Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 38315 del 03/12/2021

Cassazione civile sez. II, 03/12/2021, (ud. 06/10/2021, dep. 03/12/2021), n.38315

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente –

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere –

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 26410-2016 proposto da:

C.F., rappresentato e difeso dall’Avvocato ANTONIO

CATALANO, per procura apposta sul retro della prima pagina del

ricorso;

– ricorrente –

contro

CA.MA.CA., rappresentata e difesa dall’Avvocato

FILIPPO DI CARLO, per procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

e

CA.MA.GA., e CA.MA.SE.;

– intimate –

avverso la sentenza n. 802/2016 della CORTE D’APPELLO DI PALERMO,

depositata il 28/4/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non

partecipata del 6/10/2021 dal Consigliere GIUSEPPE DONGIACOMO.

 

Fatto

FATTI DI CAUSA

1.1. C.F. ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Palermo, Ca.Ma.Ca., Ca.Ma.Ga. e Ca.Ma.Se. chiedendo che ne fosse accertato l’inadempimento in relazione al contratto con il quale le stesse gli avevano venduto un immobile oggetto di locazione in favore di terzi con la garanzia che tale rapporto sarebbe giunto a scadenza il 31/1/2005 e non, come poi è stato accertato dal giudice a seguito della disdetta intimata dalle venditrici nei confronti del conduttore e dell’opposizione proposta da quest’ultimo, in data 31/1/2006.

1.2. Il tribunale, con sentenza del 28/9/2010, ha rigettato le domande proposte dall’attore.

2.1. C.F. ha proposto appello, cui ha resistito Ca.Ma.Ca..

2.2. Le altre appellate sono rimaste contumaci.

2.3. La corte d’appello, con la sentenza in epigrafe, ha rigettato l’appello ed ha, per l’effetto, confermato la sentenza impugnata.

2.4. La corte, in particolare, ha condiviso il giudizio del tribunale in ordine all’assenza di prova del carattere essenziale della scadenza della locazione.

2.5. La corte, sul punto, dopo aver evidenziato che il contratto definitivo assorbe le convenzioni contenute nel contratto preliminare, togliendo ad esse ogni efficacia negoziale e dettando l’unica disciplina dei rapporti tra le parti, ha rilevato che, nel caso in esame, il contratto definitivo, pur specificando che il prezzo era stato determinato tenendo conto del fatto che il contratto di locazione sarebbe scaduto il 31/1/2005, non ha, tuttavia, riprodotto la clausola del preliminare secondo cui la scadenza contrattuale della locazione in data 31/1/2005 costituiva per il promittente compratore una clausola essenziale. E ciò, ha osservato la corte, induce a ritenere che le parti non abbiano considerato essenziale detta pattuizione e che, dunque, le venditrici non avevano assunto alcun obbligo in merito al rilascio dell’immobile da parte del conduttore alla data indicata (31/1/2005).

2.6. La mancata produzione del contratto di locazione, inoltre, ha aggiunto la corte, non consente di stabilire, ai fini previsti dall’art. 1489 c.c., se il dato temporale della cessazione della locazione alla data del 31/1/2006 fosse o meno facilmente riconoscibile o evincibile dal contratto così come consegnato al C., con la conseguente impossibilità di verificare l’esistenza delle condizioni che rendono applicabile la garanzia prevista dalla predetta norma.

2.7. La domanda, peraltro, ha proseguito la corte, risulta del tutto carente di allegazione in merito alla quantificazione della pretesa riduzione. L’appellante, infatti, si è limitato a quantificare la sua richiesta nella somma di Euro 11.000,00 ma non – ha dato alcun conto degli elementi in base ai quali tale quantificazione è stata operata.

2.8. Ne’, infine, ha concluso la corte, può essere accolta la domanda sotto il diverso profilo della differenza tra il canone di locazione indicato nel contratto di locazione e quello minore che il conduttore ha, poi, effettivamente pagato per l’ulteriore periodo dalla scadenza indicata del 31/1/2005 e quella riconosciuta del 31/1/2006. Il contratto di locazione, infatti, non è stato prodotto per cui non è dato sapere quale fosse il canone ivi indicato. Inoltre, il venditore di un immobile locato non è tenuto a garantire per legge il compratore della eventuale riduzione del canone di affitto che il locatario ottenga giudizialmente, per il tempo successivo alla vendita, deducendo l’illegittimità dell’importo del canone stesse al tempo della vendita.

3.1. C.F., con ricorso notificato il 10/11/2016, ha chiesto, per due motivi, la cassazione della sentenza della corte d’appello, dichiaratamente non notificata.

3.2. Ca.Ma.Ca. ha resistito con controricorso e depositato memoria.

3.3. Ca.Ma.Se. è rimasta intimata.

3.4. La Corte, con ordinanza del 27/2/2021, ha ordinato l’integrazione del contraddittorio nei confronti di Maria Gabriella Ca., cui il ricorrente ha dato esecuzione con atto notificato il 6/4/2021.

3.5. Ca.Ma.Ga. è rimasta intimata.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

4.1. Con il primo motivo, il ricorrente, lamentando la violazione degli artt. 1362,1363,1366 e 1367 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che le venditrici non avevano assunto alcun obbligo in merito al rilascio dell’immobile da parte del conduttore alla data indicata.

4.2. Così facendo, infatti, ha osservato il ricorrente, la corte d’appello non ha considerato che l’interpretazione del contratto dev’essere fondata non soltanto sulle espressioni letterali utilizzate ma anche e, talvolta, soprattutto su elementi estrinseci ad esse, come i comportamenti precedentemente o successivamente assunti dalle parti.

4.3. Sotto questo profilo, ha aggiunto il ricorrente, non rileva, diversamente da quel che ha invece ritenuto la corte d’appello, il fatto che le parti non avessero riprodotto la clausola del preliminare secondo la quale la scadenza contrattuale della locazione in data 31/1/2005 costituiva per il promittente compratore una clausola essenziale. La corte, infatti, senza limitarsi al senso letterale delle parole contenute nel contratto definitivo, avrebbe dovuto, al contrario, valutare il comportamento complessivo delle parti, tenendo conto, in particolare, delle numerose clausole contenute nei precedenti atti tra loro sottoscritti, tutti volti a ritenere essenziale il termine di scadenza del contratto di locazione.

4.4. Se così non fosse, ha proseguito il ricorrente, non si comprenderebbe, del resto, per quale ragione le parti avrebbero fatto inserire nel contratto definitivo non soltanto la clausola secondo cui il prezzo era stato determinato in ragione del fatto che il contratto di locazione dell’immobile sarebbe scaduto il 31/1/2005, ma anche quella per cui la parte venditrice “garantisce … che l’immobile è locato … con scadenza al 31 gennaio 2005”, risultando, così, evidente, anche alla luce dei principi secondo cui le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre e devono essere interpretate nel senso che possano avere qualche effetto, che la garanzia prestata dalle venditrici, non potendo ragionevolmente riguardare l’esistenza della locazione come tale, aveva, in realtà, coperto proprio la sua scadenza alla data ivi indicata, cosi confermando la natura essenziale della clausola relativa al termine di scadenza del relativo contratto.

4.5. In definitiva, ha concluso il ricorrente, il complessivo regolamento di interessi scaturente dagli atti e dal comportamento complessivamente tenuto dalle parti dimostra la natura essenziale della clausola relativa al termine di scadenza del contratto di locazione: l’unica, del resto, funzionale, come dimostrato dalle prove testimoniali richieste in giudizio, al concreto ed effettivo interesse perseguito dall’acquirente che, a partire dallo svolgimento delle trattative e fino alla stipula del contratto definitivo, era quello di acquistare un immobile da destinare nel minor tempo possibile al personale uso abitativo.

5.1. Il motivo è fondato.

5.2. Costituisce, in effetti, principio di diritto del tutto consolidato presso questa Corte quello secondo il quale, con riguardo all’interpretazione del contenuto di una convenzione negoziale adottata dal giudice di merito, l’invocato sindacato di legittimità non può investire il risultato interpretativo in sé, che appartiene all’ambito dei giudizi di fatto riservati appunto a quel giudice, ma deve appuntarsi esclusivamente sul (mancato) rispetto dei canoni normativi di interpretazione dettati dal legislatore agli artt. 1362 c.c. e ss., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3, ovvero sulla mancanza o l’apparenza o la contraddittorietà della motivazione addotta o sull’omesso esame circa uno o più fatti decisivi specificamente dedotti nel giudizio di merito, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5 (cfr. Cass. SU n. 8053 del 2014), nel testo conseguente alle modifiche addotte dal D.L. n. 83 del 2012, art. 54, comma 1, lett. b), conv. con modif. con la L. n. 134 del 2012, ed applicabile ratione temporis (cfr. Cass. n. 20964 del 2017).

5.3. Risponde, peraltro, ad un orientamento altrettanto consolidato il principio per cui, in sede di interpretazione del contratto, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il primo e principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate (Cass. n. 7927 del 2017, in motiv.).

Rie. 2016 n. 26410.5cz. 2, CC del 6 ottobre 2021.

5.4. Si e’, tuttavia, precisato al riguardo che il rilievo da assegnare alla formulazione letterale dev’essere verificato alla luce dell’intero contesto contrattuale. Il giudice, infatti, non può arrestarsi ad una considerazione atomistica delle ‘ singole clausole, neppure quando la loro interpretazione possa essere compiuta, senza incertezze, sulla base del “senso letterale delle parole”, giacché per senso letterale delle parole va intesa tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto (Cass. n. 7927 del 2017, in motiv.; Cass. 23701 del 2016, in motiv.)- Il giudice, quindi, deve raffrontare e coordinare tra loro le varie espressioni che figurano nella dichiarazione negoziale, riconducendole ad armonica unità e concordanza (Cass. n. 2267 del 2018; Cass. n. 8876 del 2006).

5.5. Inoltre, pur assumendo l’elemento letterale una funzione fondamentale nella ricerca della reale o effettiva volontà delle parti, il giudice deve in proposito fare ricorso anche agli ulteriori criteri di Interpretazione ed, in particolare, a quello dell’interpretazione funzionale di cui all’art. 1369 c.c., il quale consente di accertare il significato dell’accordo in coerenza, appunto, con la relativa ragione pratica o causa concreta (Cass. n. 11295 del 2011; Cass. 23701 del 2016, in motiv.).

5.6. La sentenza impugnata, al contrario, lì dove ha ritenuto che il contratto definitivo, pur specificando che il prezzo era stato determinato tenendo conto del fatto che il contratto di locazione sarebbe scaduto il 31/1/2005, non aveva prodotto la clausola del preliminare secondo cui la scadenza contrattuale della locazione in data 31/1/2005 costituiva per il promittente compratore una clausola essenziale, e che, in ragione di tale fatto, le venditrici non avessero assunto alcun obbligo in merito al rilascio dell’immobile da parte del conduttore alla data indicata del 31/1/2005, non ha, evidentemente, provveduto a ricostruire la volontà delle parti, per come fatta palese dal ricorso ai criteri di interpretazione teleologica e sistematica, oltre che letterale, come sopra esposti, del testo al suo esame: omettendo, in particolare, di valutare se ed in quale misura, rispetto alla conclusione assunta, potessero, in concreto, rilevare tanto la clausola secondo cui il prezzo era stato determinato in ragione del fatto che il contratto di locazione dell’immobile venduto sarebbe scaduto il 31/1/2005, quanto la clausola per cui la parte venditrice aveva “garantito” “che l’immobile è locato … con scadenza al 31 gennaio 2005”.

6.1. Con il secondo motivo, il ricorrente, lamentando la violazione dell’art. 115 c.p.c. e art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che fosse determinante, al fine di decidere, la asserita mancanza tra gli atti del giudizio del documento contenente il contatto di locazione con la conseguente impossibilità di conoscere se il dato temporale della cessazione della locazione fosse facilmente riconoscibile dal contratto stesso.

6.2. Così facendo, tuttavia, ha osservato il ricorrente, la corte d’appello non ha considerato che era stata prodotta in giudizio la sentenza pronunciata dal tribunale a conclusione del giudizio di licenza per finita locazione, intimata al conduttore, dalla cui lettura era possibile trarre ogni elemento necessario all’accertamento della facile riconoscibilità, o meno, dell’effettiva data di scadenza della locazione.

6.3. D’altra parte, ha aggiunto il ricorrente, la semplice lettura del contratto di locazione non consentiva all’acquirente di conoscere con assoluta certezza la data effettiva della sua scadenza.

7. Il motivo è assorbito.

8. Il ricorso dev’essere, quindi, accolto e la sentenza impugnata, per l’effetto, cassata con rinvio, per un nuovo esame, alla corte d’appello di Palermo che, in differente composizione, provvedere anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte così provvede: accoglie il primo motivo, assorbito il secondo; cassa, in relazione al motivo accolto, la sentenza impugnata con rinvio, per un nuovo esame, alla corte d’appello di Palermo che, in differente composizione, provvederà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 6 ottobre 2021.

Depositato in Cancelleria il 3 dicembre 2021

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