Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 449 del 11/01/2011

Cassazione civile sez. III, 11/01/2011, (ud. 03/12/2010, dep. 11/01/2011), n.449

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. FINOCCHIARO Mario – rel. Consigliere –

Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere –

Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere –

Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

SO.DI.CAR S.R.L. (OMISSIS) in persona del Presidente del

Consiglio di amministrazione e legale rappresentante pro tempore Sig.

D.B., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CASSIODORO

9, presso lo studio dell’avvocato NUZZO MARIO, che lo rappresenta e

difende unitamente all’avvocato VASILE ALFONSO giusta delega in calce

al ricorso;

– ricorrente –

contro

SUPERAUTO S.R.L. (OMISSIS) in persona del legale rappresentante

pro tempore Dott. D.L.A., D & D IMMOBILIARE

S.R.L.

(OMISSIS) in persona del legale rappresentante pro tempore Dott.

D.L.A., elettivamente domiciliati in ROMA, VIALE MAZZINI

119, presso lo studio dell’avvocato BISAZZA TERRACINI ORESTE,

rappresentati e difesi dall’avvocato MILIA GIULIANO giusta delega in

calce al controricorso;

MONTE DEI PASCHI DI SIENA LEASING & FACTORING – BANCA PER I

SERVIZI

FINANZIARI ALLE IMPRESE S.P.A. (OMISSIS) in persona del Presidente

del Consiglio di Amministrazione e, come tale, legale rappresentante

della societa’ Dott. B.M., elettivamente domiciliata in

ROMA, VIA BRESSANONE 3, presso lo studio dell’avvocato CASOTTI

CANTATORE MARIA LUISA, rappresentata e difesa dall’avvocato

CAPPUCCILLI DOMENICO giusta delega a margine del controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 109/2008 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA,

emessa il 20/2/2008, depositata il 24/04/2008, R.G.N. 886/2007;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

03/12/2010 dal Consigliere Dott. FINOCCHIARO Mario;

udito l’Avvocato MARIO NUZZO; udito l’Avvocato ALFONSO VASILE;

udito l’Avvocato MARIA LUISA CASOTTI CANTATORE per delega

dell’Avvocato DOMENICO CAPPUCCILLI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SGROI Carmelo che ha concluso previa riunione dei ricorsi, rigetto di

entrambi.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto 17 gennaio 1995 la Sofin s.r.l. ha venduto alla Davinci s.r.l. una quota indivisa, pari alla meta’, di un complesso immobiliare in (OMISSIS).

Successivamente la Sofin e la Davinci, dopo avere stipulato con la SoDiCar s.r.l. distinti contratti di locazione, aventi a oggetto la quota indivisa di proprieta’ di ciascuna del detto complesso utilizzato dalla SoDiCar s.r.l. per l’attivita’ di concessionaria Fiat, con atto 7 dicembre 1995 hanno proceduto alla divisione del complesso stesso con assegnazione in proprieta’ esclusiva alla Sofin della giusta meta’ dei due corpi di fabbrica lato nord est, alla Davinci, della giusta meta’ dei due corpi di fabbrica lato sud est.

Fusasi per incorporazione – con atto (OMISSIS) – la Sofin s.r.l. con la Superauto s.r.l. questa ultima, con atto (OMISSIS), ha venduto la quota di sua proprieta’ del ricordato complesso immobiliare alla Banca Monte Paschi di Siena – Leasing e Factoring – Banca per i servizi finanziari alle imprese s.p.a. che la ha acquistata allo scopo di concederla in locazione finanziaria alla Immobiliare D & D s.r.l.

Preso atto di quanto sopra la SoDiCar s.r.l. – cui non era stata data alcuna comunicazione della incorporazione della Sofin s.r.l. nella Superauto s.r.l. e cui il Monte dei Paschi di Siena in data 21 marzo 2006 ha intimato disdetta del contratto di locazione – con ricorso 9 maggio 2006 ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Pescara il Monte dei Paschi di Siena, la Immobiliare D & D s.r.l. e la Superauto dichiarando di volere riscattare l’immobile oggetto della compravendita (OMISSIS) ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 39 chiedendo, pertanto, che l’adito tribunale accertato che detta compravendita era avvenuta in assenza della comunicazione prevista dalla stessa L. n. 392 del 1978, art. 38 previo accertamento dell’effettivo prezzo della compravendita e, per l’ipotesi che lo stesso risultasse inferiore a quello indicato nell’atto, previa dichiarazione di simulazione relativa al contratto di compravendita esclusivamente nella parte afferente il prezzo convenuto e pagato, riconoscesse il diritto di proprieta’ in capo ad essa societa’ conduttrice con sostituzione di essa concludente alla Monte dei Paschi di Siena nella proprieta’ del bene medesimo.

Svoltasi la istruttoria del caso l’adito tribunale, con sentenza n. 129 del 2007 ha rigettato la domanda attrice, negando che la SoDiCar s.r.l. fosse titolare del diritto di prelazione.

Gravata tale pronunzia in via principale dalla SoDiCar s.r.l. e in via incidentale dalla Monte dei Paschi di Siena Leasing & Factoring, nel contraddittorio della Immobiliare D & D s.r.l. nonche’ della Superauto s.r.l. la Corte di appello de l’Aquila, con sentenza 20 febbraio – 24 aprile 2008 ha rigettato l’appello principale, assorbito quello incidentale.

Per la cassazione di tale ultima pronunzia non notificata ha proposto ricorso, affidato a tre motivi e illustrato da memoria, la SoDiCar s.r.l..

Resistono, con distinti controricorsi, da un lato la Monte dei Paschi di Siena Leasing & Factoring, dall’altro la Immobiliare D & D srl. e la Superauto s.r.l. che hanno depositato, altresi’, memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Nel corso dell’odierna udienza di discussione il P.G. ha sollecitato la riunione, al presente ricorso, del ricorso in rubrica al n. 6087-09 R.G., proposto dalla SoDiCar s.r.l. nei confronti della D & D immobiliare s.r.l.

2. L’istanza non puo’ trovare accoglimento.

A prescindere dal considerare che non esiste assoluta identita’ soggettiva tra le parti delle due controversie (non essendo parte del giudizio in rubrica al n. 6087-09 R.G. la Monte Monte dei Paschi di Siena Leasing & Factoring s.p.a. ne’ la Superauto s.r.l.) e che diverse sono le sentenze oggetto di ricorso per cassazione nei due distinti procedimenti, si osserva che anche il thema decidendum e’ totalmente diverso, in questo giudizio, rispetto a quello di cui al n. 6087-09 R.G..

Mentre infatti, nel ricorso in rubrica al n. 6087-09 R.G. si controverte sulla risoluzione, per inadempimento della parte conduttrice, di un contratto di locazione (e sulla legittimazione a far valere l’inadempimento, nell’eventualita’ l’immobile sia stato concesso in leasing a un utilizzatore diverso dal conduttore, nel presente (in rubrica al n. 6086-09 R.G.), oggetto della lite e’ il diritto di riscatto, L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 38 e 39 invocato dalla SoDiCar s.r.l., in occasione della vendita di quota di immobile dalla stessa condotta in locazione.

3. I giudici di secondo grado hanno escluso che – con riferimento all’atto di compravendita (OMISSIS) intervenuto tra l’alienante Superauto s.r.l. e l’acquirente Banca Monte Paschi di Siena – Leasing e Factoring e con il quale sono stati ceduti a questa ultima i soli locali, dell’unico complesso, condotto in locazione della attrice appellante di proprieta’ della Superauto s.r.l. spetti alla SoDiCar s.r.l. conduttrice dell’immobile trasferito il diritto di prelazione di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 38 (e, il conseguente diritto di riscatto, di cui all’art. 39 della stessa legge, per non essere stata posta in grado di esercitare la prelazione), sulla base di due autonome rationes decidendi, ognuna sufficiente, ex se, a sorreggere il loro dictum.

Hanno affermato, in particolare, detti giudici:

– da un lato, che non esiste, in concreto, la coincidenza tra il bene venduto e quello in cui e’ esercitata la attivita’ imprenditoriale della SoDiCar atteso che tale attivita’ e’ esercitata sull’intero complesso immobiliare una volta di proprieta’ esclusiva della Sofin s.r.l. al momento della vendita alla Banca Monte Paschi di Siena – Leasing e Factoring diviso in due parti nettamente individuate, una prima di proprieta’ della Superauto s.r.l. – incorporante della Sofin s.r.l. – e l’altra di proprieta’ della Davinci s.r.l., tenuto presente sia che detto complesso costituisce un unicum anche successivamente alla avvenuta divisione, sia che anche nella eventualita’ fosse accolta la domanda non per questo si raggiungerebbe lo scopo della norma, atteso che una parte dell’immobile in cui la SoDiCar svolge la sua attivita’ continuerebbe a appartenere alla Davinci s.r.l. che non e’ detto che sia intenzionata a vendere, senza che minimamente rilevi che la societa’ Davinci faccia parte dello stesso gruppo della Superauto s.r.l.;

– dall’altro che la L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 38 presuppone un trasferimento a titolo oneroso che, in quanto tale, sia anche definitivo, mentre nella specie la Superauto da una parte e la Banca Monte Paschi di Siena – Leasing e Factoring dall’altro, hanno posto in essere non una semplice vendita, ma una vendita finalizzata a una operazione di finanziamento della Superauto, come dimostra la qualita’ dell’acquirente e nella circostanza che nello stesso atto di vendita si i sosteneva la contestuale stipula di una locazione finanziaria a favore della Immobiliare D & D – facente parte dello stesso gruppo cui appartiene la Superauto – che, previo pagamento di un canone, avrebbe acquisito la titolarita’ del bene venduto.

4. La ricorrente censura la prima delle esposte rationes decidendi con il primo motivo e con il terzo motivo prima parte.

4.1. Denunzia la ricorrente, da un lato, con il primo motivo, violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39; art. 1116 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Formula la ricorrente, ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c. il seguente quesito di diritto: se ai sensi della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 il diritto di prelazione e il conseguente retratto, spettino al conduttore dell’immobile che in questo esercita la propria attivita’ commerciale anche nel caso in cui essendovi identita’ tra il bene oggetto della locazione e quello oggetto di vendita l’attivita’ d’impresa del conduttore venga solo in parte svolta nell’immobile per il quale si esercita il retratto e per altra parte in altra porzione immobiliare di cui il conduttore detraente ha la disponibilita’ mediante un diverso contratto di locazione stipulato con societa’ appartenente al medesimo gruppo societario al quale appartiene il retraente medesimo.

4.2. Dall’altro, con il terzo motivo, prima parte, la ricorrente lamenta omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione “su un punto decisivo della controversia”, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5 recte: circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, atteso che oggetto di ricorso e’ una sentenza pubblicata il 24 aprile 2008 e, pertanto, il ricorso stesso e’ soggetto alla disciplina di cui all’art. 360 c.p.c., e segg. come sostituiti, con decorrenza dal 2 marzo 2006, dal D.Lgs. 2 febbraio 2006, n. 40, art. 2 e segg. cfr.

D.lgs. 2 febbraio 2006, n. 40, art. 27, comma 2 nonche’ L. 18 giugno 2009, n. 69, art. 58, comma 5.

Si deduce, in particolare, nella parte conclusiva di tale motivo a norma dell’art. 366 bis c.p.c., ultima parte, che la sentenza impugnata:

– da un parte ha omesso ogni motivazione sulle ragioni per cui ritiene che la finalita’ del L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 – dalla stessa individuata nella conservazione dell’impresa ivi esercitata – non si realizzi nel caso in cui l’impresa sia esercitata in immobili distintamente appartenenti a diversi proprietari uno solo dei quali abbia venduto la porzione di cui e’ titolare, senza fornire alcuna motivazione in ordine alla ragione per cui:

1) ha ritenuto che la conservazione dell’impresa non si realizzi nel caso in cui gli immobili in cui essa opera siano goduti in forza di titoli diversi, idonei pero’, nel loro insieme, a garantire il mantenimento dell’unita’ operativa dell’impresa;

2) ha ritenuto irrilevante la circostanza che l’attivita’ d’impresa possa essere comunque proseguita anche nella sola porzione immobiliare oggetto di retratto;

– dall’altra, e’ incorsa in contraddizione, escludendo da un lato che possa assumere rilevanza, al fine dell’accertamento dei presupposti per l’applicabilita’ della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 il collegamento fra la SoDiCar e la Davinci s.r.l. facente parte del medesimo gruppo e proprietaria dell’altra porzione dell’immobile in cui viene esercitata l’attivita’ commerciale dell’attuale ricorrente giacche’ quest’ultima comunque e’ una societa’ da quella distinta, dall’altro seguendo invece un criterio diametralmente opposto quando ha esaminato la posizione del locatore venditore in relazione alla quale afferma che il legame di gruppo ha rilievo decisivo, dovendosi in funzione di quello escludere il carattere definitivo della vendita conclusa all’esclusiva finalita’ di far realizzare una immediata liquidita’ alla venditrice, salvo poi a far rientrare il bene nella titolarita’ di un’azione del gruppo (la D & D Immobiliare) con successivo recupero dello stesso.

5. I riassunti motivi – contrariamente a quanto invocato dalla controricorrente D & D Immobiliare s.r.l. – sono ammissibili, sotto il profilo di cui all’art. 366 bis c.p.c..

In particolare:

– il primo motivo si conclude con un quesito di diritto specifico e puntualmente pertinente alla fattispecie;

– quanto, ancora, ai lamentati vizi di motivazione (ex art. 360 c.p.c., n. 5) dedotti con il terzo motivo il motivo stesso si conclude con la chiara indicazione sia del fatto in relazione al quale la motivazione sia assume omessa, sia del fatto sul quale si denunzia che la motivazione e’ contraddittoria.

6. Pur se ammissibili in rito, i riferiti motivi, peraltro, sono infondati nel merito e devono, per l’effetto, essere disattesi.

Alla luce delle considerazioni che seguono.

6.1. Esaminando con precedenza, rispetto al primo motivo, le censure svolte con il terzo si osserva – in limine – che i giudici del merito hanno – sia pure sinteticamente – indicato le ragioni in forza delle quali, a loro giudizio, non sorge il diritto di prelazione di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 38 in caso di l’alienazione di quota dell’immobile in cui e’ esercitata una attivita’ imprenditoriale.

Hanno, infatti, precisato quei giudici stante la finalita’ del diritto di prelazione e del conseguente esercizio del diritto di riscatto favorire la permanenza del conduttore nell’immobile locato e, con essa, la conservazione, anche per esigenze di ordine sociale, dell’impresa ivi esercitata, nell’ipotesi in cui non sia stato consentito al conduttore di essere preferito nell’acquisto dell’immobile, la condizione cui e’ subordinata l’esistenza del diritto stesso e’ la coincidenza tra il bene venduto e quello in cui sia esercitata l’attivita’ imprenditoriale o artigianale. Tale coincidenza nel caso di specie, nonostante l’avvenuta divisione, non sussiste.

E’ evidente, per l’effetto, la infondatezza della censura sviluppata nel terzo motivo, prima parte.

6.2. Quanto, ancora, alla denunziata contraddittoria motivazione, della sentenza impugnata, si osserva che tale vizio sussiste allorche’ le ragioni poste a fondamento della decisione risultino sostanzialmente contrastanti in guisa da elidersi a vicenda e da non consentire l’individuazione della ratio decidendi, e cioe’ l’identificazione del procedimento logico – giuridico posto a base della decisione adottata (Cass. 14 ottobre 2010, n. 21215; Cass. 3 agosto 2007, n. 17076).

E’ evidente, pertanto, che in tanto e’ ravvisabile una motivazione contraddittoria, tale da non permettere di comprendere il procedimento logico – giuridico posto a base della decisione adottata, in quanto esistano affermazioni tra loro contrastanti nell’ambito dell’unica motivazione che sorregge il dictum del giudice del merito o – comunque -in presenza di pronunzia che trovi il suo fondamento in una pluralita’ di autonome argomentazioni, ciascuna delle quali sufficiente a giustificare la conclusione raggiunta a prescindere dalle altre – allorche’ tale contraddizione sia presente nell’ambito della stessa ratio decidendi, annullandola.

Come precisato sopra i giudici del merito hanno rigettato la domanda sulla base di due – distinte – argomentazioni, ognuna delle quali sufficiente ex se a sorreggere la conclusione fatta propria dalla sentenza impugnata.

E’ palese, di conseguenza, che non puo’ affermarsi che si e’ a fronte a una motivazione contraddittoria, tale da non permettere di comprendere l’iter argomentativo seguito, solo perche’ un certa circostanza e’ valutata (e apprezzata) in una certa ottica nell’ambito di una delle autonome rationes decidendi poste a fondamento della sentenza e interpretata diversamente, in un’altra.

Come, infatti, la parte puo’ – nello stesso giudizio – proporre domande alternative, o subordinate, tra loro in antitesi, senza che venga meno l’obbligo del giudice di esaminare tali richieste (cfr.

Cass. 19 luglio 2010, n. 16876; Cass. 12 marzo 2008, n. 6629) non diversamente allorche’ il giudice affidi la conclusione raggiunta a una pluralita’ di argomenti, ognuno sufficiente a sorreggerla (si’ che la infondatezza di alcuni di questi non consente di cassare la sentenza che rimane ferma in base a quelli corretti) nulla esclude che siano invocati argomenti eventualmente tra loro contraddittori.

Concludendo sul punto e’ palese che non sussiste contraddittoria motivazione della sentenza impugnata per avere i giudici del merito, in una delle rationes decidendi invocata a fondamento della accertata inesistenza, in capo alla SoDiCar s.r.l. del diritto di prelazione affermato che e’ irrilevante che la Societa’ Davinci comproprietaria con la Superauto dell’immobile condotto in locazione della SoDiCar farebbe parte dello stesso gruppo di societa’ a cui appartiene essa SoDiCar trattandosi comunque di societa’ da essa distinta, tant’e’ che per svolgere la sua attivita’ nell’ora quota di bene indiviso, oggi parte divisa, della Davinci, l’appellante ha dovuto stipulare con la stessa un contratto di locazione mentre, in altra ratio decidendi, ha invece affermato che contratto di leasing stipulato tra il Monte dei Paschi di Siena e la D & D da luogo a un contratto innominato, avente comunque l’esclusiva finalita’ di far realizzare una immediata liquidita’ alla venditrice, salvo poi a far rientrare il bene nella titolarita’ di una azienda del gruppo, con successivo possibile recupero dello stesso …

6.3. Anche a prescindere da quanto precede – comunque – e’ di palmare evidenza che tra le due proposizioni, sopra trascritte, non esiste – in ogni caso – quella inconciliabilita’ ravvisata e denunziata dalla ricorrente.

E’ palese, infatti, che la circostanza che la SoDiCar s.r.l. – senza ombra di dubbio, soggetto distinto dalla Davinci come dalla Superauto – conduttrice dell’immobile oggetto di controversia venduto alla Monte dei Paschi di Siena appartenga allo stesso gruppo delle societa’ alienante e’ assolutamente irrilevante al fine del decidere e di ritenere la sussistenza dell’invocato diritto di prelazione (che in presenza di tutte t le condizioni indicate dalla legge sorge in capo al conduttore di immobili non adibiti a abitazione, a prescindere dalla circostanza che detto conduttore sia una societa’ dello stesso gruppo della societa’ locatrice e alienante).

6.4. Infondato e’, altresi’, il primo motivo.

Risolvendo un contrasto manifestatosi nell’ambito della giurisprudenza delle sezioni semplici le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno enunciato il principio di diritto secondo cui in tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, al conduttore non spettano il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell’immobile, secondo la disciplina della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 38 e 39 qualora il locatore intenda alienare, ad un terzo ovvero al comproprietario dell’immobile locato, la quota del bene oggetto del rapporto di locazione (Cass., sez. un., 14 giugno 2007, n. 13886. Nello stesso senso, per la giurisprudenza successiva, Cass. 9 giugno 2010, n. 13838).

Le stesse considerazioni svolte dalle SS.UU. – a parere di questo collegio – impongono di escludere il diritto di prelazione nella eventualita’ – come nella specie – il bene sia stato oggetto di divisione tra gli originari proprietari (E si ritenga, pertanto, che gli originari contratti di locazione, in forza dei quali, ciascun comproprietario aveva concesso in locazione la quota indivisa di meta’ dell’unico immobile, sia stato – per effetto della divisione – novato nel senso che ciascun proprietario ha concesso in locazione la propria porzione dell’immobile, come risultante per effetto dell’atto di divisione).

Come puntualmente osservato dalle SS. UU., occorre, anzitutto, porre in evidenza che nella materia delle prelazioni – in particolare in quelle assistite dal carattere di realita’ assicurato dal diritto di riscatto – il relativo diritto si sovrappone all’autonomia contrattuale e la limitazione del potere dispositivo del proprietario trova giustificazione nella funzione sociale della proprieta’ (art. 42 Cost.), sicche’ il sacrificio imposto in funzione dell’interesse superindividuale conferisce alla norma che lo prevede l’inevitabile carattere della eccezionalita’, con la conseguenza della inapplicabilita’ della disciplina oltre i casi tipici regolati, tra i quali non e’ stata inserita l’ipotesi specifica della alienazione della quota.

Inserimento questo che sarebbe stato, invece, certamente indispensabile, quando si consideri anche che, nel sistema complessivo della L. n. 392 del 1978, la previsione dei commi 5, 6 e 7 dell’art. 38 della c.d. prelazione congiunta (nella quale, in caso di pluralita’ di conduttori, il diritto puo’ essere esercitato o unitamente da tutti i conduttori ovvero, nella rinuncia da parte di taluni di essi, ad opera degli altri o dell’unico conduttore che voglia avvalersene e che diventa sempre proprietario dell’intero immobile e non della sola quota corrispondente alla misura gia’ in suo godimento) e’ particolarmente significativa dell’intenzione del legislatore di evitare il formarsi di una comunione tra locatore e conduttore per la evidente difficolta’ che potrebbe derivarne nella gestione della cosa comune, oggetto di interessi potenzialmente contrastanti.

Soccorre, poi, il principio – evincibile con carattere di generalita’ dalla pacifica posizione di dottrina ne, al soggetto gia’ conduttore il diritto di prelazione piu’ non spetta.

Inoltre, all’argomento per il quale la cogente disciplina, che limita il suo potere dispositivo dell’immobile, potrebbe essere elusa dal proprietario – locatore con la predisposizione di successive alienazioni di quote, correttamente e’ stato opposto che, in tal caso, l’ordinamento offre, alternativamente, i rimedi dell’esercizio del diritto di riscatto, questo sul presupposto della dissimulata vendita dell’intero, e del risarcimento dei danni.

Infine, devesi osservare che il mancato riconoscimento della prelazione del conduttore nell’acquisto della quota non significa limitazione della tutela privilegiata che la legge riconosce alle locazioni ad uso imprenditoriale, poiche’ il diritto del conduttore alla stabilita’ del rapporto continua ad essere garantito dal diritto alla indennita’ per l’avviamento commerciale, al cui pagamento la parte locatrice continua ad essere tenuta e dal quale, invece, e’ esonerata quando il conduttore, mediante l’acquisto in prelazione dell’intero immobile, viene a confondere in se’ le due qualita’ di locatore e di conduttore.

Per tutte le considerazioni esposte deve ribadirsi, ulteriormente, che non spettano al conduttore il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell’immobile, secondo la disciplina della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 38 e 39, qualora il locatore intenda alienare, ad un terzo ovvero al comproprietario dell’immobile locato, la quota del bene oggetto del rapporto di locazione.

Non rileva, al riguardo, che il conduttore detenga l’immobile in forza di un distinti contratti di locazione, qualora – come nella specie – da un lato, l’immobile sia costituito da un complesso unitario diviso in piu’ porzioni distinte (ognuna assegnata a un comproprietario) successivamente all’inizio del rapporto locatizio, dall’altro, non si deduca (e si dimostri adeguatamente) che sia la divisione dell’immobile stesso e la sua parziale alienazione e’ stato oggetto di attivita’ simulata o, comunque, posta in essere esclusivamente al fine di vanificare il diritto di prelazione del conduttore).

6.5. Assolutamente irrilevanti, e non pertinenti, al fine del decidere – infine – sono le pronunce ricordate in ricorso e in memoria.

Infatti:

– lungi dall’affrontare le problematiche oggetto del presente giudizio, Cass. 26 febbraio 2003, n. 2893 era stata investita della diversa questione se sussista, o meno, il diritto di prelazione dell’immobile locato a favore di un conduttore che svolge attivita’ bancaria e questa Corte ebbe a osserva che l’attivita’ di intermediazione nel credito rientra, al pari delle altre attivita’ indicate nell’art. 2195 cod. civ., fra quelle commerciali ed e’, di per se’, finalizzata a fornire servizi al pubblico che all’uopo deve comunque necessariamente recarsi nell’immobile. Certo quanto sopra non e’ dato comprendere come facendo applicazione dei riferiti principi possa pervenirsi alla cassazione della sentenza ora oggetto di ricorso per cassazione;

– parimenti in alcun modo pertinente, al fine del decidere sono i principi enunciati dalla remota Cass. 10 luglio 1989, n. 3264: come risulta dalla lettura di tale sentenza e’ agevole osservare che nella specie il ricorrente per cassazione aveva locato due immobili distinti, appartenenti a due proprietari distinti, ponendo uno a servizio dell’altro – in particolare utilizzandone uno per i rapporti con i clienti, l’altro come deposito – e pretendeva di esercitare la prelazione anche con riguardo ai locali adibiti a deposito.

7. Al rigetto del primo e del terzo motivo (prima parte) del ricorso segue la declaratoria di inammissibilita’ del secondo motivo, nonche’ del terzo motivo, seconda parte, per carenza di interesse.

Deve ribadirsi, infatti, al riguardo che ove una sentenza (o un capo di questa) si fondi su piu’ ragioni, tutte autonomamente idonee a sorreggerla, e’ necessario – per giungere alla cassazione della pronunzia – non solo che ciascuna di esse abbia formato oggetto di specifica censura, ma anche che il ricorso abbia esito positivo nella sua interezza con l’accoglimento di tutte le censure, affinche’ si realizzi lo scopo stesso dell’impugnazione.

Questa, infatti, e’ intesa alla cassazione della sentenza in toto, o in un suo singolo capo, id est di tutte le ragioni che autonomamente l’una o l’altro sorreggano.

E’ sufficiente, pertanto, che anche una sola delle dette ragioni non formi oggetto di censura, ovvero che sia respinta la censura relativa anche ad una sola delle dette ragioni, perche’ il motivo di impugnazione debba essere respinto nella sua interezza, divenendo inammissibili, per difetto di interesse, le censure avverso le altre ragioni (In tale senso, ad esempio, tra le tantissime Cass. 11 gennaio 2007, n. 389; Cass. 18 settembre 2006, n. 20118; Cass. 24 maggio 2006, n. 12372).

Pacifico quanto precede, non controverso, da un lato, che sono stati rigettati il primo e il terzo motivo, prima parte (proposti per censurare la prima delle rationes decidendi invocate dai giudici di appello a fondamento della loro decisione, dall’altro, che con i restanti motivi (secondo motivo e terzo motivo, seconda parte) la ricorrente censura la seconda delle sopra riassunte rationes decidendi e’ palese, come anticipato, la inammissibilita’ dei detti motivi per carenza di interesse.

Anche – infatti – nella eventualita’ gli stessi dovessero risultare fondati non per questo potrebbe pervenirsi alla cassazione della sentenza impugnata che rimarrebbe, comunque, ferma in base alla prima ratio decidendi.

8. Al rigetto dell’appello segue la condanna della ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

PQM

LA CORTE rigetta il ricorso – condanna la ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di cassazione liquidate in Euro 200,00, oltre Euro 12.000,00 per onorari e oltre spese generali e accessori come per legge in favore della Immobiliare D & D s.r.l. e della Superauto s.r.l. nonche’ in Euro 200,00 per spese, Euro 12.000,00 per onorari e oltre spese generali e accessori come per legge in favore della Monte dei Paschi di Siena Leasing & Factoring Banca Per i servizi Finanziari alle imprese s.p.a..

Cosi’ deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione terza civile della Corte di cassazione, il 3 dicembre 2010.

Depositato in Cancelleria il 11 gennaio 2011