Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 4041 del 19/02/2013

Civile Sent. Sez. 3 Num. 4041 Anno 2013
Presidente: BERRUTI GIUSEPPE MARIA
Relatore: VIVALDI ROBERTA

t

SENTENZA
sul ricorso 25487-2010 proposte da:
SUPERCONTI SUPERMERCATI TERNI S.R.L. 007633E0557 in
persona del Presidente del Consiglio di
Amministrazione e legale rappresentante pro tempore
Dr. ROMBO CONTI, elettivamente domiciliata in ROMA,
PIAZZA BARBERINI 12, presso lo studio dell’avvocato
2013
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DE SENSI VINCENZO, che la rappresenta e difende
giusta delega in atti;
– ricorrente contro
COGEFIM ROMA S.P.A.

09187601001

1

(incorporante la

Data pubblicazione: 19/02/2013

CO.GE.FIN. ROMA S.P.A. a sua volta incorporante la
CEMES S.P.A.) in persona del legale rappresentante
pro tempore Ing. ALESSANDRO LACCHI, elettivamente
domiciliata in ROMA, VIA FRANCESCO SAVERIO NITTI 11,
presso lo studio dell’avvocato GAGLIARDI STEFANO, che

–

controricorrente

–

avverso la sentenza n. 1683/2010 della CORTE
D’APPELLO di ROMA, depositata il 11/05/2010, R.G.N.
5302/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 15/01/2013 dal Consigliere Dott. ROBERTA
VIVALDI;
udito l’Avvocato VINCENZO DE SENSI;
udito l’Avvocato STEFANO GAGLIARDI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. TOMMASO BASILE che ha concluso per il
rigetto del ricorso;

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la rappresenta e difende giusta delega in atti;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La società Superconti Supermercati Terni srl convenne, davanti
al tribunale di Roma, le società Co.Ge.Fin Roma spa e Cemes
spa chiedendo che, accertato il loro inadempimento al
contratto di locazione concluso fra le stesse parti, fosse

all’immobile locato nella misura del 50%, con la restituzione
del 50% dei canoni versati.
Le convenute, costituitesi, contestarono il fondamento della
domanda che fu rigettata con sentenza in data 11.5.2007.
Ad eguale conclusione pervenne La Corte d’Appello che, con
sentenza in data 11.5.2010, rigettò l’appello proposto dalla
società Superconti Supermercati Terni srl.
Quest’ultima ha proposto ricorso per cassazione affidato a due
motivi.
Resiste con controricorso la società COGEFIM Roma spa quale
incorporante di Co.Ge.Fin Roma spa, a sua volta incorporante
di Cemes spa.
Entrambe le parti hanno presentato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la ricorrente denuncia la

violazione

e

falsa applicazione degli artt. 1575, 1578 e 1581 c.c.; errata,
falsa e contraddittoria motivazione su un punto essenziale
della controversia.
Il motivo non è fondato.

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disposta la riduzione del canone di locazione relativo

In primo luogo deve rilevarsi che, al di là delle violazioni
contestate, con tale motivo la ricorrente pretende di
censurare l’iter logico motivazionale della sentenza
impugnata; il che a fronte di una correttezza e puntuale
motivazione – come nella specie – non è consentito in sede di

A tal fine, comunque, si evidenzia che principi consolidati in
materia sono che, salvo patto contrario, non è onere del
locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative
necessarie per l’uso del bene locato.
Pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la
suddetta autorizzazione come nella specie non è
configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo
al locatore.
E

ciò anche se il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle

caratteristiche del bene locato (Cass. 26.9.2006 n. 20831).
Sotto questo profilo, deve aggiungersi che la destinazione
particolare dell’immobile locato, tale da richiedere che
l’immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che
ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante,
quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o,
infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore
nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in
relazione all’uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto
di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera
enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata
4

rk.

legittimità.

-

per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della
idoneità dell’immobile da parte del conduttore (Cass.
25.1.2011 n. 1735; Cass. 1.12.2009 n. 25278; Cass. 13.3.2007
n. 58369; Cass. 8.6.2007 n. 13395).
Ora, in ordine a tale specifica pattuizione, deve rilevarsi

sottoposto il vincolo contrattuale in sede di preliminare,
relativamente all’apertura di due passi carrabili di entrata e
di uscita dal supermercato – e del quale dà puntualmente atto
la sentenza di merito

non risulta più riprodotta nel • I

definitivo, così come rileva la Corte di merito, la quale
correttamente ne deduce che ” _alla luce delle predette
circostanze, non può dubitarsi che l’evento dedotto in
condizione con il contratto preliminare, e non più oggetto di
specifica pattuizione nel contratto definitivo, non ne
costituisse più evento condizionante l’efficacia, né elemento
presupposto, né elemento costitutivo di un obbligo assunto dal
locatore a garanzia del pacifico godimento della cosa”.
In difetto di una consistente censura, alla diversa opinione
dell’attuale ricorrente non può essere, pertanto, riconosciuto
alcun pregio.
violazione

e falsa

applicazione degli artt. 1575 e 1578 c.c. e omessa,

falsa ed

Con il secondo motivo si denuncia la

errata motivazione sul sistema antincendio e sull’area
parcheggio.

Il motivo non è fondato.
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che la originaria condizione sospensiva alla quale era

Ribadito il principio per il quale, una volta che sia stato
stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato
ad un determinato uso, grava sul conduttore l’onere di
verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a
quanto

tecnicamente

necessario

per

lo

svolgimento

al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative
(Cass.31.3.2008 n. 8303) deve osservarsi quanto segue.
La pretesa inadeguatezza dell’immobile in relazione alle
prescrizioni della normativa antincendio e l’inidoneità
dell’area circostante il complesso immobiliare ad essere
adibita ad area di parcheggio sono censure che hanno già
formato oggetto di esame nel giudizio di appello e – disattese
dalla Corte di merito con puntuale motivazione

sono state

riproposte in questa sede senza l’apporto di un qualche
elemento degno di rilievo in sede di legittimità; rimanendo,
in ogni caso, le valutazioni in fatto appannaggio esclusivo
del giudice del merito.
Conclusivamente, il ricorso è rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in
dispositivo, sono poste a carico della ricorrente.
P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al
pagamento delle spese che liquida in complessivi C 5.200,00,
di cui C 5.000,00 per compensi, oltre accessori di legge.

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dell’attività per cui é stato locato; e ciò anche in relazione

Così deciso il 15 gennaio 2013 in Roma, nella camera di
consiglio della terza sezione civile della Corte di

cassazione.