Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3854 del 16/02/2018

Civile Sent. Sez. 2 Num. 3854 Anno 2018
Presidente: BIANCHINI BRUNO
Relatore: COSENTINO ANTONELLO

SENTENZA

sul ricorso 26076-2014 proposto da:
PERLETTI ROBERTA ANNALISA, elettivamente domiciliata
in ROMA, VIA AREZZO 38, presso lo studio dell’avvocato
MAURIZIO MESSINA, che la rappresenta e difende
unitamente all’avvocato TULLIO CASTELLI;
– ricorrenti contro

2017
3254

PERLETTI STEFANO, elettivamente domiciliato in ROMA,
LUNGOTEVERE

DELLE

dell’avvocato
rappresenta

NAVI

ORESTE
e

difende

MARIALAURA ANDREUCCI;

30,
MICHELE

presso
FASANO,

unitamente

lo

studio
che

lo

all’avvocato

Data pubblicazione: 16/02/2018

- c/ricorrente e ricorrente incidentale contro

AZIENDA AGRICOLA CORNE S.r.l., in persona del legale
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata
in ROMA, PIAZZA PIO XI 13, presso lo studio
dell’avvocato VINCENZO CROCE, rappresentata e difesa

dall’avvocato IGNAZIO PARIS;
HFP S.r.l., in persona del legale rappresentante pro
tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA PIO
XI 13, presso lo studio dell’avvocato VINCENZO CROCE,
rappresentata e difesa dall’avvocato MASSIMO
ASDRUBALI;
–

controricorrenti

–

avverso la sentenza n. 932/2014 della CORTE D’APPELLO
di BRESCIA, depositata il 07/07/2014;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 14/12/2017 dal Consigliere ANTONELLO
COSENTINO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale SERGIO DEL CORE che ha concluso per il
rigetto di entrambi i ricorsi, in subordine per
l’accoglimento del ricorso incidentale per guanto di
ragione;
udito

l’Avvocato

dell’Avvocato

ALESSANDRO

MAURIZIO

TUCCI,

MESSINA

con

difensore

delega
del

ricorrente, che ha chiesto l’accoglimento delle difese

(-J2

in atti;
uditi gli Avvocati IGNAZIO PARIS, difensore della Soc.
CORNE, e MASSIMO ASDRUBALI, difensore della Soc. HFP,
che hanno chiesto di riportarsi alle conclusioni in

atti.

FATTI DI CAUSA
Con atto di citazione notificato in data 16.1.2008 la signora Roberta
Annalisa Perletti conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Bergamo
– sezione distaccata di Grumello del Monte – la società Agricola Carne

deducendo che, con preliminare di compravendita immobiliare
stipulato in data 25.5.2005, la H.F.P. s.r.l. aveva promesso a lei e a
suo fratello Stefano di vendere loro la piena proprietà di un fabbricato,
con relative pertinenze, sito in Grumello del Monte e censito al catasto
al foglio 7, particella 7705 sub. 1, 2, 3, 4, e 5. La società promittente
venditrice aveva agito in qualità di “futuro socio unico della acquisenda
s.n.c. Agricola Come di Gambarini Natalina & C…” (poi trasformata in

Agricola Come s.r.I.), effettiva titolare del bene oggetto del
preliminare, mentre i promissari acquirenti, i fratelli Perletti, si erano
obbligati ad acquistare “personalmente, anche disgiuntamente, ma con
l’assenso dell’altro avente diritto e con obbligo sull’intera proprietà”.

Assumeva inoltre l’attrice che tale accordo era collegato all’ acquisto
delle quote sociali della società Agricola Come (prima società semplice,
poi società in nome collettivo, poi società a responsabilità limitata)
effettuato dalla H.F.P. s.r.l. in esecuzione di un contratto preliminare
di cessione di quote sociali dalla stessa concluso, quale promissaria
acquirente, nella medesima data del 25.5.05. Tanto premesso, la
sig.ra Perletti chiedeva pronunciarsi ex art. 2932 c.c. il trasferimento
della proprietà del compendio immobiliare promesso in vendita,
dichiarando la propria disponibilità a versare il corrispettivo parziale o
totale pattuito.
Si costituiva la società Agricola Come s.r.I., deducendo che il contratto
preliminare di compravendita immobiliare dedotto in giudizio
dall’attrice non le era opponibile, in quanto la H.F.P. s.r.l. era priva del
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s.r.I., la società H.F.P. s.r.I., nonché il fratello Stefano Perletti,

potere di rappresentarla, non derivando tale potere dalla qualità, da
quest’ultima spesa, di “futuro socio unico”. La Agricola Come s.r.l.
eccepiva inoltre l’improponibilità della domanda dell’attrice, sia in
forza della clausola arbitrale contenuta nel contratto dalla stessa

trasferimento, il consenso del secondo promissario acquirente, in
conformità all’accordo. Sotto altro aspetto, la Agricola Come s.r.l.
argomentava come il carattere parzialmente abusivo dell’immobile
costituisse ostacolo insormontabile ad una pronuncia ex art. 2932 c.c.,
anche in considerazione del diniego di concessione in sanatoria da
parte del Comune e, da ultimo, dichiarava, in via subordinata e
riconvenzionale, la propria volontà di esercitare il diritto di prelazione
riconosciutole dal contratto, con conseguente ritrasferimento del bene.
Si costituiva altresì Stefano Perletti, il quale preliminarmente chiedeva
di poter chiamare in causa anche gli originari soci della Azienda
Agricola Come, i coniugi Marco Perletti e Natalina Gambarini. Nel
merito, Stefano Perletti spiegava tre distinte domande.
La prima domanda era fondata sul contratto preliminare di cessione di
quote sociali della azienda agricola Corte s.n.c., già menzionato nella
citazione introduttiva della sorella Roberta Annalisa Perletti, concluso il
25.5.05 tra esso Stefano Perletti, Marco Perletti e Natalina Gambarini,
da una parte, e la H.F.P. s.r.l. dall’altra; in particolare, Stefano Perletti
chiedeva accertarsi l’obbligo della H.F.P. s.r.l. (e per essa della Agricola
Come s.r.I.) di dare esecuzione al patto, contenuto nel suddetto
contratto preliminare di cessione di quote, di cedere l’immobile de quo
in comodato per 15 anni a lui, per la quota del 77%, e a sua sorella
Roberta Annalisa, per la quota del 23%.
La seconda domanda era fondata sul medesimo contratto preliminare
di compravendita immobiliare del 25.5.05 già dedotto in giudizio dalla

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azionato, sia in ragione della necessità di acquisire, ai fini del

sorella Roberta Annalisa e aveva ad oggetto il trasferimento in suo
favore, ai sensi dell’articolo 2932 c.c.) della quota del 77% della
proprietà dell’immobile de quo.
La terza domanda, rassegnata in linea di subordine per l’ipotesi di

proprietà o del godimento temporaneo dell’immobile de quo, aveva ad
oggetto la condanna della promittente H.F.P. s.r.l. alla corresponsione
di un indennizzo per la mancata conclusione dei contratti definitivi di
compravendita e di comodato, oltre che al risarcimento dei danni.
Si costituiva infine la H.F.P. s.r.l. la quale si associava all’eccezione di
improcedibilità proposta dalla società Agricola Come in ragione della
clausola compromissoria contenuta nel contratto preliminare di
compravendita immobiliare.
Autorizzata ed effettuata la chiamata in causa di Marco Perletti e
Natalina Gambarini, questi ultimi rimanevano contumaci.
Il tribunale rigettava tutte le domande proposte da Stefano e Roberta
Annalisa Perletti nei confronti della Azienda Agricola Come s.r.I.,
ritenendo il contratto preliminare dedotto in giudizio non opponibile a
tale società, avendo la H.F.P. s.r.l. agito in nome della stessa
senza avere poteri rappresentativi; rigettava altresì anche la domanda
di indennizzo proposta da Stefano Perletti nei confronti della H.F.P.
s. r. I.
La corte d’appello di Brescia – adita con l’appello principale di Roberta
Annalisa Perletti e l’appello incidentale di Stefano Perletti, nel
contraddittorio con HFP s.r.l. e con la Agricola Come s.r.l. (e ritenendo
superflua l’integrazione del contraddittorio nei confronti di Marco
Perletti e Natalina Gambarini, non citati dagli appellanti) – accoglieva
l’eccezione di arbitrato sollevata in primo grado e reiterata nella
comparsa di costituzione in appello dalle società HFP s.r.l. e Agricola

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impossibilità di ottenere per via giudiziale il trasferimento della

Come s.r.l. e, conseguentemente, dichiarava improponibili tutte le
domande proposte dai fratelli Perletti in base al contratto preliminare
di compravendita immobiliare; dichiarava poi inammissibile, perché
proposta per la prima volta in appello, la domanda di risarcimento

quest’ultimo proposte in base al contratto preliminare di comodato,
dichiarava che tale contratto non poteva considerarsi perfezionato per
mancata determinazione del relativo oggetto.
Per la cassazione di tale sentenza ricorre Roberta Annalisa Perletti sulla
scorta di due motivi.
Stefano Perletti si è costituito con controricorso, spiegando altresì
ricorso incidentale articolato in cinque motivi.
La HFP s.r.l. e la Agricola Come s.r.l. si sono difese con controricorso,
replicando sia al ricorso principale che al ricorso incidentale.
La causa è stata discussa alla pubblica udienza del 14.12.17, per la
quale solo i fratelli Perletti hanno depositato una memoria illustrativa e
nella quale il Procuratore Generale ha concluso come in epigrafe.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Col primo motivo, la ricorrente principale lamenta la violazione e falsa
applicazione degli artt. 816 quater, 809 e 810 c.p.c., in relazione
all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. in cui la corte territoriale sarebbe
incorsa affermando l’efficacia della clausola arbitrale apposta nel
contratto preliminare di compravendita immobiliare e, per l’effetto,
dichiarando improponibili le domande fondate su tale contratto. Al
riguardo la ricorrente principale sottolinea come, benché detto
contratto appaia stipulato formalmente da due parti (parte promittente
venditrice, costituita da Agricola Come s.r.l. rappresentata da HFP

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danni introdotta da Stefano Perletti e, quanto alla domande da

s.r.I., e parte promissaria acquirente, costituita da Roberta Annalisa e
da Stefano Perletti) in effetti ogni parte si scomponeva in soggetti
portatori di interessi diversi e contrapposti, che in sede giudiziale
hanno rassegnato conclusioni tra di loro contrastanti. Si argomenta

una lite tra le parti che hanno stipulato la clausola compromissoria,
bensì di una lite complessa, avente ad oggetto domande svolte anche
tra i soggetti appartenenti alla medesima parte contrattuale, senza
coincidenza tra parti contrattuali e parti processuali. Sotto altro
aspetto, nel motivo in esame si denuncia l’inconcludenza del
riferimento della sentenza gravata al richiamo del contratto

inter

partes al regolamento della camera arbitrale di Bergamo; in proposito
la ricorrente sottolinea come, poiché la clausola arbitrale prevede che
gli arbitri scelti dalle parti siano solo due (dovendo il terzo essere
nominato dagli stessi arbitri o, in mancanza di accordo, dal presidente
della Camera arbitrale di Bergamo), non sarebbe in ogni caso possibile
garantire a tutti i litiganti la possibilità di nominare un arbitro.
Il motivo non può essere accolto.
Questa Corte ha infatti più volte ribadito la clausola compromissoria
binaria, che devolva determinate controversie alla decisione di tre
arbitri, due dei quali da nominare da ciascuna delle parti, può trovare
applicazione in una lite con pluralità di parti quando, in base ad una
valutazione da compiersi “a posteriori” – in relazione al “petitum” ed

quindi nel mezzo di gravame che, nella specie, non si tratterebbe di

alla “causa petendi” – risulti il raggruppamento degli interessi in gioco
in due soli gruppi omogenei e contrapposti, sempre che tale
raggruppamento sia compatibile con il tipo di pretesa fatta valere (cfr.
Cass. 1090/14, Cass. 6924/16).
Ciò posto, il Collegio osserva la valutazione sul raggruppamento degli
interessi in gioco in due soli gruppi omogenei e contrapposti e sulla

5
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c2/

compatibilità di tale raggruppamento con il tipo di pretesa fatta valere
costituisce tipico giudizio di fatto che compete al giudice di merito. Tale
giudizio di fatto è stato effettuato dalla corte bresciana, che, all’esito
di un argomentato percorso motivazionale, sviluppato nelle pagine 13

preliminare di compravendita immobiliare dovevano ritenersi solo due
(ciascuna composta di due soggetti), ossia parte promittente venditrice
e parte promissaria acquirente. Questa conclusione (alla cui stregua
anche la seconda doglianza svolta nel mezzo di gravame in esame
risulta fuori bersaglio, perché l’identificazione dei contraenti in due
sole parti, complesse, elimina in radice il problema della nomina di più
di due arbitri) – non può essere censurato in sede di legittimità se non
sotto il profilo, non coltivato con il mezzo di impugnazione in esame, di
cui all’articolo 360 n. 5 c.p.c..
Col secondo motivo la ricorrente principale lamenta la violazione
dell’art. 807 (recte: 808) c.p.c. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3
c.p.c., in cui la corte d’appello è incorsa ritenendo efficace la clausola
compromissoria anche nei confronti della società Agricola Come,
ancorché la stessa non avesse sottoscritto il contratto contenente tale
clausola, né avesse ratificato tale contratto, avendo anzi sostenuto, in
sede giudiziale, che il medesimo non le era opponibile proprio perché
la società H.F.P. s.r.I., che lo aveva sottoscritto in suo nome, non
aveva il potere di rappresentarla.
Il motivo è fondato.
La sentenza di primo grado, come riportato nella narrativa del
processo della sentenza qui gravata, aveva rigettato le domande dei
fratelli Perletti di esecuzione in forma specifica del contratto
preliminare di trasferimento immobiliare sul rilievo che la società
H.F.P. s.r.l. – la quale (nella persona del proprio legale rappresentante)
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e 14 della sentenza gravata, ha affermato che le parti del contratto

aveva sottoscritto tale contratto in nome della società Agricola Come non aveva il potere di rappresentare quest’ultima.
In proposito è opportuno

sottolineare che il difetto di potere

rappresentativo costituisce una causa di inefficacia esterna al contratto

contenuta; nella specie risulta dunque applicabile la regola di diritto
fissata dalla sentenza di questa Corte n. 2529/2005 (ma vedi anche, in
prospettiva consonante, Cass. 17711/14), enunciata con riferimento
all’invalidità, ma che non vi è ragione di non estendere alla inefficacia,
alla cui stregua il principio secondo cui la clausola compromissoria non
costituisce un accessorio del contratto nel quale è inserita (ma, ai sensi
dell’ultimo comma dell’articolo 808 c.p.c., ha propria individualità ed
autonomia, nettamente distinta da quella del contratto cui accede, per
cui ad essa non si estendono le cause di invalidità del negozio
sostanziale), non trova applicazione nelle ipotesi in cui le cause di
invalidità siano esterne al negozio e comuni ad esso ed alla clausola
compromissoria.
La sentenza di appello non ha riformato la suddetta statuizione del
primo giudice, nemmeno con riferimento alla sola clausola
compromissoria ivi contenuta, né contiene alcun accertamento (che,
in quanto accertamento di fatto, è riservato al giudice di merito e non
può essere operato da questa Corte) in ordine ad una eventuale
ratifica di tale contratto (o della sola clausola compromissoria ivi
contenuta) da parte delle società Agricola Come s.r.l. La corte
bresciana ha quindi violato il disposto dell’articolo 808 c.p.c. ritenendo
efficace nei confronti della società Agricola Come una clausola arbitrale
contenuta in un atto sottoscritto da un falsus procurator della stessa
(società H.F.P.), senza accertare se tale atto (o anche la sola clausola
arbitrale) avesse formato oggetto di ratifica.

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e comune al contratto stesso ed alla clausola compromissoria ivi

Il secondo mezzo del ricorso principale va quindi accolto.
Passando all’esame dei motivi del ricorso incidentale di Stefano
Perletti, il Collegio osserva quanto segue.
Con il primo motivo di ricorso incidentale si lamenta la violazione e

n. 3 c.p.c., in cui la corte territoriale sarebbe incorsa ritenendo nuova
(e, quindi, inammissibile) la domanda risarcitoria proposta da Stefano
Perletti con riguardo alla mancata conclusione del contratto di
comodato menzionato in narrativa, senza considerare che tale
domanda era stata invece proposta, in via subordinata, fin dalla prima
comparsa di costituzione del ricorrente in primo grado e che sulla
stessa si era anche instaurato il contraddittorio mediante le repliche
svolte da controparte.
Il motivo va giudicato fondato perché dalla trascrizione degli atti del
giudizio di merito che si legge a pag. 11 del ricorso emerge che fin
dalla comparsa di costituzione in primo grado l’odierno ricorrente
aveva proposto la domanda di risarcimento, in aggiunta a quella di
indennizzo (“da maggiorarsi di tutti gli ulteriori danni”,

pag. 18 della

comparsa di risposta, trascritta a pag. 11 del ricorso). Sussiste,
quindi, il denunciato vizio di omissione di pronuncia.
Con il secondo motivo (riferito agli artt. 132 e 360 n. 3 e 4 c.p.c.)
Stefano Perletti denuncia la nullità della sentenza per assoluta
mancanza di motivazione della statuizione di improcedibilità della sua
domanda di indennizzo per mancata conclusione del contratto di
trasferimento immobiliare (statuizione non accompagnata, peraltro, da
alcuna pronuncia sulla domanda risarcitoria pure da lui proposta).
Il motivo va giudicato infondato, perché la corte territoriale ha
implicitamente esteso alle domande di indennizzo e di risarcimento
danni svolte da Stefano Perletti per la mancata esecuzione del

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falsa applicazione degli artt. 112 e 345 c.p.c., in relazione all’art. 360

contratto preliminare di compravendita immobiliare la ratio decidendi
del rigetto della domanda risarcitoria proposta, per lo stesso titolo, da
Roberta Annalisa Perletti, giudicata improcedibile in base alla clausola
compromissoria prevista per le controversie derivanti da tale contratto

Con il terzo motivo il ricorrente incidentale censura la violazione e/o
falsa applicazione degli artt. 112 e 115 c.p.c., in relazione all’art. 360
n. 3 c.p.c., in cui la corte territoriale sarebbe incorsa fondando il
rigetto della domanda relativa al dedotto obbligo di concludere un
contratto di comodato sull’argomento, non sollevato da alcuna delle
parti e rilevato di ufficio, che il contratto preliminare di comodato non
si era mai perfezionato, non avendo le parti mai raggiunto un
sufficiente livello di definizione dell’ oggetto del contratto ed essendosi
esse limitate ad una puntuazione.
La censura è infondata, perché la inesistenza del contratto su cui si
fonda la domanda giudiziale è rilevabile di ufficio dal giudice chiamato
a pronunciarsi sulla domanda stessa.
Con il quarto motivo (erroneamente rubricato come quinto) il
ricorrente incidentale denuncia la violazione o falsa applicazione degli
artt. 101 e 183 c.p.c., in relazione all’art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c., in cui la
corte territoriale sarebbe incorsa rilevando di ufficio il mancato
perfezionamento del contratto preliminare di comodato senza
provocare sul punto il contraddittorio delle parti, con conseguente
violazione dei principi del giusto processo.
Il motivo va giudicato fondato alla stregua del principio che anche nel
sistema anteriore all’introduzione del secondo comma dell’art. 101
c.p.c. (a norma del quale il giudice, se ritiene di porre a fondamento
della decisione una questione rilevata d’ufficio, deve assegnare alle
parti, “a pena di nullità”, un termine “per il deposito in cancelleria di

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(cfr. pag. 15, primo cpv, della sentenza gravata).

memorie contenenti osservazioni sulla medesima questione”), operata
con l’art. 45, comma 13, della legge 18 giugno 2009, n. 69, il dovere
costituzionale di evitare sentenze cosiddette “a sorpresa” o della “terza
via”, poiché adottate in violazione del principio della “parità delle

c.p.c., che al terzo comma (oggi quarto, in virtù di quanto disposto
dall’art. 2, comma 3, lettera c-ter, del d.l. 14 marzo 2005, n. 35,
convertito in legge 28 dicembre 2005, n. 263) fa carico al giudice di
indicare, alle parti, “le questioni rilevabili d’ufficio delle quali ritiene
opportuna la trattazione” (cfr. Cass. 25054/13, Cass. 11453/14). Non
può, per contro, condividersi l’argomento delle società contro ricorrenti
secondo cui proprio gli stralci delle difese delle società H.F.P. e Agricola
Come riportati alle pagg. 21 e 22 del ricorso dimostrerebbero come tali
società avessero contestato fin dal primo grado il perfezionamento
del comodato, proprio in ragione della indeterminabilità del relativo
oggetto. Contrariamente all’assunto di tali società, infatti, le
affermazioni riportate in detti stralci non contestano la individuazione
dell’oggetto del comodato, ma contestano il perfezionamento della
promessa (cfr. lo tralcio delle difese H.F.P. trascritto a pag. 21, ultimo
e penultimo rigo, del ricorso) e l’incertezza circa la ripartizione del
godimento dell’immobile tra i fratelli Perletti (cfr. lo tralcio delle difese
Agricola Come trascritto a pag. 22, secondo cpv, del ricorso).
La questione dell’identificazione dell’oggetto del comodato era dunque
rimasta estraneo al dibattito processuale e la corte territoriale aveva il
dovere di sollecitare il contraddittorio delle parti prima di fondare la
propria decisione su tale questione. In motivo va dunque accolto.
Col quinto motivo (erroneamente rubricato come sesto) il ricorrente
incidentale denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 2932
e 1337 c.c. in relazione all’art. 360 comma 1, n. 3 c.p.c., in cui la corte

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armi”, aveva un preciso fondamento normativo, costituito dall’art. 183

territoriale sarebbe incorsa giudicando indefinito l’ oggetto della
promessa di comodato; argomenta al riguardo Stefano Perletti che il
preliminare di comodato descriveva chiaramente sia l’oggetto, che si
identificava nel medesimo immobile oggetto del preliminare di

contratto.
Il motivo va disatteso perché attinge un giudizio di fatto, quale quello
relativo alla compiuta identificazione dell’oggetto contrattuale, che
non pOr essere censurato in sede di legittimità sotto il profilo, coltivato
nel presente mezzo di gravame, del vizio di violazione di legge.
In definitiva il ricorso incidentale va accolto con riferimento al primo ed
al quarto (erroneamente rubricato come quinto) motivo, rigettati gli
altri.
La sentenza impugnata va quindi cassata, in relazione al secondo
mezzo del ricorso principale ed al primo e quarto (erroneamente
rubricato come quinto) mezzo del ricorso incidentale, con rinvio alla
corte di appello di Brescia.
PQM
La Corte rigetta il primo motivo del ricorso principale e accoglie il
secondo, accoglie il primo e il quarto (erroneamente rubricato come
quinto) motivo del ricorso incidentale e rigetta gli altri, cassa la
sentenza gravata in relazione ai motivi accolti e rinvia ad altra
sezione della corte d’appello di Brescia, che provvederà anche a
regolare le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma il 14 dicembre 2017

compravendita, sia la durata, sia i beneficiari dello stipulando