Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 36478 del 24/11/2021

Cassazione civile sez. II, 24/11/2021, (ud. 17/06/2021, dep. 24/11/2021), n.36478

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BELLINI Ubaldo – Presidente –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere –

Dott. VARRONE Luca – rel. Consigliere –

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 20770-2016 proposto da:

F.G., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MONTE SANTO

25, presso lo studio dell’avvocato GIOVANNI MERLA, che lo

rappresenta e difende unitamente all’avvocato STEFANO GIORDANO;

– ricorrenti –

contro

IMMOBILIARE NOVA DOMUS DI S.G. E C SAS, elettivamente

domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR 17, presso lo studio

dell’avvocato MASSIMO PANZARANI, che lo rappresenta e difende

unitamente all’avvocato MAURIZIO CIAN;

SC.GI., sc.gi., P.A., elettivamente

domiciliati in ROMA, PIAZZA CAVOUR 17, presso lo studio

dell’avvocato MASSIMO PANZARANI, che li rappresenta e difende

unitamente all’avvocato DANIELE GANZ;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1355/2016 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA,

depositata il 13/06/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

17/06/2021 dal Consigliere Dott. LUCA VARRONE.

 

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. F.G. conveniva dinanzi il Tribunale di Venezia Sc.Gi., sc.gi. e P.A. per accertare il suo diritto di proprietà sui mappali nn. (OMISSIS) e ordinare ai convenuti la demolizione e rimozione delle recinzioni e di ogni altro ostacolo che impediva l’accesso ai suddetti mappali. L’attore chiedeva anche il risarcimento del danno cagionato dall’illegittima occupazione dei terreni con interessi legali dalla domanda al saldo.

1.1 Si costituivano i convenuti che chiedevano di autorizzarsi la chiamata della Società immobiliare Nova Domus e di accertarsi e dichiararsi la simulazione assoluta del contratto di compravendita del 31 marzo 2000 del notaio M. di (OMISSIS) nella parte in cui erano apparentemente trasferiti in proprietà piena, completa ed esclusiva, i citati mappali nn. (OMISSIS) a favore dell’attore.

1.3 Si costituiva in giudizio la Società Nova Domus, chiedendo anch’essa di accertare la simulazione ex art. 1414 c.c. del contratto di compravendita stipulato in data 31 marzo nella parte in cui si era pattuito il trasferimento della proprietà piena, completa ed esclusiva in favore del F. dei suddetti mappali.

2. Il Tribunale di Venezia accertava il diritto di proprietà di F.G. sulle aree in contestazione e ordinava di rimuovere le recinzioni realizzate a delimitazione dei suddetti di terreni. Il medesimo Tribunale rigettava, invece, le domande formulate dai convenuti e dalla terza chiamata.

3. Avverso la suddetta sentenza proponevano appello sia i convenuti che la terza chiamata.

4. La Corte d’Appello accoglieva il gravame e dichiarava la simulazione assoluta del contratto di compravendita rogito notaio M. repertorio (OMISSIS) intercorso tra la Nova Domus e F.G. in data 31 febbraio 2000 nella parte in cui trasferiva la proprietà piena ed esclusiva in favore del F. dei mappali nn. (OMISSIS) e per l’effetto dichiarava l’inefficacia del contratto nella parte corrispondente.

In particolare, la Corte d’Appello evidenziava l’interesse degli appellanti a far valere la simulazione assoluta come terzi, essendo stati citati in giudizio in relazione alla rivendica da parte del F. di un fondo del quale avevano il possesso con richiesta di condanna a rimuovere le recinzioni. Inoltre, la Corte d’Appello evidenziava come fosse pacifico in causa che le parti, in esecuzione dei patti di cui al preliminare del 23 luglio 1997, avevano posto in essere una recinzione oggetto della domanda di rimozione del F., recinzione che veniva a dividere la proprietà in modo da escludere dall’atto di acquisto del F. i suddetti mappali. Scopo della simulazione, infatti, era quello di far risultare la proprietà del F. di un terreno di metri quadri 2500 utile per l’edificazione. Per questo motivo il F. aveva lasciato il terreno nell’esclusivo possesso dei convenuti. Una tale volontà negoziale, nel senso della simulazione assoluta, risultava oltre che dal comportamento univoco dei contraenti con il mantenimento del possesso in capo agli S. anche dal fatto che il F. non aveva avanzato alcuna pretesa in relazione a tale possesso. Non contrastava con tale interpretazione l’utilizzo dell’espressione “uso permanente esclusivo ed irrevocabile” riservato alla parte venditrice in relazione ai due mappali in contestazione. L’espressione impropria doveva ritenersi irrilevante di fronte alla chiara volontà che le parti avevano manifestato.

5. F.G. ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di due motivi.

6. Immobiliare Nova domus di S.G. ha resistito con controricorso così come Sc.Gi., sc.gi. e P.A..

7. Il ricorrente e i controricorrenti hanno tutti depositato memorie in prossimità dell’udienza con le quali hanno insistito nelle rispettive richieste.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: carenza di legittimazione del terzo a far valere la simulazione. Violazione di legge. Violazione dell’art. 1415 c.p.c.

Gli attori Sc.Gi., sc.gi., e P.A. sono terzi rispetto alla compravendita dei mappali 1094 1162 avvenuta con atto del 31 marzo 2000 di cui il giudice d’appello ha affermato la simulazione. Detti mappali di proprietà della società immobiliare Nova domus di S.G. sono stati ceduti dalla suddetta Società al F. mentre Sc.Gi. ha venduto con il medesimo atto al F. un diverso immobile e Sc. e P. sono intervenuti nel predetto atto al solo fine della costituzione di una servitù di passaggio in loro favore ed a carico dei mappali nn. (OMISSIS). La Corte d’Appello di Venezia, dunque, avrebbe errato nel ravvisare la legittimazione del terzo a far valere la simulazione. Il contratto preliminare del 23 luglio 1997 che funge da accordo dissimulatorio è stato sottoscritto dalla Società Coopedile Srl di cui era legale rappresentante Sc.Gi.. Tale contratto prevedeva la promessa di vendita del terreno di metri quadri 2500 per l’edificazione di un immobile e la costituzione di un uso permanente ed esclusivo su 250 metri quadri di terreno a favore della promittente venditrice. Il contratto definitivo è intervenuto, invece, con l’immobiliare Nova Domus con inclusione anche dei mappati esclusi in uso esclusivo alla promittente venditrice e la costituzione di una servitù. Sulla scorta di tale interpretazione non vi sarebbe alcun pregiudizio per i terzi, i quali avevano una servitù di passaggio e, dunque, non avevano interesse a far valere la simulazione. Peraltro, l’interesse dei terzi non poteva nascere da un fatto quale il presunto possesso dei terreni.

La Corte d’Appello ha ritenuto anche assorbita dall’accoglimento della domanda di simulazione assoluta la domanda di accertamento dell’intervenuta usucapione, affermando il possesso continuativo e ultraventennale del terreno da parte di Sc./ P. e che il F. mai aveva conseguito il possesso. Nessuna rilevanza avrebbe dunque il tempo trascorso e la tolleranza del possesso in capo ai convenuti e, in ogni caso, sarebbe del tutto chiaro che nella specie il F. aveva acquistato un terreno con servitù di passaggio in favore dei vicini.

2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: mancanza di presupposto nell’accertamento della simulazione assoluta operato dalla Corte d’Appello di Venezia. Violazione di legge. Violazione degli artt. 1414,1417,2722,2724 e 2729 c.c.

La Corte d’Appello di Venezia avrebbe errato nell’accertare la simulazione assoluta parziale richiesta in via riconvenzionale dall’immobiliare Nova Domus, terza chiamata dei convenuti, mancando del tutto nel caso di specie la controdichiarazione scritta. Il giudice d’appello avrebbe aderito alla tesi della Nova Domus che la controdichiarazione scritta era costituita dal preliminare del 23 luglio 1997, fondandola sul fatto che non fosse contestato in giudizio che le parti, in esecuzione dei patti stabiliti con il suddetto preliminare avevano posto in essere la recinzione oggetto della domanda di rimozione del F..

Secondo il ricorrente, il contratto simulatorio prevede che la volontà dissimulata comune alle parti simulanti sia approvata con controdichiarazione univoca nel suo significato, mentre nel caso in esame, i negozi giuridici erano il contratto preliminare del 23 luglio 97 e quello definitivo dinanzi al notaio M. di (OMISSIS) in data 31 marzo 2000. Il contratto preliminare non conteneva alcuna indicazione esplicita circa la volontà delle parti di concludere un contratto definitivo simulato di compravendita dei mappali nn. (OMISSIS) allo scopo di far risultare formalmente che l’area oggetto di intervento avesse una superficie minima pari a metri quadri 2500, così come previsto a livello amministrativo per l’ottenimento dei permessi. Neanche potrebbe valorizzarsi l’eccezione di cui all’art. 2724 c.c., n. 1, con riferimento alla planimetria allegata al preliminare.

3. I due motivi – la cui connessione ne consiglia l’esame congiunto – sono: infondato il primo e inammissibile il secondo.

In primo luogo, deve evidenziarsi che non è in discussione che Sc.Gi., sc.gi. e P.A. siano da considerare terzi rispetto ai negozi da egli conclusi con la Società Coopedile (promittente venditrice del preliminare di vendita del terreno dal quale erano esclusi i mappali n. (OMISSIS)) e con la società Nova Domus (parte venditrice del contratto di compravendita definitivo oggetto della domanda di simulazione). Lo stesso ricorrente non dubita della terzietà rispetto ai contratti dei sopra indicati controricorrenti, sicché tale qualità deve darsi per definitivamente acquisita.

Ciò che il ricorrente con il primo motivo censura è la mancanza di legittimazione attiva dei suddetti terzi a far valere la simulazione del contratto. La censura è infondata. Il terzo la cui posizione giuridica subisca pregiudizio in conseguenza della vicenda simulatoria è legittimato ad eccepire la simulazione del negozio. Nella specie, tale legittimazione non può negarsi a Sc.Gi., Sc.Gi. e P.A., i quali sono stati convenuti in giudizio da F.G. per accertare, sulla base del negozio simulato, il diritto di proprietà sui mappali nn. (OMISSIS) in loro possesso e rispetto ai quali, nella stessa prospettiva del ricorrente, erano titolari solo di una servitù di passaggio.

In proposito deve darsi continuità all’orientamento secondo il quale l’art. 1415 c.p.c., comma 2, legittimando i terzi a far valere la simulazione del contratto rispetto alle parti quando essa pregiudichi i loro diritti, non consente, di ravvisare un interesse indistinto e generalizzato di qualsiasi terzo ad ottenere il ripristino della situazione reale, essendo, per converso, la relativa legittimazione indissolubilmente legata al pregiudizio di un diritto conseguente alla simulazione. Non tutti i terzi, pertanto, sol perché in rapporto con i simulanti, possono instare per l’accertamento della simulazione, dovendosi invece riconoscere il relativo potere di azione o di eccezione soltanto a coloro la cui posizione giuridica risulti negativamente incisa dall’apparenza dell’atto (Sez. 2, sent. n. 29923 del 2020).

La sentenza impugnata, in senso conforme al principio di diritto sopra riportato, evidenzia che i convenuti erano stati citati in rivendica dal F. in quanto possessori del terreno e per rimuovere le opere di interciusione del fondo. Risulta evidente, pertanto, la sussistenza di un interesse in capo ai terzi a far valere la simulazione del contratto a tutela di una posizione giuridica negativamente incisa dall’apparenza del titolo in base al quale l’attore aveva agito in rivendica.

Il rigetto della censura proposta con il primo motivo, circa la mancanza di legittimazione dei terzi a far valere la simulazione, rende inammissibile la censura di cui al secondo motivo relativa alla mancanza della prova scritta della controdichiarazione del patto simulato, in quanto irrilevante ai fini della decisione. Infatti, la censura è rivolta esclusivamente alla domanda di simulazione proposta da Nova Domus, soggetta ai limiti di prova in quanto parte del contratto.

In proposito deve darsi continuità al seguente principio di diritto: In tema di simulazione assoluta del contratto, nel caso in cui la relativa domanda sia proposta da terzi estranei al negozio, spetta al giudice del merito valutare l’opportunità di fondare la decisione su elementi presuntivi, da considerare non solo analiticamente ma anche nella loro convergenza globale, a consentire illazioni che ne discendano secondo l'”id quod plerumque accidit”, restando il relativo apprezzamento incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da adeguata e corretta motivazione sotto il profilo logico e giuridico (Sez. 1, Sent. n. 28224 del 2008).

Nella specie, la Corte d’Appello ha ritenuto provato l’accordo simulatorio sulla base del complessivo assetto negoziale e del comportamento delle parti. Tale giudizio, risultante dall’esame complessivo degli elementi considerati a sostegno della simulazione, tenuto conto anche della concreta situazione nella quale la vicenda è maturata, non è sindacabile nel giudizio di legittimità. La critica che il ricorrente muove a tale motivazione – che appare logica e coerente si mostra in effetti diretta a sostenere una diversa interpretazione rispetto alla valutazione dei fatti e all’interpretazione dei negozi effettuata dal giudice di merito, e come tale è inammissibile, essendo estraneo al controllo sulla motivazione demandato al giudice di legittimità il riesame nel merito delle valutazioni espresse nella sentenza impugnata.

4. Il ricorso è rigettato.

5. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

6. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente principale e di quello incidentale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità che liquida per ognuna delle due parti controricorrenti in Euro 2800 più 200 per esborsi;

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente principale e di quello incidentale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda civile, il 17 giugno 2021.

Depositato in Cancelleria il 24 novembre 2021

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