Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 39030 del 09/12/2021

Cassazione civile sez. II, 09/12/2021, (ud. 03/06/2021, dep. 09/12/2021), n.39030

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ORILIA Lorenzo – Presidente –

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere –

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere –

Dott. ABETE Luigi – rel. Consigliere –

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso n. 21563/2016 R.G. proposto da:

P.M., c.f. (OMISSIS), rappresentato e difeso in virtù di

procura speciale su foglio allegato in calce al ricorso

dall’avvocato Alberto Vanni, ed elettivamente domiciliato in Roma,

alla via degli Scipioni, n. 284, presso lo studio dell’avvocato

Linda Pesaresi.

– ricorrente –

contro

MANTA Società Cooperativa Edilizia a resp. lim., c.f. (OMISSIS),

p.i.v.a. (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore

e del liquidatore giudiziale, rappresentata e difesa in virtù di

procura speciale su foglio allegato in calce al controricorso

dall’avvocato Luca Bongiovanni, ed elettivamente domiciliata in

Roma, alla via Lattanzio, n. 66, presso lo studio dell’avvocato

professor Mario Esposito.

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1333/2016 della Corte d’Appello di Firenze;

udita la relazione nella Camera di consiglio del 3 giugno 2021 del

consigliere Dott. Luigi Abete.

 

Fatto

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., P.M. conveniva dinanzi al Tribunale di Firenze la Manta Soc. Coop. Edilizia a resp. lim..

Premetteva che, in data 1.10.2001, aveva sottoscritto due domande di adesione alla cooperativa edilizia convenuta e, di seguito, aveva sottoscritto vari verbali di prenotazione di alloggio, il primo, in data 10.9.2003, gli ultimi, in data 19.10.2006.

Premetteva che aveva versato vari acconti sul prezzo degli immobili pur in epoca successiva alla richiesta del permesso di costruire, cui la cooperativa convenuta aveva fatto luogo il 24.7.2007.

Premetteva che aveva poi rinunciato all’assegnazione di uno dei due alloggi. Indi esponeva che la cooperativa non aveva provveduto al rilascio della fideiussione del D.Lgs. n. 122 del 2005, ex art. 2.

Chiedeva, tra l’altro, attesa la mancata emissione della fideiussione, dichiarare ai sensi del D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 2, la nullità del contratto siglato con la convenuta e condannare la cooperativa alla restituzione delle somme tutte versate, con rivalutazione ed interessi.

2. Si costituiva la “Manta”.

Deduceva che il rapporto era sorto antecedentemente all’entrata in vigore del D.Lgs. n. 122 del 2005.

Instava per il rigetto dell’avversa domanda.

3. Con ordinanza del 6.12.2010 il Tribunale di Firenze accoglieva la domanda, dichiarava la nullità del contratto intercorso tra le parti e condannava la cooperativa alla restituzione della somma di Euro 142.170,59, con gli interessi.

4. Proponeva appello la “Manta” soc. coop. a resp. lim..

Resisteva P.M..

5. Con sentenza n. 1333/2016 la Corte d’Appello di Firenze accoglieva il gravame, rigettava le domande dell’appellato e ne pronunciava condannava alle spese del doppio grado.

6. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso P.M.; ne ha chiesto sulla scorta di un unico motivo la cassazione con ogni conseguente statuizione anche in ordine alle spese di lite.

La “Manta” soc. coop. a resp. lim. ha depositato controricorso; ha chiesto rigettarsi l’avverso ricorso con il favore delle spese.

7. Il ricorrente ha depositato memoria.

La controricorrente del pari ha depositato memoria.

8. Con l’unico motivo il ricorrente denuncia ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione del D.Lgs. n. 122 del 2005, artt. 2 e 5.

Deduce che ha errato la corte d’appello nell’interpretazione del D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 5, ossia nel ritenere che il contratto, siglato successivamente all’entrata in vigore del D.Lgs. n. 122 del 2005, debba recare indicazione degli estremi della richiesta o del permesso di costruire.

9. Il motivo di ricorso è privo di fondamento e va respinto.

10. Nel quadro delle definizioni e della disciplina di cui del D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, art. 1, lett. d), art. 5, comma 1 e art. 6, comma 1, lett. i), (art. 1: “ai fini del presente decreto devono intendersi: (…) d) per “immobili da costruire”: gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”; art. 5, comma 1: “la disciplina prevista dagli artt. 2, 3 e 4, si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto”; art. 6, comma 1,: “il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell’art. 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile (…) devono contenere: (…) O gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione”) va evidentemente ribadito l’insegnamento di questa Corte di legittimità.

Ovvero l’insegnamento – appieno aderente al caso di specie e debitamente richiamato dalla corte di merito – a tenor del quale il D.Lgs. n. 122 del 2005, si applica, in forza del contenuto definitorio di cui all’art. 1, comma 1, lett. d), soltanto riguardo agli immobili per cui, da un lato, sia stato già richiesto il permesso di costruire (o, se del caso, sia già stata presentata la denuncia di inizio attività, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, ex art. 22, comma 3) e che, dall’altro lato, non siano stati oggetto di completamento e, dunque, per i quali non sia stato ancora richiesto il relativo certificato di agibilità (cfr. Cass. 10.3.2011, n. 5749; nella circostanza questa Corte ha ulteriormente specificato che la disciplina di cui al D.Lgs. n. 122 del 2005, presuppone, e si giustifica, solo in presenza di un preliminare avente ad oggetto un edificio per il quale sia stato almeno richiesto il permesso di costruire).

11. Su tale scorta, in particolare alla luce del rilievo per cui l’applicabilità è condizionata dalla circostanza che per l’immobile sia stato “già richiesto” il permesso di costruire, si reputa imprescindibile – in aderenza al dettato del D.Lgs. n. 122 del 2005 cit., art. 6, comma 1, lett. i), ed ai fini dell’applicabilità del medesimo D.Lgs. – che il permesso di costruire ovvero la sua richiesta siano nei loro estremi indicati nel contratto stipulato successivamente all’entrata in vigore del D.Lgs. n. 122 del 2005 e diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile.

12. In tal guisa nella specie si reputa quanto segue.

Per un verso, va condiviso il rilievo della Corte di Firenze (cfr. pag. 6), secondo cui nella fattispecie non si applica il D.Lgs. n. 122 del 2005 e dunque non operano la necessità del rilascio della fideiussione nonché la nullità correlata al mancato rilascio, giacché, pur a voler ritenere il contratto stipulato ex novo il 19.10.2006, quindi, successivamente all’entrata in vigore dello stesso D.Lgs. n. 122 del 2005, il permesso di costruire è stato – pacificamente – richiesto in epoca successiva alla stipula del contratto medesimo, ovvero il 24.4.2007, sicché il permesso non è stato nei suoi estremi richiamato in contratto.

Per altro verso, va disatteso il rilievo del ricorrente secondo cui l’applicabilità della disciplina di cui al D.Lgs. n. 122 del 2005, è subordinata unicamente alla circostanza per cui il permesso di costruire sia stato richiesto successivamente all’entrata in vigore della medesima disciplina (cfr. ricorso, pagg. 9 e 10; cfr. memoria del ricorrente, pag. 8).

13. Evidentemente l’opzione esegetica patrocinata dal ricorrente risulta ancorata – riduttivamente – alla sola previsione del D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 5.

D’altra parte, la circostanza per cui il costruttore, ai sensi del D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 2, comma 1, sia obbligato, anche in un momento precedente alla stipula del contratto, “a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione”, non esclude e non osta all’operatività della previsione dell’art. 6 cit., comma 1, lett. i).

Negli enunciati termini va pertanto recepito il rilievo della controricorrente secondo cui “al momento della conclusione del contratto preliminare o dell’atto equipollente (verbale di prenotazione), dunque, il permesso di costruire non era stato ancora richiesto, il che esclude che alla fattispecie possa essere applicato il D.Lgs. n. 122 del 2005, e segnatamente l’obbligo di rilascio di garanzia fideiussoria a pena di nullità a carico del costruttore/venditore, ex art. 2” (così memoria controricorrente, pag. 5).

14. In dipendenza del rigetto del ricorso il ricorrente va condannato a rimborsare alla controricorrente le spese del presente giudizio di legittimità.

La liquidazione segue come da dispositivo.

15. Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi dell’art. 13, comma 1 bis, D.P.R. cit., se dovuto (cfr. Cass. sez. un. 20.2.2020, n. 4315).

PQM

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente, P.M., a rimborsare alla controricorrente, “Manta” soc. coop. Edilizia a resp. lim, le spese del presente giudizio di legittimità, che si liquidano in complessivi Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e cassa come per legge; ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi dell’art. 13, comma 1 bis, D.P.R. cit., se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 3 giugno 2021.

Depositato in Cancelleria il 9 dicembre 2021

 

 

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