Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4318 del 18/02/2021

Cassazione civile sez. trib., 18/02/2021, (ud. 04/11/2020, dep. 18/02/2021), n.4318

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHINDEMI Domenico – Presidente –

Dott. DE MASI Oronzo – rel. Consigliere –

Dott. ZOSO Liana Maria Teresa – Consigliere –

Dott. BALSAMO Milena – Consigliere –

Dott. REGGIANI Eleonora – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 10259-2015 proposto da:

N.T., N.C., N.S.,

N.M.E., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DELLE QUATTRO FONTANE

109, presso lo studio dell’avvocato STEFANO MELONI, rappresentati e

difesi dagli avvocati PIERLUIGI PESCE, FABRIZIO VINCENZI;

– ricorrenti –

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE;

– intimata –

avverso la sentenza n. 999/2014 della COMM. TRIB. REG. di GENOVA,

depositata il 29/09/2014;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

04/11/2020 dal Consigliere Dott. ORONZO DE MASI;

 

Fatto

RITENUTO

che:

N.C., N.M.E., N.S. e N.T. impugnarono, dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Savona, l’avviso di rettifica e liquidazione (n. (OMISSIS)), in relazione all’atto di compravendita del 3/12/2009, registrato l’11/12/2009, con il quale era stata trasferita la proprietà di alcuni terreni, ubicati nel Comune di (OMISSIS), a favore della Box 72 s.r.l. ed al dichiarato prezzo di Euro 510.000.000.

L’adita commissione tributaria accolse in parte il ricorso, riducendo la pretesa tributaria in ragione del minore valore attribuito giudizialmente agli immobili rispetto a quello accertato dall’ufficio stante la limitata capacità edificatoria dell’area.

La Commissione Tributaria Regionale della Liguria, con la sentenza n. 999/03/14, depositata il 29/9/2014, respinse l’appello dei contribuenti e confermò la prima decisione, affermando che nessuna incidenza poteva essere attribuita alla condizione sospensiva apposta al contratto preliminare, che pure si era realizzata, non influendo la circostanza dedotta in condizione sulla valutazione del valore venale dei beni trasferiti, da effettuarsi, ai sensi del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 43, comma 1, con riferimento al momento della stipula del rogito di compravendita, e con valutazione che deve tenere conto non solo delle condizioni attuali, ma anche di quelle potenziali dei beni.

I contribuenti hanno proposto ricorso, affidato a due motivi, illustrati con memoria, per la cassazione della sentenza.

L’Agenzia delle entrate non ha svolto attività difensiva.

Diritto

CONSIDERATO

che:

Con il primo motivo di ricorso deducono, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, omesso esame di un dato decisivo per il giudizio, e conseguente difetto assoluto di motivazione della sentenza, poichè il giudice di secondo grado non ha considerato che, cinque anni prima del rogito di compravendita, i N. avevano promesso in vendita ad B.A. e L.S.L., mediante contratto preliminare, gli stessi terreni oggetto dell’atto tassato, al prezzo di Euro 450.000,00, comprensivo del valore di quattro box edificandi che la parte acquirente si era impegnata a trasferire ai N., allo stato grezzo, a conclusione del cantiere, ove le autorità competenti avessero accolto l’istanza di aggiornamento del P.U.C. e rilasciato l’autorizzazione a costruire, trasferimento non realizzatosi, stante la sopravvenuta dichiarazione di fallimento della società Box 72.

Aggiungono, che all’epoca del predetto contratto preliminare di vendita, stipulato il 24/9/2004 e poi ceduto alla EKA s.r.l., società alla quale era definitivamente subentrata la Box 72 s.r.l., i contribuenti non potevano prevedere quanti box si sarebbero potuti edificare, in quanto la realizzazione di essi era condizionata all’adozione della variante del P.U.C., e che il corrispettivo stabilito a loro favore, in entrambe le negoziazioni, era rimasto sostanzialmente invariato nonostante il tempo trascorso.

Con il secondo motivo di ricorso deducono in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione dell’art. 2697 c.c., perchè il giudice di secondo grado non ha considerato che, quando l’Ufficio contesta il maggior valore del bene venduto, rispetto a quello dichiarato in atto, e conseguentemente rettifica imposta di registro ed accessori, deve fornire la prova dell’accertato valore venale in comune commercio del bene, che deve tenere conto, se si si tratta di area fabbricabile, dell’indice di fabbricabilità.

Evidenziano, altresì, che l’Agenzia delle entrate, nel caso in esame, non ha allegato alcuna perizia dell’UTE a sostegno della maggiore pretesa tributaria, mentre la perizia che i contribuenti avevano richiesto nel 2009 confermava il valore commerciale dei terreni oggetto di futura vendita, come dichiarato dalle parti contraenti.

I motivi d’impugnazione vanno disattesi per le ragioni di seguito esposte.

Assumono i contribuenti che il giudice di appello avrebbe omesso di considerare che, ai fini della individuazione dell’esatto valore venale dei terreni oggetto di compravendita, trasferiti al dichiarato prezzo di Euro 510.000.000, da assumere a base di calcolo delle imposte, ai sensi del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, si deve dare rilievo anche alle condizioni pattuite nel contratto preliminare di vendita, avente ad oggetto i medesimi beni, ed alla perizia di parte redatta (nel 2009) in prossimità della vendita.

Tuttavia, la decisione impugnata appare in linea con la giurisprudenza della Corte, in tema di imposta di registro, che ha più volte affermato che il D.P.R. n. 131 del 1986, art. 43, comma 1, nello stabilire che il valore del bene o del diritto trasferito deve essere determinato con riferimento alla “data dell’atto”, “impone che si tenga conto, nella valutazione medesima, ad un tempo, sia delle condizioni attuali che delle potenziali utilizzazioni dell’oggetto della prestazione, non essendo contestabile che anche le seconde concorrono ad individuare, con notazione di attualità, il valore venale in comune commercio (cfr. citato D.P.R. n. 131, art. 51, comma 2).” (Cass. n. 767/2001; n. 26685/2009).

La tesi, riproposta con la prima censura, secondo cui l’Ufficio finanziario avrebbe dovuto determinare il valore dei bene tenendo conto del prezzo indicato nel preliminare, risalente al 2004, epoca in cui era suscettibile di incerta utilizzazione edificatoria, piuttosto che al momento della stipula del contratto definitivo, avvenuta nel 2009, epoca prossima al concretizzarsi della aspettativa di utilizzazione edificatoria dell’area, profilo, questo, che lo stesso ricorrente nemmeno specificamente contesta, è dunque infondata.

Il già citato D.P.R. n. 131 del 1986, art. 43, comma 1, lett. a), dispone chiaramente che nel caso di contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, il valore del bene va calcolato alla data dell’atto di trasferimento, momento che si realizza, in ipotesi di contratto preliminare, al momento della stipula del contratto definitivo (e, nel caso di esecuzione forzata dell’obbligo di concludere il contratto, dal passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 c.c.).

Quanto alla dedotta violazione del precetto di cui all’art. 2697 c.c., oggetto della seconda censura, è sufficiente considerare che essa si configura nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma, e non quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesse assolto tale onere, poichè in questo caso vi è piuttosto un erroneo apprezzamento sull’esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, e nei ristretti limiti consentiti dall’attuale testo della disposizione (Cass. n. 17313/2020; n. 13395/2018).

Inoltre, alla doglianza dell’omessa valutazione, da parte del giudice di merito, di un documento, si accompagna il duplice onere di specifica indicazione, a pena di inammissibilità ex art. 366 c.p.c., n. 6, degli atti, dei documenti e dei dati necessari al reperimento degli stessi, ed in mancanza dell’indicazione del contenuto della perizia di parte (trascrivendolo o quantomeno riassumendolo nel ricorso), risulta impossibile per la Corte di legittimità ogni valutazione al riguardo (Cass. n. 19048/2016; n. 23575/2015; S.U. n. 22726/2011).

di produrlo agli atti (indicando esattamente nel ricorso in quale fase processuale ed in quale fascicolo di parte si trovi il documento in questione) e di indicarne il contenuto (trascrivendolo o riassumendolo nel ricorso), essendo altrimenti impossibile per la Corte di legittimità ogni valutazione al riguardo (Cass. n. 19048/2016).

In conclusione, la sentenza del giudice di appello non merita di essere cassata.

Non v’è luogo a provvedere sulle spese processuali non avendo la parte intimata svolto attività difensiva.

PQM

La Corte, rigetta il ricorso.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 4 novembre 2020.

Depositato in Cancelleria il 18 febbraio 2021

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