Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3583 del 16/02/2010

Cassazione civile sez. III, 16/02/2010, (ud. 15/12/2009, dep. 16/02/2010), n.3583

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MORELLI Mario Rosario – Presidente –

Dott. FILADORO Camillo – Consigliere –

Dott. FINOCCHIARO Mario – Consigliere –

Dott. SPAGNA MUSSO Bruno – Consigliere –

Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

B.V., elettivamente domiciliato in Roma, via DEI

MILLE 92, presso lo studio dell’avvocato AVITABILE PASQUALE,

rappresentato e difeso dagli avvocati DE ROSA VINCENZO, ESPOSITO

ALAIA GIUSEPPE con delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

C.B., C.G., elettivamente domiciliati in ROMA,

VIA E. Q. VISCONTI 20, presso lo studio dell’avvocato BUCCICO ANGELA,

rappresentati e difesi dall’avvocato MASTURSI LUIGI con procura a

margine del controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1656/2005 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,

Seconda Sezione Civile, emessa il 27/05/2005; depositata il

28/06/2005; R.G.N. 4193/2004;

udita la relazione della causa svolta nella Udienza pubblica del

15/12/2009 dal Consigliere Dott. LANZILLO Raffaella;

udito l’Avvocato CARMINE MARSICANO per delega Avv. LUIGI MASTURSI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CENICCOLA Raffaele, che ha concluso per il rigetto del ricorso;

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

B. e C.G. hanno intimato sfratto per morosita’ a B.V., conduttore di un immobile di loro proprieta’ in (OMISSIS), addebitandogli di non avere corrisposto i canoni di locazione relativi al periodo settembre 2002 – marzo 2003.

Il B. ha proposto opposizione, affermando di avere corrisposto i canoni alla precedente proprietaria dell’immobile, s.p.a. Eurotetto, con la quale aveva stipulato il contratto di locazione, non essendogli stata data notizia dell’acquisto dell’immobile da parte dei C.. Ha quindi dedotto di avere pagato al creditore apparente ed ha chiesto in subordine la concessione del termine per sanare la mora, di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 55.

Il Tribunale di Nola, con sentenza n. 951/2004, ha respinto l’opposizione, confermando l’ordinanza di rilascio, senza ammettere le prove dedotte dalle parti.

Proposto appello dal B., con sentenza 27 maggio – 28 giugno 2005 n. 1656 la Corte di appello di Napoli ha confermato la sentenza emessa in primo grado, ponendo a carico dell’appellante le spese processuali.

Avverso la sentenza, a lui notificata il 20 luglio 2005, il B. propone sette motivi di ricorso per Cassazione, con atto notificato il 31.10.2005.

Resistono gli intimati con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione dell’art. 665 c.p.c. e della L. 27 luglio 1979, n. 392, art. 55 per avere la Corte di appello confermato il diniego del termine di grazia per sanare la mora, che il Tribunale aveva motivato in base al rilievo che la richiesta del termine era logicamente incompatibile con l’eccezione del conduttore di avere pagato tutti i canoni. Assume il ricorrente che l’istanza era stata proposta in via subordinata rispetto all’eccezione principale ed avrebbe dovuto essere accolta.

1.1.- Il motivo e’ inammissibile.

La motivazione del Tribunale, confermata dalla Corte di appello, non e’ condivisibile, sia perche’ la domanda del termine era stata formulata in subordine; sia perche’ incompatibilita’ avrebbe potuto ricorrere ove l’opponente avesse affermato di avere pagato i canoni ai C.; non invece con riferimento all’assunto di avere pagato alla precedente proprietaria. E’ chiaro che la domanda del termine si giustificava sul presupposto che il precedente pagamento venisse ritenuto inefficace nei confronti dei C..

Resta il fatto che il giudice di appello ha motivato la sua decisione non solo con l’argomento di cui sopra, ma anche in base al rilievo che il giudice puo’, non deve, concedere il termine di cui alla L. n. 392 del 1979 cit., art. 55, comma 2 e che detto termine puo’ essere concesso solo nella fase sommaria del processo di intimazione di sfratto.

Le ulteriori motivazioni, di per se’ sufficienti a giustificare la decisione, non hanno costituito oggetto di impugnazione in questa sede, sicche’ l’accoglimento dell’unico motivo proposto sarebbe comunque inidoneo a giustificare l’annullamento della sentenza impugnata (cfr. sul tema, fra le tante, Cass. civ. S.U. 24 settembre 2004 n. 19200; Cass. civ. Sez. 3^, 19 novembre 2007 n. 23931 e 24 maggio 2006 n. 12372).

2.- Con il secondo ed il terzo motivo il ricorrente lamenta l’omessa motivazione in ordine all’eccezione di difetto di legittimazione attiva di B. e C.G. ed in ordine alla mancata prova del loro subingresso nel contratto di locazione, nonche’ la violazione degli artt. 81 e 100 c.p.c., della L. n. 392 del 1979, art. 55; dell’art. 1599 c.c..

Assume che egli aveva concluso il contratto con la s.p.a. Eurotetto ed a quest’ultima aveva sempre pagato i canoni; che i C. non hanno fornito la prova della loro qualita’ di locatori e della loro legittimazione a chiedere il pagamento, pur avendo dimostrato in corso di causa di avere acquistato l’immobile dalla precedente proprietaria nel 1998; che i C. non gli hanno mai dato notizia del loro subingresso nel contratto, in quanto la lettera racc. 21.3.2002 non era stata da lui ricevuta, perche’ recapitata in sua assenza ad un suo fratello disabile.

Ha dedotto comunque di avere sempre pagato i canoni alla precedente proprietaria, anche dopo la data della vendita dell’immobile, come da ricevute dei vaglia postali, allegate agli atti.

3.- Con il quarto motivo il ricorrente lamenta violazione degli artt. 2699 e 2700 c.c., nella parte in cui la Corte di appello ha disatteso la sua eccezione di non avere ricevuto la lettera raccomandata 21.3.2002 e non ha ammesso le prove testimoniali dedotte in proposito, affermando che egli avrebbe dovuto proporre querela di falso contro la certificazione del portalettere che la missiva era stata rifiutata dal destinatario. Rileva che l’addetto al recapito della posta non e’ pubblico ufficiale, se non quando provveda alla notificazione degli atti, su delega dell’ufficiale giudiziario, sicche’ le sue attestazioni non hanno l’efficacia tipica della prova vincolante fino a querela di falso.

4.- Con il quinto motivo lamenta violazione dell’art. 1335 c.c., poiche’ la Corte di appello ha desunto la presunzione di conoscenza da parte sua del contenuto della predetta raccomandata dal mero fatto che essa era stata spedita, senza ammettere le prove da lui dedotte a dimostrazione del fatto di non averla ricevuta.

5.- Con il sesto motivo denuncia insufficiente e contraddittoria motivazione, nella parte in cui la sentenza di appello gli ha imputato di non avere fornito la prova di avere pagato i canoni alla precedente proprietaria. Assume in contrario di avere depositato in atti gli originali dei vaglia postali mediante i quali ha pagato alla s.p.a. Eurotetto tutti i canoni di locazione fino al marzo 2003.

6.- Con il settimo motivo denuncia violazione dell’art. 1189 c.c., ed insufficiente e contraddittoria motivazione, sul rilievo che la Corte di appello non ha applicato i principi in tema di pagamento al creditore apparente, disconoscendo i dati che dimostravano la sua buona fede nell’effettuare i pagamenti alla precedente proprietaria.

7.- I suddetti motivi – che possono essere congiuntamente esaminati, perche’ connessi – sono fondati, sotto il profilo dell’insufficiente ed illogica motivazione, nei termini che seguono.

La sentenza impugnata addebita al ricorrente di non avere fornito la prova del pagamento dei canoni alla precedente locatrice, senza dare alcun conto dei documenti prodotti dal ricorrente – ritualmente richiamati nel ricorso – che dimostrano inequivocabilmente il contrario.

Si tratta infatti delle ricevute dei vaglia postali mediante i quali il B. ha pagato tutti i canoni scaduti – ivi inclusi quelli per i quali e’ stato intimato lo sfratto e contestata la morosita’ – alla precedente proprietaria dell’immobile s.p.a. Eurotetto, con la quale aveva concluso il contratto di locazione.

A fronte di tali circostanze di fatto, la Corte di appello avrebbe dovuto esaminare se ricorressero o meno i presupposti per l’applicazione dell’art. 1189 c.c., circa l’efficacia dei pagamenti effettuati al creditore apparente.

Avrebbe dovuto altresi’ motivare in ordine alla mancata ammissione dei capitoli di prova dedotti a dimostrazione della mancata ricezione da parte del B. della lettera raccomandata con la quale i C. assumevano di avere comunicato il loro subingresso nel contratto di locazione.

Giustamente il ricorrente rileva che la dichiarazione resa dal portalettere non costituisce atto pubblico e ben puo’ essere smentita tramite prove orali.

A fronte della prova documentale del pagamento dei canoni all’originaria locatrice la Corte di appello avrebbe dovuto prendere in esame i principi invocati dall’odierno ricorrente circa l’efficacia del pagamento effettuato in buona fede al creditore apparente; esaminare se ne ricorressero nella specie i presupposti;

valutare se fossero o meno ammissibili le prove orali dedotte a dimostrazione della mancata ricezione della lettera 21.3.2002 (cioe’ della buona fede del solvens) e motivare adeguatamente in proposito.

Tanto piu’ quando si consideri che la comunicazione al conduttore del trasferimento di proprieta’ dell’immobile si assume inviata per la prima volta nel (OMISSIS), mentre il ricorrente dichiara, ed i resistenti non contestano, che il contratto di compravendita risale al (OMISSIS); sicche’ per almeno quattro anni i pagamenti effettuati dal B. alla dante causa dei locatori sono stati da questi ritualmente ricevuti, considerato che non e’ stata contestata la mora prima del (OMISSIS).

In sintesi, la motivazione della Corte di appello risulta oltremodo affrettata e generica e non vale a dar conto delle ragioni della decisione.

8.- La sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio della causa alla Corte di appello di Napoli in diversa composizione, affinche’ decida la controversia con adeguata e logica motivazione su tutti i punti sopra indicati.

9.- Il giudice di rinvio decidera’ anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE Accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Napoli, in diversa composizione, la quale decidera’ anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

Cosi’ deciso in Roma, il 15 dicembre 2009.

Depositato in Cancelleria il 16 febbraio 2010