Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3468 del 15/02/2010

Cassazione civile sez. II, 15/02/2010, (ud. 01/12/2009, dep. 15/02/2010), n.3468

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente –

Dott. ATRIPALDI Umberto – Consigliere –

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere –

Dott. PETITTI Stefano – Consigliere –

Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 27848-2004 proposto da:

B.I. (OMISSIS), F.E.

(OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, CIRC.NE CLODIA

29, presso lo studio dell’avvocato PICCINI BARBARA, rappresentati e

difesi dall’avvocato PLATEO GIOVANNI;

– ricorrenti –

e contro

P.M., L.G.;

– intimati –

sul ricorso 1793-2005 proposto da:

P.M. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, LUNGOTEVERE BRESCIA 9, presso lo studio dell’avvocato QUEIROLO

STEFANO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato

TAFFARELLO GIANNI;

– controricorrente ric. Incidentale –

contro

B.I. (OMISSIS), F.E.

(OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, CIRC.NE CLODIA

29, presso lo studio dell’avvocato PICCINI BARBARA, rappresentati e

difesi dall’avvocato PLATEO GIOVANNI;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1039/2004 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA,

depositata il 17/06/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

01/12/2009 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;

udito l’Avvocato PICCINI Barbara con delega depositata in udienza

dell’Avvocato PALTEO Giovanni, difensore dei ricorrenti che si

riporta agli atti;

udito l’Avvocato QUEIROLO Stefano, difensore del resistente che si

riporta agli atti;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CENICCOLA RAFFAELE che ha concluso per rigetto ricorso principale;

assorbito il ricorso incidentale condizionato.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

A seguito di preliminare stipulato nel (OMISSIS), F. E. prometteva di acquistare da P.M. una porzione di fabbricato “finita al grezzo” in (OMISSIS) e il promittente assumeva l’obbligo di rinnovare a propria cura e spese la concessione edilizia di ristrutturazione del fabbricato. La compravendita veniva attuata nel (OMISSIS) tra gli acquirenti F.E. e B.I. da una parte e il P. dall’altra, che dichiarava di agire quale procuratore di L. G., proprietaria dell’edificio.

Gli acquirenti agivano per la riduzione del prezzo nell’ (OMISSIS), esponendo che l’ultimo piano dell’edificio non poteva ottenere l’abitabilità e differiva in altezza di 12-14 cm dal progetto originario. La domanda veniva accolta dal tribunale di Treviso nei confronti del P. e della L., rimasta contumace. I soccombenti proponevano appelli separati, che venivano riuniti e decisi dalla Corte d’appello di Venezia il 17 giugno 2004. La Corte, nell’accogliere il gravame, quanto all’appello del P. riaffermava la legittimazione passiva del promittente venditore, ma rilevava che parte acquirente non aveva provato di aver pattuito che nel sottotetto si potevano realizzare vani abitabili, giacchè il progetto originario parlava sì di mansarda, ma senza che l’obbligo assunto dal P. di ripresentare il progetto equivalesse a garantire il risultato di fruire di vani abitabili. Inoltre la Corte territoriale rilevava che gli acquirenti non avevano provato l’impossibilità di beneficiare delle condizioni di favore stabilite dalla L. n. 457 del 1978, che aveva escluso l’applicazione agli interventi di recupero edilizio delle restrittive previsioni del D.M. 5 luglio 1975.

Quanto alla L., la Corte territoriale ne escludeva ogni obbligazione in ordine alla qualità del bene pretesa dagli attori, non avendo ella assunto nel contratto definitivo obblighi analoghi a quelli contemplati dal preliminare.

I B. – F. ricorrono a questa Corte con sei motivi di doglianza, resistiti da controricorso del P., che propone ricorso incidentale. La L. è rimasta intimata. I ricorrenti hanno depositato controricorso. C’è memoria ex art. 378 c.p.c. di parte resistente.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Il primo motivo di ricorso denuncia violazione dell’art. 1362 c.c. e relativo vizio di motivazione; adduce che la sentenza non avrebbe accertato la volontà delle parti sulla base del tenore letterale del contratto, ma esaminando dapprima le prove testimoniali, in violazione delle norme sull’interpretazione del contratto. Il secondo motivo espone violazione dell’art. 2729 c.c. e art. 116 c.p.c.; parte ricorrente lamenta che in sentenza mancherebbe una valutazione “globale e unitaria” degli elementi istruttori; le testimonianze sarebbero state trascurate, affrettatamente considerando che si elidevano a vicenda, e lo stesso preliminare sarebbe stato privato del carattere di prova e perfino di quello di indizio.

Il terzo motivo (violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e dell’art. 2697 c.c.) critica la valutazione data alle deposizioni testimoniali relative all’utilizzabilità dell’ultimo piano dell’immobile, considerate “quanto mai scarne” dalla sentenza d’appello e che invece sarebbero state rilevanti e puntuali.

Le tre censure non meritano accoglimento. La prima per più ragioni:

la sentenza non ha omesso di valutare il testo contrattuale, ma è anzi partita dal confronto tra preliminare e rogito per affermare che era stata legittimamente promessa la vendita di cosa altrui ed è poi passata all’esame di ogni altro elemento disponibile per ricostruire l’oggetto dell’obbligazione assunta dal promittente venditore. Per criticare con successo le conclusioni raggiunte, parte ricorrente avrebbe dovuto esporre una corretta lettura del contratto ed indicare non astratti criteri di analisi dei negozi giuridici, ma quale fosse stato l’errore decisivo commesso dai giudicanti. In riferimento al testo letterale del contratto avrebbe dovuto inoltre – in ossequio al principio di autosufficienza del ricorso per cassazione (Cass 11886/06; 8960/06; 7610/06) – riportare testualmente in ricorso tale risultanza, altrimenti inutilizzabile dalla Corte di legittimità, alla quale è precluso l’esame degli atti di causa in relazione ai vizi di cui all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Ragionamenti analoghi valgono con riferimento alla seconda censura, che si sostanzia in una esposizione astratta sulla tecnica della valutazione degli elementi istruttori, ma non riesce ad evidenziare un particolare errore e tanto meno la sua diretta rilevanza su uno specifico punto della decisione. Peraltro è errata la proposizione giuridica del ricorrente, secondo cui violerebbe l’art. 116 c.p.c. il giudice che consideri le prove testimoniali contrastanti come inidonee ad accogliere una delle due tesi, perchè si elidono a vicenda. Qualora il giudice del merito ritenga sussistere un insanabile contrasto tra le deposizioni rese dai testimoni in ordine ai fatti costitutivi della domanda, fondando siffatto convincimento non sul rapporto strettamente numerico dei testi, bensì, come nella specie sul dato oggettivo di detto contrasto e sulla scarsa consistenza delle deposizioni, che ostano al raggiungimento della, certezza necessaria alla decisione, il suo apprezzamento di fatto può essere censurato solo sotto il profilo del vizio di motivazione, ma è ineccepibile in punto di diritto. Se il contrasto risulti non superabile sulla scorta delle ulteriori risultanze istruttorie, ritenute altresì inidonee a dimostrare la fondatezza della domanda, l’insufficienza della prova si riverbera in danno della parte sulla quale grava l’onere della prova, comportando, conseguentemente, il rigetto della domanda da questa proposta. Tale principio, affermato da Cass. 6760/2003, corrisponde peraltro a un insegnamento ben noto, secondo il quale la valutazione delle risultanze della prova testimoniale e il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri – come la scelta, fra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito; il quale, nel porre a fondamento della decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere peraltro tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive (ex multis Cass. 3498/94; 9384/95; 5233/00). La censura sulla congruità della motivazione è evanescente nel secondo motivo. E’ esposta con qualche riferimento preciso nel terzo motivo, ma anche in questo caso senza decisività, ma solo contrapponendo alla valutazione complessiva del giudicante quella voluta dal ricorrente. Questi sottolinea infatti che un proprio testimone non avrebbe soltanto, come quello di controparte, risposto con la formula “è vero” al capo di prova che confermava che il P. aveva, durante un incontro, affermato che nell’ultimo piano si poteva ricavare una camera da letto, circostanza negata dal teste di parte convenuta con la medesima formula stereotipata (“non è vero”), ma che aveva aggiunto di aver udito personalmente il P. affermare che “tutti e tre i Beni erano abitabili”. Questo unico modesto elemento non vale a confutare la insindacabile valutazione di merito data dal giudice di appello che ha considerato siffatta deposizione scarna e quindi insufficiente a superare quella contrapposta resa da altro teste. Trattasi di valutazione non illogica nè censurabile in questa sede, posto che per far risultare un impegno contrattuale di portata e rilevanza economica così vasta (l’abitabilità o meno di un piano su tre di un appartamento), una deposizione assunta con formule stereotipate (e una scarna aggiunta) può ben essere considerata insufficiente a superare la risultanza esattamente contraria proveniente da altra deposizione.

2) Maggior considerazione merita il quarto motivo, che espone vizio di motivazione in ordine alla valutazione delle prove documentali e violazione dell’art. 1492 c.c. La censura riguarda, come la precedente, la seconda parte della sentenza, relativa alla promessa del P. in ordine alle qualità del sottotetto.

La Corte d’appello ha rilevato che il progetto che il P. aveva ripresentato “parlava di mansarda”, sinonimo di “sottotetto abitabile”, ma ha ritenuto che il promettente venditore avesse assunto solo l’impegno di presentare “la domanda per la ristrutturazione”, senza che tale obbligo valesse quale obbligazione di risultato. Ha poi aggiunto che il progetto indicava un’altezza di 252 cm, risultati in realtà 238, mentre il Regolamento edilizio prescriveva cm 270 per l’abitabilità, riducibili a cm 240 per i vani accessori; ha considerato che l’immobile pertanto non sarebbe stato abitabile nè prima nè dopo la ristrutturazione. Ha poi rilevato che gli appellanti non avevano spiegato per qual motivo non si fossero valsi della deroga prevista dalla L. n. 457 del 1978.

Parte ricorrente censura queste affermazioni facendo rilevare come sia illogico non aver valorizzato la definizione di “mansarda” data al terzo piano, pur avendo riconosciuto che con questa parola ci si riferisce normalmente a vani abitabili; evidenzia inoltre come l’accertamento dell’effettiva misura di 238 cm, in luogo dei 252 promessi (perchè indicati nel progetto P.), avesse quantomeno pregiudicato la possibilità di destinare a vani accessori abitabili (“gabinetti, bagni, disimpegni”, dice la stessa sentenza) il piano sottotetto. Il motivo è fondato. La motivazione della sentenza può essere considerata logica e coerente nella parte in cui afferma che l’espressione “mansarda” non è di per sè decisiva e che l’obbligo di. presentare il progetto dava corpo ad un’obbligazione di mezzi e non “di risultato”.

Vi è invece vizio di motivazione laddove viene considerata irrilevante la difformità tra le altezze promesse e quelle riscontrate, ancorchè dal Regolamento edilizio citato dalla stessa Corte d’appello, tale differenza comporti l’impossibilità di destinare l’area del terzo piano anche a vani accessori, i quali possono avere una rilevante utilità nell’ambito di una casa che si sviluppa su tre piani. La precisa individuazione delle misure di progetto (cm 252), che avrebbe potuto portare, anche previa esecuzione di finiture a pavimento e soffitto (riempiendo parte dei dodici cm di margine), a rispettare la soglia di cm 240, dava quindi prospettiva di creare almeno alcuni vani abitabili dopo la ristrutturazione, smentendo la sbrigativa affermazione secondo cui il piano sarebbe stato inabitabile tanto prima che dopo il previsto intervento edilizio. Sul punto la motivazione è carente e illogica in riferimento alle misure evidenziate.

Il ricorso va quindi accolto per questo aspetto.

L’accoglimento in parte qua del quarto motivo comporta l’assorbimento del quinto e del sesto.

Il quinto, che è relativo alle possibilità di deroga ex lege n. 457 del 1978, perchè tale aspetto va nuovamente valutato alla luce della rilevanza della difformità di cui al motivo, accolto, che potrebbe incidere su di essa.

Il sesto, relativo alla riduzione di prezzo chiesta ex art. 1492 c.c. perchè dipende anch’essa dalla nuova valutazione in ordine alla rilevanza delle altezze ai fini della realizzazione di vani abitabili.

3) Il ricorso incidentale del P. merita il rigetto. Quanto al primo motivo, che denunciava violazione degli artt. 1351, 1470, 1478 e 1490 c.c. e mirava a far affermare che il promittente la vendita di cosa altrui dopo la stipula della vendita direttamente tra proprietario effettivo e promissario acquirente non resta obbligato verso quest’ultimo, è la stessa memoria di parte ricorrente a dar atto che la questione risulta decisa in senso contrario da una recente sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte (Cass. 11624/06).

Il secondo motivo, che denuncia violazione dell’art. 1478 c.c., sostiene che la B. non avrebbe titolo per agire in relazione alle obbligazioni assunte con il preliminare, perchè la stessa non era parte di detto contratto, ma solo del definitivo, unica fonte del rapporto con la acquirente.

Il motivo è inammissibile perchè nuovo.

Dalla sentenza impugnata risulta infatti che il P. aveva proposto appello con riguardo ad altre questioni (le qualità promesse dell’immobile), ma nulla si dice sul punto ora sollevato.

Orbene, qualora una determinata questione giuridica non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga la suddetta questione in sede di legittimità, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità, per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di controllare “ex actis” la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (ex multis Cass. 22540/06).

Tale onere nella specie non risulta assolto; ne discendono le conseguenze già indicate. Segue da quanto esposto la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio alla Corte d’appello di Venezia che provvedere anche sulla liquidazione delle spese di lite.

P.Q.M.

La Corte rigetta i primi tre motivi del ricorso principale e il ricorso incidentale. Accoglie il quarto motivo del ricorso principale, assorbiti il quinto e il sesto. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra Sezione della Corte d’appello di Venezia, che provvedere anche sulla liquidazione delle spese di lite.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 1 dicembre 2009.

Depositato in Cancelleria il 15 febbraio 2010

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