Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 36873 del 26/11/2021

Cassazione civile sez. II, 26/11/2021, (ud. 08/07/2021, dep. 26/11/2021), n.36873

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GORJAN Sergio – rel. Presidente –

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere –

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere –

Dott. ABETE Luigi – Consigliere –

Dott. VARRONE Luca – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 29391/2016 proposto da:

IMMOBILIARE VANVITELLI S.R.L., in persona del legale rappresentante

pro tempore elettivamente domiciliato in ROMA, VIA ANTONIO BERTOLONI

30, presso lo studio dell’avvocato BRUNO DE COCCI, rappresentato e

difeso dall’avvocato LUCIO MIGLIAROTTI, giusta delega in atti;

– ricorrente –

contro

M.A., E M.S., in proprio e nella qualità di

eredi di S.P., + ALTRI OMESSI, elettivamente

domiciliati in ROMA, VIA DEGLI AMMIRAGLI 146, presso lo studio

dell’avvocato GIANLUCA CAPASSO, rappresentati e difesi dall’avvocato

LUCA CIRILLO, giusta delega in atti;

– controricorrenti e ricorrenti incidentali –

e contro

SM.AN., T.E. rappresentati e difesi dall’Avvocato

NICOLA SIMEONE, giusta delega in atti;

– controricorrenti –

e contro

E.A., + ALTRI OMESSI;

– intimati –

avverso la sentenza n. 441/2016 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,

depositata il 03/02/2016;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

22/06/2021 dal Presidente Dott. SERGIO GORJAN.

 

Fatto

FATTI DI CAUSA

La spa Società Immobilquattro ebbe ad evocare in causa avanti il Tribunale di Napoli i 67 condomini del Condominio (OMISSIS) chiedendo la condanna di ciascun condomino al pagamento di somma a titolo di corrispettivo del diritto reale d’uso dello spazio a parcheggio autovetture e di somma mensile a titolo di corrispettivo per l’esercizio in via esclusiva del citato diritto d’uso in relazione ad un determinato posto macchina.

Resistevano i condomini evocati, contestando la pretesa attorea, ed il Tribunale partenopeo, all’esito della fase istruttoria, ebbe a disporre la riunione con altra controversia, avviata dalla spa Immobiliare Vanvitelli – incorporante la società attrice -, a disporre l’integrazione del contraddittorio ed a proseguire il giudizio dopo interruzione.

All’esito in Tribunale di Napoli ebbe – con sentenza non definitiva – ad accertare l’esistenza del diritto d’uso in capo ai condomini da compensare con somma una tantum ovvero pagamento mensile.

Quindi espletata consulenza tecnico e, nuovamente riassunto il processo per morte di alcune parti, con la sentenza definitiva il Giudice di prime cure stabiliva l’ammontare della somma una tantum dovuta dai condomini a titolo di indennizzo per il diritto d’uso degli spazi destinati a parcheggio goduto.

Avverso ambedue le decisioni propose gravame la spa Immobiliare Vanvitelli nonché impugnazione incidentale alcuni dei condomini, mentre altri solamente resistevano ed altri rimanevano contumaci.

All’esito della trattazione la Corte d’Appello di Napoli rigettava l’appello principale, eccezion fatta che in relazione alle disposizioni, di cui al capo D) della sentenza non definitiva, attinto pure dall’impugnazione incidentale, che revocava in toto.

Osservava la Corte partenopea come la superficie da destinare a parcheggi era da calcolare in relazione alla cubatura totale dell’edificio e, non già, solo in relazione agli enti con cubatura superiore a misura data; come, in difetto di clausola contrattuale che inibiva l’uso ai condomini degli spazi a parcheggio non poteva esser dichiarata alcuna nullità parziale del patto di vendita con conseguente diritto al riequilibrio economico del contratto, poiché gli spazi a parcheggio erano ex lege destinati al godimento dei condomini quali pertinenze del condominio.

Inoltre la Corte campana dichiarava assorbite alcune delle domande proposte con l’appello incidentale da alcuni dei condomini in quanto incidenti sull’assetto contrattuale – esistenza di superficie conforme a previsione di legge destinata a parcheggi – statuizione oramai in cosa giudicata per assenza di impugnazione. Avverso detta decisione ha proposto ricorso per cassazione la spa Immobiliare Vanvitelli articolando due motivi.

Hanno resistito M.A. ed altri 26 condomini con controricorso, portante anche impugnazione incidentale articolata su unico motivo; mentre gli altri condomini, benché regolarmente evocati, sono rimasti intimati.

Ragioni della decisione

Il ricorso proposto dalla spa Immobiliare Vanvitelli va rigettato in quanto privo di fondamento giuridico, mentre l’impugnazione incidentale va dichiarata inammissibile.

Con la prima ragione di doglianza la società ricorrente lamenta violazione delle norme giuridiche ex art. 115 c.p.c., L. n. 765 del 1967, art. 18 e art. 1362 c.c., nonché omesso esame di fatto decisivo, ex art. 360 c.p.c., n. 5, in quanto il Collegio partenopeo ha erroneamente ritenuto che il riequilibrio economico del contratto di vendita sia possibile solamente quando in detto patto vi sia specifica clausola che esclude il diritto del condominio di usare dell’area destinata a parcheggio, individuata ai sensi della norma L. n. 765 del 1967, ex art. 18. Inoltre, ad opinione della società ricorrente, il Collegio napoletano non ha rilevato come nel contratto, bensì, nulla era disposto circa il diritto d’uso, ma comunque era stata fatta riserva in suo favore del diritto di proprietà delle aree in questione e, subito dopo la stipula della compera-vendita, erano stati conclusi i contratti di locazione dei posti auto, ossia tenuta una condotta lumeggiante come appunto le parti intesero escludere il diritto dalla legge riconosciuto ai condomini, sicché s’era ingenerata situazione, cui consegue l’obbligo del conguaglio in favore del venditore.

Inoltre la società impugnante lumeggia un vizio di nullità per difetto di motivazione riguardo alla ragione che ha portato la Corte a ritenere che i contratti di vendita, nei quali nulla era stabilito circa il diritto d’uso dell’area a parcheggio benché validi, tuttavia non consentivano il riconoscimento del riequilibrio economico.

Il primo profilo di doglianza afferente alla statuizione del Collegio partenopeo che alcuna integrazione del prezzo era dovuta in assenza di clausola nel contratto di vendita che negava il diritto d’uso dei condomini, appare compendiarsi nella mera contrapposizione di propria ricostruzione della volontà espressa dalle parti nel contratto, fondante tesi meramente alternativa rispetto a quella adottata dalla Corte napoletana.

Difatti il Collegio partenopeo ben mette in risalto come, nel contratto di compera-vendita, nulla è stabilito in ordine al diritto d’uso spettante ai condomini sull’area destinata a parcheggio secondo le prescrizioni L. n. 765 del 1967, ex art. 18, sicché, non esistendo alcuna pattuizione in contrario, i condomini potevano liberamente godere di detta area in quanto pertinenziale al condominio.

Appositamente, poi, la Corte territoriale esamina la questione se a diversa conclusione poteva pervenirsi in ragione della circostanza che la società venditrice era rimasta titolare del diritto di proprietà sulle aree destinate a parcheggio secondo la concessione edilizia rilasciata dal Comune e che, sin dall’origine, la società proprietaria aveva locato ai condomini i singoli posti auto per un canone mensile.

Difatti il Collegio partenopeo osserva come la riserva del diritto di proprietà, ex se, non incideva – poiché non l’esclude necessariamente – sul diritto reale d’uso discendente dalla legge – Cass. sez. 2 n. 15509/11 -, posto che nel contratto alcunché al riguardo in contrario era stabilito, sicché trova applicazione la disciplina legale ed un tanto esclude l’obbligo dell’integrazione del prezzo – Cass. sez. 2 n. 730/08, Cass. sez. 2 n. 18796/20 -.

Quanto poi alla locazione dei parcheggi la Corte campana osservava come la destinazione era rimasta osservata e la giurisprudenza costante insegna che alcuna somma mensile a titolo di locazione era dovuta, in quanto la norma L. n. 765 del 1967, ex art. 18, riserva non a singoli condomini l’uso dell’area stabilita a parcheggio, bensì indistintamente a tutti i condomini un diritto d’uso ex lege.

Dunque la Corte distrettuale ha esaminato olisticamente la questione e ritenuto che non v’erano ostacoli legali o contrattuali all’esercizio del diritto d’uso, sicché ha concluso che non poteva esser pronunziata alcuna nullità parziale dei contratti di vendita, situazione alla quale sola conseguiva il diritto del venditore all’integrazione del corrispettivo economico della vendita.

Inoltre va osservato come la Corte distrettuale ha puntualmente rilevato che alcuna delle parti in causa aveva impugnato la statuizione del Tribunale circa la validità dei contratti di vendita, statuizione che così rimaneva coperta da giudicato.

Quanto, poi, alla lamentela che, in effetti, il Collegio partenopeo non avrebbe motivato la ragione per la quale il riequilibrio economico del rapporto contrattuale non era dovuto, la stessa s’appalesa meramente apodittica posto che – come dianzi illustrato – la Corte napoletana ha ben messo in evidenza le ragioni in forza delle quali era oramai questione in giudicato che i contratti sono validi e non affetti da nullità nemmeno parziale, sicché nulla era dovuto per il godimento del diritto d’uso spettante ai condomini per legge in difetto di alcun ostacolo contrattuale allo stesso.

Con il secondo mezzo d’impugnazione l’Immobiliare Vanvitelli spa deduce violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato ex art. 112 c.p.c., nonché omesso esame di fatto decisivo, in quanto la Corte campana, nell’accogliere l’appello principale ed incidentale in relazione alle disposizioni portate nel capo D) della sentenza non definitiva, aveva esposto motivazione apparente.

Difatti, ad opinione della società ricorrente, il Tribunale aveva correttamente calcolato la superficie da destinare a parcheggio L. n. 765 del 1967, ex art. 18, poiché aveva – in forza delle conclusioni del consulente tecnico – all’uopo ritenuto la volumetria complessiva dell’intervento edilizio.

Di conseguenza, rileva la società ricorrente, il Tribunale non aveva avuto riguardo alla volumetria solo di alcuni degli enti condominiali, mentre la contestazione mossa dagli appellanti incidentali – i condomini – si fondava sulla circostanza fattuale che il consulente non aveva utilizzato all’uopo i documenti versati in atti, mentre un tanto era avvenuto.

Dunque l’accoglimento dell’impugnazione incidentale proposta dai condomini non si fonda sull’argomento critico avanzato dagli appellanti incidentali con violazione del principio ex art. 112 c.p.c..

La censura svolta appare priva di fondamento posto che risulta intrinsecamente contraddittoria.

Difatti, da un lato, la società ricorrente conferma di aver proposto appello circa l’errore in cui era incorso il Tribunale nel calcolare la superfice da destinare a parcheggio in forza di errore commesso nell’individuare la cubatura dell’edificio utile allo scopo – non la cubatura dell’intero intervento edilizio, bensì solo quella di alcuni enti condominiali – per, quindi, dall’altro lato, lamentare che i calcoli fatti dal primo Giudice erano corretti e non contestati dai condomini, sicché la Corte partenopea nel riformare la relativa statuizione era incorsa nel vizio d’ultra petizione.

Dallo stesso passo della sentenza resa dal Tribunale ritrascritta nel ricorso appare chiaro che il primo Giudice non ritenne di seguire le indicazioni date dal consulente – che aveva operato correttamente il calcolo – bensì di escludere dal calcolo della cubatura quella di alcuni ambienti, secondo le indicazioni desumibili da arresti del Consiglio di Stato.

Dunque non risulta violato il disposto ex art. 112 c.p.c., dalla Corte napoletana nel riformare sul punto la prima decisione, recuperando il – corretto – calcolo operato dal consulente tecnico non seguito dal Tribunale, siccome chiesto dalle parti.

Difatti dal sunto della censura mossa al riguardo, operata in ricorso dalla stessa società ricorrente, appare evidente che questa era stata la sua richiesta ai Giudici d’appello, per altro consonante con la ragione dell’impugnazione incidentale mossa dai condomini, i quali, quale ulteriore critica, contestavano anche il calcolo effettuato dal consulente poiché, a loro opinione, non operato sui documenti versati in atti.

Peraltro l’effettivo scopo della censura mossa in questa sede dalla società ricorrente appare teso a sottolineare l’errore commesso dalla Corte campana nell’aver revocato per intero la statuizione portata nel capo D della sentenza non definitiva resa dal Tribunale, ossia anche l’accertamento che era dovuto il conguaglio del prezzo di vendita ovvero somma mensile a corrispettivo dell’uso, mentre, ad opinione della società ricorrente doveva essere esclusa solo la debenza, in alternativa, di somma mensile corrispettivo del godimento, poiché pretesa la cui legittimità era esclusa dalla giurisprudenza di questa Suprema Corte.

Ma l’eliminazione anche della statuizione che dichiarava dovuto un conguaglio sul prezzo della compera-vendita, non tanto, discende dall’errore di calcolo operato dal Tribunale ed emendato dalla Corte territoriale, bensì dall’osservazione – oggetto del precedente motivo di ricorso – che, in difetto di nullità parziale del contratto di compera-vendita, non era possibile riconoscere al veditore il diritto al conguaglio preteso sul prezzo di vendita.

Con l’unico motivo di impugnazione incidentale anche i condomini costituti in questa sede denunziano violazione della norma L. n. 765 del 1967, ex art. 18, posto che il Collegio partenopeo ebbe a malamente ritenere questione assorbita la loro richiesta di procedere a supplemento di consulenza tecnica per accertare se effettivamente fossero presenti tutti gli spazi previsti in ragione della corretta cubatura dell’intervento edilizio realizzato.

La cesura articolata dai ricorrenti incidentali appare inammissibile posto che in effetti non si confronta con la motivazione al riguardo illustrata dal Collegio campano.

Difatti la Corte territoriale ha puntualmente messo in evidenza come gli appellanti incidentali avevano – tra l’altro – anche contestato che il Tribunale non aveva accertato se tutto lo spazio a parcheggio, corrispondente alla cubatura effettiva dell’intervento edilizio, era stato realizzato ed, al riguardo, ha osservato che la mancata impugnazione della statuizione del primo Giudice in punto validità dei contratti di vendita inibiva l’applicazione della riserva prevista dalla L. n. 765 del 1967, art. 18.

Gli impugnanti incidentali non si confrontano con l’osservazione dirimente del Collegio napoletano che la statuizione circa la validità dei contratti di compera-vendita era oramai cosa giudicata, poiché non impugnata da alcuna delle parti interessate.

Quindi rettamente i Giudici campani hanno ritenuto ininfluente la questione proposta poiché, come ricordato dagli stessi impugnanti incidentali, avrebbe dovuto comportare un’integrazione ex lege del contratto, oramai intangibile. Stante il rigetto d’ambedue i ricorsi proposti reputa la Corte di compensare tra le parti le spese di questo giudizio di legittimità.

Concorrono in capo al ricorrente principale e ricorrenti incidentali le condizioni per il pagamento dell’ulteriore contributo unificato, ove dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e dichiara inammissibile l’impugnazione incidentale, compensa tra le parti spese di questo giudizio di legittimità.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente principale e ricorrenti incidentali dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso a norma del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nell’adunanza di Camera di consiglio, il 22 giugno 2021 e riconvocazione, il 8 luglio 2021.

Depositato in Cancelleria il 26 novembre 2021

 

 

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