Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3575 del 14/02/2018

Civile Sent. Sez. 2 Num. 3575 Anno 2018
Presidente: BIANCHINI BRUNO
Relatore: D’ASCOLA PASQUALE

SENTENZA

sul ricorso 2012-2013 proposto da:
MARANCI GIUSEPPINA DI GIUSEPPINA MARANCI s.a.s p.iva
035702110077, in persona del socio accomodatario e
legale rappresentante pro tempore, elettivamente
domiciliata in ROMA, VIALE PARIOLI 72, presso lo studio
dell’avvocato SANDRO PICCIOLINI, che la rappresenta e
difende;
– ricorrente contro
CONDOMINIO di VIA CASSIA 595/G in ROMA 96353250580, in
persona dell’Amministratore pro tempore, elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA GIOVANNI NICOTERA 29, presso

\\, t,\

Data pubblicazione: 14/02/2018

lo studio dell’avvocato PAOLO GIOVANNELLI, che lo
rappresenta e difende;
– controricorrente

–

avverso la sentenza n. 4957/2012 della CORTE D’APPELLO
di ROMA, depositata il 10/10/2012;

udienza del 24/02/2017 dal Consigliere Dott. PASQUALE
D’ASCOLA;
udito l’Avvocato SANDRO PICCIOLINI, difensore della
ricorrente, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato ALESSANDRO BIANCONI, con delega
dell’Avvocato

PAOLO

GIOVANNELLI

difensore

del

controricorrente, che si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. ALESSANDRO PEPE che ha concluso per
l’accoglimento del ricorso.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica

Fatti di causa
1) Dal 2001 Maranci sas ha inteso rivendicare nei confronti del Condominio di
via Cassia 595/G in Roma la proprietà esclusiva della particella catastale 544
già facente parte della 85/a, alla partita NCT di Roma 4084, f.g. 28, part. 85,
costituita da un terreno molto esteso, destinato a spazi condominiali, tra i quali

La domanda è stata accolta dal tribunale di Roma nel 2005, ma la decisione del
primo giudice è stata annullata dalla sentenza n.4957 del 10 ottobre 2012 della
locale Corte di appello.
Accogliendo il primo motivo di gravame del Condominio, la Corte ha ritenuto
che sussista litisconsorzio di ciascun condòmino comproprietario di unità
immobiliari nello stabile e ha rimesso le parti al primo giudice ai sensi dell’art.
354 comma 1 c.p.c..
Il ricorso per cassazione della società è stato notificato il 18 gennaio 2013.
Il Condominio ha resistito con controricorso.
Ragioni della decisione
2)

La Corte di appello ha testualmente affermato: «La domanda di

accertamento della proprietà esclusiva proposta da Maranci Giuseppina sas rispetto alla quale assumono natura accessoria quelle ulteriori di riduzione in
pristino e risarcimento del danno – travalica l’ambito delle attribuzioni gestorie
e di rappresentanza della collettività condominiale rimesse ex lege
all’amministratore del Condominio (artt. 1130 e 1131 c.c.) , venendo piuttosto
ad incidere sui diritti reali che, secondo le contrapposte allegazioni difensive, ai
singoli partecipanti derivano sui beni comuni in virtù dei rispettivi titoli di

i.

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la piscina condominiale, sito in Roma località Tomba di Nerone.

acquisto delle porzioni immobiliari, avuto riguardo, in particolare, al
regolamento di condominio ivi specificamente richiamato, alla stregua del
quale (artt. 2 e 3) il terreno oggetto di rivendicazione sarebbe ricompreso tra i
beni comuni.»
Il ricorso verte su tre motivi, numerati come A, B, C.

c.1 e 2 del c.c., in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.
Parte ricorrente deduce che, stando alla sentenza 18331/2010 delle Sezioni
Unite, l’amministratore avrebbe dovuto proporre appello previa autorizzazione
dell’assemblea, carenza che non era stata sanata cosicché il procedimento di
appello non poteva proseguire e la sentenza impugnata dovrebbe essere
cassata senza rinvio.
La censura si scontra con i rilievi di parte resistente, la quale, oltre ad
osservare che la questione non era stata sollevata in precedenza, ha dedotto
che la delibera assembleare del 30 gennaio 2006 era stata depositata «in
data 17. 5 2012 (doc. 3.8 del presente fascicolo)» e che altro verbale del 16.
6. 2008 è stato redatto e depositato in causa in occasione della sostituzione
del precedente difensore. Ha inoltre osservato che l’autorizzazione al
controricorso in cassazione avrebbe effetto sanante.
2.1) Questi rilievi di parte controricorrente colgono nel segno.
Il potere di rappresentanza processuale dell’amministratore, che, per non dire
degli altri documenti, risulta, quanto all’odierno giudizio, dal verbale di
assemblea straordinaria del 19/2/2013 ha effetto sanante di ogni ipotizzata
mancanza.

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Il primo denuncia violazione dell’art. 182 c.p.c.c.2, con riferimento all’art. 1131

Tanto si desume dalla stessa sentenza 18331/2010, secondo la quale «la
ratifica… vale a sanare con effetti ex tunc l’operato dell’amministratore che
abbia agito senza autorizzazione dell’assemblea», quanto, ancor più
esplicitamente, dalla successiva giurisprudenza delle Sezioni Unite (Cass.

E’

dunque insussistente la dedotta carenza di potere rappresentativo

dell’amministratore con riferimento a ogni grado della presente controversia.
3) Il secondo motivo denuncia violazione dell’art. 132 c.p.c.. Deduce che dalla
motivazione della sentenza impugnata, qui riportata sub §2, non si
comprenderebbe «perché mai se i diritti dei condomini hanno ad oggetto
beni in comune», la Corte abbia «affermato che la domanda di rivendica
proposta dalla Marangci sas, travalica i poteri dell’amministratore».
Parte ricorrente sostiene di aver chiesto l’accertamento del proprio diritto di
proprietà non su beni appartenenti in via esclusiva ai singoli condòrnini, ma
solo di beni di cui sono comproprietari in comune. Nega che la pretesa abbia
riflessi sui diritti reali che ai singoli partecipanti derivano sui beni comuni. Nega
che dal regolamento condominiale si possa desumere che la pretesa Maranci
possa incidere sui beni oggetto dei singoli.
Il terzo motivo denuncia «illogicità della motivazione sotto il profilo della
contraddittorietà».
La censura ripropone quanto prima sostenuto nel secondo motivo e deduce che
la sentenza impugnata sarebbe contraddittoria nella parte in cui afferma da un
lato che la domanda travalica le competenze dell’amministratore perché va ad

n. 2012-13

D’Ascola re!

4248/16).

incidere su diritti reali dei singoli, dall’altro considera i diritti reali in parola
come aventi “ad oggetto beni comuni dei singoli partecipanti al condominio”.
I

due

motivi,

da

esaminare

congiuntamente

perchè

integrantisi

vicendevolmente, sono inammissibili e da rigettare.
Sono inammissibili perchè discutono di una questione processuale sotto il

procedimento.
Va infatti ricordato che nel giudizio di legittimità è inammissibile il motivo di
ricorso col quale si lamenti il vizio di motivazione della sentenza con la quale il
giudice di merito abbia risolto una questione di diritto processuale: infatti, in
tema di vizi del procedimento, l’accertamento demandato alla Corte di
cassazione deve consistere unicamente nella verifica del rispetto, da parte del
giudice di merito, della legge processuale, a nulla rilevando il modo in cui egli
abbia motivato la propria decisione (Cass. n. 13683 del 31/07/2012).
Nel caso odierno per contro parte ricorrente si è diffusamente e
inequivocabilmente soffermata proprio sulla configurabilità delle censure per
motivazione apparente (132 n. 4 c.p.c.) e per vizio di motivazione al lume dei
nuovo n. 5 dell’art. 360 riformato nel 2012 (ricorso pag.13).
3.1) Qualora si possa, per pura ipotesi, cogliere nei due motivi un’inespressa
censura ex art. 360 n. 4 c.p.c., cioè la denuncia di un “error in procedendo”
relativamente al rilevato litisconsorzio, bisognerebbe in primo luogo osservare
che parte ricorrente non ha dedotto con puntualità il contenuto degli atti
processuali (citazione, atto di appello, comparse, sentenza di primo grado) per
definire con esattezza gli esatti termini della controversia, come è necessario

n. 9 01 9 -13

D Ascola rel

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profilo del vizio di motivazione della sentenza e non di un vizio del

per dare ingresso al potere dovere del giudice di legittimità di esaminare gli
atti processuali (cfr in proposito, sull’ammissibilità del motivo di censura, tra le
altre, SU n.8077/12, Cass 488/10; 23420/11; 5036 del 28/03/2012).
Non a caso parte controricorrente ha preliminarmente eccepito il difetto di
specificità (in controricorso: “autosufficienza”, secondo la terminologia a lungo

Il ricorso ha infatti riportato la parte cruciale della motivazione della Corte di
appello, ma solo per denunciare una pretesa carenza o contraddittorietà
intrinseca della motivazione. Non si è soffermato adeguatamente sul profilo, in
ipotesi determinante, della configurabilità o meno del litisconsorzio in relazione
alla domanda di rivendica da parte di un estraneo al condominio (Maranci
appunto) di un bene di cui con l’azione reale (sulla natura dell’azione proposta
cfr ricorso pag. 5 in fine) si contesta che faccia parte delle proprietà del
condominio.
Dunque i due motivi di ricorso resterebbero anche per questa via inammissibili.
3.2) Sul punto peraltro, lo si nota anche per comprendere la indispensabilità
di un’argomentata censura cui la Corte di Cassazione non può dar corso

sviluppandola d’ufficio (v. Cass. n. 3872 del 19/02/2014), la sentenza romana
è conforme a quell’orientamento (pur contrastato) di questa Corte, secondo cui
la pretesa dell’attore, estraneo al condominio, di accertamento di un suo diritto
di proprietà esclusiva sul bene condominiale, poiché pregiudica i diritti dei
condòmini, esclude che essi possano restare estranei al giudizio e ne impone la
partecipazione litisconsortile (Cass. 8119/99; 2925/01; 7468/00).

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prevalente) del ricorso in ordine alle vicende del giudizio.

Le Sezioni Unite (Cass. 25454/13) si sono occupate di queste problematiche
con riguardo all’iniziativa promossa da un comproprietario o condomino contro
altro condomino sul presupposto della condominialità del bene.
Si è osservato che in tal caso, qualora il convenuto si limiti a resistere, senza
richiesta di accertamento con effetto di giudicato e quindi senza coinvolgere la

litisconsortili. Sussiste per contro, si desume dall’insegnamento delle Sezioni
Unite, litisconsorzio con tutti i condòmini qualora il convenuto resista e svolga
una domanda riconvenzionale che miri ad affermare la personale proprietà
esclusiva, negando quella comune.
Una sentenza che affermasse la proprietà esclusiva in confronto di uno soltanto
dei comproprietari sarebbe infatti inutiliter data.
Alla stregua di questa lettura – e portandola al diverso caso odierno – si
potrebbe affermare che la domanda di un terzo (non di un comproprietario,
come più di frequente si riscontra nella casistica) il quale, agendo contro il
condominio, si affermi proprietario esclusivo e pretenda di farlo con una
domanda mirante al giudicato di accertamento e di condanna al rilascio
dovrebbe svolgersi in contraddittorio con tutti i condomini, stante la condizione
di comproprietari dei beni comuni e la portata delle azioni reali, che incidono
sul diritto pro quota o esclusivo di ciascun condomino, avente reale interesse a
contraddire (cfr, sull’interesse in concreto al litisconsorzio, SU 11523/13).

E’ del resto nota in giurisprudenza e in dottrina la differenza tra l’esclusione
della legittimazione alternativa individuale dei singoli condòmini in caso di
impugnazione di deliberazioni assembleari relative a esigenze collettive del

11. 9 012-13

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posizione proprietaria di altri soggetti, non vi è necessità di chiamate

condominio (che sono individuali solo in via mediata) e legittimazione dei
singoli quanto alle azioni reali.
4) Discende da quanto esposto il rigetto del ricorso e la condanna di parte
ricorrente alla refusione a controparte delle spese di lite, liquidate in

la proprietà di un terreno di 19.663 mq (pag. 12 controricorso, che riporta
testualmente il verificabile dispositivo della sentenza di primo grado) in zona
residenziale della capitale.
Ratione temporis non è applicabile il disposto di cui all’art. 13 comma 1 quater
del d.p.r 30 maggio 2002, n. 115, introdotto dal comma 17 dell’art.

1 della

legge n. 228/12.
PQM
La Corte rigetta il ricorso.
Condanna parte ricorrente alla refusione a controparte delle spese di lite,
liquidate in euro 8.000 per compenso, 200 per esborsi, oltre accessori di legge,
rimborso delle spese generali (15%).
Così deciso in Roma nella Camera di consiglio della 2^ sezione civile tenuta il
24 febbraio 2017.
Il Consigliere est.
dr Pasquale D’Ascola

Il Presidente
dr Bruno Bianchini

li funzionario liituliziarp:

Va NERI

DEPOSITATO IN CANCELLERIA

Roma, 14 FEB.2018

dispositivo, in relazione al valore molto elevato della controversia, concernente