Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4055 del 20/02/2018

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4055 Anno 2018
Presidente: MATERA LINA
Relatore: SCALISI ANTONINO

ORDINANZA

sul ricorso 25838-2014 proposto da:
UNIONE

GENERALE

IMMOBILIARE

SPA,

elettivamente

domiciliato in ROMA, LUNGOTEVERE FLAMINIO 34, presso lo
studio dell’avvocato GIANCARLO NUNE’, che lo
rappresenta e difende;
– ricorrente contro

IMPRESA

AZZURRA

TECNOSERVICE

SRL,

elettivamente

domiciliato in ROMA, CORSO TRIESTE 16, presso lo studio
dell’avvocato SALVATORE NAPOLITANO, che lo rappresenta
e difende;
CONDOMINIO VIA G DE LULLO 130 A, elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA CALCUTTA 25, presso lo studio
dell’avvocato MAURIZIO BRUNO, che lo rappresenta e

Data pubblicazione: 20/02/2018

difende;
– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 4732/2013 della CORTE D’APPELLO
di ROMA, depositata il 13/09/2013;
udita la relazione della causa svolta nella camera di

SCALISI:

i

,■
A

.t

■

,s\

consiglio del 24/10/2017 dal Consigliere Dott. ANTONINO

RG. 25838 del 2014 Unione Generale Immobiliare contro Condominio via G. De Lullo e altri

Fatti di causa
La società Unione Generali Immobiliare spa con ricorso del 27
ottobre 2014 ha chiesto a questa Corte la cassazione della
sentenza an. 4732 del 2013 con la qualt la Corte di appello di
Roma confermava la sentenza n. 4137 del 2009 del Tribunale di
Roma che aveva dichiarato la società Roma Ovest Costruzioni

dal Condominio via G. De Lullo 130/A e per l’effetto: a)
condannava la stessa al pagamento in favore di quest’ultimo
della complessiva somma di C. 106.982,00 oltre interessi a titolo
di lucro cessante e oltre interessi legali sull’intero importo dovuto
per sorte capitale ed interessi a decorrere dalla data della
decisione al saldo. Condannava la medesima società al
pagamento delle spese del giudizio compresa la fase cautelare;
b) accoglieva la domanda di manleva proposta dalla Roma Ovest
Costruzioni Edilizie spa nei confronti della Edil Axa 84 ;
condannava quest’ultima, a tenere indenne la convenuta,
ovvero, al pagamento della somma di cui sopra e delle spese
giudiziali; 3) rigettava la domanda di manleva proposta da Edil
Axa srl nei confronti dell’Impresa Azzurra Tecnoservice S.r.l. .
La Corte distrettuale ha chiarito: a) che era pacifico che la
società convenuta, oggi Roma Ovest Costruzioni Edilizie, fosse
costruttore committente dello stabile condominiale e, comunque,
dante causa dello stesso. Pertanto, poteva applicarsi la norma
indicata da parte attrice nell’atto introduttivo di cui all’art. 1669
cod. civ.; b) correttamente al CTU aveva esposto le cause degli
accertati inconvenienti e gli interventi necessari non mancando di
evidenziare l’avvenuto riscontro di interventi operati da soggetti
non conosciuti, comunque, evidenziando che i difetti riscontarti
erano ricollegabili a vizi di costruzione. c) L’amministratore nel
caso specifico non solo era legittimato a stare in giudizio dall’art.
1130 cod. civ., comunque, il perito per accertare i vizi ed il legale

Edilizia spa, responsabile ex art. 1669 cod. civ. dei danni subiti

RG. 25838 del 2014 Unione Generale Immobiliare contro Condominio via G. De Lullo e altri

per intraprendere le azioni giudiziali necessarie erano stati
nominati direttamente dall’assemblea condominiale.
La cassazione della sentenza della Corte di Appello di Roma è
stata chiesta dalla società Unione Generale Immobiliare spa per
due motivi. Il Condominio di via G. De Lullo di Roma e l’Impresa
Azzurra Tecnoservice S.r.l. hanno resistito con autonomo

ICAL 2 spa ha depositato memoria ex art. 278 e ss. Cod. proc.
civ., avvertendo che la società Unione Generale Immobiliare spa.
aveva mutato la sua denominazione sociale dando vita, appunto
alla società ICAL 2 spa.
Ragioni della decisione
In via preliminare, va esaminata l’eccezione di inammissibilità
per carenza di interesse dell’Unione Generale Immobiliare Spa al
ricorso ex art. 100 cod. proc. civ., proposta dalla società Azzurra
Tecnoservice. Secondo la controricorrente, considerato che
l’Unione Generale Immobiliari spa. ha incorporato sia la società
Roma Ovest Costruzioni Edilizie spa., sia la società Edil Axa 84
S.r.l. e che, ai sensi dell’art. 2504 bis, primo comma, cod. civ.,
la società risultante dalla fusione assume i diritti e gli obblighi
delle società partecipanti alla fusione, non sussisterebbe più, il
prospettato dualismo, e, dunque, la contrapposizione di interessi
fra soggetto mero venditore e soggetto costruttore -appaltatore
degli immobili che, secondo la tesi della ricorrente,
determinerebbe l’esclusione della responsabilità della Roma
Ovest Costruzioni S.r.l..
1.1. = Tale eccezione è infondata. Il controricorrente trascura di
considerare che il presente giudizio si è instaurato tra il
Condominio di via G. De Lullo n. 130/A in Roma e la società
Roma Ovest Costruzioni edilizie spa e che quest’ultima ha
chiamato in garanzia la società Edil Axa 84 S.r.l. Pertanto, la
contrapposizione di interessi sussisteva (e sussiste) tra
2

controricorso. In prossimità dell’udienza camerale, la società

RG. 25838 del 2014 Unione Generale Immobiliare contro Condominio via G. De Lullo e altri

Condominio e società Roma Ovest, successivamente, Unione
Generale Costruzioni spa (adesso ICAL 2 spa.). Nei confronti di
Edil Axa 84 srl, la società Roma Ovest ha agito in manleva, cioè,
chiedendo di essere manlevata da ogni responsabilità sul
presupposto che appaltatore dell’opera fosse la società Edil Axa
84 srl., fermo restando il rapporto conflittuale con il Condominio

Costruzioni Edilizie e la società Edil Axa non incide sull’originario
rapporto tra la società Roma Ovest e il Condominio di via G. De
Lullo. Ciò postof è conseguenziale che la società Unione Generale
Immobiliare vuoi per la società Roma Ovest (in posizione diretta)
e vuoi per la società Edil Axa (chiamata in malleva) , ha ancora
interesse ad essere liberata da ogni responsabilità in ordine
all’azione proposta dal Condominio di via G. De Lullo in Roma.
Piuttosto, perde di significato assiologico pratico la distinzione tra
le due società che si sono fuse e, dunque, accertare se la società
Edil Axa 84 sarà tenuta o non a manlevare la società Roma
Ovest proprio perché, comunque, la società nella quale si sono
fuse entrambe ha acquisito sia l’una, che l’altra posizione.
2.= Con il primo motivo di ricorso la società Unione Generale
Immobiliare spa lamenta la violazione e falsa applicazione di
norme di diritto, art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ. e
subordinato error in procedendo n. 4 cod. proc. civ.,per avere la
Corte di Appello ritenute provata e non contestata la qualifica di
costruttore in capo alla venditrice ROCE spa. Invertendo l’onere
della prova in violazione dell’art. 2697 cod. civ. e senza valutare
le contestazioni, comunque, espresse anche attraverso gli
elementi di prova dedotti dalle parti quali il contratto di appalto,
idonei ad escludere la responsabilità del solo venditore in luogo
del diverso committente ed appaltatore (art. 1669 cod. civ.) e
con seguente violazione dei principi di cui agli artt. 112, 113 e
115 cod., proc. civ. che impongono di adottare decisioni in
3

di cui si dice. Sicché, la fusione tra la società Roma Ovest

RG. 25838 del 2014 Unione Generale Immobiliare contro Condominio via G. De Lu 110 e altri

corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato secondo diritto e in
osservanza delle prove proposte dalle parti. La ricorrente si duole
del fatto che la Corte distrettuale abbia ritenuto pacifica e non
contestata la circostanza secondo cui la Roma Ovest Costruzioni
Edilizie (oggi Unione Generale Immobiliare spa e adesso ICAL 2
spa) fosse costruttore committente, non tenendo conto che, dagli

G Appalti. Pertanto, secondo la ricorrente, la normativa di cui
all’art. 1669 cod. civ., non potrebbe trovare applicazione nei
confronti della stessa perché semplicemente venditrice. Senza
dire, sempre secondo la ricorrente, che la Corte distrettuale non
avrebbe accertato se tale società (costruttore committente) pur
avendo affidato ad altri soggetti la costruzione degli immobili
avesse mantenuto il potere di direttiva ovvero di controllo
sull’operato della società esecutrice.
1.1.= Il motivo è infondato.
E’ pacifico nella giurisprudenza di questa Corte, come ha anche
evidenziato la Corte distrettuale, che la disposizione di cui all’art.
1669 c.c., configura una responsabilità extracontrattuale di
ordine pubblico, sancita per finalità di interesse generale, che
trascende i confini dei rapporti negoziali tra le parti. Pertanto,
l’azione di responsabilità prevista dalla suddetta norma può
essere esercitata, non solo dal committente contro l’appaltatore,
ma anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito
l’immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso
venditore abbia assunto nei confronti dei terzi e degli stessi
acquirenti una posizione di diretta responsabilità nella
costruzione dell’opera e sempre che si tratti di gravi difetti i quali,
al di fuori dell’ipotesi di rovina ed evidente pericolo di rovina, pur
senza influire sulla stabilità dell’edificio, pregiudicano o
menomano in modo rilevante il normale godimento, la
funzionalità o l’abitabilità del medesimo (v. Cass. n. 9370 del
4

atti, risultava che società costruttrici erano la Edil Axa srl e la Tre

RG. 25838 del 2014 Unione Generale Immobiliare contro Condominio via G. De Lullo e altri

2013 n. 8140 del 2004). In altri termini, l’art. 1669 cod. civ.
trova applicazione, oltre che nei casi in cui il venditore abbia
provveduto alla costruzione con propria gestione di uomini e
mezzi, anche nelle ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l’opera di
soggetti estranei, la costruzione sia, comunque, a lui riferibile in
tutto o in parte per avere ad essa partecipato in posizione di

svolgimento dell’altrui attività o di impartire direttive o di
sorveglianza, sempre che la rovina o i difetti dell’opera siano
riconducibili all’attività da lui riservatasi (Cass. n. 16202 del
2007). Con l’ulteriore specificazione che chi abbia deciso di far
costruire un immobile da destinare alla successiva vendita
(intera o frazionata) a terzi, e che per far questo appalti l’opera
ad un diverso soggetto (impresa edile) è tenuto alla garanzia
prevista dall’art. 1669 cod. civ.
Ciò premesso, nel caso in esame, la normativa richiamata poteva
trovare applicazione, essendo stato accertato che la società
Roma Ovest costruzioni (successivamente Unioni generale
Costruzioni e ora ICAL 2 spa.), venditrice dei beni di cui si dice,
risultava essere il “costruttore-committente” dello stabile
condominiale e, dunque, in tale posizione aveva mantenuto un
potere di impartire direttive e/o comunque, un potere di
sorveglianza. Come è stato chiarito dalla Corte distrettuale “(…)
come correttamente indicato dal Tribunale era pacifico, in quanto
non contestato, che la società convenuta, oggi Roma Ovest
Costruzioni edilizie spa è “costruttore committente” dello stabile
condominiale e, comunque, dante causa dello stesso. Può,
quindi, applicarsi la norma indicata da parte attrice nell’atto
introduttivo di cui all’art. 1669 cod. civ. (…)”.
1.2.= L’attuale ricorrente lamenta, ripetutamente, che la Corte
abbia omesso di basare il proprio convincimento sulla prova
documentale

(contratti di appalto) offerta dalla venditrice,

autonomia decisionale, mantenendo il potere di coordinare lo

RG. 25838 del 2014 Unione Generale Immobiliare contro Condominio via G. De Lullo e altri

comprovante la propria estraneità al processo edificatorio ed
abbia tratto il proprio convincimento solo su una presunta
mancata contestazione, principio quest’ultimo introdotto con la
modifica dell’art. 115 cod. proc. civ. in data successiva alla
sentenza di primo grado (depositata il 24 febbraio 2009). Epperò
la ricorrente non tiene conto che il principio del non

anche in anni precedenti alla modifica dell’art. 115 cod. civ.: le
SSUU di questa Corte con la sentenza n. 761 del 2002 prima, e,
soprattutto questa Corte, con la sentenza n. 5356 del 2009
(ancor prima della riforma richiamata) ! ha affermato che l’art.
167 cod. proc. civ., imponendo al convenuto l’onere di prendere
posizione sui fatti costitutivi del diritto preteso dalla controparte,
considera la non contestazione un comportamento univocamente
rilevante ai fini della determinazione dell’oggetto del giudizio, con
effetti vincolanti per il giudice, che dovrà astenersi da
qualsivoglia controllo probatorio del fatto non contestato
acquisito al materiale processuale e dovrà, perciò, ritenerlo
sussistente, in quanto l’atteggiamento difensivo delle parti
espunge il fatto stesso dall’ambito degli accertamenti richiesti.
Pertanto correttamente, la Corte distrettuale, in mancanza di una
specifica contestazione da parte della società convenuta, ha
ritenuto provato il fatto che la società Roma Ovest Costruzione
avesse assunto la qualifica di costruttore- committente” e
dunque ogni responsabilità in merito alla costruzione di cui si
dice. Né in questa sede la ricorrente specifica quali contestazioni
siano state avanzate e non considerate dalla Corte distrettuale.
Anzi, in questa sede, la ricorrente finisce con l’affermare che
l’estraneità della società Roma Ovest Costruzioni rispetto alla
costruzione di cui si dice e la piena autonomia dell’appaltatore
che ha realizzato l’opera, risulterebbe dai contratti di appalto,
non considerati dalla Corte distrettuale, omettendo, però, di
6

*/•’

MS 3

contestazione era già un principio affermato da questa Corte

•

RG. 25838 del 2014 Unione Generale Immobiliare contro Condominio via G. De Lullo e altri

riportare il contenuto dei contratti che richiama o almeno le parti
essenziali dai quali emergerebbe con chiarezza l’estraneità della
società Roma Ovest rispetto alla costruzione.
2.= Con il secondo motivo la ricorrente lamenta un error in
procedendo ex art. 360 n. 4 cod. proc. civ. ed in iudicando per
avere la sentenza posto a fondamento della decisione la sola

di parte del Condominio attore, che non ha considerato le
osservazioni del consulente di parte convenuta e le intervenute
manomissioni ad opera di soggetti terzi ignoti, con evidente
violazione degli artt. 114, 115, 116-132 cod. proc. civ.
Secondo la ricorrente, nonostante fosse evidente ed accertato
anche dallo stesso CTU l’intervenuta alterazione dello stato dei
luoghi ad opera di soggetti igniti / la Corte distrettuale non ha
tenuto conto che le manomissioni (o gli interventi maldestri)
costituivano interruzione del nesso causale in ordine alla
responsabilità del costruttore. E di più la ricorrente ritiene che la
Corte distrettuale non abbia tenuto conto e non ha dato alcuna
spiegazione -e lo avrebbe dovuto- delle precise e circostanziate
critiche mosse dal legale e dal consulente tecnico di parte ai
risultati della CTU.
2.1.= Il motivo è in parte infondato ed in parte inammissibile
E’ inammissibile nella parte in cui la ricorrente si duole che la
Corte non abbia tenuto conto delle critiche mosse alla CTU,
perché generico, dato che, come è evidente, la ricorrente pur
facendo riferimento, non solo alla CTU, ma anche alle specifiche
critiche mosse alla stessa dal consulente tecnico e dal legale di
parte, ha omesso di riportare, e/o indicare, nel ricorso il
contenuto di quelle osservazioni

critiche e, comunque, il

contenuto di quelle parti della CTU che non erano convincenti,
non consentendo, in tal modo, a questa Corte di avere piena
consapevolezza della censura.
7

CTU, nella quale era stata integralmente recepita la consulenza

RG. 25838 del 2014 Unione Generale Immobiliare contro Condominio via G. De Lullo e altri

E’ infondato nella parte in cui la ricorrente si duole che la Corte
non “abbia valutato l’incidenza e, comunque, l’interruzione del
nesso causale dovuto alle manomissioni da parte di terzi ignoti,
perché la ricorrente non tiene conto che il Tribunale prima e la
Corte di Appello dopo, facendo proprie le conclusioni cui era
pervenuto il Tribunale, ha escluso, in modo chiaro, che “(…..) le

pure accertate, ad opera di ignoti, non possono essere state la
causa originaria degli inconvenienti riscontrati, atteso che le
infiltrazioni (di cospicua entità) erano già presenti prima delle
predette riparazioni mal eseguite (come si evince dalla
documentazione fotografica allegata alla perizia giurata dell’ing.
Avena allegata all’elaborato peritale (…..)”.
In definitiva, il ricorso va rigettato e la ricorrente, in ragione del
principio di soccombenza ex art. 91 cod. proc. civ. va
condannata a rimborsare ai controricorrenti, separatamente, le
spese del presente giudizio di cassazione che vengono liquidate
con il dispositivo. Il Collegio dà atto che, ai sensi dell’art. 13
comma 1 quater del DPR 115 del 2002, sussistono i presupposti
per il versamento, da parte de ricorrenti, dell’ulteriore importo a
titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso
principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Per Questi Motivi
La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente a rimborsare
alle parti controricorrenti (Condominio di via G. De Lullo di Roma
e l’Impresa Azzurra Tecnoservice S.r.I ) le spese del presente
giudizio che liquida per ciascuna parte controricorrente in C.
4.200, di cui C. 200 per esborsi, oltre spese generali pari al 15%
dei compensi ed accessori come per legge, dà atto che, ai sensi
dell’art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002, sussistono i
.otv
presupposti per il versamento da parte deF ricorrentl),
dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello

manomissioni (rectius tentativi male eseguiti di riparazione),

RG. 25838 del 2014 Unione Generale Immobiliare contro Condominio via G. De Lullo e altri

dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello
stesso art. 13.
Così deciso nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione
Civile di questa Corte di Cassazione il 24 ottobre 2017.
Il Presidente

DEPOSITATO IN CANCELLERIA

Roma,

20 FEB. 2018

-h>