Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 452 del 11/01/2011

Cassazione civile sez. III, 11/01/2011, (ud. 24/11/2010, dep. 11/01/2011), n.452

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. FINOCCHIARO Mario – Consigliere –

Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere –

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere –

Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

R.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato la

CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso

dall’avvocato DEL MONTE FRANCO con studio in 85028 RIONERO (PZ), VIA

ROMA 225 giusta delega in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

AMMINISTRAZIONE DELLA PROVINCIA DI POTENZA (OMISSIS) in persona

del Presidente e l.r.p.t. Sig. A.S., elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA OVIDIO 32, presso lo studio dell’avvocato

VIGLIONE GIANCARLO, rappresentata e difesa dall’avvocato MANCUSI

DONATO giusta delega a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 25/2005 della CORTE D’APPELLO di POTENZA,

emessa il 22/12/2004, depositata il 21/02/2005, R.G.N. 53/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

24/11/2010 dal Consigliere Dott. PAOLO D’AMICO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

APICE Umberto, che ha concluso per il rigetto.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 3 novembre 1992 R.A. conveniva in giudizio innanzi al tribunale di Melfi l’Amministrazione provinciale di Potenza per ottenerne la condanna al pagamento della somma di L. 98.750.000, oltre spese ed accessori.

A sostegno della domanda esponeva che, in sanatoria di pregressa locazione di un immobile con destinazione alberghiera, sito ai (OMISSIS), per il periodo dal 1 gennaio 1973 al 31 dicembre 1992, l’Amministrazione provinciale, con Delib. 23 febbraio 1985, gli aveva riconosciuto la spettanza della somma di L. 200.000.000 per lavori eseguiti allo stabile, somma che egli avrebbe dovuto scomputare sui canoni, maturati e maturandi, dell’importo annuo di L. 13.500.000.

Alla data del sisma del 23 novembre 1980, che aveva reso l’immobile inagibile, egli era rimasto creditore del residuo importo reclamato in domanda, essendo stata compensata la dovuta differenza con il godimento del bene sino alla suddetta data.

La convenuta Amministrazione si costituiva ed eccepiva che l’attore era debitore nei suoi confronti dei canoni scaduti dopo il 20 dicembre 1988 e doveva rispondere anche dei danni ad essa p.a.

arrecati.

Con separata citazione innanzi allo stesso tribunale di Melfi del 23 luglio 1993 l’Amministrazione provinciale conveniva a sua volta in giudizio R.A. per sentire dichiarare risolto per l’inadempimento del conduttore il contratto in corso e, in subordine, per ottenere il rilascio dell’immobile per maturata scadenza del rapporto ovvero per recesso da parte di essa locatrice.

Assumeva l’Amministrazione che R.A., avendo ottenuto il finanziamento per la ristrutturazione dei locali danneggiati dal sisma, aveva eseguito le opere in totale difformita’ rispetto a quelle assentite dall’autorita’ comunale, tanto che il sindaco prima aveva ordinato la sospensione dei lavori e, quindi, aveva ordinato la demolizione delle opere eseguite. Aggiungeva anche che R. A. non aveva provveduto al pagamento dei canoni scaduti alla data del 20 gennaio 1988 per un importo di L. 76.750.000.

L’adito tribunale, provvedendo nel simultaneus processus delle due cause riunite, con sentenza pubblicata il 30 ottobre 2003, rigettava la domanda di R.A. e, ritenuta la gravita’ dell’inadempimento del conduttore per la dedotta morosita’, neppure sanata in corso di causa, dichiarava, percio’, risolta la locazione e condannava il conduttore all’immediato rilascio del complesso alberghiero ed al pagamento a favore dell’Amministrazione provinciale della somma di Euro 364.102,00 occorrente per riportare la struttura alberghiera al suo status quo ante.

Il gravame di R.A. era deciso dalla Corte d’appello di Potenza con la sentenza quivi denunciata, che rigettava l’impugnazione con condanna dell’appellante alle spese del grado.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso R.A., il quale ha affidato l’impugnazione a quattro motivi.

Ha resistito con controricorso l’Amministrazione provinciale di Potenza, la quale preliminarmente ha eccepito l’inammissibilita’ del ricorso per l’assoluta mancanza dei motivi, quelli esposti essendo del tutto estranei al tipo legale dell’art. 360 cod. proc. civ.; e per la mancata formulazione di idonei quesiti di diritto.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Rileva preliminarmente questa Corte che il ricorso non puo’ dirsi inammissibile per nessuna della due ragioni indicate: i motivi, infatti, risultano sufficientemente enucleati secondo il catalogo dell’art. 360 cod. proc. civ. e, ratione temporis (la sentenza della Corte lucana e’ stata depositata il 21 febbraio 2005), ciascuno di essi non doveva concludersi con la formulazione del quesito di diritto ex art. 366 bis cod. proc. civ. Con il primo motivo – deducendo, in relazione all’art. 360 cod. proc. civ., n. 3 la violazione della norma di cui all’art. 1460 cod. civ. – il ricorrente lamenta che la Corte erroneamente avrebbe qualificato inammissibile, come domanda nuova, quella avanzata a titolo risarcitorio rispetto a quella proposta in primo grado avente contenuto restitutorio sulla base dell’intercorsa convenzione con l’Amministrazione provinciale.

La censura e’ infondata, giacche’ in proposito la motivazione della Corte d’appello spiega bene il perche’ si tratti di ius novorum.

Secondo l’impugnata sentenza la richiesta di condanna dell’Amministrazione Provinciale costituisce oggetto di una domanda risarcitoria, fondata su una pretesa inadempienza della locatrice, responsabile del fatto, di non a-ver garantito ed assicurato il godimento della cosa concessa in locazione, mentre in primo grado il conduttore aveva configurato la propria pretesa patrimoniale quale rimborso del residuo credito non potuto scomputare a decorrere dal 23.11.1980, per l’oggettiva inagibilita’ dell’immobile conseguente al sisma.

L’eccezione nuova e’ infatti inammissibile ai sensi dell’art. 345 c.p.c..

Con il secondo motivo – deducendo, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, la violazione delle norme di cui agli artt. 1571, 1456 e 1578 cod. civ. nonche’ il vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia – il ricorrente critica la sentenza di merito per avere essa basato la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento esclusivamente su prove documentali attestanti l’esistenza di commessi abusi edilizi, laddove la stessa Amministrazione provinciale aveva valutato l’utilita’ delle opere compiute e ne aveva contabilizzato il valore nell’importo di L. 200.000.000.

Il motivo, che manca di autosufficienza laddove si riferisce a pretesi riconoscimenti da parte dell’Amministrazione, sostanzialmente si risolve in una mera quaestio facti. Correttamente la Corte ha valutato il materiale probatorio raccolto rilevando che molteplici documenti comprovano non solo l’oggettiva consistenza degli abusi edilizi, ma anche la loro collocazione temporale, successiva all’epoca della stipula del contratto locativo, come risulta da un pluralita’ di circostanze analiticamente richiamate in sentenza.

A fronte dei dati probatori esaminati scarsa rilevanza viene riconosciuta all’atto notorio reso da R.E. secondo cui gli abusi edilizi risalirebbero ad epoca anteriore al 1985. Ne’ puo’ essere addebitato alla locatrice il mancato conseguimento della sanatoria. Va anzitutto osservato che la locatrice, proprietaria dell’immobile, non aveva alcun dovere di attivarsi affinche’ le opere abusive venissero condonate, non senza dire che la sussistenza di un abuso all’interno di una zona vincolata e l’intervenuto accertamento penale avrebbero in caso costituito elementi ostativi alla predetta sanatoria.

Con il terzo motivo – deducendo, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, la violazione della norma di cui all’art. 1567 cod. civ. – il ricorrente assume che il preteso avvenuto mutamento di destinazione dell’immobile, indicato dal giudice del merito quale motivo di risoluzione del contratto, non risultava provato ed era, piuttosto, addirittura smentito dall’intervenuto riconoscimento dell’utilita’ delle opere compiute.

Il motivo deve ritenersi infondato, sia perche’, in conseguenza del rigetto del secondo motivo detto riconoscimento di utilita’ non risulta decisivo; sia perche’ la risoluzione del contratto di locazione e’ stata giustificata dalla violazione della clausola contrattuale che prevedeva il divieto assoluto di modifiche o innovazioni senza il consenso scritto della locatrice. La realizzazione di abusi edilizi penalmente sanzionati costituisce, unitamente alla morosita’, causa giustificativa della risoluzione del vincolo locativo, rendendo superfluo stabilire se ricorreva o no un effettivo mutamento di destinazione del bene locato.

Con l’ultimo mezzo – deducendo la violazione della norma di cui all’art. 1590 cod. civ. – il ricorrente si duole del fatto che il giudice di secondo grado abbia confermato il capo di condanna al risarcimento del danno nella misura di Euro 364.102,00 con il semplice richiamo delle argomentazioni svolte dalla sentenza di primo grado e sulla scorta dell’effettuazione delle opere abusive da parte di esso locatore.

Specifica, sul punto, lo stesso ricorrente che il degrado dell’immobile non era a lui imputabile, ma si sarebbe dovuto porre a carico dell’Amministrazione provinciale, che non aveva rilasciato le opportune autorizzazioni ai sensi della legislazione speciale del terremoto, e che detto degrado, comunque, era insussistente, nulla essendo mutato nelle condizioni dello stabile rispetto al suo stato al momento della consegna.

Il motivo e’ inammissibile per genericita’ e perche’ pone in questa sede un non consentito riesame delle valutazioni di merito che, nella specie, logiche e coerenti.

Secondo l’impugnata sentenza infatti la notevole entita’ della somma necessaria per la ristrutturazione dell’immobile consegue anche al decennale forzato inutilizzo del cespite immobiliare conseguito al sequestro penale disposto a causa degli abusi edilizi commessi dal R..

In conclusione, per le ragioni che precedono, il ricorso deve essere rigettato con condanna di parte ricorrente alle spese del giudizio di cassazione che si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente alle spese del giudizio di cassazione che si liquidano in complessivi Euro 2.200,00 di cui Euro 2.000,00 per onorario, oltre rimborso forfettario delle spese generali ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 24 novembre 2010.

Depositato in Cancelleria il 11 gennaio 2011