Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4503 del 20/02/2020

Cassazione civile sez. VI, 20/02/2020, (ud. 12/11/2019, dep. 20/02/2020), n.4503

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 23951-2017 proposto da:

C.E., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CORSO ITALIA,

97, presso lo studio dell’avvocato FLAVIO DE BATTISTA, rappresentato

e difeso dall’avvocato ALESSANDRO MARIANI giusta procura in calce al

ricorso;

– ricorrente –

contro

INAIL – ISTITUTO NAZIONALE PER L’ASSICURAZIONE CONTRO GLI INFORTUNI

SUL LAVORO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA IV

NOVEMBRE 144, presso lo studio dell’avvocato BETTINO TORRE, che lo

rappresenta e difende unitamente all’avvocato MARIA LETIZIA NUNZI

giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1523/2017 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 07/03/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

12/11/2019 dal Consigliere Dott. CRISCUOLO MAURO;

Lette le memorie depositate dal ricorrente.

Fatto

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Il Tribunale di Latina rigettava la domanda di C.E. con la quale chiedeva di riconoscere l’acquisto in suo favore dell’immobile sito in Latina alla via (OMISSIS), nell’esercizio del diritto di opzione di cui alla disciplina del D.L. n. 351 del 2001.

La Corte d’Appello di Roma con la sentenza n. 1523 del 7 marzo 2017 ha rigettato l’appello.

Dopo avere ritenuto che le prove articolate dall’appellante fossero del tutto generiche ovvero irrilevanti, e dopo avere reputato inammissibile la produzione documentale effettuata solo in grado di appello, rilevava che la resistenza dell’INAIL al trasferimento della proprietà era determinato dalla circostanza che l’attore non risultava in regola con i pagamenti dei canoni di locazione, in contrasto con quanto invece imposto dalla normativa in materia.

Trattasi di una condizione per l’esercizio del diritto di opzione la quale non risulta essere stata documentata da parte dell’appellante.

Infatti, una volta valutata l’inutilizzabilità dei documenti prodotti solo in appello, non risultava documentato il regolare pagamento dei canoni da parte del C., come richiesto sia dalla legge che dalla stessa proposta di acquisto formulata dall’ente pubblico.

Peraltro quest’ultimo aveva sin dall’inizio addotto la morosità della controparte, avendo altresì prodotto copia dell’ordinanza di convalida di sfratto emessa dal Tribunale di Latina in data 26/8/2003 che appunto attestava la sua morosità, trattandosi di provvedimento che essendo stato emesso tra le parti fa stato in ordine all’esistenza dell’inadempimento del conduttore. Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso C.E. sulla base di un motivo, cui resiste l’INAIL con controricorso.

Il motivo di ricorso che presenta una sovrapposizione di censure, non tutte correttamente riconducibili al novero dei vizi suscettibili di denuncia in sede di legittimità, lamenta l'”errata e falsa deduzione della sussistenza di morosità quale condizione che travolge la promessa di vendita, pure accettata, fino ad annullare qualsiasi atto preliminare nel caso della compravendita di immobili pubblici regolati da legge quale è la dismissione del patrimonio pubblico”, nonchè l’omessa ed errata valutazione della natura della condizione della regolarità dei canoni come fatto sussistente invece come morosità valutata come impedimento all’accesso alla compravendita ed omessa valutazione di condizione sospensiva con violazione del criterio generale dell’affidamento all’interno dei contratti ex art. 360 c.p.c., n. 3, con falsa applicazione dell’art. 1331 c.c. combinato con l’art. 1329 c.c. sottesi alle fattispecie delle domande ex art. 2932 c.c. e art. 360 c.p.c., n. 5″.

Si sostiene, dopo avere affrontato la questione della determinazione del prezzo della vendita in caso di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti pubblici (questione che è stata reputata assorbita dal giudice di appello), che la condizione della regolarità del pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore dell’immobile è un patto di opzione ovvero una condizione sospensiva.

Ne deriva che entrambe le parti devono collaborare per l’avveramento della condizione con la conseguenza che la controparte avrebbe dovuto comunicare un’eventuale situazione di morosità del conduttore, assegnando un termine per l’adempimento, palesandosi contraria alla buona fede l’azione di rilascio dell’INAIL sul presupposto della morosità del ricorrente.

Trattandosi quindi di una condizione unilaterale posta nell’interesse del conduttore, la stessa si sarebbe potuta avverare durante la pendenza della procedura di dismissione, occorrendo altresì evidenziare che la reiterazione della proposta di acquisto da parte dell’INAIL equivaleva ad una volontà di rinunciare alla condizione sospensiva.

Il motivo è evidentemente privo di fondamento.

Come correttamente evidenziato dall’ente convenuto, la normativa vigente, e precisamente il D.Lgs. n. 104 del 1996, art. 6, comma 5, e il D.L. n. 351 del 2011, art. 3, commi 3 e 6, conv. nella L. n. 410 del 2011, riconoscono il diritto di opzione e di prelazione in favore dei conduttori degli immobili del patrimonio pubblico interessati da provvedimenti di dismissione, se in regola con il pagamento dei canoni e degli oneri accessori.

Ed, invero, il ragionamento erroneo dal quale parte l’intero impianto argomentativo del ricorso è che la regolarità nel pagamento dei canoni costituisce una condizione in senso tecnico, per la quale dovrebbero quindi trovare applicazione le previsioni contrattuali in tema di condizione.

Reputa il Collegio che, sebbene il termine condizione sia utilizzato al riguardo anche da Cass. n. 1359/2017, trattasi di un uso a-tecnico del lemma, in quanto la regolarità nel pagamento dei canoni costituisce piuttosto un presupposto ovvero un elemento costitutivo del diritto di opzione e prelazione vantato dal conduttore, che prescinde dalla volontà delle parti, come nel caso di condizione in senso proprio, essendo imposto dallo stesso legislatore, e che non condiziona l’efficacia del trasferimento, dovendo ricorrere già alla data in cui la parte intenda avvalersi dei diritti a tal fine attribuiti dalla legge.

Correttamente, trattandosi di fatto costitutivo del diritto, ed in presenza di contestazione da parte dell’ente proprietario, la sentenza gravata ha ritenuto che l’onere di provare la regolarità del pagamento dei canoni incombesse sul conduttore, il quale in questa sede, senza nemmeno peritarsi di contestare l’affermazione dei giudici di appello, circa la ricorrenza di una situazione di morosità, insiste piuttosto sulla necessità di dover valutare la persistenza di tale condizione sino alla data in cui si sarebbe provveduto al trasferimento della proprietà del bene, trascurando invece di considerare che la morosità iniziale preclude la stessa possibilità di progredire nelle fasi successive di trasferimento.

Il ragionamento del ricorrente, cadendo quindi nell’equivoco di equiparare il regolare adempimento dei canoni ad una condizione sospensiva di efficacia del contratto, in maniera altrettanto contraddittoria in alcune parti riferisce di una condizione unilaterale posta nel suo interesse (laddove a pag. 8 sostiene che la condizione sarebbe a vantaggio della parte cui è riconosciuto il diritto di opzione), mentre in altre parti assume che la rinuncia alla condizione (che è prevista in caso di condizione unilaterale) poteva essere operata dall’ente venditore, non considerando che il regolare pagamento è in realtà un presupposto per la stessa insorgenza del diritto invocato.

A ciò va poi aggiunto che, anche a voler ragionare in termini di condizione, come puntualmente evidenziato dai giudici di appello, per effetto dell’adozione del provvedimento di convalida dello sfratto (cfr. quanto all’efficacia di giudicato di tale provvedimento ex multis Cass. n. 17049/2017) sarebbe intervenuto il mancato avveramento della condizione sospensiva, il che impedirebbe in ogni caso di poter addivenire alla conclusione dell’atto di trasferimento (il che avrebbe portata assorbente anche delle ulteriori, e del pari infondate, deduzioni del ricorrente, secondo cui, nonostante sia la legge stessa che preveda un termine per l’adempimento dei canoni di locazione, l’ente locatore avrebbe dovuto sollecitare il C. a sanare la morosità concedendogli all’uopo un termine).

Va altresì evidenziato che assumono carattere di assoluta novità le deduzioni sviluppate dal C. nella memorie depositata in prossimità dell’udienza tali di costituire la formulazione di un motivo aggiunto e come tale inammissibile.

In tal senso esula completamente dalle censure originariamente proposte la deduzione secondo cui già per effetto della richiesta di acquisto del bene il conduttore perderebbe tale qualifica ed in quanto promissario acquirente sarebbe esonerato dal pagamento dei canoni di locazione dell’immobile ancora occupato, così come del pari assolutamente nuova è la deduzione (peraltro infondata) che la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. renderebbe irrilevante il successivo inadempimento, posto che l’efficacia prenotativa della trascrizione assicura la salvezza degli effetti della sentenza nei confronti dei terzi ma non implica altresì che la parte interessata all’acquisto del bene sulla base della disciplina in tema di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, debba soddisfare il requisito della carenza di morosità sino alla data in cui intervenga la pronuncia di trasferimento della proprietà.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Poichè il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

PQM

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese in favore del controricorrente che liquida in complessivi Euro 5.000,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15 % sui compensi, ed accessori come per legge;

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti del contributo unificato per il ricorso principale a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, il 12 novembre 2019.

Depositato in Cancelleria il 20 febbraio 2020