Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3908 del 19/02/2014

Civile Ord. Sez. 6 Num. 3908 Anno 2014
Presidente: PICCIALLI LUIGI
Relatore: PICCIALLI LUIGI

ORDINANZA
sul ricorso 11020-2012 proposto da:
BLANDO MARIA PIETRA, ALAIMO FEDELE, SALVAGGIO
FRANCESCO PAOLO, PINELLO MICHELINA, elettivamente
domiciliati in ROMA, VIA G. BONI 15, presso lo studio dell’avvocato
SAMBATARO ELENA, rappresentati e difesi dagli avvocati
GIUSEPPA RESTIVO, RESTIVO SALVATORE, giusta procura in
calce al ricorso;
– ricorrenti contro
ALAIMO CONCETTINA, SALERNO ROSARIO, elettivamente
domiciliati in ROMA, presso la CORTE DI CASSAZIONE,
rappresentati e difesi dagli avvocati SANSONE SALVATORE,
FICARRA ANTONIO, giusta procura speciale in calce al
controricorso;

Data pubblicazione: 19/02/2014

- contraticatrenti avverso la sentenza n. 162/2012 della CORTE D’APPELLO di
PALERMO del 13.1.2012, depositata 1’8/02/2012;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del
22/01/2014 dal Presidente Relatore Dott. LUIGI PICCIALLI;

agli scritti.

Ric. 2012 n. 11020 sez. M2 – ad. 22-01-2014
-2-

udito per i controricorrenti l’Avvocato Antonio Ficarra che si riporta

r.g. n11020.12

FATTO E DIRITTO
Si riporta di seguito la relazione preliminare ex art. 380 bis c.p.c.

“Nell ‘ambito di un condominio in Gangi i coniugi Rosario Salerno e Concettina Alaimo
contestarono agli altri condomini,i coniugi Fedele Alaimo e Maria Pietra Blando,Francesco

garage di loro proprietà, di antistanti spazi, che assumevano originariamente destinati ad
uso comune,come da progetto approvato in sede di concessione edilizia del 1987,e pertanto
di appartenenza al condominio. La conseguente domanda,cui avevano resistito i convenuti,
deducendo di aver acquistato le rispettive unità immobiliari, con le annesse pertinenze nello
stato di fatto in cui si trovavano, negando di aver operato alcuna modifica in ampliamento,
all’esito della consulenza tecnica, venne respinta dall’adito Tribunale di Termini Imerese,sez.
dist. di Cefalù, con sera. n. 4 del 2006, in ravvisato difetto della presunzione di condominialità
di cui all ‘art. 1117 c. c. e sull’essenziale rilievo che tali modifiche,poste in essere dal
costruttore ed originario unico proprietario del fabbricato, erano preesistenti agli acquisti
da parte dei convenuti. Tale decisione è stata ribaltata dalla Corte di Palermo,ritenendo
irrilevanti detta anteriorità e l’intervenuta assoluzione, in sede penale, dei convenuti
dall’addebito di abusiva modificazione dei luoghi,e rilevanti, invece la persistente
occupazione da parte degli stessi di uno spazio che,secondo il progetto autorizzato dalla
P.A., avrebbe dovuto essere destinato a “corsia di accesso ai garages”,in un contesto nel
quale erano stati realizzati solo cinque,anziché gli otto box progettualmente previsti e la
concessione edilizia risultava citata nei titoli di acquisto, tra i quali, quelli dei convenuti, non
contenevano alcuna menzione degli spazi in questione.
Ricorrono contro detta sentenza i soccombenti,deducendo quattro motivi;resistono gli
intimati con controricorso.

1

Paolo Salvaggio e Michelina Pinello,l’indebita annessione, in ampliamento dei rispettivi due

Ad avviso del relatore il ricorso si palesa meritevole di accoglimento,per manifesta
fondatezza dei primi due motivi,strettamente connessi,con i quali si deducono violazione e
falsa applicazione dell’art. 1117 cod civ. e motivazione carente ed illogica. La corte di
merito, al fine di stabilire se sussistesse o meno la presunzione di condominialità di cui
all’art. 1117 cod civ.,avrebbe dovuto tener conto della effettiva e concreta destinazione

risultasse già costituto (all’atto e per effetto della prima alienazione di unità immobiliari da
parte del costruttore, originario unico proprietario del complesso), ed accertare se,a
quell’epoca,! ‘assetto complessivo dell’edificio fosse tale da far ritenere che tali aree (ove
non comprese nelle alienazioni) fossero di fatto connotate da obiettiva e funzionale
destinazione ad un uso collettivo;in caso positivo gli spazi avrebbero dovuto presumersi
comuni ai sensi della disposizione sopra citata, in caso negativo sarebbero rimasti in
proprietà del costruttore, che avrebbe potuto successivamente liberamente disporne. Tale
indagine è mancata da parte della corte sicula, che si è limitata a valorizzare una
destinazione collettiva rimasta “sulla carta”,ma in concreto disattesa nella costruzione
dell’edfficio,nonché la menzione, nei titoli di acquisto, degli estremi del titolo edificatorio,
assolvente ad un’ esigenza formale imposta dalla legge n. 47/85,ma non impegnativa ai fini
della determinazione dei beni costituenti oggetto di proprietà comune e trasferiti pro quota.
Irrilevante è,altresì,la circostanza che nei titoli di acquisto dei convenuti (comprensivi dei
box così come di fatto già realizzati),gli spazi in questione non fossero espressamente
previsti, non potendo tale sola omissione lasciar presumere la condominialità degli stessi
(che, al più, ove eccedenti rispetto al trasferito, sarebbero ancora rimasti in proprietà del
costruttore venditore).
Il terzo motivo (violazione o falsa applicazione dell’art. 102 c.p.c.),teoricamente
pregiudiziale,è manifestamente infondato, non sussistendo, dal lato attivo, litisconsorzio
necessario nei confronti dei rimanenti condomini,ove alcuni abbiano ritenuto di agire,a
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funzionale ad uso collettivo degli spazi in questione, in un contesto nel quale il condominio

tutela della compagine condominale, contro altri considerato che la richiesta riduzione in
pristino si sarebbe tradotta in un vantaggio e non in pregiudizio per i non evocati.
Assorbito è il quarto motivo, attinente al regolamento delle spese.
Si propone,conclusivamente,la cassazione della sentenza impugnata,in relazione ai primi due
motivi, con rinvio per nuovo esame al giudice di appello.”

proprie le argomentazioni esposte nella relazione preliminare,a fronte delle quali i rilievi
contenuti nello scritto difensivo dei controricorrenti,si risolvono in un sostanziale richiamo
al contenuto della sentenza di secondo grado,che ha indebitamente valorizzato,quanto alla
destinazione degli spazi in contestazione,un atto amministrativo,i1 titolo concessorio edilizio
in concreto disatteso dal costruttore,originario unico proprietario,ancor prima della
costituzione del condominio,nel concreto assetto conferito al complesso edilizio,sul quale
sarebbe poi sorto il condominio medesimo.
In siffatto contesto,si ribadisce l’insufficienza dell’indagine compiuta dal giudice di secondo
grado,che avrebbe dovuto tener conto,ai fini di stabilire la ricorrenza o meno della
presunzione di cui all’art. 1117 c.c.,dell’effettivo assetto del complesso immobiliare

sussistente all’epoca dell’insorgenza del condominiofomendo una risposta positiva soltanto
nell’ipotesi in cui fosse emersa,sulla base della situazione dei luoghi e delle espresse
previsioni dei titoli,una concreta destinazione funzionale degli spazi de quibus ad esigenze di
utilità collettiva della compagine condominiale.
Il ricorso va,pertanto,accolto nei limiti proposti dal relatore,con conseguente cassazione della
sentenza con rinvio,per nuovo esame,ad altra sezione della Corte d’Appello di Palermo,che
regolerà,all’esito,anche le spese del presente giudizio di legittimità.
P.Q.M.

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Tanto premesso,i1 collegio,esaminate le memorie delle parti,ritiene del tutto condivisibili e fà

La Corte accoglie i primi due motivi di ricorso,rigetta il terzo,dichiara assorbito il
quarto,cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia,anche per le
spese di questo giudizio,ad altra sezione della Corte d’Appello di Palermo.

Così deciso in Roma il 22 gennaio 2014.