Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 38803 del 07/12/2021

Cassazione civile sez. II, 07/12/2021, (ud. 27/04/2021, dep. 07/12/2021), n.38803

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BELLINI Ubaldo – Presidente –

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere –

Dott. ABETE Luigi – Consigliere –

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 11019/2016 proposto da:

F.V., elettivamente domiciliato in ROMA, LUNGOTEVERE DEI

MELLINI 24, presso lo studio dell’avvocato RAFFAELE BIFULCO,

rappresentato e difeso dall’avvocato SALVATORE BIFULCO;

– ricorrente –

contro

M.P., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA AMITERNO 2,

presso lo studio dell’avvocato ANGIOLETTO CALANDRINI, rappresentato

e difeso dagli avvocati NICOLA DI DONATO, GIOVANNI CARETTI;

R.I.M., elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZALE

CLODIO 14, presso lo studio dell’avvocato BRUNO MANTOVANI, che la

rappresenta e difende unitamente agli avvocati IDA DEIDONE’,

FRANCESCO PALUMBO;

– controricorrenti –

contro

Z.M.;

– intimata –

avverso la sentenza n. 97/2016 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,

depositata il 14/01/2016;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

27/04/2021 dal Consigliere Dott. CHIARA BESSO MARCHEIS.

 

Fatto

PREMESSO

Che:

1. F.V., premesso di avere stipulato il 21 marzo 2005, insieme alla moglie R.I.M., un contratto preliminare con M.P. (coniugato e in regime di comunione legale dei beni con Z.M.) avente ad oggetto la vendita di taluni immobili (e che la moglie da sola aveva stipulato con M. un altro, identico, preliminare) e che il contratto definitivo non era stato stipulato, citava in giudizio la moglie, M. e Z. e faceva valere domanda ex art. 2932 c.c., in relazione al primo preliminare. M. si costituiva ed eccepiva l’esistenza del secondo contratto preliminare con la sola R., contratto però da intendersi risolto per inadempimento della promissaria acquirente; in subordine, in caso di riconoscimento della validità del primo contratto preliminare, chiedeva di pronunciare la risoluzione del medesimo e di condannare i promissari acquirenti al risarcimento del danno. Si costituiva Z.M., eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva e chiedendo di essere estromessa. Si costituiva R., deducendo che il primo contratto doveva intendersi come consensualmente risolto e interamente sostituito dal secondo; di avere pagato 120.000 Euro a titolo di acconto sul prezzo complessivo, rimanendo debitrice del saldo; confermando la risoluzione del secondo contratto per suo inadempimento, chiedeva di condannare M. – previo riconoscimento del diritto di quest’ultimo a ritenere la caparra confirmatoria pari a Euro 10.000 – a restituirle 110.000 Euro.

Il Tribunale di Benevento, con sentenza n. 809/2010, ha rigettato la domanda dell’attore e, in accoglimento della riconvenzionale di M., ha dichiarato la risoluzione del primo contratto preliminare per grave inadempimento dei promissari acquirenti.

2. La sentenza è stata appellata in via principale da F., che ha contestato la declaratoria di risoluzione del contratto, reiterando la domanda ex art. 2932 c.c.. Appello incidentale è stato proposto da M. (in relazione alla mancata pronuncia di risoluzione del secondo contratto preliminare), Z. (circa il provvedimento di compensazione delle spese) e R. (che ha reiterato la domanda di condanna alla restituzione di 110.000 Euro da parte di M.).

La Corte d’appello di Napoli – con sentenza 14 gennaio 2016, n. 97 – ha rigettato l’appello principale di F., ha accolto quello incidentale di M. nonché quello di R. e, per l’effetto, ha dichiarato risolto il secondo contratto preliminare per inadempimento della promissaria acquirente R., ha dichiarato il diritto di M. a trattenere la caparra, ordinando a quest’ultimo di restituire a R. Euro 110.000; ha liquidato le spese dei due gradi di giudizio in base al principio della soccombenza. In particolare, il giudice d’appello, esaminate congiuntamente l’impugnazione principale e quelle incidentali di M. e R., ha rilevato che F. era legittimato a proporre l’azione ex art. 2932 c.c., in quanto l’azione è ammissibile anche se proposta da uno solo dei promissari acquirenti, ma che la domanda era infondata, essendo intervenuta la revoca per facta concludentia del primo contratto preliminare di compravendita.

Avverso la pronuncia ricorre per cassazione F.V..

Resistono con distinti atti di controricorso M.P. e R.I.M..

Diritto

CONSIDERATO

Che:

I. Il ricorso è articolato in tre motivi.

1) Per motivi di priorità logica, va anzitutto esaminato il secondo motivo, che contesta “violazione e falsa applicazione degli artt. 1350,1351 e 1372 c.c.”: la Corte d’appello ha errato nel ravvisare la possibilità giuridica di una revoca per facta concludentia del primo preliminare di compravendita, essendo necessario un atto scritto, così come da tempo afferma la giurisprudenza di legittimità.

Il motivo è fondato. Secondo l’orientamento di questa Corte, infatti, “nei contratti formali (tra cui il preliminare di compravendita di beni immobili, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1350 e 1351 c.c.), le cause modificative o estintive del rapporto debbono risultare da fattori prestabiliti dalle parti nello stesso contratto e debbono essere, comunque, espresse nella forma richiesta per il contratto al quale si riferiscono, con la conseguenza che tanto l’accordo solutorio quanto la dichiarazione di recesso debbono rivestire la stessa forma scritta richiesta per la stipulazione del contratto preliminare” (così Cass. 14730/2000, v. anche Cass. 13290/2015 e Cass. 30446/2018).

2) L’accoglimento del secondo motivo comporta l’assorbimento del primo che denuncia “omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti; mancanza della necessaria corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato” (in relazione alla mancata considerazione che il termine fissato per la stipulazione del contratto definitivo non era essenziale e per avere trascurato che il pagamento era stato effettuato) e del terzo motivo, che invocando “violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. e art. 116 c.p.c.” contesta che dai documenti prodotti emergesse la volontà del ricorrente di revocare il primo preliminare.

II. La sentenza va pertanto cassata in relazione al motivo accolto e la causa deve essere rinviata alla Corte d’appello di Napoli, che deciderà la causa attenendosi al principio di diritto sopra ricordato; il giudice di rinvio provvederà anche in relazione alla spese del presente giudizio.

PQM

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella Adunanza camerale della Sezione Seconda Civile, il 27 aprile 2021.

Depositato in Cancelleria il 7 dicembre 2021

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