Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4338 del 21/02/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 4338 Anno 2013
Presidente: TRIOLA ROBERTO MICHELE
Relatore: BIANCHINI BRUNO

SENTENZA

– legittimazione
amministratore

sui ricorsi iscritti ai nn.r.g. 9137 e 14230/06 proposti da:

Franco BRACCI ( c.f.
rappresentato e difeso dall’avv. Sergio Paparo e dall’avv. Maurizio Cecconi, giusta
procura in calce al ricorso, ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo in
Roma, via Ugo De Carolis n. 34/b
– Ricorrente (proc. n.r.g. 9137106)-

contro
Condominio dello stabile sito in Firenze, piazza Santa Croce n.7 ( c.f. 93162750488)
in persona dell’amministratore pro tempore dr. Gilberto Baldazzi; rappresentato e difeso
dagli avv.ti Giovanni Taglialatela e Flavio Bindi ed elettivamente domiciliato presso lo
studio dei medesimi in Roma, viale Castrense n.7, giusta procura speciale rep 29423 per
atti del notaio Gunnella di Firenze dell’11/11/2011.
–

Controricorrente ( proc n. r.g. 9137/ 06) e ricorrente incidentale (proc. n.r.g. 14230196)

—

contro la sentenza della Corte di Appello di Firenze n. 1591/05; depositata il
4/11/05 e notificata il 17/01/2006
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Data pubblicazione: 21/02/2013

Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 9/01/2013 dal
Consigliere Dott. Bruno Bianchini;

Udito l’avv. Maurizio Cecconi, per la parte ricorrente, che ha insistito per
raccoglimento del ricorso ;

incidentale, che ha insistito per il rigetto del ricorso principale e l’accoglimento di quello
incidentale;

Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.
Ignazio Patrone, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l’assorbimento o il
rigetto di quello incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1 Il Condominio dello stabile sito in Firenze, piazza Santa Croce n.7, citò innanzi al
–

Tribunale del capoluogo toscano il condomino Franco Bracci chiedendo che fosse
ordinata la rimozione di alcune opere ( rampa scale per raggiungere la mansarda; vano
ad uso cucina; trasformazione della copertura a tetto in locale ad uso esclusivo) dal
medesimo poste in essere, senza autorizzazione, su spazi condominiali (vano scala) ed a
servizio dell’appartamento di proprietà esclusiva, sito all’ultimo piano, di guisa da
ostacolare l’uso delle cose comuni da parte degli altri condomini.
2 – Il Bracci , nel costituirsi, ammise di aver trasformato parte del tetto in terrazza ad
uso esclusivo ma negò che da ciò derivasse un pregiudizio per gli altri condomini; negò
altresì di aver eseguito interventi modificativi non assentiti.
3 – L’adito Tribunale respinse la domanda, opinando che le opere in contestazione
sarebbero state effettuate sulla proprietà esclusiva del Bracci e che da esse non sarebbe
derivato alcun nocumento all’utilizzo delle proprietà comuni da parte dei condomini.
4 – La Corte di Appello di Firenze, decidendo sul gravame del Condominio, ne accolse
in parte le doglianze, condannando il Bracci alla rimessione nel pristino stato della parte
del locale sottotetto sovrastante il vano scale condominiale e della porzione del tetto
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Udito l’avv. Giovanni Taglialatela, per la parte contro ricorrente e ricorrente

che era stata trasformata in terrazza; la detta Corte pervenne a tale decisione — per
quello che ancor conserva interesse in questa sede – : a — innanzi tutto disattendendo
l’eccezione di carenza di legittimazione dell’amministratore dell’ente di gestione,
sollevata dal Bracci in relazione alla mancata autorizzazione a proporre il giudizio da

finalità cautelati, come tali rientranti in quei giudizi in cui l’amministratore può agire o
resistere autonomamente; b — in secondo luogo interpretando l’atto di acquisto del
Bracci, nel senso che con lo stesso il precedente proprietario avrebbe trasferito la
porzione di fabbricato tra l’appartamento sito all’ultimo piano ed il tetto condominiale
ma non il volume soprastante il vano delle scale condominiali, così che, avendo il Bracci
creato nel sottotetto un nuovo locale, utilizzando non solo il volume del sottotetto
sovrastante il proprio appartamento ma anche la cubatura sovrastante le scale
condominiali, avrebbe determinato una modifica non consentita della cosa comune; c —
in terzo luogo sostenendo che sarebbe stata illegittima anche la trasformazione di parte
della copertura a tetto in terrazza ad uso esclusivo, dal momento che ne sarebbe
derivato — per la parte sovrastante l’appartamento di altri condomini- lo snaturamento
della funzione propria del tetto, posto non solo a copertura dell’edificio ma anche a
garantire l’isolamento termico del medesimo e comunque formante oggetto di un diritto
di accesso da parte dei condomini.

5 – Per la cassazione di tale sentenza il Bracci ha proposto ricorso, sulla base di cinque
motivi; il Condominio ha resistito con controricorso, svolgendo ricorso incidentale,
facendo valere due motivi; la causa è stata rinviata dapprima per consentire al
Condominio di produrre le delibere di autorizzazione alla costituzione in giudizio e
successivamente per l’astensione dalle udienze proclamata dall’Avvocatura.

MOTIVI DELLA DECISIONE
A – I due ricorsi vanno riuniti in quanto hanno ad oggetto la medesima sentenza.

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parte dell’assemblea condominiale, affermando in contrario che la causa avrebbe avuto

B — La decisione della Corte di Appello è stata depositata in epoca anteriore al 3 marzo
2006, data di entrata in vigore dell’art. 366 bis cpc, introducente l’obbligo di formulare
specifico quesito di diritto per l’ammissibilità del mezzo di impugnazione; ne deriva che
è infondata l’eccezione di inammissibilità dei motivi del ricorrente, laddove

I — Con il primo motivo del ricorso principale viene denunziata la violazione o falsa
applicazione degli artt. 948, 1130, 1131 e 1136 cod. civ. in base all’assunto che
l’Amministratore del Condominio sarebbe stato privo di legittimazione a promuovere il
giudizio in quanto nella fattispecie lo stesso avrebbe fatto valere in sostanza un’azione di
revindica, come tale non rientrante nel novero di quelle conservative che l’amministratore, a’
sensi dell’art. 1131 n.4 cod. civ., può promuovere autonomamente; con il primo motivo di
ricorso incidentale ( evidentemente condizionato all’accoglimento dell’avversaria censura) il

Condominio deduce invece l’esistenza di un vizio di motivazione nella pronunzia della Corte
fiorentina laddove la stessa avrebbe ritenuto che con la delibera condominiale del 2
dicembre 1986 l’assemblea non avrebbe dato mandato all’Amministratore di agire contro il
Bracci, assumendo erroneamente che l’autorizzazione avrebbe interessato altra causa.
I/a — Il primo motivo è infondato ed il correlativo mezzo incidentale ne risulta assorbito.

I/b – Invero dall’esame del combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c. emerge che la
prima norma, al punto 4, fa obbligo all’amministratore di: “compiere gli atti conservativi dei
diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio”: nei limiti di questa attribuzione,
l’amministratore del condominio ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio
sia contro i condomini sia contro i terzi; secondo l’interpretazione di questa Corte, il
legislatore ha inteso riferirsi agli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e
giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la
salvaguardia dell’integrità dell’immobile (v Cass. 8233/07), cioè ad atti meramente
conservativi ( adde, nel medesimo senso, più di recente: Cass. 16230/2011; Cass.
14626/2010); più specificamente la giurisprudenza di questa Corte ha riconosciuto la

nell’esposizione dei medesimi il Bracci sia incorso nella ricordata omissione.

legittimazione attiva dell’amministratore ad agire in giudizio senza l’autorizzazione
dell’assemblea: per conseguire la demolizione della soprelevazione realizzata in violazione
delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche (Cass., Sez. Un., 8
marzo 1986, n. 1552); per ottenere la rimozione di alcuni vani costruiti sull’area solare

costruzione effettuata, anche alterando l’estetica della facciata dell’edificio, sulla terrazza di
copertura (Cass. Sez II, 12 ottobre 2000, n. 13611); in via possessoria, contro la sottrazione,
ad opera di taluno dei condomini, di una parte comune dell’edificio al compossesso di tutti i
condomini (Cass Sez. II, 3 maggio 2001, n. 6190; Cass. Sez. Il, 15 maggio 2002, n. 7063);
per chiedere il risarcimento dei danni, qualora l’istanza appaia connessa con la conservazione
dei diritti sulle parti comuni (Sez. II, 22 ottobre 1998, n. 10474).

I/d – Orbene dalla lettura della narrativa di fatto sopra riportata, appare evidente che il
Condominio intese tutelare l’utilizzo da parte dei singoli condomini dello spazio a sottotetto
e dell’area sovrastante il vano scale, assumendo che le opere poste in essere del Bracci
sarebbero state idonee ad arrecare pregiudizio a tale uso: l’esame dei titoli di provenienza e
le statuizioni circa l’oggetto della vendita al Bracci non erano dunque finalizzati a valutare la
titolarità in capo allo stesso di parte dei beni comuni, bensì — e per incidens — a sottoporre ad
analisi critica le giustificazioni del convenuto alle pretese dell’ente di gestione.
II — Con il secondo motivo il Bracci deduce che la sentenza della Corte fiorentina sarebbe
stata viziata da violazione o da falsa applicazione dei principi relativi all’identificazione del
contratto (art. 1321 cod. civ.); alla sua conclusione ( art. 1326 cod. civ.); alla nozione di
transazione (art. 1965 cod. civ.) nonché da vizio di motivazione — omessa, contraddittoria o
insufficiente- allorché avrebbe disatteso l’eccezione di sopravvenuta carenza di interesse del
Condominio per effetto dell’intervenuta transazione a seguito dell’accettazione, da parte
dell’assemblea condominiale in data 5 giugno 2001, della proposta, in quella sede avanzata
da esso deducente, di porre termine all’intero contenzioso con il Condominio — avente ad
oggetto anche altre cause- con compensazione delle spese; sul punto il ricorrente mette in

dell’ultimo piano (Cass. Sez. II, 21 marzo 1969, n. 907); per conseguire la demolizione della

evidenza che sarebbe stato contraddittorio dare atto dell’incontro tra la volontà conciliativa
di esso ricorrente e quella dei condomini, nel corso di detta assemblea, per poi negare natura
di transazione a tale atto.

H/a — Il motivo deve dirsi fondato in quanto dalla lettura del contenuto del verbale di

intenzione di rinunziare alle varie cause pendenti ( ” il sig. Bracci dichiara e sottoscrive e riconferma
l’assoluta disponibilità a transigere tutte le cause attualmente pendenti, con compensazione delle spese, nei
vari gradi del giudizio, senza condizione alcuna” ) e che, contestualmente, l’assemblea diede il
proprio assenso a tale manifestazione di volontà ( ” l’assemblea, allo scopo di tentare una generale
pacificazione all’interno del condominio, delibera unanimemente di accettare la proposta transattiva così come
formulata dal sig, Bracci…” ) prevedendo nel contempo l’affidamento al proprio legale
dell’incarico di formalizzare il già raggiunto accordo (“… ed invita l’amministratore a contattare
l’avv. Chiarelli perché le decisioni abbiano le formali attuazioni…”).
1I/b — A fronte di tali emergenze di causa il giudice dell’appello ha valorizzato
esclusivamente il fatto che, successivamente, detto accordo non produsse gli sperati effetti,
non ponendo a mente — e quindi incorrendo nel vizio di insufficiente motivazione- che la
delibazione critica commessagli dal motivo di gravame aveva ad oggetto: da un lato, la
verifica della formazione di un accordo — se vuolsi: “quadro” – sulla proposta del Bracci e,
dall’altro, gli effetti di tale accordo; l’escludere la corrispondenza del pur riconosciuto
incontro delle volontà allo schema portato dall’art. 1965 cod. civ. voleva dunque dire non
portare la propria attenzione al prius logico rappresentato dal valore vincolante dato
dall’accettazione della proposta e, con ciò, privare di consequenzialità logica il risultato
interpretativo cui poi si era pervenuti ( cfr. fol quinto della sentenza: “…cosa ben diversa da ciò
che è necessario perché possa ritenersi stipulato il contratto di cui all’art. 1965 cod. civ.”).
II.c — L’accoglimento del motivo comporta la cassazione della sentenza in parte qua
commettendosi al giudice del rinvio una rinnovata valutazione dell’oggetto e dei limiti del
già raggiunto accordo sulla continuazione della lite.

assemblea riportato a fol 7 del ricorso emerge che il condomino manifestò la sua ferma

III — Gli altri motivi del ricorso principale e di quello incidentale ne risultano assorbiti.

P.Q.M.
La Corte
Riunisce i ricorsi; rigetta il primo motivo del ricorso principale; accoglie il secondo e

relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte di Appello di Firenze
che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma il 9 gennaio 2013, nella camera di consiglio della 2^ Sezione
Civile della Corte di Cassazione.

dichiara assorbiti gli altri motivi dello stesso nonché del ricorso incidentale; cassa in