Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3956 del 19/02/2014

Civile Sent. Sez. 3 Num. 3956 Anno 2014
Presidente: BERRUTI GIUSEPPE MARIA
Relatore: SCRIMA ANTONIETTA

SENTENZA
sul ricorso 8914-2008 proposto da:
PISANI ROBERTO PSNRRT44H23I726K, elettivamente domiciliato
in ROMA, VIALE MAZZINI 73, presso lo studio dell’avvocato
FIORE IGNAZIO, che lo rappresenta e difende unitamente
A’avvocato DIRINDIN NARCISO giusta procura in atti;

– ricorrente contro
PRATO PREVIDE VITTORIA PRTVTR18S62A122U,
GIAVITALES S.R.L. 01883080010, in persona del legale
rappresentante pro tempore CLOTILDE HIRSCHHORN, elettivamente
domiciliati in ROMA, PIAZZA COLA DI RIENZO 69, presso lo

Data pubblicazione: 19/02/2014

studio dell’avvocato BOER PAOLO, che le rappresenta e difende
unitamente all’avvocato LIUBICICH CRISTINA giusta procura in atti;

– controricorrend avverso la sentenza n. 482/2007 della CORTE D’APPELLO di

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del
28/11/2013 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;
udito l’Avvocato ANDREA FIORE per delega;
udito l’Avvocato PAOLO BOER;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.
GIUSEPPE CORASANITI che ha concluso per l’inammissibilità, in
subordine per il rigetto, del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Pisani Roberto ha proposto ricorso per cassazione, sulla base di due
motivi, avverso la sentenza del 25 giugno 2007, con cui la Corte di
appello di Torino ha rigettato il gravame proposto avverso la sentenza,
depositata il 17 dicembre 2005 ed emessa dal Tribunale di Torino, di
rigetto della domanda avanzata dal Pisani (conduttore) nei confronti
della Giavitales S.r.l. e di Prato Previde Vittoria (locatrici) con ricorso
del 2004. Con tale atto l’istante, deducendo di condurre in locazione
un immobile di proprietà delle resistenti in virtù di contratto stipulato
il 26 gennaio 1990 per uso commerciale, pur essendo il detto bene
destinato ad uso abitativo, come noto alle locatrici sin dall’inizio delle
trattative, e di aver corrisposto canoni di importo maggiore rispetto al
dovuto, aveva chiesto l’accertamento della simulazione del contratto in
parola quanto alla sua destinazione e, previa determinazione dell’equo
canone, la condanna delle locatrici alla restituzione delle somme
indebitamente percepite a titolo di canoni accessori; in subordine aveva
chiesto che fosse accertato, ex art. 80 legge n. 392 del 1978, che le
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TORINO, depositata il 25/06/2007 R.G.N. 286/06;

o
locatrici, sin dal mese di ottobre del 1990, sapevano che il conduttore
aveva destinato l’immobile ad uso abitativo e, quindi, applicandosi il
regime giuridico corrispondente, aveva chiesto, altresì, la condanna
delle convenute in solido alla restituzione dei canoni pagati in
eccedenza rispetto al canone dovuto, oltre interessi e rivalutazione

eccependo l’esistenza del giudicato relativamente alla qualificazione del
contratto come locazione non abitativa, deducendo che, a seguito di
intimazione da loro notificata al Pisani, in data 4 ottobre 2004, era stata
emessa ordinanza di convalida di sfratto per finita locazione alla data
del 31 gennaio 2008, sicché, in assenza di impugnazione ex art. 668
c.p.c., tale ordinanza aveva assunto efficacia di giudicato sulla validità e
sulla qualificazione del contratto quale locazione ad uso non abitativo;
le resistenti avevano contestato pure nel merito la domanda, ribadendo
la destinazione commerciale dell’immobile e la conseguente
inapplicabilità delle norme relative all’equo canone.
Hanno resistito con controricorso la Giavitales S.r.l. e Prato Previde
Vittoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Al ricorso in esame si applica il disposto di cui all’art. 366 bis c.p.c. inserito nel codice di rito dall’art. 6 del d.lgs. 2 febbraio 2006, n. 40 ed
abrogato dall’art. 47, comma 1, lett. d) della legge 18 giugno 2009, n.
69 – in considerazione della data di pubblicazione della sentenza
impugnata (25 giugno 2007).
2. Con il primo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione
dell’art. 324 c.p.c, degli artt. 657, 660, 663, 665 e 668 c.p.c. e art. 2909
c.c. nonché omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa
un fatto controverso e decisivo per il giudizio (art. 360, primo comma,
nn. 3 e 5, c.p.c.).
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monetaria. In quel grado le locatrici si erano costituite in giudizio

In particolare il ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in
cui la Corte di merito ha ritenuto che, con l’ordinanza di convalida del
4 ottobre 2002, il Giudice della convalida abbia accertato anche la
qualificazione e la natura della locazione, con particolare riferimento
alla destinazione d’uso del bene locato, sostenendo che tale sentenza

in insuperabile contrasto con la nozione che di questo si è da tempo
delineata nella costante giurisprudenza della Suprema Corte” e che i
Giudici del secondo grado avrebbero ulteriormente errato
nell’applicazione dei principi in tema di giudicato ritenendo questo
formatosi anche sul presupposto che lo stesso Pisani avrebbe
qualificato la locazione M questione come non abitativa, con la sua
eccezione e la sua richiesta di tacito rinnovo del contratto per altri sei
anni, peraltro motivando contraddittoriamente sul punto.
Assume il ricorrente che il giudicato implicito si ha solo sulle questioni
che, rispetto a quella espressamente decisa, si trovino in relazione di
dipendenza necessaria mentre, nel caso di specie, manca tale rapporto
di necessaria causa ed effetto, idoneo a dimostrare in modo non
equivoco la formazione di un giudicato, non costituendo la
qualificazione del rapporto di locazione ad uso abitativo o ad uso
diverso presupposto essenziale, né logico né giuridico, della emessa
convalida.
Rappresenta inoltre il Pisani di aver formalizzato espressa riserva in
ordine alla destinazione d’uso della locazione e di aver indicato la
rinnovazione della locazione in anni sei non ex kge ma in base all’art. 13
del contratto.
3. Con il secondo motivo si lamenta violazione e falsa applicazione
dell’art. 324 c.p.c, degli artt. 657, 660, 663, 665 e 668 c.p.c., dell’art.
2909 c.c. e degli artt. 1, 2, 3 e 14 della legge n. 431de1 1998 nonché
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sarebbe stata assunta in base ad “una inesatta nozione del giudicato e

omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto
controverso e decisivo per il giudizio (art. 360, primo comma, nn. 3 e 5
c.p.c.).
Il ricorrente censura la decisione della Corte di merito nella parte in cui
quest’ultima ha ritenuto che il Giudice della convalida abbia accertato

“l’unico caso in cui la scadenza del contratto in questione possa essere
individuata alla data del 31.1.2008 è quello del rinnovo, della locazione,
alla scadenza del 2002, per un periodo di soli sei anni, che è riferibile e
compatibile solo con una locazione ad uso [non] abitativo” (v. p. 14
della sentenza impugnata).
Ad avviso del Pisani, invece, nel caso all’esame il rinnovo della
locazione per sei anni sarebbe compatibile sia con la destinazione ad
uso abitativo che con quella ad uso diverso.
4. I motivi, che per

connessione

possono essere esaminati

congiuntamcnw, sono entrambi in parte infondati ed in parte
inammissibili.
4.1. Con riferimento alle lamentate violazioni di legge, i motivi,
corredati di quesiti di diritto, sono infondati.
La Corte di merito si è infatti attenuta correttamente al principio, più
volte affermato da questa Corte, secondo cui quando è preclusa
l’opposizione tardiva, l’ordinanza di convalida di licenza o sfratto per
finita locazione acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale in ordine
sia all’esistenza della locazione che alla sua qualificazione, là dove la
scadenza del rapporto sia collegata alla tipologia del contratto (Cass. 4
febbraio 2005, n. 2280; Cass. 8 novembre 2007, n. 23302 e Cass. 19
luglio 2008, n. 20067).
Come evidenziato dai Giudici del merito, nell’emettere l’ordinanza
richiamata, il Giudice della convalida ha necessariamente, sia pure
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la qualificazione e la natura della locazione anche sul presupposto che

sommariamente, verificato la qualificazione del contratto, con
riferimento all’uso abitativo o non del bene locato, costituendo, nel
caso all’esame, la natura e la qualificazione della locazione ad uso non
abitativo oggetto delle allegazioni delle locatrici e presupposto della
loro domanda di accertamento, ed essendo la natura e la qualificazione

contratto in questione.
Inoltre, come pure correttamente evidenziato dalla Corte di merito (v.
sentenza p. 12, 13 e 14), la scadenza indicata dal conduttore, cui
avevano poi aderito le locatrici, non poteva che riferirsi ad un
contratto di locazione ad uso non abitativo, atteso che, nel caso si
fosse trattato di contratto ad uso abitativo, lo stesso, rinnovatosi
tacitamente dopo l’entrata in vigore della legge n. 431 del 1998,
sarebbe venuto successivamente a scadere in data comunque non
coincidente con quella indicata nell’ordinanza di convalida (v. Cass. 24
agosto 2007, n. 17995 e Cass. 1° aprile 2010, n. 7985).
4.2. I motivi all’esame non sono assistiti poi, in relazione ai dedotti vizi
motivazionali, da distinti momenti di sintesi (cd. quesiti di fatto) che
mettano in luce i fatti controversi ovvero le contraddizioni e le
deficienze della motivazione della sentenza impugnata, nel contesto
della specifica fattispecie dedotta in giudizio, secondo le prescrizioni di
cui all’art. 366 bis c.p.c, nella lettura datane dal “diritto vivente” (v., ex

plurimis, Cass., sez. un., 10 ottobre 2007, n. 20603; Cass., ord., 18 luglio
2007, n. 16002; Cass. 19 maggio 2011, n. 11019; Cass. 27 ottobre 2011,
n. 22453 e Cass. 18 novembre 2011, n. 24255), sicché sono
inammissibili sotto tale profilo.
5. Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato.
6. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo,
seguono la soccombenza.
6

dette funzionali alla determinazione della data di scadenza del

P . Q .M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in
favore delle controricorrenti, delle spese del presente giudizio di
legittimità, che liquida in complessivi euro 3.200,00, di cui euro 200,00
per esborsi, oltre accessori di legge.

Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 28 no mbre 2013.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza