dalla costituzione di quest’ultimo in entrambi i gradi di giudizio).
E’ appena il caso di aggiungere che, giusta la previsione del 3° co. dell’art. 164 c.p.c., in
dipendenza della sanatoria “restano salvi gli effetti sostanziali e processuali di cui al secondo
comma”; la sanatoria ossia opera ex tunc: propriamente gli effetti sostanziali e processuali
sono salvi sin dal momento della notificazione dell’atto di citazione, comunque della
notificazione dell’atto iniziale.
Va evidenziato, per altro verso, che nella prima parte del ricorso rivolto a questa Corte

(cfr. pagg. 2 e 3) Elda Solli ha più o meno testualmente provveduto ad enunciare le
conclusioni rassegnate nelle pregresse fasi di merito.
Ebbene il tenore delle medesime conclusioni è tale che risulta fondata la deduzione del
condominio controricorrente (cfr. pag. 4), alla cui stregua controparte avrebbe sol in questa

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ente di gestione…, tale omissione determina la nullità del ricorso” (così controricorso, pag.

sede, per la prima volta, invocato il riscontro dell’avvenuta — da parte sua – usucapione del
diritto di comproprietà dell’appartamento già destinato ad alloggio del portiere.
Al riguardo è sufficiente reiterare l’insegnamento per cui nel giudizio di legittimità non
può essere proposto nessun motivo, né di fatto né di diritto, che comporti l’allargamento della
materia del contendere – con la modificazione delle azioni o delle eccezioni già proposte, o

nuovi elementi di fatto, ulteriori rispetto a quelli già dedotti nelle fasi di merito, oppure ancora
che sia oggetto di una preclusione specifica derivante da un giudicato interno (cfr. in tal senso

Cass. 12.8.2004, n. 15673).
In questi termini è innegabile che l’accertamento dell’invocata usucapione non potrebbe
non involgere la disamina di circostanze ulteriori rispetto a quelle già vagliate nel corso delle
precedenti fasi di merito, sicché ne deriva senz’altro, in parte qua, l’inammissibilità del
motivo di impugnazione.
Il profilo di inammissibilità in tal guisa rilevato, tuttavia ed in pari tempo, ridonda sul
quesito di diritto che parte ricorrente ha formulato (“Dica… se in materia di beni

condominiali… è applicabile l’art. 1158 c.c., e se l’effetto acquisitivo della comproprietà ex
art. 1158 c.c. possa o meno riconoscersi nell’ipotesi in cui il condomino abbia partecipato
alle spese per la manutenzione dei beni comuni… Dica… se l’onere della prova dell’effetto
acquisitivo ex art. 1158 c.c., in materia di beni condominiali, possa ritenersi assolto con la
dimostrazione dell’addebito ultraventennale delle spese relative al bene di cui si chiede il
riconoscimento in comproprietà pro quota”: così ricorso, pag. 6), onde ottemperare al
disposto dell’art. 366 bis c.p.c., applicabile ratione temporis al caso di specie, e,
conseguentemente, sull’ammissibilità – nella sua interezza – dell’unico motivo addotto.
Invero, il quesito risulta agganciato in via esclusiva – e senza margine alcuno per opinar
diversamente – all’art. 1158 c.c. (cfr. Cass. 17.7.2007, n. 15949, secondo cui è inammissibile

ha

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con la deduzione di nuove azioni o eccezioni – oppure che presupponga l’accertamento di

per violazione dell’art. 366 bis c.p.c., introdotto dall’art. 6 del dec. lgs. n. 40/2006, il ricorso
per cassazione nel quale il quesito non ha attinenza né col giudizio né col motivo formulato,
ma introduce un tema nuovo ed estraneo).
Il rigetto del ricorso giustifica la condanna della ricorrente al pagamento delle spese del
giudizio di legittimità.

PER QUESTI MOTIVI
La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente a pagare al condominio controricorrente
le spese del presente giudizio che liquida in euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio della II sez. civ. della Corte Suprema di

La liquidazione segue come da dispositivo.