Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4080 del 09/02/2022

Cassazione civile sez. II, 09/02/2022, (ud. 11/01/2022, dep. 09/02/2022), n.4080

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente –

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere –

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – rel. Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere –

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 5837/2017 proposto da:

L.A., e B.E., rappresentati e difesi dall’Avvocato

FABIO GIUSEPPE LUCHESI, per procura a margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

D.L.M.G., rappresentata e difesa dall’Avvocato MARIO

LUCIANO CREA, e dall’Avvocato FRANCESCO MADEO per procura in calce

al controricorso;

– controricorrente –

nonché

V.D., S.A., FALLIMENTO L. S.R.L.;

– intimati –

avverso la sentenza n. 4998/2016 della CORTE D’APPELLO DI ROMA,

depositata il 10/8/2016;

udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica

dell’11/1/2022 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE DONGIACOMO;

sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore

Generale della Repubblica Dott. PEPE Alessandro, il quale ha

concluso per l’accoglimento del ricorso ed, in particolare, del

quarto motivo;

sentito, per i ricorrenti, l’Avvocato FRANCESCO LANATA’, per delega

dell’Avvocato GIUSEPPE LUCCHESI;

sentito, per la controricorrente, l’Avvocato FRANCESCO MADEO.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1.1. D.L.M.G., con atto di citazione notificato il 10/9/2004, ha convenuto in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, L.A. e B.E. e, dopo aver dedotto che questi ultimi non avevano provveduto alla consegna dell’immobile acquistato con contratto di compravendita stipulato il 17/12/2003, ha chiesto che i convenuti fossero condannati al risarcimento dei danni subiti dalla stessa per un importo pari alla penale di Euro 400,00 al giorno contenuta nell’art. 5 del predetto contratto, con decorrenza dall’1/1/2004 fino alla consegna.

1.2. L.A. e B.E. si sono costituiti in giudizio chiedendo, tra l’altro, il rigetto della domanda proposta dall’attrice e, in via riconvenzionale, chiamata in causa la L. s.r.l., che fosse accertato e dichiarato che, tra quest’ultima e la D.L., fosse in corso, sull’immobile in questione, un contatto di locazione.

1.3. La L. s.r.l., a sua volta, si è costituita in giudizio, aderendo alle conclusioni dei convenuti.

2. Il tribunale, con sentenza del 19/10/2009, accertato che il contratto di locazione dedotto dai convenuti era stato concluso a mezzo di sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c., con decorrenza dall’1/7/2006, ha ritenuto che gli stessi non avessero adempiuto all’obbligo di consegnare l’immobile entro la data del 31/12/2003 e li ha, quindi, condannati, in accoglimento della domanda dell’attrice, al pagamento della somma complessiva di Euro 348.000,00, a titolo di penale (per il periodo compreso tra il 31/12/2003 e l’1/7/2006), come previsto dall’art. 5 del contratto di compravendita.

3.1. La L. s.r.l., L.A. ed B.E. hanno proposto appello lamentando, in particolare, l’errata ricostruzione della volontà delle parti con riguardo tanto alla scrittura privata che, dopo l’acquisto dell’immobile, avrebbe dovuto portare alla stipula di un contratto di locazione in ordine allo stesso, quanto alla connessione, risultante dalla sentenza n. 6257/2006, tra il preliminare di vendita e il preliminare di locazione.

3.2. D.L.M.G. si è costituita nel giudizio d’appello chiedendo il rigetto del gravame, al pari di S.A. e di V.D., custodi giudiziari dell’immobile oggetto del contratto di compravendita per effetto del sequestro penale disposto dal tribunale di Reggio Calabria.

3.3. Interrotto il giudizio a causa del fallimento della L. s.r.l., gli appellanti hanno provveduto alla sua riassunzione.

4.1. La corte d’appello, con la sentenza in epigrafe, ha rigettato l’appello.

4.2. La corte, in particolare, per quanto ancora rileva, ha dichiaratamente condiviso la ricostruzione delle pattuizioni intercorse tra le parti contenuta nella sentenza appellata, lì dove il tribunale aveva ritenuto che, a seguito della compravendita del 17/12/2003, l’acquirente non era stata immessa nel possesso dell’immobile entro la data stabilita del 31/12/2003 e che il preliminare di locazione era stato attuato non già da un contratto definitivo ma dalla sentenza n. 6257/2006, pronunciata dal tribunale di Roma ai sensi dell’art. 2932 c.c., con efficacia costitutiva del rapporto di locazione a decorrere dall’1/7/2006.

4.3. In effetti, ha osservato la corte, tra le parti sono intercorsi rapporti diversi in quanto il contratto preliminare di locazione è stato stipulato tra la società L., quale promissaria conduttrice, e la D.L., promittente locatrice, mentre il contratto di compravendita è intercorso tra L.A. ed B.E., in qualità di venditori, e D.L.M.G., come acquirente.

4.4. Il tribunale, quindi, ha proseguito la corte, ha correttamente affermato che, alla data del 31/12/2003, non poteva ritenersi ancora in vigore il contratto di locazione, la cui costituzione è stata determinata per effetto della sentenza n. 6257/2006 con la quale il tribunale di Roma ha dato esecuzione al contratto preliminare di locazione con decorrenza dall’1/7/2006.

4.5. Non può, dunque, condividersi, ha osservato la corte, la tesi dell’appellante secondo cui gli effetti del contratto di locazione erano già in atto al momento della compravendita, poiché, “pur essendo intercorsi tra le parti rapporti complessi, non è possibile tuttavia ritenere acquisita la prova, ma, anzi, vi è prova contraria, che alla data del contratto di compravendita la D.L. avesse concesso in locazione l’immobile, dal momento che la locazione fu costituita tre anni dopo la vendita”.

4.6. Ne’, del resto, ha concluso la corte, può affermarsi, come vorrebbero gli appellanti, che il contratto di locazione, sebbene avesse acquistato efficacia costitutiva dall’1/7/2006, aveva comunque avuto una valenza per gli impegni negoziali assunti già dal 31/12/2006 (recte: 31/12/2003) poiché, in quest’ultima data, sussisteva “solo l’obbligo della futura stipulazione del contratto di locazione”, i cui effetti giuridici, prodotti con la citata sentenza, non potevano certo retroagire.

5.1. L.A. ed B.E., con ricorso notificato in data 24/2/2017, hanno chiesto, per quattro motivi, la cassazione della sentenza, dichiaratamente non notificata.

5.2. D.L.M.G. ha resistito con controricorso notificato in data 4/4/2017.

5.3. Sono rimasti intimati il fallimento della L. s.r.l. nonché S.A. e V.D..

5.4. I ricorrenti hanno depositato memoria nella quale hanno, tra l’altro, evidenziato, la chiusura del fallimento della L. s.r.l. in data (OMISSIS) e il dissequestro dell’immobile, chiedendo di rinnovare la notifica del ricorso ove fosse ritenuto necessario.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

6.1. Con il primo motivo, i ricorrenti, lamentando la violazione e/o la falsa applicazione dell’art. 1362 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui, valorizzando solo le pattuizioni contenute nella clausola di cui all’art. 5 del contratto di vendita del 12/12/2003 e il tenore letterale delle stesse, la corte d’appello ha omesso di esaminare il collegamento funzionale tra tale contratto e le altre scritture intercorse tra le parti, e cioè il preliminare di vendita del 25/11/2002 e le scritture integrative del 26/5/2003 e del 15/7/2003, e quelle intercorse tra queste ultime e la L. s.r.l., e cioè il preliminare di locazione del 13/12/2002, ed ha, quindi, erroneamente ricostruito la volontà che le parti, attraverso l’intera operazione contrattuale compiuta, avevano effettivamente espresso.

6.2. La corte, infatti, pur avendo dato atto che tra le parti esistevano rapporti complessi, ha escluso che le stesse avessero inteso anticipare gli effetti della locazione tra l’acquirente e la L. s.r.l. già al momento della compravendita sul rilievo che gli effetti prodotti dalla sentenza di esecuzione in forma specifica del preliminare di locazione dello stesso immobile non potevano certo retroagire rispetto alla sentenza costitutiva, in tal modo privilegiando l’interpretazione letterale dell’art. 5 del contratto di compravendita, che ha previsto l’obbligo di consegna del bene entro e non oltre il 31/12/2003 e l’obbligo di pagamento di una penale, senza, tuttavia, verificare la coerenza di tale interpretazione rispetto alle altre intese intercorse tra le medesime parti in relazione allo stesso immobile ed al loro comportamento concludente.

6.3. Risulta, infatti, accertato nel giudizio di merito che, alla data del preliminare di vendita concluso tra i L. – B. e la D.L., e cioè il 25/11/2002, quest’ultima era perfettamente consapevole del fatto che l’immobile era detenuto dalla L. s.r.l. in virtù di un valido contratto di locazione e che, per assicurare a quest’ultima la piena continuità nel godimento dell’immobile, la stessa D.L., con il preliminare del 13/12/2002, si era, a sua volta, obbligata, quale promissaria acquirente in forza del preliminare di compravendita del 25/11/2002, a stipulare con la predetta società un contratto di locazione commerciale entro il 30/6/2003.

6.4. La promittente venditrice, peraltro, nella scrittura integrativa del 15/7/2003, a fronte della proroga del termine per la stipula del definitivo di vendita, si è impegnata a corrispondere alla promissaria acquirente, dal 1/6/2003 e fino alla sottoscrizione del contratto definitivo, la somma di Euro 4.500,00 mensili, pari al canone d’affitto pagato dalla L..

6.5. Il preliminare di vendita e il preliminare di locazione, pur se siglati tra soggetti diversi, sono stati, in realtà, concepiti e voluti quali atti di un unico negozio, a dimostrazione della contestualità degli interessi che i venditori e la locatrice L. s.r.l. volevano perseguire, e cioè assicurare a quest’ultima, anticipando gli effetti della locazione già in sede di preliminare, la detenzione dell’immobile al momento della stipula del contratto definitivo di vendita, tant’e’ che la L. s.r.l. ha continuato a detenere dell’immobile mentre la D.L. ha incassato il deposito cauzionale e iniziato a riscuotere i canoni.

6.6. Con il secondo motivo, i ricorrenti, lamentando la violazione e/o la falsa applicazione dell’art. 1366 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha dato rilievo unicamente all’art. 5 del contratto di compravendita del 12/12/2003 omettendo, tuttavia, di considerare, innanzitutto, che l’inadempimento dedotto dall’attrice ha trovato la sua ragione nel contratto preliminare di locazione del 13/12/2002 che lei stessa non ha voluto adempiere, rifiutandosi di stipulare il definitivo ed, in secondo luogo, che proprio per effetto della mancata conversione in definitivo del preliminare di locazione la detenzione della L. s.r.l. è diventata sine titulo facendo così emergere, per il periodo necessario alla sua esecuzione in forma specifica, l’inadempimento dei venditori. Se la D.L. avesse stipulato il contratto definitivo di locazione, infatti, hanno osservato i ricorrenti, non si sarebbe mai configurata l’occupazione sine titulo da parte della L. s.r.l. né si sarebbe potuto imputare ai venditori alcun inadempimento rispetto al contratto di compravendita, tant’e’ che la penale invocata dall’attrice attiene proprio al periodo di tempo che la L. s.r.l. ha impiegato per veder eseguito il contratto preliminare di locazione.

6.7. L’interpretazione globale dell’operazione economica, informata ai principi di buona fede ai cui all’art. 1366 c.c., avrebbe, invece, consentito alla corte d’appello di non legittimare, come ha invece fatto, l’abuso del diritto da parte della D.L., la quale ha scelto di non adempiere al contratto preliminare di locazione nei confronti della L. solo per ottenere il pagamento della penale oggetto del giudizio, laddove, in realtà, la permanenza nell’immobile da parte della società L. era stato oggetto di un preciso accordo contrattuale.

6.8. Con il terzo motivo, i ricorrenti, lamentando l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato discussione tra le parti, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello, con motivazione del tutto inadeguata e insufficiente rispetto alle risultanze processuali, ha ritenuto che, a fronte dell’efficacia ex nunc del contratto di locazione con la società L., i venditori avessero violato l’obbligo previsto dall’art. 5 del contratto di compravendita, senza, tuttavia, considerare che tale clausola era in contrasto con l’assetto negoziale degli interessi delle parti, che era quello di consentire alla predetta società di continuare la locazione dell’immobile oggetto della vendita.

6.9. Con il quarto motivo, i ricorrenti, lamentando la violazione e/o la falsa applicazione dell’art. 329 c.p.c. e art. 2909 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha provveduto ad un accertamento dei fatti parzialmente diverso rispetto a quello svolto dalla sentenza n. 6257/2006 del tribunale di Roma, passata in giudicato, in ordine all’interpretazione della volontà delle parti e alla necessità di procedere ad un’esegesi unitaria e contestuale degli accordi siglati tra le parti.

7.1. I motivi, da trattare congiuntamente, sono fondati nei limiti che seguono.

7.2. La corte d’appello, invero, dopo aver accertato, in fatto, che, a seguito della compravendita dell’immobile stipulata il 17/12/2003, l’acquirente (e cioè l’attrice) non era stata immessa dai (convenuti) venditori nel possesso dell’immobile entro la data, ivi stabilita, del 31/12/2003, ha, in sostanza, ritenuto che questi ultimi non avessero adempiuto, nel termine fissato nel contratto, all’obbligazione di consegnare il bene acquistato alla compratrice e che gli stessi fossero, come tali, responsabili dei danni arrecati alla stessa nella misura convenzionalmente determinata dalla clausola penale contenuta nell’art. 5 contratto di compravendita, e cioè Euro 400,00 per ogni giorno di ritardo nel periodo compreso tra l’1/1/2004 ed l’1/7/2006, a nulla, per contro, rilevando il contratto preliminare di locazione stipulato tra la stessa acquirente e la L. s.r.l., in quanto attuato non già con la stipulazione del contratto definitivo ma con la sua esecuzione in forma specifica a mezzo della sentenza pronunciata dal tribunale di Roma ai sensi dell’art. 2932 c.c., che ha costituito il rapporto di locazione con decorrenza solo a far data dall’1/7/2006, per cui, ha osservato la corte d’appello, al momento in cui la consegna doveva essere eseguita, e cioè il 31/12/2003 (e fino all’1/7/2006), sussisteva “solo l’obbligo della futura stipulazione del contratto di locazione” ma non il rapporto di contrattuale di locazione.

7.3. Il venditore, in effetti, ha l’obbligo di trasferire al compratore non soltanto la proprietà ed il possesso giuridico ma anche il possesso reale o di fatto del bene venduto (Cass. n. 7171 del 2018) senza che l’inadempienza a tale obbligo possa essere esclusa dal fatto che l’acquirente fosse a conoscenza al momento della conclusione del contratto di una occupazione in atto del bene compravenduto (Cass. n. 5394 del 1997; Cass. n. 1024 del 1986) per effetto di una locazione in favore di terzi (Cass. n. 569 del 2008).

7.4. Nel caso in esame, tuttavia, alla luce delle (non smentite) risultanze, così come riprodotte in ricorso, dei contratti intercorsi tra le parti del giudizio, la compratrice si era impegnata, nei confronti della L. s.r.l., con contratto preliminare (in data 13/12/2002), stipulato pochi giorni dopo il preliminare di compravendita dell’immobile (del 25/11/2002), alla stipulazione con la stessa di un contratto di locazione entro il 30/6/2003, in tal modo, evidentemente, accettando che, alla data fissata per la (a questo punto meramente simbolica) consegna, e cioè il 31/12/2003, l’immobile fosse, appunto, (formalmente) occupato, se solo il contratto definitivo di locazione fosse stato stipulato nel termine fissato, dalla società locataria: e se tale occupazione non si e’, in quel momento, verificata, almeno nei modi e nei termini programmati dalle parti, ciò è dovuto unicamente al fatto che la stessa promittente locatrice, violando gli obblighi assunti con il preliminare di locazione, non ha provveduto a stipulare, entro il termine fissato, il relativo contratto definitivo di locazione.

7.5. La corte d’appello, pertanto, lì dove ha attribuito esclusiva rilevanza alla data (e cioè l’1/7/2006) in cui ha cominciato ad avere effetti giuridici il rapporto di locazione costituito con la sentenza di esecuzione in forma specifica del preliminare di locazione, ha finito, evidentemente, per trascurare: – sia l’esame del fatto, quale emerge dalle esposte risultanze istruttorie, che, in realtà, l’attrice (che pure ha inequivocamente attribuito alla costituzione del rapporto di locazione con la L. s.r.l. efficacia impeditiva della pretesa azionata, non avendo impugnato la sentenza del tribunale nella parte in cui, a fronte di una domanda di condanna al pagamento della penale fino alla consegna del bene, aveva limitato il danno da ritardo alla data in cui la sentenza di esecuzione in forma specifica del preliminare di locazione era stata pronunciata, e cioè l’1/7/2006), obbligandosi a stipulare con la L. s.r.l. il contratto definitivo di locazione entro il 30/6/2003, aveva accettato che la disponibilità materiale del bene (che si era obbligata ad acquistare e che ha poi acquistato) spettasse, al momento della scadenza del termine fissato nel contratto di compravendita per la relativa consegna, alla società locataria; – sia di valutare il rilievo giuridico che l’assunzione di tale impegno ed il suo successivo inadempimento da parte della stessa attrice abbiano avuto tanto in ordine all’effettiva sussistenza in capo ai venditori (beneficiari, sotto questo profilo, della pattuizione intercorsa tra l’attrice e la promissaria locataria) dell’obbligo di procedere alla consegna materiale del bene che avevano venduto, quanto in ordine all’imputabilità della relativa violazione all’inadempimento colpevole degli stessi (che pure costituisce il presupposto per la condanna al risarcimento dei danni conseguenti, pur se e nella misura in cui siano stati determinati dalla clausola penale: cfr. Cass. n. 13956 del 2019; Cass. n. 7180 del 2012).

8. Il ricorso dev’essere, quindi, accolto e la sentenza impugnata, per l’effetto, cassata con rinvio, per un nuovo esame, alla corte d’appello di Roma che, in diversa composizione, provvederà anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte così provvede: accoglie il ricorso e, per l’effetto, cassa la sentenza impugnata con rinvio, per un nuovo esame, corte d’appello di Roma che, in diversa composizione, provvederà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 11 gennaio 2022.

Depositato in Cancelleria il 9 febbraio 2022