Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4307 del 22/02/2018

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4307 Anno 2018
Presidente: MATERA LINA
Relatore: SCALISI ANTONINO

ORDINANZA

sul ricorso 20973-2014 proposto da:
FIORITO CARMELO, elettivamente domiciliato in ROMA,
VIA CELIMONTANA 38, presso lo studio dell’avvocato
PAOLO PANARITI, che lo rappresenta e difende
unitamente all’avvocato ANNA SONDI;
– ricorrente contro

DECA COSTRUZIONI S.r.l., in persona del Presidente del
C.d.A. e legale rappresentante pro tempore
elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CUNFIDA 20,
presso lo studio dell’avvocato MONICA BATTAGLIA, che
la rappresenta e difende unitamente all’avvocato
PIERPAOLO FRACCHIA;
– controricorrente –

Data pubblicazione: 22/02/2018

avverso la sentenza n. 1470/2014 della CORTE D’APPELLO
di TORINO, depositata il 01/08/2014;
udita la relazione della causa svolta nella camera di
consiglio del 11/10/2017 dal Consigliere ANTONINO

SCALIST.

RG. 20973 del 2014 Fiorito Carmelo

Fatti di causa
Fiorito Carmelo con ricorso dell’i settembre 2014 ha chiesto a
questa Corte la cassazione della sentenza n. 1470 del 2014, con
la quale la Corte di Appello di Torino dichiarava prescritta la
domanda proposta con citazione del 18 aprile 2008 da Carmelo
Fiorito contro Deca Costruzioni S.r.l. L’attuale ricorrente aveva

premettendo di avere acquistato dalla convenuta l’immobile sito
in via Della Chiatta 48/1 in Alessandria privo della prescritta
agibilità e di aver denunciato la difformità tra la documentazione
depositata in Comune e quanto realizzato dalla società
venditrice, chiedeva la condanna della società al risarcimento
dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti compresivi,
comunque, della perdita del valore dell’immobile, in conseguenza
alla difformità di cui si è detto, nonché i costi necessari al
ripristino dello stato dei luoghi e dell’immobile in conformità alle
regole di buona tecnica. Precisava l’attore che l’agibilità
dell’immobile non avrebbe potuto essere rilasciata perché
l’immobile era stato realizzato in difformità al progetto sulla cui
base era stato rilasciato il permesso di costruire.
Il Tribunale di Alessandria con sentenza del 2013 aveva accolto
la domanda proposta da Fiorito Carmelo e condannava la società
Deca Costruzioni al risarcimento dei danni che liquidava in C.
22.900,00.
La Corte di Appello di Torino riteneva prescritta l’azione anche in
riferimento ai vizi incidenti sul rilascio dell’agibilità, ritenendo che
l’azione ricadesse nel disposto di cui all’art. 1494 cod. civ. e,
pertanto, soggiacesse al termine annuale di prescrizione, anziché
al termine ordinario decennale.

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convocato in giudizio la società Deca Costruzioni S.r.l. e,

RG. 20973 del 2014 Fiorito Carmelo

La cassazione è stata chiesta con ricorso affidato a due motivi.
La società Deca Costruzioni S.r.l. ha resistito con controricorso.
Ragioni della decisione.
In via preliminare, va rigettata l’eccezione di inammissibilità
formulata dal controricorrente perché la Corte distrettuale
avrebbe deciso le questioni di diritto in modo conforme alla

non offre elementi per confermare o mutare l’orientamento della
stessa, perché a ben vedere il ricorrente, pur non indicandolo
espressamente, lamenta la violazione degli artt. 1453 cod. civ, e
censura, dunque, che non sia stato, applicata nel caso in esame
la normativa relativa all’inadempimento contrattuale
disattendendo quanto era stato deciso dal Tribunale di
Alessandria.
1.= Con il primo motivo di ricorso Fiorito Carmelo lamenta la
violazione del giudicato relativo alla qualificazione dell’azione ex
art. 1477 cod. civ. Violazione e falsa applicazione delle norme di
diritto di cui agli artt. 1453, 1495 e 1477 cod. civ. determinante
l’errata applicazione del termine annuale di prescrizione, anziché,
del termine decennale. Il ricorrente si duole del fatto che la Corte
distrettuale abbia collegato l’azione risarcitoria avanzata
dall’originario attore, attuale ricorrente, al regime prescrizionale
della domanda di garanzia di cui all’art. 1495 cod. civ., abbia
sconfessato senza alcuna motivazione la CTU e abbia ritenuto
vizi non incidenti. sulla funzione economica sociale le difformità
fra il progettato e l’eseguito e le violazioni della normativa e
della buona tecnica che lo stesso CTU indicato ostative al rilascio
dell’agibilità.
1.1.= Il motivo è fondato.

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giurisprudenza di questa Corte di Cassazione e l’esame dei motivi

RG. 20973 del 2014 Fiorito Carmelo

Va qui precisato che come emerge dalla sentenza impugnata e
come meglio è stato specificato dal ricorrente, il Tribunale di
Alessandria aveva distinto in ordine alla vicenda processuale
esaminata due domande: a) una domanda di risarcimento del
danno per la mancata consegna della licenza di abitabilità ovvero
per l’inesistenza delle condizioni per il rilascio della licenza di

dell’immobile, oggetto di giudizio, che erano stati denunciati. Lo
stesso Tribunale ha, dunque, chiarito che andava rigettata la
domanda relativa ai vizi redibitori, posto che la convenuta aveva
eccepito la tardività della denuncia rispetto alla data di consegna
del bene e l’attore non aveva assolto l’onere della prova di avere
denunziato i vizi nel termine di legge ex art. 1495 cod. civ.
Tuttavia, il Tribunale (accogliendo le conclusioni del CTU secondo
cui “non tutte le normative sono state rispettate pertanto allo
stato attuale non poterebbe essere rilasciata l’agibilità”)
accoglieva la domanda di risarcimento del danno relativa alla
mancata sussistenza dell’abitabilità perché tale domanda
risarcitoria andava imputata ad un inadempimento contrattuale.
Il Tribunale, in altri termini, aveva ritenuto prescritta l’azione ex
art. 1494 per i vizi dell’immobile denunciati e non prescritta
(ovviamente applicando la prescrizione decennale) l’azione
relativa alla insistenza dell’agibilità dell’immobile ai seni degli
artt. 1453 e 1477 cod. civ..
1.2.= In verità i principi indicati dal Tribunale, sono rispondenti a
quanto affermato da questa Corte in varie occasioni:

“la

consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del
contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad
abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità
della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul
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abitabilità; b) e una seconda domanda relativa ai difetti

RG. 20973 del 2014 Fiorito Carmelo

venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito
essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla
possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso
contrattualmente previsto.”( Cass. 11 ottobre 2013, n. 23157) E
di più, la recente sentenza di questa Corte, la n. 24386 del 8
febbraio 2016, ha precisato che la vendita di un immobile privo

del tutto diversa da quella dedotta in contratto. In tale
circostanza, il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la
risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o
l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto,
ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni. Ma non
è tutto. La S. Corte ha stabilito, anche, che l’acquirente può
rifiutarsi di firmare il rogito, anche, qualora abbia già stipulato il
contratto preliminare.
1.3.= Pertanto, la Corte distrettuale nel ritenere che la sentenza
di primo grado (pag. 15 della sent.) (….) aveva affermato che i
termini di cui all’art. 1495 cod. civ. (….) valgono anche per la
domanda di risarcimento di cui all’art. 1494 cod. civ. (…) e che
tale capo della sentenza non era stata impugnata (…..). Pertanto,
“(….) il termine annuale di prescrizione di cui all’art. 1495
comma 3 cod. civ. valeva anche nei confronti della domanda di
risarcimento danno proposta in questo giudizio (….)” ha
trascurato di apprendere che il Tribunale aveva invece ritenuto,
giustamente, non coperta dalla prescrizione di un anno la
domanda di risarcimento danni relativa all’agibilità, avendo
verificato che la mancata consegna del certificato di agibilità non
era dovuto ad un mero e semplice ritardo.
1.4.= E, comunque, la Corte distrettuale ha mancato di chiarire
se l’inesistenza del certificato di agibilità accompagnata
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di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o

RG. 20973 del 2014 Fiorito Carmelo

dall’esplicita affermazione del CTU (“non tutte le normative sono
state rispettate pertanto allo stato attuale non potrebbe essere
rilasciata l’agibilità), nel caso specifico, non integrasse un’ipotesi
di consegna di un aliud pro alio e, pertanto, di inadempimento
contrattuale che poteva comportare la richiesta di risoluzione del
contratto (tuttavia, non chiesta in questa caso) e anche

risarcimento del danno, così come è avvenuto.
2.= L’accoglimento di questo primo motivo di ricorso assorbe il
secondo con il quale, il ricorrente denuncia la violazione e falsa
applicazione dell’art. 2935 cod. civ.

Secondo il ricorrente, la

Corte distrettuale nel ritenere prescritta la domanda del Fiorito
non avrebbe tenuto conto che, ai sensi dell’art. 2935 cod. civ., il
decorso della prescrizione ha inizio dal momento in cui il diritto
può essere fatto valere e, dunque, dalla piena conoscenza delle
problematiche di cui era, conoscenza raggiungibile unicamente
attraverso una relazione tecnica. E, nel caso in esame, la
relazione dell’ing. Seggi che ha consentito la conoscenza delle
problematiche relative al rilascio del certificato di agibilità era
datata 25 marzo 2008 e la citazione era stata portata alla
notifica il 31 marzo 2008, ovvero, a sei giorni di distanza.
In definitiva, va accolto il primo motivo del ricorso e dichiarato
assorbito il secondo, la sentenza implrgnata va cassata e la
causa rinviata ad altra sezione della Corte di Appello di Torino,
anche, per il regolamento delle spese del presente giudizio di
cassazione.
PQM
La Corte accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbito
il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra

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separatamente (alla richiesta di risoluzione contrattuale) il

RG. 20973 del 2014 Fiorito Carmelo

Sezione della Corte di Appello di Torino, anche per il regolamento
delle spese del presente giudizio di cassazione.
Così deciso nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione

Civile della Corte di Cassazione 1’11 ottobre 2017.