Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4127 del 02/03/2016

Civile Sent. Sez. 2 Num. 4127 Anno 2016
Presidente: MAZZACANE VINCENZO
Relatore: FALABELLA MASSIMO

SENTENZA

sul ricorso 4038-2011 proposto da:
STABILE ANNA MARIA STBNMR55L59H703C, elettivamente
domiciliata in ROMA, VIA OTTAVIANO 73, presso lo
studio dell’avvocato BRUNO DE CICCIO, rappresentata e
difesa dagli avvocati MASSIMO PAGLIARA, BRUNO TODISCO;
– ricorrente
contro

2015
2476

CONDOMINIO VIA SAN FRANCESCO DI PAOLA 16 SALERNO,
elettivamente domiciliato in ROMA, P.ZZA CAVOUR presso
la CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso
dall’avv.GIUSEPPE AVELLA;

Data pubblicazione: 02/03/2016

- controrícorrente –

avverso la sentenza n. 945/2010 della CORTE D’APPELLO
di SALERNO, depositata il 20/10/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 18/12/2015 dal Consigliere Dott. MASSIMO

udito l’AvvocatoPAGLIARA Massimo, difensore della
ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. RICCARDO FUI° che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

FALABELLA;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ex art. 1137 c.c. depositato avanti al
Tribunale di Salerno, Anna Maria Stabile, nella qualità

fabbricato ubicato in Salerno, via San Francesco di
Paola n. 11 bis, impugnava la delibera condominiale
assunta dall’assemblea in data 13 maggio 2002 con la
quale, nell’approvare il bilancio consuntivo dell’anno
2000-2001 e quello preventivo dell’anno 2001-2002,
erano stati inclusi tra i costi di gestione
condominiali anche quelli inerenti alla manutenzione di
un cancello di accesso ad un cortile posto in adiacenza
al fabbricato condominiale, il quale era distinto
rispetto ad esso perché oggetto di una comunione tra la
stessa istante e taluni soltanto dei componenti del
suddetto Condominio. Chiedeva quindi che, previa
accertamento della proprietà, in capo ad essa istante,
di una quota del cortile, fosse annullata la delibera
sopra indicata assunta dal Condominio.
Quest’ultimo

si

costituiva

in

giudizio

e

contestava le deduzioni attoree, rilevando come la
costituzione di un condominio fosse compatibile con una
comunione parziale laddove taluni beni fossero
utilizzati per la loro struttura funzionale da un
gruppo ristretto di condomini ed evidenziando, altresì,
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di proprietaria di appartamento facente parte del

che la delibera impugnata aveva rettamente ripartito le
spese di manutenzione del cancello tra i sei
comproprietari dell’area di cortile, e non tra tutti i
condomini.

rigettava il ricorso.
Proponeva appello Anna Maria Stabile e, nel
contraddittorio col Condominio, che si costituiva anche
nella fase di gravame, la Corte di appello di Salerno
con sentenza depositata il 20 ottobre 2010 respingeva
l’impugnazione. La corte territoriale riteneva che
l’appartenenza di un bene comune ad alcuni soltanto dei
condomini costituisse la caratteristica propria del
condominio parziale di cui all’art. 1123, 3 ° co. c.c.,
norma – questa – che aveva riguardo proprio all’ipotesi
che determinate cose od opere siano destinate a servire
solo una parte del fabbricato. La figura del condominio
parziale, secondo il giudice dell’impugnazione, non era
avulsa dal contesto condominiale ma si inseriva in esso
ed era assoggettata alla medesima disciplina, anche se
il diritto di partecipare all’assemblea relativamente
alle cose, alle opere e agli impianti che integravano
il condominio parziale competeva soltanto ai condomini
che ne avevano la titolarità. Pertanto – concludeva la delibera impugnata aveva pienamente rispettato il
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Con sentenza n.3754/2005 il Tribunale di Salerno

principio per cui la gestione e la manutenzione di
elementi componenti il condominio parziale competeva,
in via esclusiva, ai condomini che ne facevano parte.

ha proposto ricorso per cassazione articolando due
motivi.
Resiste il Condominio con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente denuncia omessa,
insufficiente e contraddittoria motivazione circa un
punto decisivo della controversia (art. 360, comma 1,
n. 5, c.p.c.). Ha sottolineato che il discrimine tra il
condominio e la comunione debba ravvisarsi della
funzione strumentale che caratterizza i beni
condominiali rispetto alla piena autonomia dei beni
oggetto di semplice comunione: infatti le cose, gli
impianti e servizi di uso comune, contemplati dalle
norme sul condominio degli edifici, non sono
suscettibili di autonoma utilità, in quanto sono o
strutturalmente necessari alla stessa esistenza del
bene individuale, ovvero funzionalmente destinati al
servizio di questo, sicché il godimento dei beni comuni
risulta essere funzionale al godimento, o al miglior
godimento, del bene individuale. In difetto, quindi, di
una relazione di accessorietà tra il bene condominiale
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Avverso la sentenza di appello Anna Maria Stabile

e quello in proprietà esclusiva mancherebbe

la ragione

che giustifica il ricorso alle norme specifiche sul
condominio degli edifici. La ricorrente ha pertanto

contiguità spaziale dell’area oggetto di comunione tra
alcuni dei condomini del fabbricato per farla ritenere
condominiale. In tal senso, la corte di merito aveva
male interpretato l’azione proposta col ricorso
introduttivo: infatti, il “previa accertamento della
proprietà esclusiva della ricorrente di quota parte del
cortile prospiciente il fabbricato condominiale” doveva
interpretarsi alla luce di quanto prospettato avendo
riguardo al diverso regime da applicarsi all’area di
cortile rispetto alla disciplina propria del
condominio.
Con il secondo motivo à lamentata la falsa
applicazione degli articoli 1123, 2 ° co. e 1136 c.c.
(art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.). La ricorrente si
limita a dedurre: “L’erronea sussunzione del fatto
nella fattispecie del condominio parziale ha comportato
quale diretta conseguenza la falsa applicazione degli
articoli in epigrafe in luogo della normativa di cui
agli art. 1100 c.c. e seguenti regolanti la comunione
ordinaria”.
I due motivi vanno esaminati congiuntamente, in
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evidenziato che non sarebbe sufficiente la mera

Oen;
quanto connessi.
Le censure sono prive di fondamento.
Per l’affermazione della natura condominiale di un

funzionale al servizio o al godimento collettivo, e
cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o
funzionalmente, con le unità immobiliari di proprietà
esclusiva dei singoli condomini (Cass. 7 maggio 2010,
n. 11195; Cass. 22 agosto 2002, n. 12436; Cass. I
dicembre 2000, n. 15372).
Se la relazione funzionale interessa una singola
unità immobiliare in proprietà esclusiva, nel senso che
la cosa risulta destinata al solo servizio di questa,
la natura condominiale del bene deve escludersi. Se,
invece, il bene è destinato a servire non già la
porzione in proprietà esclusiva di un solo condomino ma
una parte del fabbricato riferibile a un numero
limitato di condomini, trova applicazione l’art. 1123,
3 ° co. c.c., secondo cui le spese relative alla
manutenzione di esse sono a carico del gruppo dei
condomini che ne ha tratto utilità. Questa S.C., in
proposito, ha rilevato che deve ritenersi
legittimamente

configurabile

la

fattispecie

del

condominio parziale ex lego tutte le volte in cui un
bene

risulti,

per

obbiettive

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caratteristiche

bene è necessario che esso abbia l’attitudine

strutturali e funzionali, destinato al servizio o al
godimento in modo esclusivo di una parte soltanto
dell’edificio in condominio, parte oggetto di un
autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno
il presupposto per il riconoscimento di una
contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel
bene (Casse 24 novembre 2010, n. 23851; Cass. 28 aprile
2004,

n.

8136).

La questione relativa alla strumentalità del
cortile, e quindi del cancello, che è stata posta dalla
ricorrente, è quindi destinata ad essere risolta
proprio nel senso indicato dalla decisione impugnata.
A parte il fatto che è la stessa odierna
ricorrente a evidenziare come il cancello costituisca
“accessorio o pertinenza” dell’immobile che è in sua
proprietà esclusiva (evidenziando in tal modo la
relazione funzionale esistente tra i due), è del tutto
pacifico, che il cortile, cui dà accesso il cancello,
sia adiacente al fabbricato condominiale e oggetto
della proprietà di alcuni soltanto dei condomini.
Ora, il cortile condominiale è definito dall’art.
1117, n. 1 c.c. bene di proprietà comune, in quanto
dotato di una attitudine funzionale al servizio dello
stabile condominiale nella sua interezza; la proprietà
dello stesso in capo ad alcuni soltanto dei condomini
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•

implica

che

quell’area

sia

asservita

non

già

all’edificio nel suo complesso, ma alle sole porzioni
nella proprietà esclusiva dei soggetti che hanno la

bene, rientrante tra quelli di cui all’art. 1117,
appartenga solo ad alcuni condomini non modifica, nella
sua essenza, la relazione funzionale tra il bene, che è
pur sempre destinato ad un uso collettivo (ancorché
limitato) e le singole unità immobiliari oggetto di
proprietà esclusiva: in tal caso, infatti, deve
presumersi che la proprietà comune serva quelle
individuali, né più né meno come il bene condominiale
serve le proprietà di tutti i condomini. Come si è
detto, un cortile assoggettato alla parte dell’immobile
che comprende le porzioni in proprietà esclusiva di un
numero limitato di condomini è, in base alla previsione
dell’art. 1123, 3 ° co. c.c., un bene soggetto al regime
del condominio parziale. Il profilo funzionale che lega
il bene ad alcune soltanto delle proprietà individuali
non vale, dunque, a sottrarre lo stesso al regime di
contitolarità proprio del condominio, anche se in
questo caso opera una diversa modulazione dell’ambito
soggettivo di quella contitolarità.
Trova quindi giustificazione, con riferimento alla
fattispecie in esame, la delibera dell’assemblea
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comproprietà del cortile. Pertanto, il fatto che un

condominiale che, con riferimento al cancello del
cortile, è stata assunta ammettendo alla votazione i
soli condomini comproprietari di quell’area. Infatti il

semplificazione dei rapporti gestori interni alla
collettività condominiale, per permettere che, quando
all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti
che interessino la comunione di determinati beni o
servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il
quorum,

tanto costitutivo quanto deliberativo, debba

essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità
immobiliari e ai condomini direttamente interessati
(Cass. 17 febbraio 2012, n. 2363).
Il ricorso è dunque respinto.
Le spese di lite, liquidate in dispositivo,
seguono la soccombenza.
P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna parte
ricorrente al pagamento delle spese processuali,
liquidate in E 2.700,00, di cui C 200,00 per esborsi
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio
della 2’` Sezione Civile, in data 18.12.2015.

condominio parziale opera proprio sul piano della