Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 38642 del 06/12/2021

Cassazione civile sez. II, 06/12/2021, (ud. 15/09/2019, dep. 06/12/2021), n.38642

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente –

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere –

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere –

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere –

Dott. VARRONE Luca – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 15579-2017 proposto da:

IMMOBILIARE TORRE DELLE STELLE SRL IN LIQUIDAZIONE, elettivamente

domiciliato in ROMA, VIALE LIEGI 35/B, presso lo studio

dell’avvocato GABRIELE DI PAOLO, rappresentato e difeso

dall’avvocato ELIO DI FILIPPO;

– ricorrenti –

contro

ASSOCIAZIONE CLUB NAUTICO DI TORRE DELLE STELLE, elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA PINEROLO, 22, presso lo studio

dell’avvocato MARCO ROSSI, rappresentato e difeso dagli avvocati

MONICA MARRAS, CARLO ATZORI, CARLO MASSACCI;

– controricorrenti –

nonché contro

CONDOMINIO (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 964/2016 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI,

depositata il 12/12/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

15/09/2021 dal Consigliere Dott. LUCA VARRONE.

 

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. L’Immobiliare Torre delle Stelle in liquidazione conveniva in giudizio dinanzi il Tribunale di Cagliari il Club Nautico di Torre delle Stelle, esponendo di aver acquistato il 5 settembre 1962 mediante atto pubblico a rogito notaio C.C. da D.P.E. e D.P.A. la proprietà dell’immobile situato nel comune di (OMISSIS), distinto in catasto al foglio (OMISSIS). Tale area posseduta pacificamente dagli attori per oltre 10 anni era stata illegittimamente occupata dal Club Nautico di Torre delle Stelle e, dunque, l’attrice chiedeva la condanna al rilascio dell’area descritta oltre al risarcimento dei danni causati.

1.1 Il Club nautico di Torre delle stelle si costituiva in giudizio evidenziando come l’area rivendicata era stata concessa in comodato dal (OMISSIS) e, pertanto, chiedeva di chiamare in causa il predetto condominio.

1.2 Il (OMISSIS) si costituiva chiedendo il rigetto della domanda e rilevando la mancanza di prova del diritto di proprietà rivendicato dalla Immobiliare Torre delle Stelle.

2. Il Tribunale di Cagliari rigettava integralmente la domanda di parte attrice evidenziando come il diritto di proprietà sull’area rivendicata non era stato adeguatamente provato. L’atto pubblico prodotto era risultato incompleto, privo delle sottoscrizioni dei contraenti e del pubblico ufficiale rogante. Secondariamente, dal suo esame era emerso che le parti avevano stipulato una compravendita con riserva della proprietà in favore degli alienanti fino all’integrale corresponsione del prezzo da parte degli acquirenti. La società attrice, dunque, avrebbe dovuto dimostrare anche l’adempimento di tale obbligazione. L’area rivendicata era stata espressamente indicata dall’art. 2 del regolamento del (OMISSIS) tra le arie di sua proprietà esclusiva, la società attrice, pertanto, avendo approvato il regolamento in qualità di condomino, aveva riconosciuto l’altrui diritto di proprietà sull’area oggetto della controversia.

3. L’immobiliare Torre delle Stelle in liquidazione proponeva appello avverso la suddetta sentenza. Si costituivano l’Associazione Club Nautico di Torre delle Stelle e il (OMISSIS) chiedendo il rigetto dell’appello.

4. La Corte d’Appello di Cagliari rigettava l’impugnazione. In particolare, la Corte d’Appello evidenziava che, con l’unico articolato motivo di gravame, l’appellante sosteneva che il suo onere di provare la proprietà era attenuato alla luce delle difese dei convenuti. Infatti, il Club Nautico si era limitato ad affermare di aver ricevuto il bene in detenzione dal condominio proprietario e possessore dell’area e, dunque, il giudice avrebbe dovuto verificare solo se il titolo di tale possesso fosse prevalente rispetto al diritto di proprietà dell’appellante.

La Corte d’Appello riteneva, invece, che il condominio si era limitato ad opporre di possedere il bene e, dunque, da tale difesa non era derivata alcuna attenuazione dell’onere probatorio gravante sull’attore in rivendica. Inoltre, era necessario verificare se complessivamente la società Immobiliare avesse dimostrato il diritto di proprietà, risalendo ad un acquisto a titolo originario. Quanto affermato dal primo giudice era pienamente condivisibile relativamente all’impossibilità di ritenere dimostrato l’acquisto del diritto di proprietà da parte dell’appellante mediante l’atto pubblico di compravendita prodotto nel primo grado di giudizio. La società immobiliare non aveva neanche prodotto una copia integrale del contratto, oltre alla dimostrazione del momento in cui si era prodotto l’effetto traslativo. Inoltre, la raccomandata inviata dal condominio alla società immobiliare in data 7 ottobre 1986 non era idonea a riconoscere il diritto dominicale sull’area contesa ma al contrario evidenziava la disponibilità del condominio di redigere l’atto pubblico necessario per formalizzare il trasferimento in favore dei condomini della quota condominiale di tratti del terreno da destinare a zona verde parcheggi il cui prezzo era già stato pagato dai compratori. Analogamente la sentenza del Tribunale di Cagliari divenuta irrevocabile nell’aprile del 2014 che aveva ritenuto infondata la domanda di usucapione proposta dal condominio nei confronti dell’appellante, non aveva in alcun modo riconosciuto il diritto di proprietà dell’immobiliare Torre delle Stelle sull’area oggetto della controversia.

5. L’immobiliare Torre delle stelle ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di due motivi.

6. L’Associazione Club Nautico Torre delle Stelle ha resistito con controricorso.

7. La Società ricorrente con memoria depositata in prossimità dell’udienza ha insistito nella richiesta di accoglimento del ricorso.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione degli artt. 2697,2699,2709 e 948 c.c. e degli artt. 115 e 167 c.p.c. Omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti relativo alla prova dei fatti dedotti da parte attrice alla luce della posizione difensiva assunta dal (OMISSIS) e dal Club nautico Torre delle Stelle.

Nel corso del processo l’associazione Club nautico di Torre delle stelle aveva dichiarato di detenere il terreno oggetto della domanda perché concesso in comodato dal (OMISSIS) chiamato in causa. Quest’ultimo si era qualificato ente di gestione dei beni ricompresi nella lottizzazione avviata da parte della proprietà immobiliare Torre delle stelle. Secondo la ricorrente, dunque, avuto riguardo alla posizione assunta dalle altre parti del giudizio non era necessario assolvere alla cosiddetta prova diabolica dell’acquisto a titolo originario. Il (OMISSIS) aveva sostenuto che la fonte del proprio diritto sul bene immobile era da ricondurre al regolamento condominiale che la stessa immobiliare aveva predisposto ed approvato e aveva limitato la propria posizione processuale nella mera difesa del principio possideo quia possideo.

Secondo la ricorrente, il Condominio doveva fornire la prova del proprio diritto a legittimare il Club nautico a resistere alla domanda di rilascio e non aveva fornito alcuna prova se non di un potere gestorio o di detenzione e aveva fatto venir meno l’obbligo per l’attrice di provare l’acquisto a titolo originario. Peraltro, l’atto notarile di compravendita del 5 settembre 1962, avendo la forma dell’atto pubblico prodotto allo scopo di documentare la compravendita era certamente idoneo a far emergere l’acquisto e la circostanza che, per mero errore materiale, mancasse la pagina finale dell’atto con le sottoscrizioni non aveva rilievo alla luce della sua valenza probatoria privilegiata dovendosi ritenere facente piena prova fino a querela di falso della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato e delle dichiarazioni delle parti ivi espresse.

La prova del diritto di proprietà si attenua quando la controparte riconosce l’appartenenza del diritto all’attore. Peraltro, il condominio aveva proposto innanzi al Tribunale di Cagliari domanda di usucapione del terreno e il Tribunale l’aveva rigettata. Il condominio aveva agito nei confronti dell’immobiliare avendo ben chiaro che la titolarità del diritto fosse in capo alla stessa.

2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione degli artt. 2697,2699,2007 19148 c.c. in relazione agli artt. 112,115 e 116 c.p.c.

La censura si basa sulla erronea valutazione delle prove in quanto la prova documentale della parte attrice era senz’altro adeguata e sufficiente, in quanto supportata da quella documentale del convenuto e della terza chiamata in causa. Entrambe avevano confermato la titolarità del diritto in capo all’attrice nel momento in cui aveva disposto del diritto in favore del condominio.

Il regolamento condominiale non avrebbe alcuna idoneità allo svolgimento della funzione di negozio traslativo essendo necessaria la forma dell’atto pubblico a pena di nullità. Pertanto, il condominio, dopo aver riconosciuto in capo all’odierna ricorrente la titolarità del bene avrebbe reso superflua ed irrilevante ogni ulteriore prova in capo alla controparte soccombente rispetto all’eccezione dedotta per non aver fornito idonea prova della trasmissione di tale diritto dalla parte attrice in suo favore.

2.1 I primi due motivi di ricorso, che stante la loro evidente connessione possono essere esaminati congiuntamente, sono infondati.

La domanda proposta dalla società ricorrente deve qualificarsi come azione di rivendicazione. Infatti, secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte: “La domanda con cui l’attore chieda di dichiarare abusiva ed illegittima l’occupazione di un immobile di sua proprietà da parte del convenuto, con conseguente condanna dello stesso al rilascio del bene ed al risarcimento dei danni da essa derivanti, senza ricollegare la propria pretesa al venir meno di un negozio giuridico, che abbia giustificato la consegna della cosa e la relazione di fatto sussistente tra questa ed il medesimo convenuto, non dà luogo ad un’azione personale di restituzione, e deve qualificarsi come azione di rivendicazione; né può ritenersi che detta domanda sia qualificabile come di restituzione, in quanto tendente al risarcimento in forma specifica della situazione possessoria esistente in capo all’attore prima del verificarsi dell’abusiva occupazione, non potendo il rimedio ripristinatorio ex art. 2058 c.c. surrogare, al di fuori dei limiti in cui il possesso è tutelato dal nostro ordinamento,

un’azione di spoglio ormai impraticabile” (Sez. 2, Sent. n. 705 del 2013).

Il Club nautico Torre delle stelle si è difeso eccependo di detenere il bene in quanto concesso a titolo di comodato dal (OMISSIS) che ha chiesto di chiamare in giudizio. Quest’ultimo si è difesa sulla base del principio possideo quia possideo, deducendo che la società non aveva fornito alcuna prova della titolarità del bene e che, al contrario, aveva approvato il regolamento di condominio che riconosceva la proprietà in capo al medesimo condominio.

Ciò premesso non può che ribadirsi che l’azione di rivendicazione esige che l’attore provi il proprio diritto di proprietà risalendo sino all’acquisto a titolo originario attraverso i propri danti causa, o dimostrando il compimento dell’usucapione in suo favore, mentre il convenuto può limitarsi a formulare l’eccezione possideo quia possideo, senza onere di prova.

Il collegio intende dare continuità al seguente principio di diritto: “L’azione personale di restituzione è destinata ad ottenere l’adempimento dell’obbligazione di ritrasferire un bene in precedenza volontariamente trasmesso dall’attore al convenuto, in forza di negozi giuridici (tra i quali la locazione, il comodato ed il deposito) che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario; da essa si distingue l’azione di rivendicazione, con la quale il proprietario chiede la condanna al rilascio o alla consegna nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell’assenza anche originaria di ogni titolo, per il cui accoglimento è necessaria la probatio diabolica della titolarità del diritto di chi agisce” (Sez. 2, Ord. n. 25052 del 2018).

La Corte d’Appello si è attenuta ai principi richiamati e ha anche evidenziato che la sentenza del Tribunale di Cagliari divenuta irrevocabile nell’aprile del 2014 che aveva ritenuto infondata la domanda di usucapione proposta dal condominio nei confronti della società ricorrente, non aveva in alcun modo riconosciuto il diritto di proprietà dell’immobiliare Torre delle Stelle sull’area oggetto della controversia.

In ogni caso, nella specie, al di là della prova dell’acquisto a titolo originario, la società ricorrente non ha provato neanche l’acquisto dal suo presunto dante causa. Infatti, l’Immobiliare Torre delle Stelle non ha provato il proprio diritto di proprietà neanche a titolo derivativo, avendo prodotto quale titolo di acquisto un atto mancante delle firme dei contraenti e dell’ufficiale rogante. La Società ricorrente non ha fatto valere nessun altro titolo di acquisto, ne ha mai depositato l’atto nella versione completa, sicché è ulteriormente infondato il riferimento nel motivo di ricorso all’onere probatorio attenuato, mancando del tutto la prova dell’acquisto. Peraltro, non risulta contestata in alcun modo l’affermazione del giudice di primo grado secondo cui il contratto mancante delle firme prevedeva una compravendita con riserva della proprietà in favore degli alienanti fino all’integrale corresponsione del prezzo da parte degli acquirenti e non vi era alcuna prova del perfezionamento del pagamento.

Il secondo motivo, infine, muove dal presupposto erroneo e non dimostrato secondo cui le controparti non avevano contestato la titolarità del diritto di proprietà in capo alla ricorrente nel momento in cui aveva disposto del diritto in favore del condominio.

La Corte d’appello, come si è detto, ha correttamente ritenuto che l’onere della prova spettasse all’attrice in rivendica e che non risultava provato in alcun modo l’acquisto del bene da parte della ricorrente. Sicché la complessiva censura proposta con il secondo motivo si risolve nella sollecitazione ad effettuare una nuova valutazione di risultanze di fatto emerse nel corso dei precedenti gradi del procedimento, cosi mostrando di anelare ad una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito giudizio di merito, nel quale ridiscutere tanto il contenuto di fatti e vicende processuali, quanto ancora gli apprezzamenti espressi dal giudice di appello non condivisi e per ciò solo censurati al fine di ottenerne la sostituzione con altri più consoni ai propri desiderata, quasi che nuove istanze di fungibilità nella ricostruzione dei fatti di causa potessero ancora legittimamente porsi dinanzi al giudice di legittimità.

4. Il ricorso è rigettato.

5. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

6. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità che liquida in complessivi Euro 3.000 più 200 per esborsi;

ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente del contributo unificato dovuto per il ricorso principale a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda civile, il 15 settembre 2019.

Depositato in Cancelleria il 6 dicembre 2021

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