Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 38278 del 03/12/2021

Cassazione civile sez. II, 03/12/2021, (ud. 16/06/2021, dep. 03/12/2021), n.38278

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente –

Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere –

Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al NRG 28602-2016 proposto da:

ISTITUTO NAZIONALE PER L’ASSICURAZIONE CONTRO GLI INFORTUNI SUL

LAVORO – INAIL, rappresentato e difeso dagli Avvocati Maria Letizia

Nunzi, e Bettino Torre, con domicilio eletto presso la sede legale

dell’Istituto in Roma, via IV Novembre, n. 144;

– ricorrente –

contro

S.M., + ALTRI OMESSI, rappresentati e difesi dagli

Avvocati Giovanni Salvati, e Maria Cecilia Mannocci, con domicilio

eletto in Roma, corso Vittorio Emanuele II, n. 18, presso lo studio

Grez s.r.l.;

– controricorrenti –

contro

C.R., e G.N., rappresentati e difesi

dall’Avvocato Massimo Cesaroni, con domicilio eletto in Roma, piazza

Mazzini, n. 27, presso lo studio dell’Avvocato Benedetta Rosati;

– controricorrenti –

contro

CA.Gi., GU.Fr., P.L.,

M.A., CO.Ma.;

– intimati –

e nei confronti di:

MINISTERO DEL LAVORO E DELLE POLITICHE SOCIALI; MINISTERO

DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE; AGENZIA DEL TERRITORIO; SOCIETA’ DI

CARTOLARIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI PUBBLICI;

– intimati –

per la cassazione della sentenza non definitiva della Corte d’appello

di Firenze n. 873/2016 pubblicata il 6 giugno 2016 e della sentenza

definitiva della Corte d’appello di Firenze n. 1569/2016 pubblicata

il 3 ottobre 2016;

Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 16

giugno 2021 dal Consigliere Dott. Alberto Giusti;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore

Generale Dott. Ceroni Francesca, che ha concluso per l’accoglimento

del ricorso;

uditi gli Avvocati Bettino Torre e Maria Cecilia Mannocci.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. – Con atto di citazione notificato in data 7 febbraio 2007, S.M. ed altri conduttori dell’immobile sito in (OMISSIS), agendo in litisconsorzio facoltativo, convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Firenze l’Istituto nazionale per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro – INAIL e la SCIP s.r.l., nonché il Ministero del lavoro e delle politiche sociali, il Ministero dell’economia e delle finanze e l’Agenzia del territorio, chiedendo di pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c. che producesse, per ciascun attore, gli effetti del contratto di compravendita dell’unità immobiliare da ognuno condotta in locazione, rispetto alle quali l’INAIL aveva trasmesso proposta di vendita nel maggio 2003:

a) in via principale, al prezzo determinato in base al valore catastale moltiplicato per cento;

b) in via subordinata, al prezzo da determinarsi in base ai valori di mercato, applicando sia il coefficiente di abbattimento previsto dal D.L. n. 41 del 2004, art. 1, comma 2, convertito in L. n. 104 del 2004, sia l’ulteriore sconto del 30% e quello previsto per l’acquisto in blocco, pari al 13%, in base ai criteri fissati dal D.L. n. 351 del 2001, art. 3, commi 7 e 8;

c) nonché, in via ulteriormente subordinata, al valore di mercato calcolato in base ai criteri fissati dal D.L. n. 351 del 2001 nonché dal D.L. n. 41 del 2004, da parametrare al mese di ottobre 2001 e, dunque, con applicazione del solo coefficiente di abbattimento pari allo 0,7608 riferito al 1 semestre del 2003, tenuto conto del fatto che l’offerta da parte dell’Ente proprietario era pervenuta agli attori solo nel maggio del 2003.

Si costituivano l’INAIL e la SCIP, che contestavano le domande degli attori, eccependo anche la carenza di giurisdizione del giudice adito. Con sentenza n. 3976 del 2009, il Tribunale adito accoglieva la domanda proposta in subordine sub c), pronunciando (tranne che per Ca.Gi., nei confronti del quale l’INAIL aveva eccepito la decadenza dall’esercizio del diritto di opzione e la cui domanda veniva pertanto rigettata) sentenza ex art. 2932 c.c. e condannando gli attori a corrispondere il prezzo di vendita secondo i valori di mercato come quantificati nelle proposte di acquisto ricevute nel maggio 2003, riparametrati all’ottobre 2001.

2. – L’INAIL ha proposto appello.

Si sono costituiti S.M. ed altri, che hanno dato atto di avere conseguito il trasferimento dei beni e di non avere dunque più interesse alla pronuncia in forma specifica, ma di conservarlo in relazione al prezzo di vendita concordato in contratto, pari a quello indicato in sentenza, salvo diversa e maggiore quantificazione del giudice dell’appello.

Si sono costituiti G.N. e C.R., che hanno dato atto dell’avvenuto acquisto del bene in data 17 dicembre 2008 (ovvero dopo il deposito delle conclusionali e repliche in primo grado) al prezzo del 2003, con riserva di restituzione del maggior prezzo ove confermata la sentenza che consentiva la riduzione secondo il coefficiente di riparametrazione.

Si è costituito anche Ca.Gi., proponendo appello incidentale.

Sono rimasti contumaci Gu.Fr. e M.C..

3. – Con sentenza n. 873/2016, pubblicata il 6 giugno 2016, la Corte d’appello di Firenze, non definitivamente pronunciando, ha preso atto dell’intervenuto, medio tempore, trasferimento della proprietà con rogiti notarili per la maggior parte degli originari attori, residuando controverso solo l’ammontare del prezzo; ha dichiarato cessata la materia del contendere rispetto alla domanda ex art. 2932 c.c. avanzata da S.M. ed altri e da G.N. e C.R., ha respinto i motivi di appello formulati dall’INAIL, ha liquidato le spese in favore di S.M. ed altri e di G.N. e C.R., e ha disposto con separata ordinanza il prosieguo del giudizio per le posizioni di Ca.Gi., Gu.Fr. e M.C..

Con sentenza n. 1569/2016, pubblicata il 3 ottobre 2016, la Corte d’appello di Firenze, definitivamente pronunciando, ha emesso pronuncia di estinzione del procedimento nei confronti del Ca. (che ha fatto rinuncia agli atti del giudizio di appello), con spese compensate, e ha dichiarato cessata la materia del contendere tra l’INAIL e la Gu. e il M. (che hanno rinunciato agli atti del giudizio di primo grado), sempre con spese compensate.

Nel respingere i motivi di appello dell’INAIL, la Corte d’appello di Firenze, nella sentenza n. 873/2016, ha rilevato che, quanto al prezzo, il primo giudice ha dato corretta applicazione alla normativa vigente; e ciò considerando che:

il D.L. n. 41 del 2004, art. 1 convertito in L. n. 104 del 2004, espressamente prevede che il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale, ai conduttori che abbiano manifestato, nelle ipotesi e con le modalità previste dal D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 20, secondo periodo convertito, con modificazioni, dalla L. n. 410 del 2001, la volontà di acquisto nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore del citato D.L. n. 351 del 2001 e la data del 31 ottobre 2001, è determinato, al momento dell’offerta in opzione e con le modalità di cui al comma 2, sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001;

le modalità previste dal D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 20, sono quelle così indicate “per le quali i conduttori, in assenza della citata offerta in opzione, abbiano manifestato volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento”, che è il caso che ricorre nella specie per tutti gli offerenti;

la distinzione, prevista dall’art. 3, comma 20 citato, per la quantificazione del prezzo di vendita con esclusione dell’ipotesi di immobili di pregio è solo relativa al prezzo e non rileva in questa fattispecie;

– la norma richiamata non esclude dalle modalità di conteggio gli immobili di pregio ed indica chiaramente che si applicano i prezzi di mercato, ovvero quelli di cui al D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 7 riparametrati all’ottobre 2001.

4. – Per la cassazione della sentenza non definitiva n. 873/2016 e definitiva n. 1569/2016 della Corte d’appello di Firenze, entrambe notificate il 12 ottobre 2016, l’INAIL ha proposto ricorso, con atto notificato il 7 dicembre 2016, sulla base di un unico motivo.

Hanno resistito, con separati atti di controricorso, S.M. ed altri nonché C.R. ed altro.

Gli altri intimati non hanno svolto attività difensiva in questa sede.

5. – Il ricorso, avviato in un primo tempo alla trattazione camerale ex art. 380-bis.1 c.p.c., è stato rimesso alla pubblica udienza con ordinanza interlocutoria 9 marzo 2021, n. 6469.

L’INAIL e i controricorrenti S.M. ed altri hanno depositato memorie illustrative in prossimità dell’udienza.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Deve essere esaminata, preliminarmente, l’eccezione di inammissibilità del ricorso, sollevata dai controricorrenti C.R. e G.N. sul rilievo che non sarebbe stata censurata (e non “avrebbe potuto essere diversamente”) la declaratoria della cessazione della materia del contendere a seguito della stipula del contratto di compravendita stipulato tra la stessa (che nelle more si era separata dal marito G.N.) e l’INAIL.

1.1. – L’eccezione è infondata.

Essa, infatti, non tiene conto della circostanza che la cessazione della materia del contendere dichiarata dalla Corte d’appello di Firenze risulta limitata al trasferimento della proprietà ex art. 2932 c.c., rimanendo ancora controversa la quantificazione del prezzo della compravendita.

Ed infatti risulta dal testo della sentenza n. 873 del 2016 della Corte d’appello di Firenze:

che gli stessi C. e G., costituendosi in appello, hanno dato atto dell’avvenuto acquisto del bene in data 17 dicembre 2008 (ovvero dopo il deposito delle conclusionali e repliche in primo grado) “al prezzo del 2003, con riserva di restituzione del maggior prezzo ove confermata la sentenza che consentiva la riduzione secondo il coefficiente già ricordato” (pagina 5 della sentenza, paragrafo 3.1.);

che la Corte territoriale ha rilevato che relativamente anche al signor G. e alla signora C. “può emettersi pronuncia di cessazione della materia del contendere per il trasferimento, fermo l’interesse alla pronuncia sul prezzo” (pagina 6 della sentenza, paragrafo 5.1.; vi si afferma anche che i menzionati appellati “attendono la decisione almeno in relazione al prezzo di vendita”);

che il G. e la C. hanno chiesto che si dia atto della “cessazione della materia del contendere, nei limiti suddetti” (pagina 7 della sentenza, paragrafo 5.2.);

che il dispositivo della sentenza dichiara cessata “la materia del contendere in ordine alla richiesta di trasferimento” e respinge “i motivi di appello principale” dell’INAIL in punto di prezzo (pagina 12 della sentenza), ponendo le spese a carico dell’INAIL e a vantaggio del G. e della C..

Di qui l’interesse dell’INAIL a proporre ricorso per cassazione anche nei confronti del signor G. e della signora C., ricorso sollevato per censurare il ragionamento in diritto seguito dalla sentenza n. 873 del 2016 della Corte d’appello con riguardo alla quantificazione del prezzo, con la conferma della pronuncia del Tribunale e il rigetto dei motivi di appello principale.

2. – Sempre in via preliminare, va dato atto che, sebbene il ricorso sia formalmente stato proposto anche per la cassazione della “sentenza definitiva n. 1569/2016” (così, nell’epigrafe, a pagina 2 del ricorso; così nelle conclusioni, a pagina 33), in realtà la censura con lo stesso articolata non attinge le statuizioni rese con la sentenza n. 1569/2016, che riguarda le posizioni, separate, di Ca.Gi. (nei confronti del quale il giudizio di appello è stato dichiarato estinto per rinuncia agli atti, con spese compensate) e di Gu.Fr. e di M.C. (nei confronti dei quali è stata dichiarata cessata la materia del contendere, avendo le parti private rinunciato agli atti del giudizio di primo grado, con spese compensate).

3. – Con l’unico motivo, l’Istituto ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione del D.L. n. 41 del 2004, art. 1, comma 2, convertito, con modificazioni, nella L. n. 104 del 2004, della L. n. 350 del 2003, art. 3, comma 134 e del D.L. n. 351 del 2001, art. 3, commi 7, 8, 13 e 20, convertito, con modificazioni, nella L. n. 410 del 2001, nonché del decreto del Ministero dell’economia e delle finanze del 20 aprile 2005.

Pacifico essendo che l’edificio sito in (OMISSIS), di cui fanno parte le unità immobiliari, già condotte in locazione dagli inquilini che hanno promosso l’odierna controversia, risulta essere qualificato “di pregio”, l’INAIL sostiene che gli immobili di pregio sono esclusi dalla applicazione del D.L. n. 41 del 2004, art. 1 il quale prevede che per i conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale, non di pregio, oggetto di cartolarizzazione, che abbiano manifestato la propria volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, con le modalità previste dal secondo periodo del D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 20 il prezzo di vendita delle medesime è determinato al momento dell’offerta in opzione, sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001.

Ad avviso del ricorrente, tale disciplina non si applica nell’ipotesi in cui gli immobili sono considerati di pregio, come nel caso di specie, per cui il giudice del merito avrebbe finito per applicare agli immobili di pregio una normativa che, per espressa previsione legislativa, è destinata esclusivamente agli immobili non di pregio.

Secondo l’INAIL, gli originari attori non avevano diritto ad acquistare con applicazione del coefficiente di abbattimento di cui al D.L. n. 41 del 2004, art. 1, comma 2 stabilito nella misura percentuale dello 0,7608 relativamente al primo semestre 2003, adottato invece dal giudice di merito per accertare l’ammontare del prezzo dovuto dagli stessi attori.

4. – La questione posta con il ricorso concerne l’interpretazione delle disposizioni in materia di determinazione del prezzo di vendita degli immobili pubblici oggetto di cartolarizzazione. In particolare, il quesito sollevato è se il comma 1 del citato D.L. n. 41 del 2004, art. 1 – il quale prevede la riparametrazione ai valori di mercato del mese di ottobre 2001 del prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale – si applichi anche ai conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale di pregio o se la disposizione valga per i soli immobili non di pregio.

5. – Ai sensi del D.L. n. 41 del 2004, art. 1, comma 1, convertito, con modificazioni, nella L. n. 104 del 2004, “Il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale, ai conduttori che abbiano manifestato, nelle ipotesi e con le modalità previste dal secondo periodo del D.L. 25 settembre 2001, n. 351, art. 3, comma 20 convertito, con modificazioni, dalla L. 23 novembre 2001, n. 410, e successive modificazioni, la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, è determinato, al momento dell’offerta in opzione e con le modalità di cui al comma 2, sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001”.

L’art. 1 medesimo decreto-legge, comma 2 a sua volta, prevede: “Ai fini dell’applicazione del comma 1, il prezzo di vendita è fissato applicando, al prezzo determinato ai sensi del citato D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 7 coefficienti aggregati di abbattimento calcolati dall’Agenzia del territorio sulla base di eventuali aumenti di valore degli immobili tra la data della suddetta offerta in opzione ed i valori medi di mercato del mese di ottobre 2001, quali pubblicati dall’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) e di altri parametri di mercato. Qualora le offerte in opzione siano inviate dagli enti gestori agli aventi diritto, dopo un intervallo di tempo superiore a sei mesi rispetto alla valutazione dell’Agenzia del territorio, i coefficienti di abbattimento da applicare dovranno essere quelli pubblicati in epoca immediatamente successiva alla data della valutazione stessa, al fine di garantire che il prezzo delle unità immobiliari offerte in opzione sia effettivamente corrispondente in termini reali ai valori di mercato del mese di ottobre 2001. I coefficienti di abbattimento sono calcolati e pubblicati fino a quelli relativi al secondo semestre 2005”.

Del D.L. n. 351 del 2001, convertito, con modificazioni, nella L. n. 410 del 2001, viene in rilievo il già citato comma 20.

Esso prevede quanto segue: “Le unità immobiliari definitivamente offerte in opzione entro il 26 settembre 2001 sono vendute, anche successivamente al 31 ottobre 2001, al prezzo e alle altre condizioni indicati nell’offerta. Le unità immobiliari, escluse quelle considerate di pregio ai sensi del comma 13, per le quali i conduttori, in assenza della citata offerta in opzione, abbiano manifestato volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, sono vendute al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della predetta manifestazione di volontà di acquisto. Per gli acquisti in forma non individuale, l’ulteriore abbattimento di prezzo di cui al secondo periodo del comma 8 è confermato limitatamente ad acquisti di sole unità immobiliari optate e purché le stesse rappresentino almeno l’80 per cento delle unità residenziali complessive dell’immobile, al netto di quelle libere”.

E’ da rilevare che la norma del secondo periodo del citato art. 3, comma 20 (“Le unità immobiliari, escluse quelle considerate di pregio ai sensi del comma 13, per le quali i conduttori, in assenza della citata offerta in opzione, abbiano manifestato volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, sono vendute al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della predetta manifestazione di volontà di acquisto”) è stata soppressa dal D.L. n. 269 del 2003, art. 26, comma 9, convertito in L. n. 326 del 2003, per poi essere reintrodotta, negli stessi termini, dalla L. n. 350 del 2003, art. 3, comma 134.

6. – All’interrogativo posto con il ricorso la Corte d’appello di Firenze, con la sentenza n. 873/2016, ha dato risposta, confermando la pronuncia del Tribunale e rigettando i motivi di appello dell’INAIL, nel senso che la qualifica di pregio dell’immobile oggetto di causa non vale ad escludere l’applicabilità della riparametrazione ai valori di mercato del mese di ottobre 2001: la distinzione prevista dal D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 20 – richiamato dal D.L. n. 41 del 2004, art. 1, comma 1, – per la quantificazione del prezzo di vendita, con esclusione dell’ipotesi di immobili di pregio, è solo relativa al prezzo e non rileva in questa fattispecie; la norma non esclude dalla modalità di conteggio gli immobili di pregio, ai quali si applicano i prezzi di mercato riparametrati all’ottobre 2001.

7. – La soluzione data dalla Corte di Firenze è condivisa dalla difesa dei controricorrenti S.M. ed altri, la quale evidenzia che: (a) l’art. 1, comma 1 del decreto-legge non compie alcun riferimento agli immobili di pregio; (b) l’esclusione non potrebbe desumersi dal rinvio al D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 20 perché le ipotesi e le modalità previste da tale ultima disposizione sarebbero riferite, non già alla qualità degli immobili, bensì alla circostanza che non sia stata formulata alcuna offerta in opzione da parte dell’ente e che la manifestazione di volontà di acquisto sia stata formulata dai conduttori con lettera raccomandata entro il 31 ottobre 2001.

8. – Il Collegio osserva che, sulla specifica questione, vi è un precedente di questa Corte.

Cass., Sez. I, 20 settembre 2013, n. 21596, ha statuito che in tema di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, nel sistema risultante dalla disciplina introdotta dal D.L. n. 41 del 2004, ai fini della determinazione del prezzo di vendita dell’unità immobiliare deve farsi riferimento esclusivamente ai valori di mercato correnti nel mese di ottobre 2001, indipendentemente dalla data in cui è stata effettuata la stima e da quella in cui è intervenuta l’accettazione del conduttore.

In quel caso, nell’esaminare il ricorso principale dell’INPS, che si era doluto che, ai fini della determinazione del prezzo di vendita, la sentenza impugnata avesse fatto riferimento ai valori dell’anno 2001, anziché a quelli attuali o alla relazione predisposta nell’anno 2004 dall’Agenzia del territorio, la citata Cass. n. 21596 del 2013 ha respinto la censura sulla base della seguente argomentazione:

il riferimento ai valori di mercato correnti nell’anno 2001, ai fini della determinazione del prezzo di vendita, trova giustificazione nella circostanza che i conduttori avevano manifestato la volontà di acquistare le unità immobiliari nel 1998 e nell’ottobre 2001, e risulta conforme al dettato del D.L. n. 41 del 2001, art. 1 il quale prevede che il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale, per le quali i conduttori abbiano manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, dev’essere determinato sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001;

tale disposizione s’innesta, modificandola, sulla disciplina introdotta dal D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 20, la quale distingue tra le unità immobiliari definitivamente offerte in opzione entro il 26 settembre 2001 e quelle per le quali i conduttori, in assenza della citata offerta in opzione, abbiano manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, e dispone che le prime siano vendute in ogni caso al prezzo ed alle altre condizioni indicati nell’offerta, mentre per le seconde prevedeva la vendita al prezzo ed alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della manifestazione di volontà di acquisto, a meno che non si trattasse d’immobili considerati di pregio;

la Corte d’Appello ha escluso la configurabilità della prima ipotesi, alla luce della condotta tenuta dall’Istituto, che si era limitato a manifestare la volontà di porre in vendita le unità immobiliari senza mai formulare una vera e propria proposta contrattuale; quanto alla seconda ipotesi, ha ritenuto pacifico che gli attori avessero manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, e, pur senza menzionare espressamente il D.L. n. 41 del 2004, ha fatto applicazione della disciplina dallo stesso introdotta, correttamente determinando il prezzo di vendita in base ai valori correnti nell’anno 2001, ma escludendo la riduzione del 30% prevista dalla L. n. 662 del 1996, art. 3, comma 109, lett. d), in considerazione dell’avvenuta inclusione dello stabile tra gli immobili considerati di pregio;

nel sistema risultante dalle modificazioni introdotte dal D.L. n. 41 del 2004 non trova spazio l’accertamento dell’epoca di definizione del procedimento di stima, dovendosi fare riferimento, ai fini della determinazione del prezzo di vendita, esclusivamente ai valori correnti nel mese di ottobre 2001, indipendentemente dalla data in cui è stata effettuata la stima e da quella in cui è intervenuta l’accettazione del conduttore.

Con la stessa sentenza, la Corte, scrutinando il ricorso incidentale del conduttore, ha giudicato manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale, con riferimento agli artt. 3 e 97 Cost., del D.L. n. 351 del 2001, art. 3 laddove, nel riconoscere in favore dei conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale il diritto di opzione per l’acquisto di detti beni al prezzo determinato dai commi settimo e ottavo del medesimo articolo, pari al valore di mercato diminuito del trenta per cento, esclude tale riduzione per gli immobili di pregio.

La Corte ha osservato che le finalità perseguite dal D.L. n. 41 del 2004, art. 1, comma 1, non consistevano affatto nell’integrale riformulazione della precedente disposizione. Lo specifico riferimento della norma invocata al secondo periodo dall’art. 3, comma 20, rende infatti evidente che il legislatore non ha inteso superare la distinzione tra le unità immobiliari offerte in opzione dagli enti entro il 26 settembre 2001 e quelle per le quali entro il 31 ottobre 2001 fosse intervenuta soltanto la manifestazione della volontà di acquisto da parte dei conduttori, ma solo indicare un’unica data di riferimento ai fini della determinazione del prezzo di vendita della seconda categoria d’immobili, la cui individuazione risultava oltremodo problematica sulla base dell’art. 3, avuto riguardo alla pluralità ed alla diversità delle discipline susseguitesi nel tempo ed alla condotta non sempre lineare tenuta in concreto dalle parti. Conseguentemente – ha sottolineato questa Corte – deve escludersi che l’art. 1 abbia inteso sopprimere il riferimento ai conduttori delle unità immobiliari di pregio contenuto nel secondo periodo dell’art. 3, per effetto del quale gli stessi erano esclusi dal beneficio della riduzione del 30% accordato ai conduttori delle altre unità immobiliari, e dettare una disciplina identica a quella prevista dal primo periodo della medesima disposizione, che non prevedeva alcuna differenza di prezzo. In tal senso depongono anche la circostanza che l’art. 1, comma 1, non prevede alcuna riduzione di prezzo, pur riferendosi esclusivamente ai conduttori, nonché la considerazione che, diversamente opinando, non si comprenderebbe il motivo per cui il legislatore è intervenuto esclusivamente sull’art. 3, comma 20, che confermava l’applicabilità del trattamento differenziato per gli immobili per i quali fosse già stata manifestata la volontà di acquisto, anziché sui commi 8 e 13, che introducevano in via generale il predetto trattamento. In contrario, non appare utilmente invocabile il dettato dell’art. 1, comma 3, che estende le disposizioni di cui al comma 1 agli immobili venduti prima dell’entrata in vigore del D.L. n. 41 del 2004, in quanto tale disposizione, riguardante esclusivamente gli immobili già trasferiti in proprietà, si limita a porre rimedio alle sperequazioni determinate dall’applicazione dei diversi criteri stabiliti dalle leggi succedutesi nel tempo in tale materia, prevedendo il rimborso del maggior prezzo eventualmente corrisposto.

Nella giurisprudenza successiva di questa Corte non vi sono pronunce che abbiano affrontato specificamente la questione della applicabilità o meno, agli immobili di pregio, della disciplina sulla riparametrazione ai valori di mercato del mese di ottobre 2001.

Cass., Sez. II, 10 marzo 2020, n. 6733 – in un caso in cui era stata impugnata una sentenza di merito che aveva confermato il rigetto di una domanda ex art. 2932 c.c. sul rilievo che l’ente previdenziale proprietario dello stabile non aveva formulato ai conduttori l’offerta in opzione delle unità immobiliari – ha evidenziato che il D.L. n. 41 del 2004, art. 1, comma 1, “con espresso riferimento ai conduttori che avevano manifestato, nelle ipotesi e con le modalità previste dal D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 20, secondo periodo la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, ha stabilito che il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale deve essere determinato al momento dell’offerta in opzione (della quale quindi, evidentemente, postula la necessaria sussistenza) e con le modalità di cui al comma 2, sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001: vale a dire, alla luce del disposto del citato comma 2, applicando, al prezzo determinato ai sensi del citato D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 7 (e cioè in forza dei valori correnti di mercato), coefficienti aggregati di abbattimento calcolati dall’Agenzia del territorio sulla base di eventuali aumenti di valore degli immobili tra la data della suddetta offerta in opzione ed i valori medi di mercato del mese di ottobre 2001”.

Cass., Sez. III, 20 maggio 2020, n. 9260, infine, ha affermato che, in tema di dismissione di beni appartenenti al patrimonio pubblico, il beneficio dell’abbattimento del prezzo di vendita previsto dal D.L. n. 41 del 2004, art. 1, comma 1, convertito dalla L. n. 104 del 2004, è riconosciuto a condizione che il richiedente sia conduttore dello specifico immobile che intende acquistare e che in relazione ad esso abbia manifestato – con le modalità indicate nel D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 20, – la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001; pertanto, in considerazione del carattere speciale e di stretta interpretazione della normativa sulla “cartolarizzazione” degli immobili pubblici, l’opzione esercitata per una determinata unità immobiliare non può ritenersi valida anche per un’altra, solo perché parimenti ricompresa nel programma di dismissione.

9. – Tale essendo il quadro giurisprudenziale di riferimento, il Collegio ritiene che la disciplina della riparametrazione ai valori di mercato del mese di ottobre 2001, contenuta nel D.L. n. 41 del 2004 nell’ambito delle disposizioni in materia di determinazione del prezzo di vendita di immobili pubblici oggetto di cartolarizzazione, si applichi alle sole unità immobiliari ad uso residenziale non di pregio.

9.1. – Questa interpretazione si ricava dal tenore letterale e dall’impianto sistematico della disposizione.

Infatti, la disciplina agevolativa, con l’applicazione di coefficienti aggregati di abbattimento calcolati dall’Agenzia del territorio sulla base di eventuali aumenti di valore tra la data dell’offerta in opzione ed i valori medi di mercato del mese di ottobre 2001, vale per i conduttori di unità immobiliari ad uso residenziale che abbiano manifestato, nelle ipotesi e con le modalità previste dal D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 20, secondo periodo e successive modificazioni, la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001.

La discipina del D.L. n. 41 del 2004 si salda, espressamente, con quella del secondo periodo del comma 20 del citato art. 3, come è reso palese non solo dal richiamo alle ipotesi e alle modalità del secondo periodo di tale disposizione, ma anche dal riferimento ai conduttori che abbiano manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, che e’, appunto, la fattispecie considerata dal secondo periodo del comma 20, la quale espressamente esclude dal suo ambito gli immobili considerati di pregio.

Con l’intervento normativo del 2004, il legislatore ha concesso l’applicazione dei prezzi del 2001 ai conduttori che, entro il 31 ottobre 2001, abbiano manifestato la volontà di acquisto, secondo la disciplina dettata dal, più volte citato, secondo periodo del comma 20: e poiché nella disciplina alla quale si fa rinvio tali conduttori – ai quali veniva accordato il beneficio dell’acquisto al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della relativa manifestazione di volontà intervenuta entro il 31 ottobre 2001 pur in assenza di una offerta in opzione – sono esclusivamente quelli di unità immobiliari non di pregio, lo stesso ambito vale per la norma rinviante.

Dunque, il riferimento alle ipotesi previste nel secondo periodo del D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 20 implica l’esclusione degli immobili di pregio dal beneficio della riparametrazione del prezzo di vendita degli immobili oggetto di cartolarizzazione ai valori di mercato del mese di ottobre 2001, di cui al D.L. n. 41 del 2004.

In altri termini, al fine di stabilire il beneficio della riparametrazione del prezzo di vendita degli immobili oggetto di cartolarizzazione ai valori di mercato del mese di ottobre 2001, il D.L. n. 41 del 2004, art. 1, comma 1, espressamente richiama, usando il sostantivo plurale, “le ipotesi” previste dal D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 20, secondo periodo: e poiché quest’ultima disposizione esclude dal suo ambito di operatività gli immobili di pregio, è da ritenere che, con il richiamo alle ipotesi previste dalla norma precedente, il legislatore abbia inteso riferirsi, non solo alla circostanza che, in mancanza di offerta in opzione da parte dell’ente (entro il 26 settembre 2001), la manifestazione di volontà di acquisto sia stata formulata entro il 31 ottobre 2001 dal conduttore, ma anche alla qualità, appunto non di pregio, dell’unità immobiliare condotta in locazione.

9.2. – Tale significato è corroborato dalla ratio legis, come emergente dai lavori parlamentari della conversione in legge del D.L. n. 41 del 2004.

Nella relazione illustrativa del disegno di legge di conversione in legge del decreto-legge (A.C. n. 4738) si ricorda che “il dibattito parlamentare relativo alla finanziaria 2004” (L. n. 350 del 2003) “ha chiaramente indicato la volontà del legislatore di applicare la norma” del reintrodotto secondo periodo del D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 20 “nel senso di concedere l’applicazione dei prezzi del 2001 ai conduttori delle unità residenziali non di pregio che, non avendo ricevuto dall’ente proprietario la lettera di offerta in opzione per l’acquisto entro il 26 settembre 2001, avessero manifestato nei termini previsti la volontà di acquisto, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno”.

Nell’intervento del relatore Pe.An. nella discussione sulle linee generali dell’A.C. 4738 (Resoconto stenografico dell’Assemblea del 22 marzo 2004) non solo si ricorda che il D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 20 fu abrogato dall’art. 26 del maxi-decreto collegato alla finanziaria per il 2004, il D.L. n. 269 del 2003, e fu reintrodotto con la L. 24 dicembre 2003, n. 350, art. 3, comma 134; ma anche si sottolinea che la detta abrogazione aveva spinto gli enti interessati a ritenere che il prezzo e le condizioni di vendita di tutte le unità immobiliari, indipendentemente da qualsiasi manifestazione di volontà da parte dei conduttori, dovessero essere determinati con riferimento al momento dell’alienazione, travolgendo così diritti ormai acquisiti.

Alla base dell’intervento del legislatore d’urgenza nel 2004 vi sono la preoccupazione e l’incertezza suscitate da detta abrogazione nei conduttori (che vedevano in ciò una possibile compressione del loro diritto di acquisto, maturato sulla base di precedenti certezze giuridiche); l’esigenza, comunque, di tutelare gli inquilini investiti della decisione di acquistare la prima casa; il dibattito parlamentare relativo alla finanziaria per il 2004, che ha indicato la volontà del legislatore di applicare la norma in questione nel senso di concedere l’applicazione dei prezzi stabiliti per il 2001 ai conduttori che, nei termini, avessero manifestato la volontà di acquisto.

E nei lavori parlamentari (sempre nella relazione dell’on. Pe.An.) si sottolinea che la normativa del 2004 “riguarda esclusivamente gli immobili considerati non di pregio”, considerato che la volontà di acquisto deve essere stata manifestata nelle ipotesi e secondo le modalità indicate dal comma 20, secondo periodo, dell’art. 3, al quale vien fatto espresso rinvio.

9.3. – Cospira nella medesima direzione il D.L. n. 41 del 2004, art. 1, comma 3 che applica il meccanismo della riparametrazione del comma 1 anche agli immobili venduti prima della data di entrata in vigore del decreto-legge. Conseguentemente, in relazione agli immobili non di pregio già venduti alla data di entrata in vigore del D.L. n. 41 del 2004, viene riconosciuto agli acquirenti nei confronti dei quali ricorrono i presupposti per l’applicazione del comma 1 il diritto al rimborso del maggior prezzo eventualmente pagato.

Si tratta di una interpretazione, ricavabile dal testo della fonte primaria, che è espressamente recepita dal decreto del Ministero dell’economia e delle finanze 20 aprile 2005 (Modalità di rimborso del maggior prezzo corrisposto dagli acquirenti alla Scip s.r.l., da effettuarsi ai sensi della L. 23 aprile 2004, n. 104, art. 1, comma 3), pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 3 giugno 2005, n. 127. Nelle premesse del citato decreto ministeriale si rileva infatti che il D.L. n. 41 del 2004, art. 1, comma 1 si riferisce ai “conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale, non di pregio, oggetto di cartolarizzazione”.

9.4. – Così interpretata, la disposizione del decreto-legge non contrasta con l’art. 3 Cost..

L’esclusione dei conduttori di unità immobiliari situate in edifici di pregio dal beneficio della riparametrazione del prezzo di vendita ai valori di mercato del mese di ottobre 2001 rappresenta il ragionevole risultato di un bilanciamento di interessi che il legislatore, nella sua discrezionalità, ha compiuto fra l’esigenza degli enti previdenziali di acquisire risorse economiche mediante la dismissione di immobili non essenziali per lo svolgimento della loro attività istituzionale, la tutela del diritto dei conduttori all’abitazione e l’esigenza di escludere, per i cespiti più prestigiosi, l’alienazione degli stessi a prezzi inferiori a quelli correnti al momento dell’offerta in opzione.

E’ pertanto manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale sollevata dalla difesa delle parti controricorrenti.

10. – Il ricorso è accolto e la sentenza n. 873/2016 della Corte d’appello di Firenze è cassata, in relazione alla censura accolta.

11. – La causa deve essere rinviata alla Corte d’appello di Firenze, in diversa composizione.

Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

12. – Nessuna statuizione sulle spese deve essere adottata in relazione alle parti della controversia definita con la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 1569/2016, solo formalmente impugnata in questa sede, giacché tanto Ca.Gi., quanto Gu.Fr. e M.C., sono rimasti intimati nel presente giudizio di cassazione, non avendo svolto attività difensiva.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa, in relazione alla censura accolta, la sentenza n. 873/2016 della Corte d’appello di Firenze e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Firenze, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda civile, il 16 giugno 2021.

Depositato in Cancelleria il 3 dicembre 2021