Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4519 del 19/02/2021

Cassazione civile sez. II, 19/02/2021, (ud. 25/11/2020, dep. 19/02/2021), n.4519

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente –

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere –

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere –

Dott. VARRONE Luca – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 23827-2016 proposto da:

M. SRL, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GIUSEPPE AVEZZANA

31, presso lo studio dell’avvocato ALESSANDRA FLAUTI, che la

rappresenta e difende unitamente agli avvocati ITALO BOZZI, e

FRANCESCO RADAELLI;

– ricorrente –

e contro

ELESIAN SRL;

– intimata –

avverso la sentenza n. 2681/2016 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 28/06/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

25/11/2020 dal Consigliere Dott. LUCA VARRONE.

 

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. Elesian srl conveniva dinanzi il Tribunale di Pavia M. srl assumendo che con preliminare di vendita del 14 febbraio 2008 aveva promesso di acquistare alcuni terreni ubicati nel comune di (OMISSIS), di proprietà della parte convenuta al prezzo di Euro 3.650.000, versando la somma di Euro 350.000 a titolo di caparra confirmatoria e di acconto, al momento della sottoscrizione del preliminare. In detto negozio le parti avevano stabilito che il contratto sarebbe stato sottoposto alla condizione risolutiva prevista dall’art. 4 della mancata approvazione da parte del Comune entro il 31 dicembre 2009 del piano di governo del territorio e del piano attuativo, quest’ultimo da redigersi a cura e spese della promissaria acquirente entro 90 giorni dalla definitiva vigenza del piano di governo del territorio e fatte salve eventuali proroghe concordate tra le parti. Nonostante tale piano fosse stato approvato il 22 aprile 2009 lo stesso era stato pubblicato sul BURL in data 7 ottobre 2009 e tale circostanza aveva di fatto comportato l’avveramento della seconda condizione risolutiva, in quanto il piano attuativo non poteva essere redatto ed approvato entro il termine del 31 dicembre 2009. L’attrice chiedeva, quindi, la condanna della convenuta alla restituzione dell’importo versato a titolo di caparra, previa declaratoria di avveramento della condizione risolutiva.

1.1 La convenuta contestava la ricostruzione dell’attrice sostenendo che il termine per la redazione del piano attuativo decorreva dal momento non della pubblicazione bensì della sua approvazione avvenuta nell’aprile 2009. Per tale ragione chiedeva in via riconvenzionale accertarsi il suo diritto a trattenere la caparra ricevuta in considerazione della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c., comma 2, per inadempimento dell’attrice agli obblighi previsti dall’art. 4 del contratto preliminare.

2. Il Tribunale di Pavia rigettava la domanda attorea e, in accoglimento della riconvenzionale, accertava il diritto della convenuta a trattenere la caparra.

3. Elsian srl proponeva appello e la M. srl appello incidentale condizionato.

4. La Corte d’Appello accoglieva l’impugnazione, riformava la sentenza emessa dal Tribunale di Pavia, dichiarando la risoluzione del contratto preliminare concluso tra le parti il 14 febbraio del 2008 in ragione dell’avveramento della condizione risolutiva ex art. 4 del contratto; ordinava anche la restituzione di Euro 350.000, oltre interessi legali dal 31 dicembre 2009 al saldo. In particolare, la Corte d’Appello ricostruiva la procedura amministrativa diretta all’approvazione del piano di governo del territorio, evidenziando che la stessa poteva dirsi conclusa solo dopo la pubblicazione sul bollettino ufficiale della regione. Pertanto, individuata la definitiva vigenza del piano generale di governo del territorio alla data del 7 ottobre 2009, ne conseguiva che il termine per la predisposizione del piano attuativo scadeva già di per sè in data successiva al termine previsto del 31 dicembre 2009. E tuttavia riteneva necessario verificare se la mancata attivazione da parte dell’appellante potesse integrare una condotta contraria buona fede e pregiudizievole delle ragioni della promissaria venditrice, in quanto il termine previsto per il piano attuativo era quasi interamente decorso. A tal proposito, la Corte d’Appello richiamava la L.R. n. 12 del 2005, art. 14 ed evidenziava che l’iter procedurale previsto della durata minima di 90 giorni avrebbe comunque comportato l’avveramento della seconda condizione risolutiva, in quanto anche se la società appellante avesse predisposto il piano attuativo in termini ben inferiori a quello fittiziamente fissato il piano non poteva essere approvato entro il termine del 31 dicembre 2009. Ne conseguiva l’inesigibilità della redazione del piano in un termine anche inferiore rispetto a quello pattuito e, dunque, doveva ritenersi avverata la condizione risolutiva concernente la mancata approvazione del piano attuativo entro il 31 dicembre 2009 fatto riferibile alla pubblica amministrazione. La condotta dell’appellante, pertanto, era esente da profili di colpa, ai sensi dell’art. 1358 c.c.

5. M. srl ha proposto ricorso per cassazione sulla base di due motivi.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione della L.R. Lombardia n. 12 del 2005, art. 14.

Secondo la società ricorrente il piano di governo del territorio doveva ritenersi approvato sin dal 22 aprile 2009 e da tale data la controricorrente avrebbe potuto e dovuto attivarsi ai fini dell’approvazione del piano attuativo. Infatti, una volta definitivamente approvato dal consiglio comunale il piano di governo del territorio non può più subire modifiche e dunque sin dal 22 aprile 2009 doveva ritenersi verificata la condizione che imponeva alla controparte di attivarsi per la predisposizione del piano attuativo da depositare nei 90 giorni successivi.

2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: violazione dell’art. 1358 e 1359 c.c. e della L.R. Lombardia n. 12 del 2005, art. 14.

Secondo la società ricorrente risulterebbero violati anche gli artt. 1358 e 1359 c.c. essendosi la promissaria acquirente espressamente obbligato a porre in essere tutti i comportamenti necessari per ottenere l’approvazione del piano attuativo entro il 31 dicembre 2009, come previsto dall’art. 4 del contratto preliminare.

Inoltre, il contratto preliminare prevedeva espressamente all’art. 3 la possibilità di proroga illimitata del termine del 31 dicembre 2009. Peraltro, la stessa controparte aveva espressamente affermato in primo grado che la definitiva predisposizione del piano attuativo poteva essere effettuata entro il mese di dicembre 2009. Per questo motivo non era stata chiesta la proroga del termine del 31 dicembre e tale comportamento violerebbe gli obblighi di buona fede in relazione all’avveramento della condizione risolutiva.

Peraltro, anche qualora si ritenesse che il piano di governo del territorio era definitivo solo alla data del 7 ottobre 2009, Elesian poteva comunque far approvare il piano attuativo nel termine del 31 dicembre 2009.

3. I due motivi di ricorso, che stante la loro evidente connessione possono essere trattati congiuntamente, sono infondati.

La Corte d’Appello ha ricostruito il complesso iter procedurale previsto dalla L.R. Lombardia n. 12 del 2005, art. 13 per l’approvazione del piano di governo del territorio e ha evidenziato che ai sensi del comma 11 norma citata: “Gli atti di PGT acquistano efficacia con la pubblicazione dell’avviso della loro approvazione definitiva sul Bollettino Ufficiale della Regione, da effettuarsi a cura del comune”.

Dunque, sul punto la sentenza ha correttamente interpretato il citato art. 13 ed ha ampiamente motivato sulle ragioni per le quali si era realizzata la condizione risolutiva. Le motivazioni della Corte d’Appello sono del tutto condivisibili sia in ordine all’interpretazione del momento conclusivo della procedura amministrativa del piano di governo del territorio sia in ordine alla condotta conforme a buona fede della promissaria acquirente (Elesian), in quanto anche per la fase successiva all’approvazione definitiva del piano di governo e relativa all’approvazione del piano attuativo occorreva un periodo di tempo più lungo rispetto a quello contrattualmente previsto per il verificarsi della condizione risolutiva.

Rileva questa Corte che l’art. 4 del preliminare aveva dato vita ad una doppia condizione risolutiva, rappresentata dall’approvazione del piano di governo del territorio del comune di Bornasco con destinazione residenziale delle aree oggetto della compravendita e della successiva approvazione del piano attuativo entro il 31 dicembre 2009, L’avveramento della prima condizione, relativa al piano di governo del territorio era del tutto indipendente rispetto alla volontà delle parti, essendo rimessa alla tempestività dell’attività amministrativa del Comune e all’esercizio della discrezionalità circa la destinazione urbanistica del terreno, mentre la seconda era di tipo misto il cui avveramento dipendeva, per il segmento potestativo, dalla condotta doverosa della promittente acquirente, che doveva attivarsi al fine di avviare il relativo procedimento amministrativo e compiere tutti gli atti necessari per l’approvazione del piano attuativo entro il 31 dicembre.

La Corte d’Appello ha ritenuto, per la parte rimessa all’attività della Elisian, che la stessa dovesse improntare la propria condotta al rispetto del principio della buona fede ex art. 1358 c.c., in quanto il piano di governo del territorio era divenuto definitivo il 7 ottobre 2009 e, dunque, astrattamente restava un margine per consentire l’approvazione del piano attuativo. Trattasi di affermazione di principio che trova corrispondenza nella giurisprudenza di questa Corte che (Cass. n. 3207/2014) ha affermato che la parte che si è obbligata a vendere o acquistare un bene sotto la condizione del completamento dei procedimenti amministrativi volti alla individuazione di una determinata destinazione urbanistica dei terreni oggetto della compravendita o al rilascio delle autorizzazioni amministrative necessarie per la realizzazione delle finalità economiche sottese alla compravendita, deve (Ndr: testo originale non comprensibile) al principio di buona fede tutte le attività che da lei dipendono per l’avveramento della condizione.

Una volta quindi ritenuta legittima, alla luce dell’opzione ermeneutica prescelta, la necessità di verificare la correttezza della condotta della Elisian, deve però escludersi che sia stata violata la prescrizione di cui all’art. 1358 c.c., in relazione al dovere di buona fede cui pure è sottoposto colui che abbia acquistato diritti sotto condizione risolutiva.

In tal senso depone la logica e coerente motivazione del giudice di appello che, dopo aver richiamato l’iter procedurale disciplinato dalla L.R. Lombardia n. 12 del 2005, art. 14 per l’approvazione del piano attuativo, ha evidenziato che lo stesso comportava un tempo fino a 90 giorni per la sua predisposizione, con possibilità per gli uffici comunali di richiedere integrazioni documentali e modifiche progettuali entro ulteriori trenta giorni, e con l’ulteriore decorrenza di altri 90 giorni per dare corso alle richieste del Comune. Sulla base di tale considerazione la Corte d’Appello ha ritenuto avverata la condizione risolutiva, perchè anche qualora la società Elisian avesse dato corso alla predisposizione del piano attuativo lo stesso non sarebbe divenuto definitivo nel termine stabilito, dunque, nessun comportamento colposo o in violazione del canone di buona fede poteva addebitarsi alla promissaria acquirente che, peraltro, aveva versato un ingente anticipo (Euro. 350.000,00) come caparra confirmatoria e aveva un evidente interesse alla sua approvazione non solo per conservare integre le ragioni della controparte ma anche per finalizzare l’operazione di compravendita posta in essere.

Il mancato accordo circa il differimento del termine del 31 dicembre 2009 non è fonte di responsabilità in quanto rimesso alla volontà negoziale di entrambe le parti e in ogni caso non può essere imputato alla Elisian, non avendo la promittente venditrice in alcun modo dedotto di aver richiesto di concordare una proroga.

4. Il ricorso è rigettato.

5. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

6. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità che liquida in complessivi Euro 7.900 di cui 200 per esborsi;

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda civile, il 25 novembre 2020.

Depositato in Cancelleria il 19 febbraio 2021

 

 

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