Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 36252 del 23/11/2021

Cassazione civile sez. III, 23/11/2021, (ud. 23/06/2021, dep. 23/11/2021), n.36252

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GRAZIOSI Chiara – Presidente –

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere –

Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere –

Dott. GIAIME GUIZZI Stefano – Consigliere –

Dott. GORGONI Marilena – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 21287-2018 proposto da:

AMMERAAL BELTECH SRL, in persona del rappresentante legale p.t,

T.S., domiciliata in ROMA, presso la Cancelleria della Corte

di Cassazione, rappresentata e difesa dall’avvocato ARGENTINO

OTTAVIANO;

– ricorrente –

contro

IM.PRE.SA. COSTRUZIONI GENERALI SPA, in persona del rappresentante

legale p.t., D.F., e del liquidatore giudiziale,

G.M., domiciliata in ROMA presso la Cancelleria della Corte di

Cassazione, rappresentata e difesa dall’avvocato ALESSANDRO FERRERO;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1145/2018 della CORTE D’APPELLO di TORINO,

depositata il 21/06/2018;

udita la relazione della causa svolta nella CAMERA DI CONSIGLIO del

23/06/2021 dal Consigliere Dott. GORGONI MARILENA.

 

Fatto

RILEVATO IN FATTO

che:

Ammeraal Beltech S.r.L. ricorre, articolando quattro motivi, corredati di memoria, per la cassazione della sentenza n. 1145/2018 della Corte d’Appello di Torino, resa pubblica il 21 giugno 2018 e notificata tramite pec il 20 luglio 2018.

Resiste con controricorso IM.PRE.SA. Costruzioni generali S.p.A..

Dedotto di aver stipulato con la società IM.PRE.SA., in data 2 settembre 2010, un contratto di locazione commerciale di una porzione di capannone, sito in Guarene, avente destinazione industriale, la odierna ricorrente rappresenta di aver ottenuto solo due anni dopo, precisamente nel giugno 2012, parte della documentazione tecnica necessaria a prendere contatti con idraulici, termoidraulici, elettricisti, e di aver scoperto, in quell’occasione, che l’immobile locato non era munito di urbanizzazione gas. Stante l’inerzia della locatrice, pure a seguito di numerosi solleciti, provvedeva, nel febbraio 2013, a contattare l’EGEA, al fine di richiedere un preventivo per l’allacciamento di un nuovo contatore del gas. Il preventivo veniva inviato alla società IM.PRE.SA, ma quest’ultima continuava a restare inerte. A seguito di un ulteriore sollecito, la conduttrice proponeva di procedere immediatamente alla realizzazione dei lavori scomputando i relativi costi dal canone di locazione.

La locatrice continuava a restare in silenzio e la società Ammeraal, benché senza poter utilizzare l’immobile locato, corrispondeva il previsto canone di locazione fino al luglio 2014, quando esercitava il diritto di recesso.

Citava, quindi, in giudizio la società IM.PRE.SA, chiedendone la condanna al risarcimento del danno e al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento ed al rimborso dei costi sostenuti per la riconsegna dell’immobile che era avvenuta solo a seguito di due intimazioni formali.

IM.PRE.SA, costituitasi in giudizio, chiedeva il rigetto delle domande attoree e, in via riconvenzionale, domandava la condanna della conduttrice al pagamento dei canoni di locazione relativi ad alcune mensilità del 2013 e del 2014 e di quelli che non aveva pagato dalla data dell’esercizio del recesso fino all’effettiva riconsegna del bene, oltre ad un residuo fatture di Euro 558,46.

Il Tribunale di Asti riteneva ricorrente l’inadempimento di IM.PRE.SA, perché il capannone locato era risultato carente di una serie di caratteristiche contrattualmente promesse, ma non ne traeva le conseguenze volute dalla società Ammeraal, perché essa aveva utilizzato parzialmente l’immobile.

La sentenza veniva impugnata, in via principale, dalla società Ammeraal e, in via incidentale, da IM.PRE.SA.

La Corte d’Appello di Torino, con la sentenza oggetto dell’odierno ricorso, riformava la decisione di prime cure, riteneva non sussistente alcun inadempimento da parte della locatrice, accoglieva parzialmente, solo quanto alla richiesta di restituzione del deposito cauzionale, l’appello principale e integralmente quello incidentale.

Diritto

CONSIDERATO IN DIRITTO

che:

1. Con il primo motivo la ricorrente deduce “Violazione e/o falsa applicazione, ex art. 360 c.p.c., n. 3, degli artt. 1575 e 1578 c.c., in tema di obbligazioni del locatore e di vizi della cosa locata”, per avere la sentenza impugnata ritenuto che l’allaccio alla rete del gas non costituisse imprescindibile qualità del bene e negato che per tale causa, cioè per il mancato allaccio alla rete del gas, l’immobile non fosse stato utilizzato o fosse stato utilizzato solo in parte. Essendo quello di locazione un contratto di durata che fa sorgere a favore del conduttore un diritto personale di godimento, contrasterebbe con le finalità del contratto ammettere che il bene locato impedisca al detentore di fruire della res e di trarne le utilità sperate. Solo interpretando erroneamente le dichiarazioni testimoniali e le norme indicate in epigrafe e non ricostruendo adeguatamente i fatti di causa, la sentenza avrebbe ritenuto che quella di dotare l’immobile di un impianto a gas fosse stata una libera scelta della conduttrice, posto che l’immobile si trovava allo stato grezzo e che la realizzazione degli impianti era contrattualmente posta a carico della conduttrice. Ne’ avrebbe tenuto conto che la locatrice aveva garantito che l’immobile era dotato dell’impianto a gas e che alla conduttrice era stato indicato quello che avrebbe dovuto ritenersi un tubo del gas, specificando che l’allacciamento sarebbe avvenuto proprio con quel tubo, e che solo in un secondo momento era risultato che l’immobile non era dotato di un allaccio alla rete del gas.

Il motivo è inammissibile.

Ciò che la ricorrente pretende è una diversa valutazione delle emergenze istruttorie, quelle emergenze istruttorie che hanno consentito alla Corte d’Appello di ritenere dimostrato, direttamente, che il capannone era stato scelto dalla conduttrice perché era allo stato grezzo e quindi avrebbe potuto essere adattato alle sue esigenze (prove testimoniali), che il bene era stato dotato dalla conduttrice di un impianto elettrico di raffreddamento e di riscaldamento (certificato di agibilità) e, indirettamente, che la presenza del gas non era strumentale allo svolgimento dell’attività industriale e che il capannone era stato utilizzato (le voci che costituivano il danno emergente dimostravano che la res locata poteva essere utilizzata e che verosimilmente lo era stata).

2. Con il secondo motivo viene dedotta la “Violazione e/o falsa applicazione, ex art. 360 c.p.c., n. 3. degli artt. 2709 e 2710 c.c., nonché errata interpretazione dell’art. 116 c.p.c.”.

Oggetto di ricorso è la statuizione con cui, senza motivazione, la sentenza impugnata avrebbe ritenuto non provato il pagamento dei canoni di locazione per tutto il 2013 ed il 2014, escludendo di poter attribuire valore probatorio ad un mastrino contabile aziendale.

Il motivo merita accoglimento.

E’ ius receptum nella giurisprudenza di questa Suprema Corte (Cass. 4/01/2011, n. 105) quello secondo cui le scritture contabili, pur se regolarmente tenute, non hanno valore di prova legale a favore dell’imprenditore che le ha redatte, e, pertanto, qualora egli intenda utilizzarle come mezzi di prova nei confronti della controparte, ai sensi dell’art. 2710 c.c., le scritture stesse sono soggette, come ogni altra prova, al libero apprezzamento del giudice, al quale spetta stabilire, nei singoli casi, se ed in quale misura siano attendibili ed idonee, eventualmente in concorso con altre risultanze probatorie, a dimostrare la fondatezza della pretesa (o della eccezione) della parte che le ha prodotte in giudizio. Nel caso in esame, il giudice di appello, a fronte di un mastrino contabile, ha ritenuto che la ricorrente non avesse soddisfatto l’onere della prova su di lei incombente di aver pagato i canoni di locazione richiesti, mancando contabili di bonifico e/o altra documentazione bancaria. Nella sostanza ha ritenuto che, a supporto dell’avvenuto pagamento, vi fosse solo il documento contabile, non supportato da ulteriori riscontri.

Detta conclusione del giudice di merito, però, non aveva tenuto conto che dall’espletata istruttoria era emerso che, comunque, i canoni in questione erano stati pagati; in particolare, i testi, C.D. e P.A., avevano riferito per l’appunto che i pagamenti erano stati regolari (lo stralcio delle deposizioni testimoniali è stato riprodotto nel ricorso, al fine di soddisfare le prescrizioni dell’art. 366 c.p.c., n. 6).

La sentenza impugnata, anche in considerazione del fatto che ha inteso riformare sul punto quella del Tribunale, avrebbe dovuto contenere una specifica giustificazione delle ragioni per cui non ha preso in considerazione le suddette prove testimoniali o avrebbe dovuto spiegare perché, pur avendole eventualmente prese in esame, le abbia considerate non idonee a fornire supporto probatorio al mastrino contabile. Sicché, pur essendo quello rimesso alla Corte di merito., un accertamento di fatto, nel caso di specie, ricorrono i presupposti per ritenerlo sindacabile, in quanto la statuizione censurata non risulta coerente con il quadro probatorio a disposizione del giudice e/o comunque risulta non adeguatamente motivata. Peraltro, va osservato che i riscontri probatori che, secondo la Corte territoriale, avrebbero potuto supportare la scrittura contabile prodotta in giudizio, ove sussistenti, avrebbero costituito ex se prove idonee dell’avvenuto pagamento indipendentemente dal mastrino contabile prodotto: il che, nella sostanza, significa che la Corte territoriale non ha attribuito al mastrino contabile alcuna efficacia probatoria, in contrasto con la giurisprudenza di questa Suprema Corte che considera le scritture contabili una prova da sola insufficiente, ma suscettibile, unitamente ad altri riscontri, di fornire una dimostrazione efficace del fatto da provare.

3. Con il terzo motivo è dedotta la nullità della sentenza per error in procedendo e violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c..

La sentenza ha condannato l’odierna ricorrente al pagamento dei canoni di locazione per i sei mesi di preavviso previsti in caso di recesso e per quelli dovuti per il periodo successivo alla scadenza del semestre, cioè dal febbraio 2015 al gennaio 2016, ma, secondo la ricorrente, la locatrice non aveva chiesto la corresponsione dei canoni per i sei mesi di preavviso contrattuale.

Il motivo non merita accoglimento.

La ricorrente ha riprodotto l’atto di appello incidentale della società locatrice, allo scopo di dimostrare il suo assunto e cioè che la richiesta giudiziale non comprendeva il pagamento dei canoni dovuti per i sei mesi di preavviso contrattuale.

Da esso si deduce, contrariamente a quanto affermato dalla ricorrente, che erano stati chiesti, al netto di Iva, Euro 16.374,96, per canoni non corrisposti, Euro 14.035,68, ex art. 1591 c.c., oltre ad Euro 558,41 per fatture già emesse. La condanna dell’odierna ricorrente ha avuto ad oggetto proprio il pagamento di quanto richiesto, cioè 26 mensilità di canone, ciascuna di Euro 1169,94, oltre alla somma di Euro 558,41: 8 mensilità relative al periodo 2013-2014, 6 mensilità per i mesi di preavviso e 12 mensilità per il periodo successivo alla scadenza del semestre di preavviso, a decorrere dal febbraio 2015 e fino al gennaio 2016. Ne consegue che la sentenza impugnata non è affatto incorsa nella violazione attribuitale.

4. Con il quarto motivo la ricorrente deduce la violazione e/o falsa applicazione, ex art. 360 c.p.c., n. 3, degli artt. 1216 e 1591 c.c. Secondo la ricorrente, avendo dovuto effettuare due offerte reali per intimazione ex art. 1216 c.c., sostenendone i relativi costi, non avrebbe dovuto essere condannata al pagamento dei canoni di locazione sino alla riconsegna. A differenza del giudice di prime cure, che aveva imputato alla locatrice l’impossibilità di adempimento dell’obbligo di riconsegna dell’immobile, la Corte territoriale, non rilevando che, sin dall’8 luglio 2014, era stato comunicato alla locatrice che era stata pianificata l’attività di sgombero dell’immobile, evidentemente ai fini della sua restituzione, che più volte non era stato possibile riconsegnare le chiavi, perché la locatrice si era resa indisponibile, e che la prima offerta reale non era andata a segno per l’inidoneità della persona delegata a prendere in carico l’immobile, del tutto erroneamente avrebbe modificato sul punto la decisione di primo grado.

Il motivo è infondato.

La Corte d’Appello ha ritenuto non dimostrata da parte della odierna ricorrente la ricorrenza di un rifiuto o di altro comportamento ostativo da parte della locatrice alla restituzione l’immobile e, pertanto, ha reputato ingiustificato, data l’assenza dei relativi presupposti, il ricorso, da parte della odierna ricorrente, alla complessa procedura di liberazione coattiva; per di più, era emerso, al contrario, che la conduttrice era stata più volte diffidata a rilasciare l’immobile.

Le censure della ricorrente non confutano efficacemente detta statuizione, la cui correttezza in iure – la offerta reale presuppone che vi sia un rifiuto non legittimo da parte della locatrice a ricevere la restituzione della res – è contrastata opponendo circostanze di fatto, peraltro, esaminate dalla Corte territoriale, ma senza alcuna contestazione di quelle in iure su cui si è fondata l’assunzione della statuizione.

5. Ne consegue che va accolto il secondo motivo di ricorso. La sentenza è cassata in relazione al motivo accolto e la controversia rinviata alla Corte d’Appello di Torino, in diversa composizione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia la controversia, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, alla Corte d’Appello di Torino.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio dalla Terza Sezione civile della Corte di Cassazione, il 23 giugno 2021.

Depositato in Cancelleria il 23 novembre 2021

 

 

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