Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4562 del 26/02/2014

Civile Sent. Sez. 3 Num. 4562 Anno 2014
Presidente: AMATUCCI ALFONSO
Relatore: CIRILLO FRANCESCO MARIA

PU

SENTENZA

sul ricorso 26168-2010 proposto da:
LORI

ERMES

LRORMS33L06F9300,

elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA FABIO MASSIMO 107, presso lo
studio dell’avvocato FINANZE GIUSEPPA, che lo
rappresenta e difende unitamente all’avvocato TAFURO
FRANCESCO giusta procura in calce;
– ricorrente –

2014
51

contro

AMEDEO BONFIGLIOLI SRL 00325000370, in persona del
suo legale rappresentante pro tempore Sig. LORENZO
BONFIGLIOLI, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA

1

Data pubblicazione: 26/02/2014

MILAZZO 51, presso lo studio dell’avvocato EMILIO
RICCIARDI, rappresentata

e difesa dagli avvocati

TENEGGI LUCIANO, MAZZOLENI ROBERTO giusta procura
speciale in calce;
– controricorrente

–

di BOLOGNA, depositata il 25/05/2010, R.G.N. 247/10;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza

del

10/01/2014

dal

Consigliere

Dott.

FRANCESCO MARIA CIRILLO;
udito l’Avvocato FRANCESCO TAFURO;
udito l’Avvocato ROBERTO MAZZOLENI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. GIANFRANCO SERVELLO che ha concluso
per il rigetto del ricorso;

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avverso la sentenza n. 363/2010 della CORTE D’APPELLO

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con contratto del 12 luglio 1993 Ermes Lori, in proprio
e nella qualità di amministratore della omonima s.n.c., locava
alla s.r.l. Amedeo Bonfiglioli un immobile adibito a deposito
di prodotti petroliferi,

nonché al relativo commercio

luglio 2005, con riconsegna delle chiavi da parte del
conduttore, accettate dal locatore con riserva di verifica
dello stato dei luoghi.
Il locatore provvedeva quindi a richiedere un accertamento
tecnico preventivo, a seguito del quale, con ricorso proposto
ai sensi dell’art.

447-bis cod. proc. civ. davanti al Tribunale

di Bologna, agiva in giudizio contro la s.r.l. Amedeo

all’ingrosso e al dettaglio. Il contratto cessava in data 31

S-9)LC
Bonfiglioli, chiedendo che venisse condannata all’eliminazione
dei vizi e difetti risultanti dall’a.t.p., con conseguente
riconoscimento dell’obbligo di pagamento del canone fino
all’esecuzione dei predetti lavori.
Costituitasi la società convenuta, il Tribunale di Bologna,
con sentenza del 16 settembre 2009, rigettava la domanda.
2. La sentenza veniva appellata da Ermes Lori e la Corte
d’appello di Bologna, con pronuncia del 25 maggio 2010,
rigettava l’appello, confermava la sentenza del Tribunale e
condannava l’appellante al pagamento delle ulteriori spese del
grado.

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Osservava la Corte territoriale che il contratto intercorso
tra le parti prevedeva – con una clausola da ritenere
sicuramente lecita – che fossero a carico del conduttore sia la
manutenzione ordinaria che quella straordinaria. Dovevano
perciò considerarsi non rientranti nella categoria degli

quelli «diretti ad una modifica sostanziale o funzionale della
cosa locata e quelli che non risultino determinati dalla
necessità di ripristinare le condizioni alle quali il bene è
stato in origine consegnato dal locatore al conduttore».
Nel caso specifico, le risultanze dell’a.t.p. svolto prima
del giudizio di merito avevano escluso che l’inquinamento
riscontrato sul bene locato potesse essere ascritto
responsabilità esclusiva del conduttore, dovendosi ritenere,
anzi, provata l’esistenza di un inquinamento da idrocarburi
pesanti riconducibile piuttosto all’attività svolta dal
medesimo Lori prima della stipula del contratto di locazione.
Riteneva pertanto la Corte d’appello, condividendo il
ragionamento svolto dal Tribunale, che, senza appurare con
certezza quali fossero state le cause dell’inquinamento,
l’onere di bonifica non poteva inquadrarsi nel concetto di
manutenzione,

gravante sul conduttore in base alla citata

previsione contrattuale; e, comunque, che l’onere di provare la
violazione dell’obbligo di manutenzione fosse pur sempre a
carico del proprietario. Nel corso dell’a.t.p., inoltre, era
4

interventi di manutenzione (sia ordinaria che straordinaria)

emerso che l’immobile si trovava in evidente stato di
abbandono, «segno della probabile, antecedente, cessazione
dell’attività esercitata dalla s.r.l. Bonfiglioli»; né il
locatore aveva intrapreso alcuna iniziativa – eventualmente
anche ai fini della stipula di un nuovo contratto di locazione

3. Contro la sentenza della Corte d’appello di Bologna
propone ricorso Ermes Lori, in proprio, con atto affidato a
quattro motivi.
Resiste la s.r.l. Amedeo Bonfiglioli con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in
riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3) e n. 5), cod.
proc. civ., violazione dell’art. 1372 cod. civ., nonché
contraddittoria e insufficiente motivazione su di un punto
decisivo della controversia.
Osserva il ricorrente che, in base alla clausola n. 4 del
contratto intercorso fra le parti, era a carico del conduttore
l’obbligo di eseguire i lavori di manutenzione ordinaria e
straordinaria dell’immobile locato; tale clausola è valida,
come da pacifica giurisprudenza di questa Corte. La sentenza
d’appello non ne avrebbe tenuto adeguato conto, anche perché
dall’istruttoria svolta in sede di a.t.p. era emerso che
l’inquinamento non era riconducibile

esclusivamente

alla

società conduttrice, ma tale affermazione non consentiva di
5

Ajk,

– dopo la riconsegna delle chiavi da parte del conduttore.

attribuire l’intera responsabilità al locatore; considerando la
difficoltà del relativo accertamento, l’inquinamento avrebbe
dovuto essere ricondotto in egual misura sia al locatore che al
conduttore. Ne consegue che il ragionamento svolto dalla
sentenza impugnata sarebbe errato, perché sembra voler

categoria della manutenzione straordinaria in quanto non
avrebbe modificato la destinazione d’uso».
1.1. Il motivo non è fondato.
La

sentenza

impugnata,

con accertamento

in

fatto

correttamente motivato e privo di vizi logici, ha dato conto
delle ragioni della propria decisione ed ha discusso e valutato

affermare che «la contaminazione del terreno non rientri nella

le conclusioni dell’accertamento tecnico preventivo. In base a9.2
questo giudizio risulta che l’inquinamento del terreno oggetto
della locazione non era riconducibile all’attività del
conduttore, poiché si collocava, da un punto di vista
cronologico, in epoca precedente al contratto intercorso tra le
parti. Ciò perché – secondo quanto già detto in precedenza era da ritenere provata l’esistenza di un inquinamento da
idrocarburi pesanti riconducibile piuttosto all’attività svolta
dal medesimo Lori prima della stipula del contratto di
locazione con la società Bonfiglioli.
Tale accertamento di fatto, non più sindacabile in questa
sede, rende irrilevante distinguere se nell’ambito del concetto
di manutenzione (nel caso, straordinaria), gravante per
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contratto a carico del conduttore, rientri o meno la bonifica
del terreno circostante il fabbricato in questione. Né può
tacersi il fatto, giustamente posto in evidenza nella sentenza
impugnata, che il ricorrente non ha prodotto davanti al giudice
di merito alcuna documentazione idonea a dare contezza degli

provvedimento che poneva a suo carico l’onere di provvedere
alla bonifica del terreno; sicché tale accertamento «potrebbe
anche essere definitivo».
2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in
riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ.,
violazione e falsa applicazione dell’art. 1590, secondo comma,
del codice civile.
Secondo il ricorrente, la Corte d’appello avrebbe respinto
la domanda sul rilievo che era onere dell’appellante dimostrare
i vizi dai quali era affetto l’immobile. In base alla
richiamata disposizione di legge, invece, si deve presumere,
fino a prova contraria, che il conduttore abbia ricevuto la
cosa in buono stato di manutenzione, con presunzione superabile
solo in caso di accettazione della restituzione del bene senza
riserve da parte del locatore; riserve che, invece, nella
specie erano state formulate.
2.1. Il motivo non è fondato, in quanto non coglie la ratio
decidendi della pronuncia in esame.

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esiti del giudizio amministrativo proposto contro il

La sentenza della Corte territoriale, infatti, non afferma
in alcun modo – come pretenderebbe il ricorrente – che era
onere dell’appellante dimostrare l’esistenza di vizi, bensì che
il tipo di situazione riscontrata non era riconducibile con
certezza all’operato del conduttore. Va, invece, totalmente

osserva (p. 7) che era onere del locatore dimostrare la
violazione dell’obbligo di manutenzione da parte del
conduttore, che è cosa del tutto diversa da quanto si sostiene
nel motivo di ricorso ora in esame.
Valgono, per il resto, le considerazioni di cui al motivo
precedente.
3. Con il terzo motivo di ricorso si lamenta,
riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ.,
violazione e falsa applicazione degli artt. 1590 e 1591 del
codice civile.
Si rileva, al riguardo, che la sentenza impugnata avrebbe
errato anche nel respingere la domanda volta al riconoscimento
della sussistenza dell’obbligo, in capo al conduttore, di
pagamento del canone fino all’effettiva rimessione in pristino
del bene locato. La richiesta di a.t.p. era stata presentata a
ridosso della riconsegna del bene, sicché il locatore non aveva
alcuna possibilità di intervenire sul medesimo, mentre si è
correttamente rivolto all’Autorità giudiziaria per vedere
accertare quale fosse realmente lo stato dei luoghi.
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condivisa l’affermazione della sentenza impugnata là dove

3.1.

Il motivo non è fondato,

potendosi

ritenere

sostanzialmente assorbito dal rigetto del secondo. Non essendo
contestata, infatti, la restituzione dell’immobile da parte del
conduttore, il rigetto dei motivi precedenti implica che le
riserve formulate dal locatore al momento della riconsegna

la persistenza dell’obbligo di pagamento del canone a carico
del conduttore.
4. Con il quarto motivo di ricorso si lamenta, in
riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3) e n. 5), cod.
proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92
cod. proc. civ. in punto di liquidazione delle spese.
Secondo il ricorrente, la condanna all’integrale pagamento
delle spese del grado di appello sarebbe errata, perché la
sentenza impugnata ha anche respinto un’eccezione preliminare
di nullità del ricorso avanzata dalla società convenuta, sicché
il giudice di merito non avrebbe potuto ravvisare, sul punto,
l’integrale soccombenza del locatore.
4.1. Il motivo non è fondato.
Il concetto di soccombenza rilevante ai fini della condanna
alle spese si valuta sulla globalità della decisione di merito,
non certo sulle eccezioni preliminari respinte (sentenza 5
aprile 2003, n. 5373). Il fatto che sia stata rigettata
un’eccezione di nullità del ricorso introduttivo del giudizio
di primo grado, reiterata in appello, non determina in alcun
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erano prive di fondamento, sicché non ha alcun senso ipotizzare

(/
C04

modo una soccombenza, neppure parziale, a carico della società
Bonfiglioli; e poiché, al contrario, è l’odierno ricorrente
soccombente

in toto nel merito, la condanna alle spese è del

tutto corretta.
5. Il ricorso, pertanto, è rigettato.

pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in
conformità ai soli parametri introdotti dal decreto
ministeriale 20 luglio 2012, n. 140, sopravvenuto a
disciplinare i compensi professionali.
PER QUESTI MOTIVI
La Corte

rigetta

il ricorso e

condanna

il ricorrente al

pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in
complessivi euro 3.200, di cui euro 200 per spese, oltre
accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza
Sezione Civile, il 10 gennaio 2014.

A tale pronuncia segue la condanna del ricorrente al